ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1870: 匿名さん]

ここを検討する際に、赤坂虎ノ門等まで範囲を広げて考える必要もないのでは？

[1871: 匿名さん]

中古のマーケットでは様々な選択肢から
比較検討されますからね。
白金高輪地区限定でという人もいるでしょうけど
もっと都心タワーマンションでいう括りで
検討する人が多いと思われるということです。
そうなると白金高輪ナンバーワンといっても
どうなのかということですね。

[1872: マンション検討中さん]

眺望はふつうだから
白金エリアに対してどう考えるかですね。
時代や年齢とともに羨望のエリア、住みたいエリアも変化するし
正直難しいですが、車に乗らなくなるであろう
将来のことを考えると、複合路線の駅、複合施設近くが
いいかもわかりません

[1873: 匿名]

タワーマンションで探している方が多いでしょう。その場合、港区内などの他物件と立地条件、価格、広さ間取りなどで総合比較することになると思います。その場合立地条件がとりたてて良くもないので、価格がネックになると思います。新築なのに既存不適格で建て替えにも問題ある点も価格に反映されるべきです。

白金高輪限定という方は、タワー以外の新築マンション、中古マンションも含めて検討する必要があるでしょう。白金１丁目の再開発事業、元都営住宅跡地の開発などもあり、気にいる物件出るまで待っても良いのでは？大丸ピーコック高輪魚籃坂店の近くでも今建て替えしているし、少し離れるけど、三田聖坂の住友不動産の超大規模な再開発事業もありますよ。

[1874: 匿名]

やはりこの物件はあまり高値では売れないね。デベロッパーも想定内だと思うよ。なぜって小さなタワー一棟の分譲なのに、三菱地所と野村不動産の共同事業。自信があれば、一社でするはずだから、売り残りのリスクヘッジのために共同事業にしているんですよ。

[1875: 匿名さん]

ここを読む限り、中古検討者はまず立地ありき、というより
タワマンのくくりで物件探しをするというわけですね。
とすれば、ここはちょっと地味ですね。（地味が悪いというわけではないです）

[1876: 近隣居住者]

港区三田５－２－２９で元三菱ＵＦＪ銀行三田ビルの解体工事を三菱地所レジテン゛ンスがやっている。おそらく白金２丁目タワーの販売後にパークハウスとして商品化されるのだろう。白金高輪駅５分麻布十番駅５分で大規模な土地なので良い物件になると思いますよ。

[1877: 通りがかりさん]

麻布十番、虎ノ門→低地
赤坂→街がごちゃごちゃしてて汚ない、場所によっては低地
青山→いいけど価格高すぎ
恵比寿→街がごちゃごちゃしてて汚ない
代官山→山手線外側で都心から遠過ぎ
白金高輪→低地
ここ→標高20mぐらいで、そこそこの高台

[1878: 匿名さん]

ここも近隣相場に対し価格高すぎでしょ。

[1879: 匿名さん]

白金タワー低層坪200代～
ざっくり倍ですな

[1880: 匿名さん]

来年に入居できるじゃん。
３年も先の入居物件だと相場も一変してるから販売やり直してほしいけど、
この物件なら心配ないね。
しかし妨害工作酷いな～。自社の物件の価格が高いからってひどすぎる。

[1881: マンション検討中さん]

3年先で相場が一変してるなら、ここも買わない方がいいよね。

[1882: マンション掲示板さん]

事前案内会？行かれた方、感想をお願いします！

[1883: ご近所さん]

ジモチですが、是非新高値をジャンピングキャッチして欲しい。新しく来るんだから地元住民会にも貢献しろよ

[1884: 匿名さん]

概算ですが販売価格について検討してみました。

① 土地価格　　　　５，５３１百万円（＠６５５万円／㎡）
　　　　　この分で建てた建物は容積４００％
② 隣地の容積率買取　６，１９１百万円
　　　　　この分で建てた建物は容積率４４８％
③ 建物価格　　　　　８，２７２百万円（＠３５万円／㎡）
④ 売主の利益販売経費　５，９９８百万円（①＋②＋③の３０％）
⑤ 販売価格総合計　　　２５，９９２百万円（①＋②＋③＋④）
⑥ 専有面積坪あたりの販売価格　　５６８万円（⑤÷４５７３坪）

