ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1412: 匿名さん]

10年後に売却する際に、ここを欲しいと思う買い手候補が50年後の建替えを気にして、他の物件に行くとは思えません。あくまでも、私のガッツフィーリングですけど。それとこのエリアに人口減少の影響があるとするとより、将来も人気になっているであろうエリアに買いたいですね。そう言う意味で、ここは検討価値ありと思っています。ネガの人は、倍率下げたいだけですか？

[1413: 通りがかりさん]

このスレで本当に検討している人いますか？
そろそろ要望書の締め切りですよね？皆さん既に出してるのかな？

[1414: 匿名さん]

>>1412 匿名さん
そこまで盲目的に購入意思が固まっているならここで時間潰しなどしない方がいいですね。
わざわざ何度もチェックに来てるのは自信のない証拠、本心ではここがどういう評価なのか気になっているのでしょう。
今から既存不適格で同じ高さの建物が建たない事を気にしているヒトもいますから、10年後の中古でもそういうひとはいるでしょう。あと、考える事は同じで売り抜けたいヒトも多いでしょうからね。供給が多ければそれは価格に反映されますよ。

[1415: 匿名さん]

60年先（殆ど生存していない）は建替え時の議論であり、10先は売却時の議論だが、
築後±１０年でこのクラスのマンションなら良い値で直ぐ売れること間違いない。
（築10年の売買では殆どが５０年先の建替え時の事等気にしない。何故なら自分が生きて
いるかどうか定かではないし、資金需要の時は途中でその相場で売却すればいいと考え
る程度である。大半の人間の心理なんてそんなものである）

[1416: 名無しさん]

で、あるか笑

[1417: 匿名さん]

過去に何度も売買した実体験に基づく売るタイミングの捉え方と諸要因を見通した値付け
の勘所は捨てたもんじゃないし効果があるもんだヨ。

将来人口で、全国レベルは減少傾向、一方、東京は今後も増加傾向が想定されている。
港区もコンスタントに右肩上がりであり、区長も将来増を見越し諸所で披露している。
ここの評価は地域と建物のブランド力で需要は旺盛だと判断し購入を検討している。

私は、営業さんに希望の部屋を指示しています。多分抽選は避けてくれると思うが。

[1418: マンション検討中さん]

竹中のタワーは美しいな。好みだわ。

[1419: 匿名さん]

高級タイル壁のタワマン、初めての試みですがとても期待しています。地域の高級感を上げると思う。

[1420: 職人さん]

ご出家様専用部屋に入居予定

[1421: 近隣居住者]

最終的には、皆さんのご判断ですが、私の意見を申し上げます。余り良く考えずに適当なコメントしている人もいるので、ご自身でよく考えてみてください。

高さ制限条例の変更可能性
まだ条例が出来たばかりで予想が難しいところです。しかし、タワーマンションの乱立で弊害ができ、規制されたものなので、ある程度の変更はあっても、全く高さ制限を撤廃してしまうということもないのではないでは。他地域では、タワーマンションが乱立するようなことがないので、規制していないのであって、他地域で規制してないからそれに合わせるということはないと思いますよ。

隣地容積率買取の資産価値
この権利は、皆さんのマンション購入価格のおよそ１／４位と大きな割合です。高さ制限条例が継続しており、隣地所有者（三菱商事）との間で再度一体開発の合意が出来なかった場合、この権利の価値がなくなってしまう可能性があるので、非常に問題と思っています。三菱商事と何か協定でもあるなら別ですが。定期借地権のマンションでも時間経過に伴い中古物件の価格の推移がどうなるか不明ですが、それ以上に非常に特殊な物件なので、普通のマンションより、低い評価になることはあっても、高い評価はならないでしょう。こんなリスクのある物件は避けるべきと思います。

