ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[2241: 匿名さん]

そういう場合は階高勝負で
白金
高さ/階数=97.585/27=3.614

浜離宮
高さ/階数=132.67/37=3.586

鼻差で白金の勝ち

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2241 匿名さん

2.8cmの差ですか。まさに鼻の差ですね。

[2243: 匿名さん]

比較論ならやはり是に尽きるでしょう！

浜松町物件って、東京３大貧民窟と隣接地で低地で湾岸地区なので、
建設地として良好っては全く言えない。

ベストな住宅地は山の手の緑あふれる高台で、昔から付近に宮家の跡
とかが存在し、富裕層が居住している閑静なエリアだな。　
それが白金２～４丁目の白金２丁目タワー周辺である。

[2244: 匿名さん]

本当にこんな坂の途中に住みたいのかい？

[2245: 匿名さん]

日吉坂の下じゃないの？

[2246: 匿名さん]

>>2244, >>2245 匿名さん

そんなこと言ったら、シェラトン都ホテル（藤山愛一郎氏）に失礼だろう！

[2247: 匿名さん]

坂下なのは事実だから怒らない！

[2248: 匿名さん]

＞2243
住めば都よね

[2249: 通りがかりさん]

>>2248 匿名さん

上手い！ 都ホテルと住めば都を掛けましたか‼

[2250: 匿名さん]

>>2243 匿名さん
確かに横の急坂をしばらく北側に登っていくと三光坂上に行くね。と、いうことはマンション敷地はそういう富裕層が住む高台の隣接地、はるか坂下で左右隣の感じも含めて高級感はないわね。

[2251: 匿名さん]

ここがいいと思う人と、浜離宮がいいと思う人って結構違うのかなとも思う。
浜離宮はパークコート、三井の港区タワー、共用部分の質感、浜離宮の借景などイメージもいいけど、結局は利便性に尽きる。バリバリ働いている層がメイン。ここは、立て替え不可、三菱＋野村なのにパークハウス、白金偶数立地、割高、だけど環境重視や富裕層むけ。引退したり、相続でファミリー家庭に譲るっていう層がメインだと思います。

[2252: 匿名さん]

>>2243
富裕層が住んでいるかもしれないエリアもここができるとローンに悩む世帯が急増することになりますね。街が一変します。

[2253: 匿名さん]

もともと目黒通り沿いは普通のマンションが並んでいて坂上の高級住宅地とは違いますよ。

[2254: 匿名さん]

新航路で街は一変。飛行機通過環境になります。

[2255: 匿名さん]

騒音や大気汚染はもちろんなんですが、飛行機がタイヤをだすときに落下物があるというのが心配です。ちょうどこのあたりで出すという噂があります。

[2256: 匿名さん]

>>2254 匿名さん

南風時だけだし、１５〜１９時だけだし、高度も結構あるから、そんなに影響ない気がするけどな。

[2257: 匿名さん]

新航路ってネガさんの決まり文句で、影響はそんなにないですよね。実施されて世間が騒げば、国が対策すると思う。
それより、この物件の建て替え不可というのが気になります。定期借地物件はその分安いけど、この物件はその分織り込まれていないですよね？

[2258: 匿名さん]

>>2256 匿名さん
南風なので北風と違い窓を開けたい季節です。15時から19時で一番悪影響を受けるのは下校した子供たちです。
高度は500m程度ですが、埋立地と違い標高があるし、タワマンなので高層の分は飛行機に近付きます。

[2259: 匿名さん]

子供たちが可哀想。

[2260: 匿名さん]

>>2258 匿名さん

うん、でも、たいした影響ではないよね…。

[2261: 匿名さん]

>>2259 匿名さん

こんな、全てにおいて恵まれた環境に住める子供は幸せだと思いますよ？

なにより、幼少期の多感な時期に出会える人達の質が極めて高いですからね。

[2262: 匿名さん]

>>2252
ローン組むの？皆さん流行りの相続税対策での購入かと思ってたわ

[2263: 匿名さん]

＞2261
だといいですが現実を知らない方のコメントは恐ろしいですね。もっと勉強されてはいかがですか？世の中、子育ては簡単ではありませんよ。

[2264: マンション検討中さん]

いよいよ明日が第1期の抽選日ですね。

[2265: 匿名さん]

