ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[2704: マンション比較中さん]

＞＞2701　情報提供ありがとうございました。高度別でシュミレーションした音を体験できるということなら非常に役立ちそうです。早速問い合わせて足を運んでみます。ちなみにこのサイトの情報はMRでも提供していたのでしょうかね？

[2705: 匿名さん]

1回目のときにこの辺りは条例で規制されたためもうここと同じような建物が建つことはない→だからここは最後のタワーでとても貴重だという説明を受けました。
これを持って既存不適格の説明を受けたと言ってる人もいるのかな？
わたしはそのときはそんなに貴重な物件なんだとポジティブに受け止めたけどそれは既存不適格のネガについては知識がなかったからです。でも、売主もどういう問題があるかという将来的リスクをそのときに積極的に開示すべきではないかと今も思います。

[2706: 匿名さん]

>>2705 匿名さん
2697サンの説明の通りかと。

[2707: 匿名さん]

既存不適格は問題ですしこの物件最大の欠点です。大きく建て替えはできないけど小さくはできるから将来管理組合で話し合えばいいとおもいます。

[2708: 住民板ユーザーさん1]

既存不適格ってたしかもう1回は同じ高さのものに建て替えられるんですよね？
だとすれば最初の建て替えが6.70年後として、その次の建て替えも6,70後？もう孫のその孫の代になって保有すらして無さそう。
私はここ買いませんが既存不適格をそんなに気にしないですね。
認識が違っていたら教えて下さい。

[2709: 匿名さん]

>>2708 住民板ユーザーさん1さん
え、現状では1回も建て替えできませんよ。

[2710: 通りがかりさん]

マンションの建て替えは話題にはなりますが、ほぼ行われていないのが実情です。建て替えよりも管理に気を配りたいです。

[2711: 匿名さん]

高いお金出してこんなややこしい物件買う人いる？

[2712: 匿名さん]

ここはギリギリで買う人いないですよ。
数億損しても気にしない資金のある人が買う物件です。

[2713: 匿名さん]

>>2711 匿名さん
それ以上の魅力が何十倍もあるので、億以上の物件を、抽選までして、
見識ある皆さんが購入しようとしているんです。

[2714: 匿名さん]

今朝の日経でマンションの容積率を緩和して建替えが出来やすくするそうですね。
ここは既存不適格で関係ありませんけどね。

[2715: マンション検討中さん]

ややこしいと言ったら既存不適格よりも定借とかのがよっぽと手を出したくない。

[2716: マンション比較中さん]

魅力が何十倍？　見識ある皆さん？　それはどうでしょうかね。色々検討していますが、私は千代田区の方で絞ります。あとは皆さんグッドラック。

[2717: 匿名さん]

>>2713 匿名さん

そんな見識が有る人も
どうせ５年で売っぱらっちゃうんでしょうけどね。

[2718: 匿名さん]

＞＞2710　建て替えに関してはそうですね。だから既存不適格の件も現実に大問題になる可能性は低いのでしょう。それより航空機の騒音が実際はどうなのかの方が気になります。とは言っても、そもそも買う方は承知の上で買ってる訳ですから、外野がとやかく言ってもしょうがないですね。批評は自由ですが。ただこの物件にしても他の定借物件にしても、新規分譲時の値付けはあまりに非論理的な感は否めません。管理に関してはここは地所コミュニティなので問題ないでしょう。むしろ50㎡～180㎡と結構開きがあるので（タワーならしょうがないですが）子供がいたりいなかったりも含めてコミュニティー内の格差やバラつきが大きく、それがたとえばゴミ出しや、その他共有部でのエチケットにどう表れてくるか、要注意かも知れません。

[2719: 匿名さん]

港区の上空（500メートル位？）を旅客機が飛行しているのを時々見かけますが、騒音は余り気にならないですよ。どの程度気にするかは個人差ありますが。

[2720: 匿名さん]

＞＞2719　はい、そういうお話も聞いていますが、たまに単発で飛んでいるのと、あれだけの便数が、渋谷辺りから徐々に高度を下げて近づい来るのとでは、話が違うのでは、と思ってしまいます。その本数や時間帯も間違いなく、なし崩し的に増えると予想しているので、それに億単位を払うとなると神経質にならざるを得ない人もいるということですね。他にも良い物件はあるかも知れないのに敢えて航路下を選ぶのかとうことです。無論最後は自己責任で決断するのですが。

[2721: 匿名さん]

＞2719
現状、航路はないので500メートルの高さはありません。単発でも絶対ありません。車輪も出していません。500メートルとは乗客が手を振っているのが分かるレベルですよ。

[2722: 評判気になるさん]

>>2721 匿名さん
それはさすがに！
サンコンさん並みの視力ですか？！

[2723: 匿名さん]

港区内の航路下マンションは広尾とか表参道とか諸所あって、何もここだけではなく、且つ何の問題も無いって事実が答えを出しています。

[2724: 匿名さん]