希少性物件か？
　高さ制限条例適用は、港区の西部エリアだけなので、港区の西部地域限定で物件を探している場合は、条例変更がない限り新築のタワーはなくなるでしょう。しかしその他地域では規制されていないので、港区西部地域限定で探していない場合は新築タワーマンションを購入できます。白金からわずか１キロで、港区の東部エリア、品川区、渋谷区、１．５キロで目黒区です。港区の西部地域でもすでに多数の中古のタワーがあり、代替性があります。希少価値がでて価格が高くなるようなことはないと思います。

短期間で売却すれば影響がないか
　確かに１０年未満の短期間で売れば、影響は少ないでしょう。しかしこの物件に限っては、短期売却思考の方が集まるかもしれないので、短期で売却希望者が多くなるかもしれないですね。その時に、既存不適格の物件がそんな高く売れるでしょうか？建物は６０年もつとしても、設備の老朽化や経済的な陳腐化で４０年で建替えになるかもしれません。建替え時期が近づくと通常より価格の低下が大きくなる可能性があるので、長期保有はおすすめできない物件です。

[1422: 匿名さん]

>>1414 匿名さん
大きなお世話ですね。貴方は何故このスレに出入りしてるの？人それぞれでしょ。私は、意見を交わしたいからチェックしてるんですよ。それと貴方の様なマイナー派が何人かいたからってマンションの価格に影響ないって考えています。貴方は何年先の事を考えて生きてるの？

[1423: マンション検討中さん]

要望書出してあります。
とはいえ、坪単価は100万くらい高めですよね。
買った時が、この辺の最高値だったということに
ならないと良いのですが…
良いマンションだと思います。
お庭を綺麗だし、北側の景色は抜けているし。
駐車場は、出入口が１台分しかないので、
混んだ時はかなり不便だと思います。

[1424: 匿名さん]

ネガティブ含め、力のこもったボリュームのある書き込みが続くというのは、
注目されている物件だからですよね。

スレの流れでは、１０年以内くらいには売却するお考えの方が少なくないようですが、
永住とまではいかずとも、長期にわたり住み続ける方って、少ないのかな？
個人的には、静かな暮らしができそうで、長く住んでもいいかなと思える立地です。

[1425: 匿名さん]

>>1421近隣居住者
貴方の論理は、意識的に間違った（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に過重に好都合な推測と、起こる確率が低い推測ばかりに基づき結論付けしている。

１．高さ制限条例の変更可能性：＜ 他地域では、タワーマンションが乱立するようなことがないので、規制していない＞⇒嘘に基づく恣意的結論は止めてくれ。虎ノ門、麻布台、六本木、赤坂周辺を知らないの？是までもタワーが林立していたが、今後１０数年に渡り、東京タワーを凌ぐ３３０Ｍクラスが続出し、正に超高層乱立状態！。目黒通り沿い白金地区にたったの100Ｍクラスがたった１棟なんて口憚れる程に希少で同じ港区内で大きな差異が生じている。
　　
２．隣地容積率買取の資産価値 ：＜隣地所有者（三菱商事）との間で再度一体開発の合意が出来なかった場合、この権利の価値がなくなってしまう可能性があるので、非常に問題。リスクのある物件は避けるべきと思います。＞
⇒邪推に基づく恣意的結論付けは止めてくれ。三菱商事建物の上空残容積率は三菱地所が契約し買い取っているのでその後に異議を唱えると契約違反だ。上空容積率の買取の事例は全国随所に存在している。因みに隣地の所有者は竹中工務店で三菱商事（未確認ながら建物所有者が三菱地所の可能性もある）は借地人の関係である事も併せ材料視されたら良いと思います。

[1426: 匿名さん]

>>1421近隣居住者
貴方の論理は、意識的に間違った（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に過重に好都合な推測と、起こる確率が低い推測ばかりに基づき結論付けしている。