>>2264 マンション検討中さん
ですね

[2266: マンション検討中さん]

>>2265 匿名さん
色々とデメリットを指摘されている物件ですが、どれくらい申し込みがあるのか見ものです。

[2267: 匿名さん]

立て替えできないと言っても、実際にはその時にならないと分からないし、飛行機航路下も大した事無いような気がします。
普通に良い物件かなと思います。

[2268: マンション検討中さん]

販売状況が芳しくなく二期で更に値下げしてくれば検討対象になりますが、意外と販売好調で一期販売の住戸はほとんど完売ということになるかもしれないですね。港区で同じ坪単価は浜離宮ぐらいですが、こちらも残り62戸なので、白金に切り替える人が多そうです。

[2269: 匿名さん]

飛行機はどうでもいいけれど、隣地はあまり軽く見ないほうがいいのでは。

[2270: 匿名さん]

消防署近すぎ

[2271: 匿名さん]

笑笑　全然埋まってないやん、３０もいかんちゃう？

[2272: 匿名さん]

御愁傷様です。浜離宮にしておいてよかった。

[2273: 検討板ユーザーさん]

>>2271 匿名さん

え、それ本当？
ふかしてないですか？

[2274: 匿名さん]

>>2273 検討板ユーザーさん

吹かしてなかったら 逆にもっと減る計算だけど。
去年暮れから市況が悪くなってるからね。

[2275: 匿名さん]

今さら白金…！？　　って思って躊躇する

[2276: 匿名さん]

>>2274 匿名さん

一期でこの有り様ならデベもあわててるよな。
2期は推して知るべし

[2277: 匿名さん]

>>2275 匿名さん

一期でこの有り様ならデベもあわててるよな。
２期は推して知るべし。

[2278: 匿名さん]

結局、飛行機はどうでもいい、と考える人は多くなかった。

[2280: 匿名さん]

まもなく抽選。私事ながら直前に見送りました。すみません。結果教えてください。

[2281: 匿名さん]

抽選にならないんじゃないの？

[2282: eマンションさん]

どうでしたか？30は、でましたか？

[2283: 評判気になるさん]

先着順がでてきそうですか？

[2284: 匿名さん]

抽選会行かれた方いませんか?

[2285: 匿名さん]

あまり人気なさそう、かな…！？

[2286: 通りがかりさん]

三菱、野村、竹中でこんなに盛り上がらないタワーマンションも珍しいですね…

[2287: 匿名さん]

今日抽選でしょ？閑散としすぎでは。
どうなってるの，ここ？

[2288: 匿名さん]

微妙な立地、既存不適格、高杉、アウトフレームでない等突っ込みどころもあるけど高杉の値段にピークアウトした相場が付いて行けなかったという事では？
住宅ローン金利も一斉に上がったしね。

[2289: 匿名さん]

おーい、どうなってるんだよ〜

[2290: 匿名さん]

一期一次でどれくらい売れたか教えてください。検討者です。

[2291: 匿名さん]

お疲れ様です。

[2292: 検討中]

私も、土壇場で、見送りました。（かなり、そういう方はいるのでは）第２次で良心的な価格に調整してきたら、再度、チャレンジしようと思っています。

[2293: 匿名さん]

第2期からの値下げってあり得るのかな？
そんなことしたら第1期購入者が黙ってないと思うけど。

[2294: 匿名さん]

いったん売り始めちゃったから、ここからの大胆な価格調整はやりにくいでしょう。今後も期待薄かな・・値付けに失敗した感じですね。一部の安いところしか売れていないと見たけれど、どうでしょう・・・

[2295: 匿名さん]

次の良さそうな物件は渋谷区役所跡地の物件ですね。
やっぱり、三井の値付けが最も信頼できると思います。
浜離宮は当初高いと思ってましたが、蓋を開ければ売れ行き好調です。

[2296: 匿名さん]

売れなかったら2期だろうが価格調整はするでしょう。過去にもそういう物件ありますしね〜。
1期で買った人は購入金額に納得して買ってる訳だし、将来的に同じ値段で売出すとは約束してませんからね。値上げもあれば値下げもありでベデ側の判断次第でしょう。

[2297: 匿名さん]

