ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[525: 匿名さん]

517さん

507です。
騒音のレベルが最上階と地上で違うと言いますのは、507でも書きましたように国土交通省の騒音データが根拠です。

あくまで約75dBですので、地上では74.5、最上階では75.4ですとか、その程度の違いはあるようです。

いずれにしても、騒音問題は避けて通れないと思われます。

[526: 匿名さん]

築30年オーバーでもいい値段で売れるのは、広尾ガーデンヒルズとかに代表されるような、都心・一等地・かつ敷地面積が大きく、大型で植栽もしっかりしているようなマンションだけです。

誰しもが憧れるような場所でなければ、ヴィンテージマンションのようにずっと価値のあるマンションにはなりえず、しかも現段階で管理費・修繕積立費が高めなマンションでは、将来支払いができなくなってくるような人も出てきて、単なるゴーストマンション化まっしぐらと思います。

ここはどうでしょうね？

[527: 匿名さん]

>>522 匿名さん

麻布広尾辺りの低層でそこそこ高級なマンションだと、旧耐震でも、坪３００くらいでは売れるんだけどね。

あそこは、新耐震でも、かなり安くないと売れなかった。日に日にチラシに記載された価格が下がって行く様は、可哀想でした。

[528: 匿名さん]

>>525 匿名さん

dBは対数なので、１違うとそれなりに違うはずです。ただ、地上と最上階ではもっと違うはず

[529: マンコミュファンさん]

>>527 匿名さん
まぁ、全体的に下げ相場って事でしょう。
ここより、場所が良いプレミストも70平米12000万でも売れ残ってますし。
ここがプレミスト以上では、低地で崖下、駅距離なども考慮して厳しいのではないかと思います。

[530: 匿名さん]

白金2丁目近辺も、タワー乱立予定で
価格が・・・。

ラ・マーレ白金 2階 4,080万円
http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/33876/

クラッシィハウス白金 8,100万円　　3LDK
http://www.nomu.com/mansion/1469814/

パーク・ノヴァ白金ヒルトップレジデンス　7,280万円　2LDK
http://www.nomu.com/mansion/1484607/

↓ここなんか、もう1年も経つだろうに、買い手がいない。

シティタワー高輪 　103.01m2　32階/35階建　　2LDK　
1億5,000万円
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004446/

[531: 匿名さん]

>>529 マンコミュファンさん
プレミストは借地権だから単純に比較できないです。あそこより確実に高いでしょう。

[532: 匿名さん]

>529　>531
プレミストは、借地で吹っ掛けすぎたと思う。

たった30年で1億以上　ドブに捨てる

借地＝30年たったら返却
http://www.tanabekatuyakantei.jp/article/13360113.html

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん
あれ？記憶が正しければ普通借地で40年毎の更新とかだった気がします。違ってたらごめんなさい。

[534: 匿名さん]

>>530 匿名さん

クラッシィはまだしも、どれも古いのに高い。売れたらラッキーな値段で、売り急いでないのでしょう。これを、値崩れの根拠にするのはいかかなものでしょう。

[535: 検討板ユーザーさん]

>>531 匿名さん

>>531 匿名さん
そうですね。
ただ、プレミストは定期借地権ではありませんので、永久に住むことが出来ます。
借地権が一般的に評価が下がるのは分かりますが、あそこまで売れ残っているのは、皆が高いと判断したからでそれより高く出しては苦戦するとは、思いますよ。
そもそも、借地権と所有権と言ってもマンションですから、土地を使う訳でも無いので、所有権でも固定資産税が増えるくらいのものです。定期では無く旧法借地権ならずっと住めるので借地料と固定資産税とのバランスで検討している人は多いと思いますよ。なので、旧法の借地権であれば、リセール以外にデメリットはない気がしますね。
ここが75平米12000万で売れるなら、すぐ近くのグランドメゾン白金の中古が9000万台でなんで動かないんですかね。

[536: 匿名さん]

