ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1573: 匿名さん]

>>1570 通りがかりさん

本当は 私が知りたかったのは
３基と言うからに各階にドアが３つ あるのでしょうか
と言うことでしたが 資料では分からないですよね？

ありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。

[1574: 通りがかりさん]

>>1573 匿名さん

はい。
各階にドアが3つあります。
同じエレベーターホール内に。

[1575: 匿名さん]

>>1574 通りがかりさん

早速のご確認ありがとうございました、

[1576: 通りがかりさん]

ここは100年後の大規模修繕を心配する必要は
無さそうですね。
それまでに 壊れそうですから 心が

[1577: 近隣居住者]

容積率買取の資産価値
容積率買取分は、マンション購入価格のおよそ１／４位と説明した根拠についてご質問がありましたので、ご回答します。１／４というのは私の感覚的な数字でしたので、土地建物価格を予想して以下の通り計算してみました。

土地価格　周辺相場から２，１５６千円×２，７８８㎡＝６，０１２百万円①

建物価格　標準的なタワーの建築費３５０千円×２３，６３５㎡＝８，２７２百万円②

　本来の土地に建てられる建物面積は容積率５００％なので、２，７８８㎡×５＝１３，９４１㎡ですが、２３，６３５㎡の建物が建っているので、差引９，６９５㎡は容積率買取で増えた面積です。したがって容積率を買い取ったことにより、６９．５％建物面積が増えました。土地面積が６９．５％増えたのと同じ効果（価値）です。

容積率価格　６，０１２百万円×６９．５％＝４，１８１百万円③

マンション全体の資産価値①＋②＋③１８，４６５百万円④

容積率買取分は、③÷④×１００＝２３％となります

建物の寿命について
メンテナンス次第で１００年建物が維持できるという説は、前々から承知しています。ただし大手ゼネコンの試算では、建物を維持するために１００年間にかかる修繕費の総合計は、当初建築費の２倍かかるとの話でした。実際に建替えになっているマンションの築年数は、設備老朽化や経済的陳腐化もあり３０～４０年で建替えになっています。１００年というのは修繕費もかかりすぎるので、建物寿命を４０～６０年と説明させていただきました。

エレベーター３基
１７２戸であれば、エレベーター３基は適正なレベルかと思います。１台追加すると、維持管理・修繕コストが多くなり共益費・修繕積立金に影響してきます。ただこのマンションは、駅入口まで徒歩５分ですよね。１階まで降りるのにたぶん２～３分位はかかりいらいらするでしょう。白金高輪駅も白金台駅もホームが地下深いので、駅入り口からホームまで２分位はかかるので合計１０分です。個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向きの場所ではないと思います。

[1578: 匿名さん]

この位のマンション買うのに何でそんなにいろんな事考えるのかね？
ほとんどが検討者でもない戯言なんだろうけどよくまあいろいろとネガが思いつくよなぁ。

[1579: 近隣住民]

>>1578 匿名さん

50年後に 早く 壊して立ち退いて下さい。
迷惑千万

[1580: 近隣居住者]

容積率買取の資産価値の説明で、土地がすべて容積率５００％として計算してしまいましたが、一部３００％が含まれるので、正確には分かち計算が必要でした。容積率買取分は２３％より増えることになると思います。

[1581: 近隣住民]

>>1578 匿名さん

まー心配しなさんな

ケンカは江戸の華って言うだろ

エレベーターの件で地権者様と成金購入者のバトルが
楽しみで張り付いてるんだ。
総会議事録を 時々アップしてくれよ！

[1582: 匿名さん]

>>1527 匿名さん
君はまだ遊んで欲しいんだ。
読んだけど高値で売る事考えてる人ばかりで売値が買値より低かったら売る人いないの？
このスレで論じられてきた事と全く関係なく一般論としての売りたい人の売値希望ですね。
君どころか「ボク」の方が呼び方として適切だったな。

[1583: 匿名さん]

>>1582 匿名さん

意味が分からん

何が言いたいの？

[1584: 匿名さん]

エレベーターが何基あって、どういう使い方をするのかっていう事は、
Ｍ．Ｒ．か担当営業嬢に聞けば即、わかる事でしょうに？
何も、時間と紙面を費やしてここで云々する内容じゃない！