＞＞2723　揚げ足を取るつもりはないが、「事実」とはどういうことかな？

[2725: 匿名さん]

港区内の航路下マンションは広尾や表参道等と広範に限りなく存在し、何もここだけではなく億ション、富裕層が目白押しです。
が、航路下マンションだと判明した時点で、ここ以上の富裕層達が航路下を嫌気指して他の地域のマンションに雪崩を打ったように引越や売却等の総移動等をしていますか？　
対象たる私の富裕層知人達や周辺からも航路下が原因の移動話や現象は全く聞かず、航路下に関わる問題は一切、何も発生していないという「事実」です。

[2726: 匿名さん]

何だ、そういう話ね。ま、普通は今の段階でバタバタ引っ越すようなことはしないわな。実際に航路変更が決まって飛ぶ様になったらどうするかってことでしょ。問題は航路下の新規分譲タワーをわざわざリスクを取って買うかどうかってことですよ。だって100％騒音も気にならず、従って将来の資産価値にも影響無いなんて保証は誰もしてくれないでしょ。

[2727: マンション掲示板さん]

>>2721 匿名さん

>>2721 匿名さん
2719です。それは失礼しました。乗客が手をふるのが見える距離ではなかったので800m程でしょうか。下から見ると近くに見えた東京タワーを基準にすると500m位の感覚でした。

[2728: 匿名さん]

同じ将来的な騒音問題等が発生する可能性があるのに今騒いでる人がいないから僕も安心したとはならんということですね。

[2729: 匿名さん]

＞2727
滑走路から10キロくらいなので着陸の2分前くらいがここの物件ですよね。

[2730: 通りがかりさん]

>>2729 匿名さん
そうですね。着陸2分位前だと思います。

[2731: 匿名さん]

>>2726 匿名さん
既存の航路下マンションの富裕層達は、騒音を100％も気にならないって訳ではなくて、飛ばないならそれに越した事はないがそれ以上に既存のマンションの他の各要素（例：周囲の緑、広がり、清潔な環境や住民の民度やステイタス等の住み心地）が数段に勝っているから、航路下マンションのデメリットを気にしてないって事です。知人達は皆そんな感覚でちっとも騒いでなんかいません。白金二丁目タワーを選択する私を含めた人達も同様の判断でしょう。

よしんば、住んでみて筆舌に尽くせぬほど耐え難かったらその時はそれなりにボチボチと対応（賃貸、売却、セカンドハウスetc.）しましょうかねって感覚ですよ。　
私はそのような積りですが、他の方も恐らくそれに近い判断でここを選択していらっしゃると思われます。

[2732: 匿名さん]

頼むから公式サイト直してくれ。

[2733: 匿名さん]

>>2731 匿名さん
私も全く同じ発想です。こちらに住んでみて今住んでいるところを賃貸に出す予定ですが、万が一耐えがたい状況だったら、こちらを賃貸に出して、います住んでいるところに戻ればいいやと考えてます。極めてシンプルなことです。

[2734: 匿名さん]

自分が住んで耐え難い環境の住戸を分譲賃貸や売却できますかね？普通に考えて値段が極端に安くなければ誰も見向きもしないのでは？

[2735: 匿名さん]

>>2734 匿名
東京の実態が分かってないですね。　現に私は似た体験を過去に行なっていますが全くスムーズに思惑通りにできましたよ。
約１０年居住した後に、飽きたし居住者のマナーの悪さが嫌で賃貸に出した（山手線駅徒歩７～８分、５４㎡２LDK、家賃２３～２１万）が、賃借人は数回入替ったが借り手は直ぐ着いたし、リーマンで相場的に底だった１７～８年後に買値で約１週間で売却完了。　東京ってそんなものです。

[2736: 匿名さん]

一部屋だけの経験で東京の実態が分かってしまったのは凄いですね。それにその自宅の状況がここの固有の事情と似てると判断するところも驚きですわ。
全てをポジティブに考えられるのは長所なんでしょうけどまあこの位にします。
ちなみに自分は東京で不動産投資を業として行ってきましたが貴方のように東京の不動産の実態が分かるまでには至ってませんわ。羨ましいですね。

[2737: マンション検討中さん]

まあ資産が有り余っている人はどうでもいいんですよ。そこまでの資産はないが、それでも億ションを1戸か2戸ぐらいなら買える程度の人間にとっては、リスクの管理、分析は重要です。ただでさえ価格がまだ高値圏なので、ダウンサイドのリスクは通常より大きいし、五輪後の受給のリスクや首都直下など天災のリスク（言い換えれば地盤のリスク）も付きまとう中で、さらに余分なリスクを取るぐらいなら、例えば航路など全く関係の無い番町エリアなどと比較検討する訳ですよ。ここは環境は特に秀でているわけではないですが、器は確かにいいんですけどね。

[2738: 匿名さん]

>>2736 匿名さん
誰かが指摘するだろうと思いつつも紙面の都合と面倒臭さと個人情報を避けたかったので、「飽きたし居住者のマナーの悪さが嫌で」とだけ表現しカットしたが、想定通りの部分を単純に言ってきましたね。