平均の販売単価ですので、下層階は安く上層階は高くなります。
売主は６００万以上で販売価格を検討しているようですが、この程度にはしていただきたいですね。

また②の容積率買取分の評価額は購入金額の約３０％にあたりますが、港区の高さ制限条例により同規模の建物が建てられないため、将来的価値は不透明であることを注意喚起させていただきます。

[1885: マンション検討中さん]

やはり、資産価値は下がるんでしょうかね。

[1886: マンション検討中さん]

駅前にできる一丁目タワーの方が
利便性ははるかにいいですが
資産価値としてどうでしょうか？

[1887: 匿名さん]

どの物件でも販売価格が近隣相場より高すぎれば下がりやすいです。
既存不適格でも中古で普通に流通はしていますが、マイナス要因にはなります。
私は容積率買取の件の影響は大きいと思いますが、容積率買取をしているのに高さ制限ができてしまった事例がこれまでなかったので、市場の評価で価格にどの程度影響するかはわかりません。
ご心配であれば、容積率買取という特殊なことをしている物件はほとんどないのですから、他の物件を検討されてはいかがでしょうか。

[1888: 匿名さん]

駅前の１丁目タワーはこの物件のことでしょうか？
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...

一言で資産価値といっても難しいですが、個人的には、利便性も高く、価格も高くないので、１丁目選択がベターと思います。

１．どちらの利便性が高いかと言えば、駅からの距離、バスの本数、商業施設への距離などから、１丁目の利便性が高いです。物件内にも店舗、病院があるようですね。敷地内に公園・公開空地もある余裕ある計画ですね。

２．タワーマンションとしても、１丁目の高さが１５６ｍ、２丁目の高さが１０４ｍなので、１丁目の方が眺望は良いのでは。タワーでも１５０ｍ以上というのは希少価値があります。

３．販売予想価格としては、１丁目が土地価格が安く、容積率８４８％と建物の床面積が多く取れることから、土地建物価格の積算からは販売価格は２丁目より安くなると予想します。ただし人気物件にはなるので、あまり安くならない可能性もあります。

４．ただし地域的な評価としては、１丁目の路線価が１１６千円／㎡２丁目の路線価が１３８千円／㎡と２丁目の土地評価の方が上です。

[1889: 匿名さん]

>>1888
平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑
全然概要も価格も決まってない状態で。

[1890: 近隣住民で購入検討中]

>>1889 匿名さん　
＜1888 平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑 全然概要も価格も決まってない状態で＞

是々非々の客観性で言わせてもらいます。1889のコメントはピンポイントで核心を突いている。
東京時間の時間軸からすると、かなり隔たりがあるので、同じ土俵で相撲をとらせるには無理が
ありますね。それとは別次元ですが1888の意見には賛同できる部分があるので参考にさせて貰います。

私は地元なので過去から是までの見知った感覚で5年先の白金１丁目再開発の評価をさせて下さい。
１丁目再開発の内容が、店舗、病院、公園、公開空地程度で、例えば本木１丁目駅上界隈の様な
豊富な緑（自然）を造り出せないならば、私は２丁目物件を捨ててまで住む気にはなりません。

私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない
独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。　

[1891: 匿名さん]

>私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。

例えば池田山などはその代表例かと思いますが、低層住居専用エリアなのでタワマンは建てられませんね。眺望など望めない低層マンションで良ければ、緑も多い高台ですしいいとは思いますが、こことは違いますよね。

[1892: 匿名さん]

1852

慶子このスレにも出没しているんだね。
迷惑をかけるのはやめなさい

秀樹

[1893: 匿名さん]