>>535 検討板ユーザーさん
ずっと住めると言っても、プレミストは地代が高い上に、
更新料や転売時にも地主に結構なお金を払わないといけないので、割高なのは事実です。また固定資産税についてもマンションは土地の持分が少なく、建物部分の比率が多いので、結構掛かります。それらを含めて長期的に試算すれば、プレミストが売れないのは当然です。
上記は実際にプレミストのモデルルームに行けば資料貰えるし、シミュレーション出来るのですぐ分かりますよ。

ちなみにグランドメゾン白金の9980万の部屋は表記は1階だけど、実質地下住戸の為、内覧が入っても中々売れない様です。

希望的観測でなく、ファクトベースで語りましょう。

[537: 匿名]

あくまでも予想ですが、地番液状化のトラブル、羽田空路問題、白金の新築タワー過剰供給、
含めて、75平米で10500、100平米で12500　程度で、やっと完売見込めるのでは？
それ以上の価格ですと、普通に広尾、麻布の優良中古捨てて、わざわざ何もない白金来ないでしょ。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
その値段なら、瞬間蒸発しちゃいますよ。

[539: 匿名さん]

＞537
きっと、シティータワー高輪の二の舞になります
32階　1億5千で　売れないタワマン。
楽しみ！

[540: 匿名さん]

＞＞　537さん
その値段なら100㎡を喜んで買います。

[541: 匿名さん]

なるほど固定資産税のことは忘れがちですが毎年かかってきてしまうものなのですが、
やはり土地代が高い所は税金も高くなってくるのでしょうか？
入居後にかかってくるものとして、月々のローンに加えて管理費、修繕費、固定資産税と毎月の負担は案外高くなってしまいがちですよね
特に固定資産税は毎年一気に来るので固定資産税分の預金も必要です

[542: 評判気になるさん]

港区全体で、投資用のマンションが売りに出始めてますね。
シティタワー麻布十番
カテリーナ三田
オリンピックで頭打だから利益確定組みかな？
供給戸数が増えたら、価格下がるから嬉しいです。

[543: マンション掲示板さん]

>>530 匿名さん
ラマーレは、オーナーチェンジ物件ですよ。

[544: マンション掲示板さん]

>>513 匿名さん
シンガポールのデベがホテル用地として取得しているようですが、
サービスアパートメントにするのではと予想してます。

[545: マンション検討中さん]

安く買いたい人が多すぎですね。同じ飛行区域予定の麻布の物件では誰も騒音に触れていないし。

[546: 匿名さん]

麻布だとどうやっても無理だけど、白金なら無理すれば届くかもと言う人達が少しでも下げたいのでしょう。

[547: 匿名さん]

>545 >546　業者の方、お疲れ様です。
頑張ってくださいね！

[548: マンション検討中さん]

>>547 匿名さん
あなたも頑張って23区内位は買えると良いですね。

[549: 通りがかりさん]

548 高い値段で売れると良いですね！(笑)
お金ないって、かわいそう。
おいたわしや。

[550: 匿名さん]

＞530さん　
ラ・マーレは賃貸中の物件なので、もう少しお勉強された方が宜しいのではないでしょうか？
http://myhome-p.com/buy/664/

[551: 匿名さん]

>>549 通りがかりさん
そうですね。値下げしようと粘着しないといけない人よりは確実に資産はありますが、世の中的には大した事無いので頑張りますね。
あなたもいつかは買えるといいですけど…無理そうですねw

[552: マンション検討中さん]

何か、株の売り煽りみたいなのが多いですね。

[553: 匿名さん]

説明会で、近隣幼稚園や保育園からの安全配慮の申し出にも、
ここのデベは、文句があるなら出て行け！と言ったそうですね。
住所を見ればわかるから、近隣の幼稚園や保育園には入れてもらえないかな？
近隣住民とも揉めているようなので、幼稚園や小学校で子供がいじめられないかも心配です。
子供のいる家庭は、最初から買うなってこと？

[554: 匿名さん]

