ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1453: マンション検討中さん]

このマンションは、中住戸と角住戸の坪単価の差が小さいように思いますが、どうして何でしょう？無理しても角住戸を買ったほうが良いのでしょうか？

[1454: 匿名さん]

>>1453 マンション検討中さん
そうですか？
私はしっかり価格差ついてると思いましたけど。
例えば低層の北西妻は坪600、中住戸は中層でも600切ってます。

[1455: 匿名さん]

>>1452 匿名さん

私も将来的にお金で解決になると思いますが、問題はその時に高さ制限の問題であぶれて建替え後に戻れない所有者に対してしっかり支払ができるのか？既存適格の建替えでも難しいのに更に権利関係が複雑で実質的に何もできずに劣化していくだけの様に思いますけど。

[1456: 匿名]

>>1455 匿名さん

ご指摘の危険性（可能性）は 確かにあります。
今 このスレは その事に触れないで 避けて通ろうとしてる
（おそらくデベ）事です。

結論：それでも買う人はいるでしょうし
それを声だかに止めるのも野暮なお節介なのでしょうね、
好きにすればって事ですね。

[1457: 検討板ユーザーさん]

一昔前のマスタービューレジデンスみたいな議論ですね。

[1458: マンション検討中さん]

そうですね、この物件が新興デベで、三菱と竹中でなければ相当マズイですよね！この2社は、60年後も残っていると思います。

[1459: フェラーリ]

>>1455 匿名さん

俺はこうたる！
現金やからね、問題はない。
しかし10年経ったら売るよ。
聞けば曰く付きのようやし
新築で10年住めば 御の字やん。
ババはつかまへん。

[1460: 匿名さん]

>>1456 匿名さん
貴方は野暮なお節介と思われてもコメントで明らかですけど多くの人がこの物件特有のリスクの指摘に感謝してますよね。

[1461: 匿名さん]

>>1458 マンション検討中さん
2社が残ってるの事と救済で手を挙げるのは別。ちゃんと重説で既存不適格については説明しておりますといわれて終わりでしょう。

[1462: 匿名]

>>1461 匿名さん

要するに50年後くらいから
区分所有者はそわそわするって事ですね。
そして組合総会で議論真っ二つ。
怖いね

[1463: 匿名さん]

生きていればね。
その前に住人は総入れ替えしてるだろうけど。

何が怖いんだか

[1464: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
50年後位から区分所有者がそわそわするというのもあるかと思いますが、ここでの議論ではもっと早くに区分所有者でなくなるのでそんなの関係ないって考えるらしいです。
売却時の価格に反映されるでしょうというのもご意見でありました。

[1465: 匿名さん]

一部の人達は、将来、この建物が建替え可能として、既存不適格だとか60年先の
建替え時は云々とか興奮して議論し合っていますが、もっと根本的な難問を忘れ
ていませんか？

当たり前すぎて通り越してしまいがちですが、建て替えそのものができるかどうか
が最大で最終の唯一問題ですよ。　このくらいの規模のマンションは何処も今後に
抱える問題ですが、総会での建替え論争は人数が多すぎるだけに、いろんな考えの
人が居過ぎて更に、数十年先には健康と経済の不安を抱えた老人だらけで先ず成立
しないと思います。

建替え問題に比べたら既存不適格云々なんて木を見て森を見ずの典型で二の次、三の
次の軽い話です。　建替えが不可能として自分ならどうするかの対策をひそかに準備
していた方がいいですよ。

[1466: 匿名]

>>1463 匿名さん

もとより 当初の所有者が住んでるとは書いてない。



そしてデベは言い訳に終始する。
出てこんでよろしい。

[1467: 匿名]

>>1465 匿名さん

なんだか急にデベに向かい風が吹いて来たようね。
この調子だと先着順になるかも。
早く店じまいした方が良さそう。

[1468: 匿名さん]

まあ、木を見て森を見ず　という話なら、日本が数十年先にどういう形で
存在しているかもわからないしね。　それこそどこかの国の属国になっているかも。
世界の情勢は不安定で、予断を許さない。　マンションどころではなくなっているかも。
そうならないことを願うしかない。

[1469: 匿名さん]

＞1465
その通りですよ。
だから建替えなどできないのが実情です。

気になるのは既存不適格物件が既存的格物件に
比して今後マーケットで不利にならないか？では。

ご指摘の対策って要するに手放す位しかないですしね。
そのときに既存的格と同等の価格で売り抜けられるか
否かという問題ですよ。
どうやらそうではないらしいという意見の方々が
心配するのも理解できます。