３．希少性物件か：＜港区の西部地域でもすでに多数の中古のタワーがあり、代替性があります。希少価値がでて価格が高くなるようなことはないと思います＞⇒強引で無理な結論付けですね。論理に全く説得力がない何故なら、検討者の真意を把握できていないから。ここを検討している人達は港区の西部地域ではなく、ピンポイントで高級住宅地の白金一帯のステイタスと良質な周辺住環境と高級建物とタワー物件だから評価しているし、そういう希望者は多数存在しているにも拘らず、当面はこの住環境でのタワー建築が不可能だから希少物件となる。
ワカルカナ？ わからないだろうなあ（笑）

[1428: 匿名さん]

[No.1427と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1429: 匿名さん]

>>1421近隣居住者
貴方の論理は、意識的に間違った（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に過重に好都合な推測と、起こる確率が低い推測ばかりに基づき結論付けしている。

４．短期間で売却すれば影響がないか：
＜この物件に限っては、短期売却思考の方が集まるかもしれないので、短期で売却希望者が多くなるかもしれないですね ＞
⇒無理な結論付けですね。論理に全く説得力がない何故なら、検討者の実態を把握できていないから。
ここの短期売却は億以上の資金量を初め猛烈な諸々のパワーが要求される。富裕購買層が多数でも、億以上の資金を瞬時に動かし、納税や時間を要する事務処理等をわざわざ敢行し利ザヤ稼ぎに奔走する人は居たとしてもあなたが言うほど多くは居ない。大半の方は１０年以上のお住まいになると思います。皆をネガ気分にさせるには説得力不足だな（笑）
＊10年説を述べたのは私ですが、投資でも何でもなく単なる私の飽き性の行動です。新しもの好きで売買は２桁は行いました。総括していないが収支的には赤だと思います。相場にもよるが10年以内物件は値下がりが少ないですが、他の要素で資金と時間と労力を要するのでお勧めではないです。飽く迄も趣味の延長なら可です。

[1430: 匿名さん]

>>1422 匿名さん
図星だったかしら。
まあ、熱くなりなさんな！
いいマンションであることは確か。

[1431: 匿名さん]

>1423
自分も坪単価が100万位高い気がしました。
営業さんは適正とか安いという人が多いとかいって
ましたが。。。
新築販売価格は既にピークアウトしてますからね。
その状況でのこの値付け、悩みます。。。

[1432: 通りがかりさん]

ここを購入予定の方で 最終的に売り抜けようと
思っている方は手を挙げて下さい。

何？
全員か？

やっぱり 誰も６０年後に ケチのついた物件は嫌だもんね。
分かるよ、その気持ち。

[1433: マンション検討中さん]

結局 俺様のフェラーリは置けるんかいな？
あかんのかいな？

ついでに おねーチャンのポルシェも頼みたいけど。

[1434: 匿名さん]

>>1430 匿名さん
正直、的外れですよ。ここのネガコメント説得力ないと思うので。ただ、そう言うご意見もあるのねという事で、勉強させてもらっているという事ですね。皆さん、マンションに詳しそうなのでね。私は、素人ですよ。

[1435: 匿名さん]

白金住人って、やっばりコンプレックス持ち多いね、3Aや番町の物件のスレだとネガされてもココまでスレに常駐して、必死に反論書き込まないけどな。雰囲気的には豊洲関連スレに近いな、住民の性質も。

[1436: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
意見交換が目的と言いつつも自分と違う意見はバッサリ切り捨てる、怒り出す。なるほど、説得力あるね。

[1437: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
3Aや番町に憧れるネガが何度も登場するのもこのスレの特徴だね（笑）。

[1438: 匿名さん]

>>1437 匿名さん
港区の豊洲こと白金民さんじゃ無いですかw

[1439: 匿名さん]

豊洲に帰って大人しくしててください。
面白くないし、新鮮味ゼロだし、

[1440: 通りがかりさん]

細い情報を積み上げ、熟慮に熟慮を重ね、これでもかと逡巡してる賢い人って、適当な概算で即決していくスピードある者に、結局負けてるかな。

悩ましいなら、買わなくても高額物件は次があるよ。

[1441: 匿名さん]