安易に次期で価格調整するような事があれば、今後三菱の物件を誰も第一期で買わなくなりますよ。
しかもこれは今年の三菱を代表する物件です。
弱小デベならともかく、三菱ではあり得ませんな。

[2298: 匿名さん]

だよね。ここまできたら、自信を持って売り切ってもらうしかないですな。

[2299: 匿名さん]

三井も含めて2期以降でも価格調整はしてますよ。一期購入者ですか？
そんな事しても顧客離れなんて起きてないですよ。利潤追求するのが民間企業、売れないで販売期間伸びて経費が掛かるなら価格調整して早期に売るのもありでデベの考え方だと思います。

[2300: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
私は単なる野次馬です笑笑

それは短絡的な思考ですな。三菱程の体力のあるデベはそんな安易な事しませんよ。

まあ、見てて下さいな笑

[2301: 匿名さん]

三井もよほどの売れ行きの悪い物件でしか値下げはしないですよ。三菱も。スミフに至っては在庫を良しますからね。
売れ行きの早さはそんなに経営にはダメージは与えないのでは？
営業マンは大変かもしれないけど。

[2302: 匿名さん]

ここ最近でも番町でPCの価格調整はしてますので余程売れないからとかではなくて反響みて上手く値段を調整してどんどん販売進めてるが三井ですね。
あんまり実情ご存知でないようですね。ただ、ここがどうなるかは知りませんよ。でも、売れなければ企業体力うんぬんではなくそういう事は普通にあるということです。一期で申し込まれた方にとっては面白くないでしょうけど人気を気にして一期で申し込むかどうか悩む人がいるのはそういう事を意識しているからだと思います。

[2303: 匿名さん]

まー、そうでしょうね。
売れ残ったマンションには住みたくないですからね。

[2304: 匿名さん]

>>2302 匿名さん
一番町は予定価格を大幅に値を下げました。第一期販売前の話ですよ笑笑

[2305: 匿名さん]

もう、このクラスを買う層は、買い時を逃さず2，3年前に購入済みで、買える層が少なくなっているんだと思います。

[2306: 匿名さん]

売主にとって高値で販売することが重要で、竣工までの販売経費は見込んでいるので、早期完売する必要はない。しかし、予想以上に売れ行き悪いので、竣工までに完売できないのであれば、値下げの可能性は否定はできないと思います。価格見直しなければ、購入しないスタンスで良いのでは。

[2307: 匿名さん]

>>2305
では将来、売るにしても売れないってことですかね？他の物件と競合して。

[2308: 匿名さん]

>>2302 匿名さん
一番町は販売前の予定価格を反応を見て、何度も調整して売り出しました。
なので第1期は即日完売。
販売期が始まって以降の期で、値下げするとかは相当ハードルが高く、
竣工後とかによほど残ってるとかじゃ無いと三井はしないですよ。
全然実情をご存知無いようですねー。

[2309: 検討中]

ここは販売直前に、北東の人気のエリアの価格を上げたのが敗因でした。一度離れたお客は帰ってきません。確かに１億２０００万円から２億円を購入する層は、２、３年前に、この界隈の新築を坪４００万円台後半で、８０平米から１５０平米くらいを購入しているので、ババを引かなかったということで理解できます。

[2310: マンション掲示板さん]

おっしゃるとおり。

価格調整の意味を混同して話をしている人が多々いるようなので、はっきり申し上げますが、

①正式価格発表前のサーベイによる価格調整
②正式価格発表後の稟議申請による価格調整

この2つはまったく意味合いが違います。
PC一番町は①です。

②は三井、三菱、住友、野村、どこもよほどのことがないかぎりやりませんよ。

素人のみなさま、わかって頂けましたか？

[2311: 匿名さん]

既に半分売れたみたいね。プレミアムフロアは半分以上。

[2312: 匿名さん]

>>2311
ということは40部屋はでたという解釈でよろしいでしょうか？このスレの皆様の予想は30でしたが好調ですね。

[2313: 匿名さん]

>>2312 匿名さん
売り出し分がほぼ売れたと言う事じゃないのかな？

[2314: 匿名さん]

売り出し分って何部屋だったのですか？

[2315: 匿名さん]