何かここに貼り付いてる近隣住民ネガは病的だね…。
入居するファミリーや子供を脅迫するような文章投稿は、
ipアドレスから捕捉されて訴えられないように気をつけて。

まぁ近隣のグランドメゾン白金レジデンスの例を見ていても、
こう言う近隣住民の反対は無駄だし、実際には入居者に何の影響も与えられないんだけどね。

[555: マンション検討中さん]

用地目的に　商業施設とありますが、何か入るのでしょうか？
イートインも出来るナチュラルローソンが入ると助かるのですが。

[556: 匿名さん]

>>555
経年変化とともにゴキ、ハエ、ネズミが増えるので、飲食店はお断りです。

[557: 匿名]

青山、麻布エリアに住んでますが、白金って住むにはどうですか？
やはり、今のエリアを捨ててまで引っ越すまでの立地ではないですよね？
今より、安い価格で広めの部屋買えるなら、期待してみたいですが、どうでしょ

[558: マンション検討中さん]

青山麻布近辺と比べる向きもあるけど、あえてこの辺や三田あたりチョイスする人も多いよ。
そこまで気取った感じないし。
とくに子供いて学校関係考えると魚藍坂下にSAPIXあるし、聖心や慶応女子も近いし、、
悪くないと思うけど。

[559: マンション検討中さん]

青山、麻布といえども、ここより環境悪い場所は沢山あるわけで。

[560: 匿名さん]

青山麻布よりは、白金は地位や資産価値でワンランク以上、下なのは確か。
丁目によって環境悪いのは白金も同じというか、もっと落差が酷い。

[561: 匿名さん]

で、ここはワーストなんですね。
悩む気持ちも分かります。

[562: 名無しさん]

見に行ったけど雨のたびにプールだね…。
絶対ヤバいよ。

[563: 匿名さん]

駐車場が戸数に対して圧倒的に少ないから
駐車場が確保できないおそれもあるし
駐車場が確保できても
この立地だと水没リスクのおそれもある

車寄せも目黒通り側にはないからね

[564: マンション検討中さん]

>>560 匿名さん
青山なら、ここより安い物件沢山あるし青山買えば？私は青山は、落ち着かないからいいや。

[565: 匿名さん]

>>558 マンション検討中さん
離れている慶応女子はともかく、聖心は無理でしょ。
あれだけ近隣の幼稚園、保育園、学校関係の長が直々に反対してるのに
無視して建設してるんだから。
願書の住所で一発玉砕ですよ。

[566: 検討板ユーザーさん]

ネガキャンすごいね。

[567: マンション検討中さん]

共用スペースはどうなるんですかね。
ライブラリスペースとスカイラウンジがあったら嬉しいですね。

[568: 匿名さん]

タワマンは軽量化のために床が薄いから、小さい子供がいる家庭が住むのは下の階の人に迷惑です。1階以外に住まないでください。

[569: マンション検討中さん]

HP掲載以外の間取りを早く確認したいですね。今の所、100Aが気になります。

[570: 匿名さん]

>>568 匿名さん

それ、本当にそう思う。
乳幼児がいる家庭は自粛すべき。

多大なる迷惑を周りに及ぼす。

[571: 匿名さん]

間取りも期待してますが、エントランス北側の庭園が期待出来そうです。奥行きが60mあるようですよ。

[572: 匿名さん]

見えるだけで柵があって住民は入れない庭ね。
あれは迎賓館でもてなされるゲスト用の庭だから勘違いするなよ。
低地だから庭のあちこちに水が溜まって蚊がわくから迷惑なだけ。

それより地下のプールが楽しめると思うよ。
白金各地から流れてくる天然の雨水プールだよ。

[573: マンション検討中さん]

>>571 匿名さん

スーモで見たけど、庭園はエントランスから大階段を上がった先にあるらしいね。スーモにこんな感じで書いてあったよ。

「緑地の奥行きは、最も短い部分で、同物件の庭の奥行きが約20ｍ、さらに同物件の北側に隣接する一体開発の施設の緑地が約36ｍの合計約56ｍ」

楽しみだね。

[574: 周辺住民さん]