いやいやどんな物件でも悩むんですよ。

[1442: 匿名さん]

今日夕方久しぶりにゴーアラウンドで
新飛行ルート(Ａ滑走路着陸)に近いルートを
飛んでるのを見たけど　やっぱり結構インパクトあるね

[1443: 通りがかりさん]

検討中の皆さんは、内装はどのプランをセレクトされますか？ 私はB&Wが好みです。人気無いようですが。

[1444: マンション検討中さん]

私もB&Wが第一印象です。キッチンの壁をどうするかが悩みです。まっ、その前に高層階でないと意味がないですが。
せめて坪単価50万円安くければ、良いのに…。600万台は高い！でも、欲しい（笑）

[1445: 匿名さん]

やっぱり高いと感じてる人がいるんですね。
中層で600ですからね。

[1446: マンション検討中さん]

だから、人気は低層階と高層階に二分されているようです。普通はプレミアフロアから売れるのに、あまり売れてないようです…

[1447: 近隣居住者]

＞＞１４２５匿名
かなり誤解されていますね。
１．高さ制限条例の変更可能性
他地域というのは、条例のない港区以外という意味ですよ。
虎ノ門、麻布台、六本木、赤坂東部地域はタワーが多数あっても、業務商業住居等多様な都市機能が集積する魅力ある街並みを形成する地域とされているので、高さ制限がないのです。白金、元麻布、西麻布など西部地域は、タワーが少なくても居住機能を中心とした落ち着きのある街並みを保全していく地域となっているので、タワーを規制しているのです。他の区で高さ制限を導入していないからといって、他のタワーマンションの少ない区に合わせて条例を廃止することはないと思います。
２．隣地容積率買取の資産価値
三菱商事建物の上空残容積率は三菱地所が契約し買い取っているのでその後に異議を唱えると契約違反だ。その通りですが、私はそんなことは一言も言っていません。上空容積率の買取の事例は全国随所に存在しても、高さ制限があるところの容積率の買取なんてないでしょ。建替えの時に高い建物建てられないなら意味なくなってしまいますよね。買取した容積率を生かすには、隣地と一体開発するか。隣地の人に買い取ってもらうしかないでしょ。隣地と協定がなくて、一体開発も買取も断られたら、買い取った容積の価値がなくなってしまいますよね。所有者が竹中で三菱商事でないのはこちらの調査不足でしたが、第三者であることには違いないです。

３．希少性物件か
あなたは白金のピンポイントで物件を探しているかもしれないが、それが多数と本当に言えますか？
あなたこそ強引な結論では？

[1448: 匿名さん]

>>1421 近隣居住者さん
分譲価格のおよそ1/4が容積率買取の価値って言うのは、どうやって算出されたんですか？法律か何かルールなどがあるんですか？

[1449: 匿名さん]

>>1447 近隣居住者さん
ありがとうございます。MRみたり、資料読んだりしていると舞い上がっていたのですが、冷静な判断を今一度してみたいです。
しかし、知識と分析力が一段高いですね。
ボリュームのある重たい内容でとても勉強になります。
これに対する匿名さんの反論も期待しております。

[1450: 通りがかりさん]

資産性考えて当然だけど、建て替えの事まで視野に入れて、容積率のリスクだなんて。おーい。

そんな事言ってたら、数十年以内の首都直下地震の確率から考えてもいいはず。

今の住まいに住んだ期間考えてたら、急にそんな先のリスクに振り回されるのも変だな。

[1451: 匿名さん]

逆に、建替えを考えずにマンションを買うのは、
自分の子や孫たちに迷惑を掛ける無責任行為ですよ。
後は野となれ山となれでリスクを子孫に押し付けるって事ですから。

[1452: 匿名]