つまり、その自宅の状況がここの固有の事情と似てると判断するところが驚きですわ＝異なっている点：
実状は多数の悪要素の合わせ技です。⇒当時流行りの深夜暴走族の爆音、隣地駐車場に同じ高さの賃貸マンションが建ち相手の通路や窓から丸見えでﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰの欠如、鬱陶しく且つ隣にコンビニが入ったので猥雑さが深夜まで発生し道路は食べ散らかしで汚れ種々の袋が散らかり箱から溢れたゴミ袋は横に置きっ放しが日常茶飯、階上人の足音や物を落す生活音に悩まされ、ゴミ出しルールが守れずダストルームは悪臭とゴミで溢れ、１階の商業利用は違反なのにｼｮｰﾙｰﾑ化されたり、共用部に私物を置く等、これ以上はキリがないので止めるが、ここの固有の悪事情以上の最悪要因で賃貸を決意したが値段を極端に安くしなくても借りては直ぐついたし直ぐ売却できました。

更に私はプロではないが気分と好みだけで、白金～白金高輪で買値以上のﾏﾝｼｮﾝ売却と購入を各２回経験（他地区にもﾏﾝｼｮﾝ所有中）し、現在賃貸中も有り等、それなりに経験し、良質環境、駅近、そこそこ利便、良質マンションのザックリ要素なら、値段を極端に安くしなくても賃貸や売却は何とかなるというザックリ実態は把握している積りです。

[2739: 旧東京都職員白金住宅地について]

新国際高校（仮称）の設置について


設置予定場所

東京都港区白金二丁目（東京都財務局所管　旧東京都職員白金住宅地）


http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/03/23/04.html

[2740: マンコミュファンさん]

>>2739 旧東京都職員白金住宅地についてさん
ほう。。情報ありがとうございます。これはどう評価すべきなのでしょうかね？

[2741: 周辺住民さん]

出ましたね！！　　サプライズです！

今後どうなるかと大変気になっていたスペースです。
ここが国際高校になる事は、白金エリアにとって最高で最大のメリットを提供しそうです。

小中一貫校も近くに開校したばかりだし、期待値ながら、港区は付随して諸施設を連携、充実させてくるでしょう。
医科研跡も郷土資料館他の施設で現在、工事中だし、区の施設が　近エリアで充実して来そうですね。
白金高輪駅から品川駅直結延伸線も２度、プレスリリースされています。

２丁目タワーはプラスα含みですね！

[2742: 通りがかりさん]

喜ばしいことですが、今までこのニュースを見つけられなかった自分に恥じるとともに、地所の人に聞いた時も何も決まってないって言ってたので、気づいていないと思われ、それはそれでどうなんだと…
私の希望はこの高校側に白金高輪駅の出口が設置されることで、そうなれば駅3分くらいになります！
構造的にも全く問題無く出来るのではないかと。

あと眺望リスクも残すは服部邸のみ！！

[2743: 匿名さん]

>>2739 旧東京都職員白金住宅地についてさん


評価できる企画だけど、せっかくなら、海外の有名ボーディングを誘致した方が効果的かつ手っ取り早いのに…。

[2744: 匿名さん]

>>2739 旧東京都職員白金住宅地についてさん

港区は、既に、東町や南山の公立インター化、（外国籍児童の多い）笄小への日本語学級の設置、と国際化への対応を図ってきているけど、高校版ということ？

いっそ、lBの導入とかすれば良いのに。

[2745: 匿名さん]

パチンコ屋とか斎場でなくてよかった。

[2746: 匿名さん]

高校なんてメリットあるのかな？
高校生くらいになれば、遠方から電車通学なんて普通だろうし。
近くにあるメリットってほぼ無いと思います。

[2747: 匿名さん]

>>2746 匿名さん

設置場所は、『インターナショナル・スクール等との交流や、大学・外資系企業との連携等、 国際交流を容易に行うことができ、国際色豊かな教育環境を整備できる立地が望ましい。』という考慮があるようです。

[2748: 匿名さん]

在京の外国人にも対応するようだし
品川のアジアヘッドクォーター特区と連動してるんでしょうね

[2749: マンション検討中さん]

場所と広さを考えると、高校の上にマンション作ってタワーにすればよかったのにと考えてしまうな。

[2750: 匿名さん]

もうすこしここの価値が上がるようなものにしてほしかったです。まだ大学のほうが賃貸需要もでるだろうしよかったです。

[2751: 通りがかりさん]

>>2750 匿名さん
本気ですか？！
大学生、この高級物件に住みますか？
子息をこちらに通わせる駐在外国人の賃貸ニーズが
高まるかもって考えるのが自然かと。
この物件にとってはすごくいい話と思いますよ。

[2752: 匿名さん]

高校は可もなく不可もなく、でしょう。
あまり関係ないのでは。一喜一憂する事じゃ無いと思う。

[2753: 匿名さん]

確かに