近所なので説明会にも行った。説明通りに暗闇坂道路も拡張され植栽も終了し
緑いっぱいのゲストハウスとも隣接し明るい広がりを感じます。　
購入を検討しています。

[575: 匿名さん]

自分はあれは逆に恥ずかしいと思った。
使う所だけ広げて整備して、
その奥は草ボウボウのドン詰まりのまま。
体裁だけ気にしている自己中な開発のイメージだった。
緑の中にニョキニョキ細長いのが刺さってておかしいし、
調和とか考えられないんだろうね。

[576: 評判気になるさん]

>>575 匿名さん

美意識の違いですね。
好き嫌いは当たり前。
気に入った方々が購入検討するもの。
どんなに反対しても、マンションは建設される運命。宿命を受けるべきかと思います。

[577: マンション検討中さん]

沖先生のサイトの予想でいくと坪単価すごいですね

[578: 匿名さん]

まだ、白金上空を通過する飛行機計画の影響を相場に織り込んでいない単価じゃないのかな。

[579: 匿名]

私も100平米の間取りが気になります。青山タワーは100平米で3億以上して悩んでますが、
白金なら半額ぐらいでは買えそうで、モデルハウス早めにオープンしてほしいです。

[580: 匿名さん]

2億は余裕で超えてますよ。

[581: 匿名さん]

どうしてこのマンションの購入希望者は
自分の価値観以外認めない人ばかりなの？
やっぱりタワマンって
自己顕示欲が強いワンマンタイプが集まりやすいんですかね？
立地や内装も大事だけど住民の質も大事だよね。

[582: 匿名さん]

ここに書き込んでる人の大半がひやかしですよ、気にしない気にしない。

[583: 匿名さん]

同じ三菱なら長者丸の方が断然いいね。
広いバルコニー、上階の生活音が気にならない躯体、戸数に見合った駐車場数。
この高層団地のとりえは何だ？

[584: 匿名さん]

長者丸、売れ残って先着順だけどね。

[585: 匿名さん]

ここは壺650らしいです。
今日他のモデルルーム行って聞いてきました。

[586: マンション検討中さん]

ここ買いたい人多すぎですね。

[587: 匿名]

不動産価格もピークを越えて、これから下がっていくとこで、
白金という微妙な立地で、価格設定に悩ましいでしょうね。

[588: 匿名さん]

こんな中途半端な物件が坪650なんて笑える
既存不適格で転売に苦戦する物件にそんな額出すヤツいないだろ

[589: 匿名さん]

元墓地＋雑木林＋コインパーキングで
土地の入手額は安いのに
酷いボッタクリ、、、

[590: 匿名さん]

>>585 匿名さん

他のモデルルーム、で聞く坪単価ってあまり当てになりませんよ。

[591: 匿名さん]

>>587 匿名さん

>>587 匿名さん
トランプ当選後、株安、円安で、金利安で、去年までのピーク時と同じ環境になって、富裕層と海外買いの復調も見えてきて、本当にこれから下がって行くかは分からなくなってきたけどね。

[592: 匿名さん]

株高の間違いでした。

[593: マンション検討中さん]

アメリカ政府は次の政権で所得税減税、法人税減税して、公共投資を増やし、個人所得を大幅に上げつつ雇用を生み出し、景気を本腰で底入れしようとしていますね。

一方、日本はこれまでもこれからも増税、選挙前に低所得者向けにお金をばらまいたり1億総活何ちゃらで非正規雇用拡大したり、なのに物価だけ2％上昇させようと躍起になってます。こんな国では個人所得が上がる見込みがありません。所得税減税していけば良いだけなんですがね。既得権益がありますから、絶対に減税なんてしません。