>>2304 匿名さん

>>2304 匿名さん
こだわりますね。では、同じPCで三番町調べてください。2期以降でどんどん下がりましたよ（笑）。でも別に良いじゃないですか。向こうも商売だし。

[2316: 匿名さん]

>>2314 匿名さん
30ではなくて85です。このうち5〜10戸は1期2次以降になるかもですが、いずれにしてもほぼ半分を第1期で出せたわけですから、販売は普通に好調だと思いますよ。
逆に、30って何を根拠におっしゃっているんだか

[2317: 匿名さん]

販売戸数って85戸じゃないんですか？
それとも販売する総戸数が85？
ホームページ見てもいまいちわかりにくい．

[2318: 検討中]

売り出しは半分。つまり、８０～８５部屋くらいと聞いています。

[2319: 匿名さん]

>>2308 匿名さん
誰が一番町といいましたか？
PC三番町で調べてくださいね。販売始めてから値段下げてますよ。何回もね。実情知らないのに偉そうな事を言わない方がいいですよ。恥ずかしいですからね。

[2320: 匿名さん]

販売戸数85戸の半数ということは、やはり40くらいか。キャンセルもあるだろうし、やっぱり厳しかったんですね・・・。

[2321: 匿名さん]

>>2310 マンション掲示板さん

過去にどこもやってるように思いますけどね。
玄人さん。

[2322: 匿名さん]

そうなんですか？私は2310さんのおっしゃるケースしか見たことがありませんが。

[2323: 匿名さん]

売り残り=不人気　となるので、どのデベロッパーも販売を一次、二次、三次と分けて売れ残りがないように見せかけている訳です。計画が85戸販売なのに、半分売れ残ったということは、不人気ということ。販売計画を一次を一期と二期に分けて販売しますというのは、売れ残りを隠す単なるごまかしです。

[2324: マンション検討中さん]

>>2320 匿名さん
80近く売れたみたいですよ。

[2325: 匿名さん]

>>2320 匿名さん
85の半分ではなくて、172戸の約半分（≒85）です。このマンションをちゃんと検討してる人ならすぐわかることだけどね。

[2326: 匿名さん]

売れているみたいですね。
はま離宮が狭かったから流れてきたようです。

[2327: 匿名さん]

>>2321 匿名さん
どこもやってると言う割りに、一つも事例を出せない素人さん。

[2328: 匿名さん]

>>2326 匿名さん

確かに、浜離宮は狭くて家族で住むには無理がありますよね。

[2329: 匿名さん]

>>2328 さん
こちらでは、何LDKのお部屋をご購入されたんですか？

[2330: 名無しさん]

重説行って来ました。容積率の件、水溜まりの件以外に特別な話は無く、あっさり終わります。１期で85戸くらい販売済み。来てる方々はゆとりのある感じの方々でした。ネットに投稿とかしているのは俺だけかも。

[2331: 匿名さん]

何だかんだ言っても売れてるんだ。悪い物件ではないからね。

[2332: 匿名さん]

もしかして販売全戸完売でしょうか？浜離宮並みの人気ですね。重要事項の説明でシェラトンが建て替えられるという話はなかったですか？

[2333: マンション検討中さん]

これ位の価格設定でもまだまだ需要があるということですね。
直前まで検討していて他に要望者がいなかった508号室等、一部は申し込みがなかったと思いますが、第1期は販売が好調だったようですね。
浜離宮も良い住戸は残っていないので、かなりこちらに流れてきたと思います。

[2334: マンション検討中さん]

そもそも浜離宮と白金を同じ土俵で比較していることに違和感を感じる。もちろん青山と白金も。

[2335: 匿名さん]

>>2334 マンション検討中さん
何故ですか？

[2336: マンション検討中さん]

>>2335 匿名さん

浜離宮というか、あそこ浜松町ですから
白金とは違い過ぎます

[2337: 検討板ユーザーさん]

>>2336 マンション検討中さん
そんなに言う程ではありませんが。

[2338: 匿名さん]

>>2336 マンション検討中さん

ですよね。中央区の浜離宮の名をマンション名に入れるなんて、余程浜松町の地名に自信が無いのでしょう。

[2339: 検討板ユーザーさん]

ま、売れて良かったですね。

[2340: 匿名さん]

浜離宮はパークコートなのでこちらより格は上ですよね。こことは確かに違いすぎます。