>>1450 通りがかりさん

そんな事ないよ、先々のリスクは常に考えておかないと。
私は1447さんの一連の指摘に
感謝しております。

私見で申し訳ないですが
容積率の問題も所詮 金銭的解決に
なるだろうと思っていますが
それは すなわち その時の持ち分所有者が
60年後にかなりの一時金を
負担する事かなと思っています。

ここで議論している人は誰も６０年後のその頃
生きていないでしょうから
いきおい雲をつかむような 判然としない感覚なんでしょうね。

それと10年くらい住んで、売る人も多そうですね。
脱兎之勢。

[1453: マンション検討中さん]

このマンションは、中住戸と角住戸の坪単価の差が小さいように思いますが、どうして何でしょう？無理しても角住戸を買ったほうが良いのでしょうか？

[1454: 匿名さん]

>>1453 マンション検討中さん
そうですか？
私はしっかり価格差ついてると思いましたけど。
例えば低層の北西妻は坪600、中住戸は中層でも600切ってます。

[1455: 匿名さん]

>>1452 匿名さん

私も将来的にお金で解決になると思いますが、問題はその時に高さ制限の問題であぶれて建替え後に戻れない所有者に対してしっかり支払ができるのか？既存適格の建替えでも難しいのに更に権利関係が複雑で実質的に何もできずに劣化していくだけの様に思いますけど。

[1456: 匿名]

>>1455 匿名さん

ご指摘の危険性（可能性）は 確かにあります。
今 このスレは その事に触れないで 避けて通ろうとしてる
（おそらくデベ）事です。

結論：それでも買う人はいるでしょうし
それを声だかに止めるのも野暮なお節介なのでしょうね、
好きにすればって事ですね。

[1457: 検討板ユーザーさん]

一昔前のマスタービューレジデンスみたいな議論ですね。

[1458: マンション検討中さん]

そうですね、この物件が新興デベで、三菱と竹中でなければ相当マズイですよね！この2社は、60年後も残っていると思います。

[1459: フェラーリ]

>>1455 匿名さん

俺はこうたる！
現金やからね、問題はない。
しかし10年経ったら売るよ。
聞けば曰く付きのようやし
新築で10年住めば 御の字やん。
ババはつかまへん。

[1460: 匿名さん]

>>1456 匿名さん
貴方は野暮なお節介と思われてもコメントで明らかですけど多くの人がこの物件特有のリスクの指摘に感謝してますよね。

[1461: 匿名さん]

>>1458 マンション検討中さん
2社が残ってるの事と救済で手を挙げるのは別。ちゃんと重説で既存不適格については説明しておりますといわれて終わりでしょう。

[1462: 匿名]

>>1461 匿名さん

要するに50年後くらいから
区分所有者はそわそわするって事ですね。
そして組合総会で議論真っ二つ。
怖いね

[1463: 匿名さん]

生きていればね。
その前に住人は総入れ替えしてるだろうけど。

何が怖いんだか

[1464: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
50年後位から区分所有者がそわそわするというのもあるかと思いますが、ここでの議論ではもっと早くに区分所有者でなくなるのでそんなの関係ないって考えるらしいです。
売却時の価格に反映されるでしょうというのもご意見でありました。

[1465: 匿名さん]

一部の人達は、将来、この建物が建替え可能として、既存不適格だとか60年先の
建替え時は云々とか興奮して議論し合っていますが、もっと根本的な難問を忘れ
ていませんか？

当たり前すぎて通り越してしまいがちですが、建て替えそのものができるかどうか
が最大で最終の唯一問題ですよ。　このくらいの規模のマンションは何処も今後に
抱える問題ですが、総会での建替え論争は人数が多すぎるだけに、いろんな考えの
人が居過ぎて更に、数十年先には健康と経済の不安を抱えた老人だらけで先ず成立
しないと思います。

建替え問題に比べたら既存不適格云々なんて木を見て森を見ずの典型で二の次、三の
次の軽い話です。　建替えが不可能として自分ならどうするかの対策をひそかに準備
していた方がいいですよ。

[1466: 匿名]