マンションデベロッパーからしたら、別に売れれば良いだけなので、消費の冷え込みつつある日本人や所得の低い日本人なんて、なんて鼻から相手にしてないんじゃないでしょうか。とするならば、値付けが高くなるのは当然。坪単価を下げるなら、内装を最低限のチープな内容にして、植栽もしないと思います。土地取得価格が安かったんだから安く売るというのは、今のマンション市況から考えると完全に経営判断としては失敗なわけで、暴利を貪るのが経営判断としては正しい。中国マネーだろうがなんだろうが、売れたらそれで良いわけですから、売れた後の事は自己責任です。坪650万円すらも出せないなら買う資格がないというだけです。

[594: 検討板ユーザーさん]

土地が安ければ安く売るもの。って、なんてこという人はビジネスやったことない人なんでしょうね。
買えれば買う。買えなければ買わない。
ただそれだけだろ。

[595: 匿名さん]

ああ、だから、このエリアの新しめのタワマンがゴーストタウン状態なんですね。
白金台の野村も建設中の目黒駅前も、外国人と地方在住の日本人が多く買っていて、
3割程度しか住んでいないと販売担当者が言っていたよ。
ここもそうなるのか。
修繕や建て替えの時に揉めそうだね。

[596: 匿名]

坪650って、ウソに決まってるじゃん。みんな真に受けるなよ
元麻布の新築マンションで650から600へ下げようという時に、白金みたいな田舎に650は
つけられないでしょ。お金持ちは、白金にすまないよ。

[597: 検討板ユーザーさん]

エラそうに語った593が赤っ恥（笑）

[598: 匿名さん]

まあ白金高輪の都ホテルの向かいとなれば坪650くらいでもおかしくはないでしょ。
元麻布の不便な立地の物件引き合いに出しても無駄。白金が田舎だのお金持ちは住まないだの、
ネガって少しでも安く買いたい気持ちはわかるがちょっと痛々しい。

[599: 匿名さん]

大型商業施設隣接で、リゾートのようなエリアに立地しながら、都心へのアクセスも良好。勿論、航空機騒音とも無縁で、タワマン上層階でも気兼ねなく住める、↓のような物件が狙い目だと思うな。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576716/198/

[600: 匿名さん]

液状化対象地域引っ張り出しても無駄。ここは着陸経路の問題がなければ坪700↑でもおかしくないところ。湾岸住民には無縁の場所ですよ。

[601: 検討板ユーザーさん]

>>596 匿名さん
もっとエリア変えて検討した方が良いですよ？笑
天王洲辺りでもどうぞ。

[602: 匿名さん]

>>598 匿名さん
二件隣のクラッシィハウス白金は、坪300後半台でしか成約してないけどね。築5年も経ってないのに。

新築、財閥ブランド入れても良いところ坪500行くかどうかが妥当なとこ。坪650の根拠をファクトベースで説明してみなよ。出来ないだろうがw

[603: 検討板ユーザーさん]

>>602 匿名さん
こういうファクトファクトって覚えたての言葉使いたい人って良くいるよね。笑
こういうファクトでしか判断出来ない人って、良い判断出来ないよね。例えば武蔵小杉とか豊洲とかの再開発前の草創期の物件に手を出せないとか。物の価値をある一つの側面しか見れない人っているよね。

[604: 匿名さん]

クラッシィハウス白金だってw 外廊下の低層の2階住戸と比較してどうすんのかね。仕様のしっかりしたタワーなら中古でも白金で坪600前後は普通。駅がもっと遠いグランメゾン白金の杜ザタワーですらそのくらいで出てる。都ホテルの真向かいはいい場所だよ。高いと思うなら買わなきゃいいでしょ。

[605: 検討板ユーザーさん]

>>602 匿名さん
グランドメゾン白金の杜は坂下駅10分にも関わらず坪700万円以上で制約してる。
この物件は駅近くで坂上、新築、財閥で戸数もタワーにしては少ない。
ファクトベースさん、エリア変えて検討しては？

[606: 匿名さん]

住まいサーフィンの評価では242万/㎡、坪約800万とのこと。
650ならそう高くないってことかね。

[607: 匿名さん]