[1470: 匿名さん]

最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。
生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄。

[1471: 匿名さん]

そもそも建て替えが困難なのに、既存不適格なら、ほぼ無理だよね。

スラム化するのか、多額の修繕費等をかけて、維持していくのか…。

定借なら終わりがありますが、こちらは終わりがないですからね…。

それに、社会的寿命はかなり短いです。赤坂プリンスなんか、３０年で建て替えましたからね。

[1472: 匿名]

>>1470 匿名さん

あんたの投稿だけＫＹのようだね

[1473: 匿名さん]

白金二丁目の希少性高いタワマンの社会的寿命は200年ぐらいですかね笑

[1474: 近隣住民]

>>1470 匿名さん

あのね コンクリートの話じゃないでしょ！
飛び出してくるんじゃないよ。

[1475: 近隣住民]

>>1470 匿名さん

本当に 見事なまでのＫＹね。
いいこと教えてあげるね。
ここのコンクリートは100年もたなくても良いみたいよ。
60年でいいから。

[1476: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
赤プリは区分所有でないからすんなり建替して今の需要をしっかり受け止められたけどね。
区分所有の場合はまず建替は無理でしょう。
だから既存適格と既存不適格は同じですという結論に持って行きたい人がいるみたいですけどね。それも説得力ないよねー。中古価格での比較を是非聞きたいね。

[1477: 不動産屋]

>>1475 近隣住民さん

ここはむしろ 60年でボロボロに剥がれてくるコンクリートを希望しています。
デベ

[1478: 通りがかりさん]

2019秋入居して、2029年。
リニアも大丸有も虎ノ門も浜松町も新駅も再開発されててな、そっちに住みたくなっててもな、既存不適格で売却損抱えるかの。でもな、世間的にも建て替え問題勃発し過ぎて、今更気になるところでもないかもな。
自動運転車が波及し始めて、自家用車の保有率は増えてな、駐車場の代理で混んでなー。

[1479: マンション検討中さん]

そんなこと言ったら、京都の田の字地区のマンションは、ほとんど既存不適格ですね。31メートル規制になってしまったから…

[1480: マンション検討中さん]

京都では、今から建てれない14階のお部屋は、逆に上がっているような。

[1481: 不動産屋]

>>1479 マンション検討中さん

京都の場合は今度 建て替える時は ダメですよと言う
経過措置があるので慌てないでよろしい。
ただ厳密に言うと一階を商業店舗にすると言う縛りがあるが。
まここでは深入りは止めときます。
翻って ここは60年後と言う時限爆弾があって
状況は天と地の差がある。

[1482: 匿名さん]

京都なんてどうでもよくて、ここがどうなるかでしょう。

[1483: 匿名さん]

結局、中古市場に与える既存不適格の影響を論理立てて説明できる
ヒトはいないということでしょうか？
感情論とか良く判らない経験則ではなくてです。
全く心配ないという御意見を伺ってみたかったのですが。。

借地の場合には、イニシャルコストが所有権に比べて低いので
納得もできるのですが、ここの場合は通常の所有権と同じで
既存不適格分のストレスが価格に反映されていないと思います。
その分の不利益は最終購入者が全て負担ということですか？
そういう意味では途中で転売したひとは最後ではないから
助かるということでしょうか？

住む前からこんな心配する物件、なんか冷めてきたな～。

[1484: 通りがかりさん]

ちょうど築35年程度の高級マンションを買ったので、天井高と配管ジョイント交換の可否と管理状況をみて判断しました。後は躯体がしっかりしてるかですね。

ここ10年程度のマンションは配管メンテナンスも考慮されてるので、管理状況だけだと思ってます。あとは免震かどうかでしょうか。

箱が断熱、防音などしっかりしてればリノベーションで、モデルルーム程度の事は出来ます。60年経とうが建て替え論は出ないと思うけどな。

問題は駐車場の方だよ。パズルパーキングで維持管理と利用率が気になるな。築35年の方は地下平置き駐車場だから安心だった。

[1485: 通りがかりさん]

既存不適格なタワーマンション

どう考えるかで、差が出るね。

ヴィンテージ化すると思うか、建て替えの心配か。

私の個人的な意見だが、タワーマンションの建て替えなんて、本気か？

[1486: 匿名]

>>1484 通りがかりさん

俺は暇で朝から張り付いて見てるけど
どうも分からん。

容積率の権利関係で必然的に60年後に区分所有を
減数しなくてはいけないんじゃないの？

コンクリートが100年持つとか、建て替え論はでないとか

[1487: 匿名さん]