この板で行ったり来たりの議論が休日の暇つぶし目的ならしょうがないな
って認識だけど、もし真剣にヒアリングしているのなら、こんな不確実な
所で青筋立て、眼尻釣り上げてなんて、ウマシカの骨頂！ＩＱが知れる！

[1585: 匿名さん]

>>1583 匿名さん

言い方が悪くてすみません。
言いたいのはですねー

あ あれから凄い時間が経ったので
言いたいこと忘れました。
また来ます。

[1586: 匿名さん]

>>1584 匿名さん

賛成！
誰か早く担当者に確認して！
３基が平等に全住民に使えるって事を
サイン付きで

[1587: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
あなたは もう来なくていいです。
どっちかって言うと 来るな！

[1588: 匿名さん]

>>1584 匿名さん

そんなに検討者のリーダーになったみたいに
上から目線で言わなくってもいいんじゃありませんか？
なんか年取ったじいさんですかね？

そこまで言うんなら あなたが率先して聞いてきて下さい。

[1589: 通りがかりさん]

>>1586 匿名さん

やっぱり3基です。非常用は、非常用電源つきのことで常用できるそうです。

[1590: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者　
あなたはリタイア人で暇いっぱいで粘着だから、ゼネコンや建築指導課や設計事務所等の
専門家に聞き取り、相談したり、資料取り寄せ電話かけまくり、駆けずり回って、しつっこく
ネガ活動を展開しているが、はたで見てて悲壮感漂い滑稽な感すら覚える。

何故なら、ここを検討している層は、人生においてそれなりの経験と知識と思考の集積を
繰返し、それに見合う情報と経済力と判断力を培った人達である。こんな板の書き込み程度に
惑わされて購入計画や判断をくつがえすような能力や人材ではないという基本的な事を分析
して取組んだ方が、あなたの冷汗が徒労に帰さずにいいのではと私は遠くから眺めている。

個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向き
の場所ではないと思います。⇒　では何故に、ここより駅遠に位置する桜田通りや外苑西の
タワマンが高額で売れ、高額で中古取引される程人気があるのかな？
あなたの説は常に強引な誘導に駆られ、客観性が極めて欠如している。

[1591: 匿名さん]

>>1590 匿名さん

レス長過ぎ！
3行以内で書き直し

[1592: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
さっそくの引っかかりありがとう。
書いた甲斐があったよ。

[1593: 匿名さん]

>>1592 匿名さん

俺も喜んでくれてありがたい
書いた甲斐があったよ。
しかし こんなので喜べるなんて 日頃はどんな生活してるんだ？

[1594: 匿名さん]

>>1592 匿名さん

幼稚さが出てるけど
ニートの方？

[1595: 評判気になるさん]

ご参考：住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001024022017...

ご参考：よい家選び
http://yoiie1.sblo.jp/article/178886176.html

[1596: 主婦]

ここで出てくるポジトークの人は気持ち悪い
言葉使いも 成金そのもの
浜離宮のスレの方が楽しそうだから
そっちにいきますね。
ここ3日間ありがとう

あ そうそう エレベーターの件でのバトル
総会で分かったらアップしてくださいね。
それまではチラ見程度はしておりますから。

[1597: マンション検討中さん]

>>1596 主婦へ
普通に、ただの野次馬なんだなぁ。
検討もしないで、スレに書き込みして、謎に楽しんでる人もいるんだ。主婦ねー^_^

[1598: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者さん
貴方の書いた容積率買取の価額計算ロジックですが、根拠ないんですよね？それとも過去事例からの計算ロジック引用ですか？私も素人でどうやって取引金額が決まっているか知りませんが、貴方のロジックには相当の違和感を感じます。私のビジネス感覚では、容積率を売る事により売主側の土地の価値が減少するであろう金額を算定する様な気がしますね。そもそも本物件の様に大通りに面した土地の方が高いしね。買う側の土地の価値を基準にするって、理解できませんね。
私の意見も単なる推測ですが、貴方の過去の書き込みを見ると、あたかも事実の様に記載していますよね。検討する人に相当迷惑ですよ。論点を出すのは良いと思うけど、事実ではない事は、自分の推測であると他の人に分かる様に書いて欲しいものですね。貴方の書き込みを間に受けている人もいる様なので、なおさらと思いました。