>>604 匿名さん

>>604 匿名さん
願望込みのぼったくり売り出し価格はファクトとは言わないよ。直近の成約ベースで語ってね。ファクトって日本語に直さ無いと理解できなかったりするかな？

[608: 検討板ユーザーさん]

立地、ブランド、仕様、いずれも文句ないですね。650なら絶対欲しいですが、それほど甘くないですかね。

[609: 匿名さん]

まあいくらで売ろうが、全てはお客さんが決めることだからいいのでは。
既存不適格、飛行航路真下、地盤改良が必要な土地、周辺住民に嫌なら引っ越せと罵倒した業者達によるアフターサービス、これら事実でもわざわざ買いたいと思うお客さんも世の中にはいるでしょうからね。
まあ日本人より、よく状況が解らない中国人が結構買いにくるのかもしれませんね、円安くなっていますしね。売りたくて仕方のない業者の話は当てにならないから、自分でリスクを負うしかないね。

[610: 検討板ユーザーさん]

>>609 匿名さん
それはここだけの話じゃなくて、他にも当てはまる。
検討しないならコメントしないで他の物件でもみたら？

[611: 匿名さん]

608はマンションの売り買いしたことないの？
それとも田舎者？
立地と仕様は酷い部類でしょ、ここは。
ブラントは、高樹町でやらかしたブランドとして有名だね。

[612: 匿名さん]

仕様がいいとか言ってる人は
タワマンの張りぼて構造を知らないんだねw
子供の走り回る音は階下に筒抜け
地震などの強い力が壁に衝撃が加わると壁が抜ける構造なのに

[613: 検討板ユーザーさん]

>>612 匿名さん
ファクトベースで教えてください。

[614: 匿名さん]

デベの人間は自分じゃタワマンなんて買わない
構造も知らんで買うとは
自分で竹中に説明してもらえ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[615: 匿名さん]

ここを買えない人が張り付いてますね。可哀想に。でもこういう人が住人でなくてよかったですね。

[616: 匿名さん]

3Aとか番町と比べて２段は格落ちの白金レベルで平均坪650とかまず無いわ。プレミア部屋で650ってとこかな。

[617: 匿名]

プレミアで650でしょうね。　中間が550-600, 低層が500ぐらいじゃないですかね
元麻布が不便で白金が便利だとか、笑、世の中では電車乗らなくても通勤できる人も大勢いますから

[618: 匿名]

間取り頂いたんですが、間取りもいいし、外観も趣味いいと思います。
しかし、場所がちょっと。。。この辺って、本当に何もないですよね。白金全体が少し寂れた雰囲気あるし

[619: 検討板ユーザーさん]

>>614 匿名さん
デベの人間もタワーマンション買ってますよ。笑
新興系の方ですか？

[620: 匿名さん]

車移動の人はここは最も買わない物件でしょ？
駐車場が絶対的に足りない、目黒通りから直接入れない。
おまけに駐輪場も足りないけど。
コの字のリビングで間取りがいいって話も説得力がない。
業者のやらせ？

[621: 匿名さん]

間取り図見ました。
すごい柱に絶句。
実際の部屋は梁もすごいのでは？

[622: 匿名さん]

その間取りズはどこで見たのですか･･･？

[623: 匿名さん]

ここの立地は車を使わない人は駅に行くにも買い物行くにも自転車（子供用、大人は電動が便利）が必要な場所。自転車がないと相当不便です。

従って家族で最低2台の駐輪場が必要。まあ廊下におけるのであればいいですが。たかが駐輪場ですが、日々の生活においては実はかなり重要な点です。周りの物件をみたらいいと思います。結構自転車多いですよ。

家族1台では絶対に足りませんのでその辺りは事前に良く確認しておいた方がいい。2台目からは抽選だと、かなり危ない、後で後悔するパターン。

[624: 検討板ユーザーさん]

>>623 匿名さん
それここだけではなく他のマンションも同様。
郊外マンションに住むか戸建住んでは？