>>1484 通りがかりさん

旧耐震基準のマンションもあった35年前。タワマンじゃないでしょうから参考になりません。

[1488: マンション検討中さん]

僕も分かりません、60年で空中権がなくなるのですか？

[1489: 匿名さん]

空中権、ってそんなに強力な権利なのですか。

[1490: 匿名さん]

例えばですが、容積率が既存の建物で使いきって
いない場合、もっと階数のある建物を建てること
で新規の入居者への売却資金を充てにできる。
このため建替時の既存所有者のコスト負担が
減り、建替の話もまとまり易い。

ここは高さ制限があるために建替すると階数が
減るため新規に入居者を募集するどころか、
既存の所有者でも新しい建物に入れない者が
出てくる。
普通の建替でも区分所有者の意見がまとまらない
のにこのケースではもっと複雑で実際には
何もできずにいるでしょうというはなし。

あとは、それに付随してそんな特殊なケースが
待ち受ける物件の中古での評価が既存適格
の所有権の物件よりも高くないという可能性
のはなし。

[1491: 匿名]

>>1490 匿名さん

要するにデベは規制が厳しくなるのを
分かっていて 駆け込みで 建てちゃったて事ね？

売っちゃえばデベは関係ないものね。
救いは だまされたと地団駄踏むのが 次の世代で
50年くらいって経ってからと言うこと。

救いになってないか？

[1492: 匿名]

>>1483 匿名さん

多分全ての区分所有者が入居後10年以内に売り抜けを
計画してるよ。

[1493: マンション検討中さん]

目黒のビンテージマンション、マンション雅叙苑なんかは既存不適格らしいね。接道からして昔の基準だったようだ。

[1494: マンション検討中さん]

あとちなみに、港区は現状、老朽化したマンションの建て替えに伴う高さ制限は特例で緩和してるよ。耐震とかの視点で危ないから建て替えを促進したいという後押しのためだけど。

[1495: 匿名]

>>1494 マンション検討中さん

具体的にマンション名をあげてみて。

[1496: マンション検討中さん]

たとえば50年後に建て替えるとして、ここで反対してる人も心配してる人もほぼ死んでるし、このタワーのある風景が自然になって数十年経ってる状態だから、同じ高さに建て替えるというのは不可能ではない気がするけど。（世論的な意味で）

[1497: マンション検討中さん]

>>1495 匿名さん
港区の高さ制限についての発表PDFを見るといいよ

[1498: 一応検討者]

>>1304 匿名さん
検討しない理由は、シティタワー白金は駅から遠すぎる。恵比寿から白金高輪までの同社のマンションが売れていない。
アトラス白金高輪は希望する間取りがない。(個人的にメゾネットは検討外としています)一応見てきたが仕様がチープ。
久しぶりに訪れたら、前の書き込みを探すのが大変でした。

話題の既存不適格の件は私も検討当初より気にしていました。ただ周辺の中古のタワーを巡った際にグランドメゾンタワーや高輪方面のタワーも同じ取扱と聞いて、私の中ではひと段落ついているトピックですね。ただ同じ高さの建替えの可能性有と読むのはよく捉えすぎではないでしょうか。

>>1494、1497 マンション検討中さん
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
存在を知っているなら、URL貼ってあげても良いのでは。
「告示日から5年以内に建替え決議がなされ、区へ届出」とあるから、今から管理組合で相談始めても難しいでしょう。

それよりも駐車場の待ち時間の方が私は心配です。出庫と入庫が重なったらどうなることやら。

[1499: 匿名さん]

>>1498 一応検討者さん
既存不適格が他の周辺タワーでも同じ取り扱いだとなぜここの既存不適格の問題がひと段落するのですか？
もう少し理由についてご説明いただけると嬉しいです。

[1500: 匿名さん]

>>1492 匿名さん
それでは10年以内に中古価格は暴落で大損確定だよ。

[1501: 匿名]

>>1500 匿名さん
売り抜けってことは
暴落する前に売るって事。
その第一次が10年後。
新築で10年住めば満足でしょ。
次に買う人も10年で売り抜け。

暴落は50年後くらいから。
ここのスレ特有の表現では
そわそわする って言う。
理由は 60年後に提案される 拠出金が目玉飛び出るくらい多額だから。

[1502: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
1492を読むとみんな売るという事だから供給過多なら値段下がるでしょう。他が売却前に売って価格下落前に損失回避する事が売抜け。
10年以内に売り物が増えてくなら売り抜けなんてないでしょうに。