[1599: 匿名さん]

検討なしのスレ書き込み＝こういうのが大半じゃないの。暇つぶしの愉快犯や板荒しなんだよ。
又、ピンボケや流れと微妙に異なるコメントを書いたりは検討なしの在日異邦人じゃない？

[1600: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者さん 1421近隣居住者

私も1598 匿名さんと全く同感です。

以前、1577近隣居住者さんのことを「貴方の論理は、故意に間違ってる（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に好都合な推測と、起こる確率が低い推測に基づき結論付けしている。」との指摘があり、正にその通りだと私も思っていましたが、検討する人に相当迷惑ですよね。

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん

何が間違っているかも指摘しないで、間違いだと言っても…。

1577さんの言っていることの方が、説得力あるけどな。

[1602: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者さん
私も1598 匿名さんに同意です。

少し前の以下の書込みはその典型で、それに対する非難も上がっているので、少し手直しし
下に再度貼りつける。
あなたの結論＜個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワー
マンション向きの場所ではないと思います＞
　
⇒では何故、ここと比べ、駅からもっと遠い桜田通りや外苑西に現にタワマンが存在して
いるのか？　駅前立地ではないですよ！
あなたの説は常に強引な誘導に駆られ、客観性が極めて欠如している。　と指摘されています。

[1603: 近隣居住者]

>>1590匿名
リタイア人で暇いっぱいで粘着だから、ゼネコンや建築指導課や設計事務所等の
専門家に聞き取り、相談したり、資料取り寄せ電話かけまくり、駆けずり回って、しつっこくネガ活動を展開→忙しいので聞きまわったりせず自分の知識で書いてますよ（笑）
ここより駅遠に位置する桜田通りや外苑西タワマンの高値取引　個人的な意見とわざわざ書いたので駅近を押しつけるつもりはないですよ。デベも購入者も駅近があれば、駅近を買うけど、物件がないから高くなるだけ。タワー人気で供給が追い付かないので高いが、いずれ駅から遠い物件は安くなる。

[1604: 匿名さん]

>>1601 匿名さん(>>1577 近隣居住者さん と同一人？)
スレＮｏ．1421付近までさかのぼって下さい。

何が間違っているかや、何が推測で論理を展開し、結論付けをしているかが
具体的に書かれています。　もう忘れたのかな？ 指摘を肝に銘じるべきだな。

[1605: 評判気になるさん]

エレベーター運用に地権者に特別な優先があるかのような書き込みがあるが、そういったものは本当にあるのか？

[1606: ご近所さん]

あるでしょ？あ？

[1607: 匿名さん]

>>1603>>1577>>1601同一近隣居住者さん

「貴方の論理は、自分に好都合な推測と、起こる確率が低い推測に基づき結論付けをし皆を誘導している」との指摘があり検討する人に相当迷惑ですが、あなたの推測ネガと違って下記は第３者のコメントです。あなたが買えないこの高級タワ－マンションの第３者評価をよくかみ砕いたら推測ネガトークが恥かしくなる筈です。

いま都心の高額物件では、三井不動産レジデンシャル「パークコート一番町」「パークコート浜離宮ザ タワー」、東京建物「Brillia Tower代々木公園CLASSY」が人気・話題になっているが、まず負けない（「一番町」とは需要層が異なる）。最上階の185平方メートルの住戸が5億5,000万円台（坪981万円）になる模様だが、これは安すぎる。最上階は4戸構成だが、1戸にして40億円でも売れるのではないかと本当に思った。

[1608: 匿名さん]

>>1607
「・・・本当に思った。」とか、一個人の感想に過ぎないですね笑

[1609: 匿名さん]

このマンションで地権者割り当てってあるんですか？地権者だと竹中さんになるのかな？
飽く迄も商取引だから、分譲金額相当分は払ってて、その個人又は法人が竹中さんだった
というのはあり得るよね。

[1610: 匿名さん]

>>1608>>1603>>1577>>1601同一近隣居住者さん
と、してもこのマンションとは何の利害関係もない、マンション評論家の言。
せっかく、ネガったのに近隣に潜みネガ吠え続けるあなたの立位置とは全く異なりま～す。

[1611: 主婦]