白金１丁目の計画の詳細はこちらに出ています。既に今年が権利変換計画決定し来年着工予定です。
http://www.shirokane-1.com/project/
計画概要が決まっているので、価格も想像はできます。積算ではもっと安いけど、近隣相場からして、専有の平均坪単価が４７０～５２０万円位ですかね？
購入を急いでいる方とか白金の緑が好きだといわれている方に白金１丁目をお勧めはしませんよ（笑）
でも１８９０匿名さんが本当に白金の緑が好きな方なら、低層の緑の見えるマンションに住んでいただきたかったです。タワ－（低層階以外）では１丁目でも２丁目でも遠くの景色を見ることになってしまいますからね。
さきほど書き忘れましたが、１丁目でも２丁目でもタワーの賃料水準は大差ないため、投資で考えている方には、１丁目の方が利回りが高く、１丁目の方がお勧めです。
ブランドマンション好きの方にあらかじめ申し上げておきますが、１丁目は長谷工が中心にはなっていますが、住友、野村、三井、東建も参加しているので、大差はないと思います。

[1894: 評判気になるさん]

一丁目の土地は川横で地盤が良くないぞ。

[1895: 匿名さん]

支持層まで杭打ちするから関係ないでしょう

[1896: マンション検討中さん]

ここの問題は、駐車場の出入りが一箇所しかないこと、ポーターやドアマンもいないこと（管理費は普通？）、その割には単価が高いこと、階数による単価差が大きいこと、既存不適格は唯一無二のタワーという考え方もあります。良い点は、北側高層階は、抜け感が素晴らしいこと、天井が高いこと。仕様は悪くないこと。施工が竹中ということ。如何でしょうか？

[1897: マンション検討中さん]

最近珍仕様は良いですよね。三菱のプライドなのかな。

[1898: 購入します]

白金1丁目東部北地再開発は、距離的にあまり影響がないと思っています。
東京タワーが見えなくなる可能性は大いにありますが。。それよりも、東京都職員白金住宅跡地の開発が気になります。高さ制限でタワーマンションは立つことはないと思いますが、どなたか、何が、できるか、ご存知の方がおられれば、情報をお願いいたします。

[1899: 匿名さん]

>>1898 購入しますさん
一丁目のタワーはもろに影響ありますよ。それに都心眺望も特に東京タワーについては一丁目タワーに完敗ですよ。ここは一丁目タワーの影響で全く見えなくなりますね。

[1900: マンション検討中さん]

いいマンションなんですが、坪単価が白金二丁目にしては高いことが最大のネックです。75平米の高層階で1億5000万円はバブルが弾ければ、あっという間に1億2000万円だと思います。

[1901: 匿名さん]

＞1898さん
白金住宅跡地についてはMRで聞いてみましたが、わかりませんでした。

購入を決められたとのことですが、決め手はどのような点ですか？
私は周辺環境を気に入っているのですが、駅距離と将来の資産価値の点で
（現状の予定価格を割高と考えていますが、それだけの価値があるのかどうか）
かなり迷っていまして、差支えのない範囲で教えていただければうれしいです。

[1902: 匿名さん]

>>1901 匿名さん
駅距離は確かにありますね。特に使えるお店は白金高輪駅になるでしょう。駅距離6分表示は地下鉄出口までなので伊勢丹等の商業施設までは10分超に感じました。
資産価値に関しては上の方で指摘されてますがすぐに2割位下がってもおかしくないですよね。新築も中古も下げ基調ですから今買うということは港区も含めて高値掴みということでしょう。

[1903: マンション検討中さん]

私も迷っていましたが、3A並みの値段ですので撤退するつもりです。高層階でせめて600万前半でないと。

[1904: 購入します]

購入の理由は、（場所）希少性、三菱ｘ竹中です。ただ北東の角部屋でないと希少性は薄れてしまいます。北東の角部屋以外で、坪単価６００は、かなり厳しいです。苦戦が予想されます。

[1905: 匿名さん]

白金1丁目東部北地再開発？？？
何年先のこと何だか。

今だって２年前にタワーマンション買った人は全員が含み利益を上げていますよ。
当時買っておけばと全員が思っているはずです。それこれ文句つけていてそれで買わない理由を探して・・・
それがわたしですが。
目黒駅や品川駅など徒歩５分圏内はわずか２年間で倍になっています。
この物件は価格見直しもあって、もう来年に住めるということに意義があるのです。
３０階建てのタワーマンションは着工から竣工まで３年かかりますね。

今から３年先竣工のマンションを売り出しているデベロッパーもありますが、気が遠すぎて。。。

[1906: 匿名さん]

3年先なら、飛行機が上を通過しているであろう白金。

[1907: 匿名さん]

>>1906
ネガしてる暇あったらがんばって恵比寿を売りなさい。

[1908: 匿名さん]

>>1905 匿名さん
それはここ数年が上げ相場だったからですよ。
不動産価格の動きを調べてみてください。新築も中古も2015年がピークで下がって来てます。
数年前に買ったマンションが今倍だからここも同じはずなんてもうありません。
ここも少し前なら価格改定で値下げなどせず売り切っていたでしょう。
千代田区も港区も相場が弱くなってますからね。

[1909: マンション検討中さん]

2割は下げて貰わないと検討できません。

[1910: 匿名さん]

＞1902さん
そうです、そうなんですよね。。。
庭園の緑にはとても惹かれるのですけれど。。。

＞1904購入しますさん
1901です。
北東の角住戸限定で希少性があるというご判断ですね。
三菱×竹中は、確かに魅力がありますよね。
お返事いただきありがとうございました。

[1911: 匿名さん]

希少性は疑問です。港区の高さ制限条例を確認してみると、市街地環境の向上に資する建築物、総合設計制度を活用する建築物、公益上やむを得ないと認められる建築など絶対高さ制限以上の建物が建つようです。白金１丁目のタワーもだから認められるんですね。都営住宅跡地は、現状利用計画未定ではあるが、タワーが建たない保証はないです。

[1912: 匿名さん]

日経新聞から抜粋です。
「マンション市場に異変が起きている。2016年の供給戸数は1992年以来、24年ぶりの低水準を記録した。元凶は全国の半数を占める首都圏の不振だ。供給減で需給は締まっているのに、契約率は好不調の目安とされる70％を下回った。」
契約率が低いので価格が下落に転じそうですね。

[1913: 匿名さん]

首都圏、って
千葉埼玉神奈川まで含むからなあ。

[1914: 評判気になるさん]

白金1丁目東部北地再開発により、当物件も分譲後は坪単価485万円に修正されることを予想。１．５億なら数年後１億ちょいかな？予想に自信有り。

[1915: 匿名さん]

曰く付きの物件は不況になると特にねを下げます。
広尾ガーデンフォレストなんかも、不況期には、ほとんど動かなかった。

[1916: 匿名さん]

そうだね。広尾GFは全く売れてなかった。
ここが希少性あるというのはそうなのかな？
北側に借景も服部邸の今の古家が解体されて既に買収した会社あるいは今後の転売先が開発始めたらどんな風になるか？森のような緑は無くなり代わりにマンション建つ＝借景の終わり
となるんでしょう。

[1917: 匿名さん]

既存不適格で、隣から変な権利買っているというのも、結構際物だと思うんだよね。

こういうところは、不況期の中古の売却はあきらめることです。

[1918: 匿名さん]

誤解なきように言っておくと、広尾ガーデンフォレストは、立地や仕様、周囲の街並み等々、言うことなしなので、好況期は、定借であるにもかかわらず、かなり高値で中古がうれてるんですよ。

でも、不況期には、ほんと動かないんです。

[1919: 匿名さん]

この物件の割高の理由の一因
①三菱・野村の土地購入先が竹中工務店のため、建築会社指定のため、工事請負金額の交渉が十分できなかったこと。
②竹中工務店が、優良マンション用用地不足のなかで、しかも高さ制限条例に間に合うギリギリのタイミングのため、最も有利に売却できる時期と判断して、土地を高値で売却したこと。
竹中はうまく儲けたと思うが、高値でマンションを購入するため、購入者は売却時の値下がりリスクが大きくなる。それでも買いますか？