>>1609 匿名さん
地権者の事やけど
お前本気で聞いてんの？

もし誰からも返信がなかったら
もっと勉強してから投稿して！

スルーされたとしたら 馬鹿にされてるって事だと思え。

[1612: 匿名さん]

>>1610 匿名さん
あんたの投稿内容がどうこうとは 何も思わないが
語尾の ま～す と言うのは馬鹿丸出しだぜ。
ポジの品位が下がる。
そう言えば
前にもこのスレで 他の方から 言われてるだろ

[1613: 匿名さん]

>>1605 評判気になるさん

購入予定でない方 および 買うお金のない方は
今後一切 この問題に触れるんじゃない！

[1614: 匿名さん]

>>1609 匿名さん
君の質問
地権者は竹中さんですか？

答 そうだ 竹中さんだ！
もう数年前に引っ越しされたけど
家の表札に 「竹中叉三」とか書いてあったらな、
考えにくいけど。

[1615: 近所さん]

>>1613 匿名さん

アメリカ大統領選前の日本政府の会話

安部ちゃん 「外務省は早く トランプとのルートを考えておけ」

外務省 「大丈夫です首相、ヒラリー・クリントンが120％勝ちますから、
その必要はありません」

白金の成金
長老オジサン 「誰か 早くエレベーターは何本あるか確認しろよ」

使い 「大丈夫です ３本ありました」

[1616: 匿名]

>>1609 匿名さん

ポジチームも
こんな能天気がお仲間じゃ、盛り上がらないわけだ

[1617: 匿名]

>>1607 匿名さん
第３者の評価？

この１戸にして40億で売れるって 評論家さんは
ここが既存不適格物件て言うことを 知って言ってるの？

その辺の公園が丸ごと買えるぞ

[1618: 評判気になるさん]

地権者？

エレベーター運用に地権者？の特別優先があるかのような書き込みがある？

[1619: ご参考]

液状化危険エリアだそうな。
http://www.sutekicookan.com/%E3%82%B6%E3%83%BB%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82...

[1620: 匿名さん]

>>1612>>1608>>1603>>1577>>1601同一近隣居住者さん⇔日出前 05:48:35の暗夜から蠢き、潜みし、ネガ吠え続ける不逞の輩、近隣居住者に告ぐ！
>>1617匿名　⇔　コメントからして頭が弱そうと思しき方に告ぐ！　　　
＜「・・・本当に思った。」とか、一個人の感想に過ぎないですね(笑)＞
＜第３者の評価？既存不適格物件て言うことを 知って言ってるの？その辺の公園が丸ごと買えるぞ ＞

このマンションとは何の利害関係もない、第３者のマンション評論家。Ｙｏｕ達とは立ち位置は勿論、レベルが大違いと判断している。

BAタイムズ 牧田司
第三企画（東京・新宿）が発行する住宅・不動産業界情報紙「RBAタイムズ」編集長。記事の大半を自身で取材・執筆している。月1～2回の紙面発行に加え、「ＲＢＡタイムズＷｅｂ版」で随時ニュースを配信中。紙面は住宅・不動産業界の親睦と発展を目的に業界関係者に無料配布しているが、広告を一切掲載せず、（第三企画も含めた）特定企業の利害にとらわれない編集方針をとっている。

[1621: 匿名さん]

BAタイムズ 牧田司のコメント

●東京都港区ではタワーマンションが難しくなる！
　本来は高さ規制40ｍの場所ですが、この三菱商事の迎賓館から容積率を移転してもらった上、一団地設計によって鉄筋コンクリート造27階建てのタワーマンションが実現しました。
　港区では昨年高さ規制が強化されており、今後はタワーマンションの建設が難しくなります。立地や環境面での希少性だけではなく、建築規制という面からもたいへん希少なタワーマンションといっていいでしょう。

[1622: タワマンの問題]

エレベーターが止まって階段を上るのが大変。地震の時の恐怖、買い物の不便さ。駐車場から部屋までの買い物の荷物運びが普通のマンションより大変。震度３でも凄く揺れる。外出がおっくうになる。管理費が高い。
http://replacesupport.com/voices-of-pros-and-cons-of-tower-mansion
上の階ほど、通勤に時間がかかる。忘れ物を取りに行くのも大変。新聞を取りに行くのが手間。強風で洗濯物が干せない。
https://kawlu.com/journal/2015/08/15/6420/