>>1463 匿名さん

もとより 当初の所有者が住んでるとは書いてない。



そしてデベは言い訳に終始する。
出てこんでよろしい。

[1467: 匿名]

>>1465 匿名さん

なんだか急にデベに向かい風が吹いて来たようね。
この調子だと先着順になるかも。
早く店じまいした方が良さそう。

[1468: 匿名さん]

まあ、木を見て森を見ず　という話なら、日本が数十年先にどういう形で
存在しているかもわからないしね。　それこそどこかの国の属国になっているかも。
世界の情勢は不安定で、予断を許さない。　マンションどころではなくなっているかも。
そうならないことを願うしかない。

[1469: 匿名さん]

＞1465
その通りですよ。
だから建替えなどできないのが実情です。

気になるのは既存不適格物件が既存的格物件に
比して今後マーケットで不利にならないか？では。

ご指摘の対策って要するに手放す位しかないですしね。
そのときに既存的格と同等の価格で売り抜けられるか
否かという問題ですよ。
どうやらそうではないらしいという意見の方々が
心配するのも理解できます。

[1470: 匿名さん]

最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。
生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄。

[1471: 匿名さん]

そもそも建て替えが困難なのに、既存不適格なら、ほぼ無理だよね。

スラム化するのか、多額の修繕費等をかけて、維持していくのか…。

定借なら終わりがありますが、こちらは終わりがないですからね…。

それに、社会的寿命はかなり短いです。赤坂プリンスなんか、３０年で建て替えましたからね。

[1472: 匿名]

>>1470 匿名さん

あんたの投稿だけＫＹのようだね

[1473: 匿名さん]

白金二丁目の希少性高いタワマンの社会的寿命は200年ぐらいですかね笑

[1474: 近隣住民]

>>1470 匿名さん

あのね コンクリートの話じゃないでしょ！
飛び出してくるんじゃないよ。

[1475: 近隣住民]

>>1470 匿名さん

本当に 見事なまでのＫＹね。
いいこと教えてあげるね。
ここのコンクリートは100年もたなくても良いみたいよ。
60年でいいから。

[1476: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
赤プリは区分所有でないからすんなり建替して今の需要をしっかり受け止められたけどね。
区分所有の場合はまず建替は無理でしょう。
だから既存適格と既存不適格は同じですという結論に持って行きたい人がいるみたいですけどね。それも説得力ないよねー。中古価格での比較を是非聞きたいね。

[1477: 不動産屋]

>>1475 近隣住民さん

ここはむしろ 60年でボロボロに剥がれてくるコンクリートを希望しています。
デベ

[1478: 通りがかりさん]

2019秋入居して、2029年。
リニアも大丸有も虎ノ門も浜松町も新駅も再開発されててな、そっちに住みたくなっててもな、既存不適格で売却損抱えるかの。でもな、世間的にも建て替え問題勃発し過ぎて、今更気になるところでもないかもな。
自動運転車が波及し始めて、自家用車の保有率は増えてな、駐車場の代理で混んでなー。

[1479: マンション検討中さん]

そんなこと言ったら、京都の田の字地区のマンションは、ほとんど既存不適格ですね。31メートル規制になってしまったから…

[1480: マンション検討中さん]

京都では、今から建てれない14階のお部屋は、逆に上がっているような。

[1481: 不動産屋]

>>1479 マンション検討中さん

京都の場合は今度 建て替える時は ダメですよと言う
経過措置があるので慌てないでよろしい。
ただ厳密に言うと一階を商業店舗にすると言う縛りがあるが。
まここでは深入りは止めときます。
翻って ここは60年後と言う時限爆弾があって
状況は天と地の差がある。

[1482: 匿名さん]

京都なんてどうでもよくて、ここがどうなるかでしょう。

[1483: 匿名さん]

結局、中古市場に与える既存不適格の影響を論理立てて説明できる
ヒトはいないということでしょうか？
感情論とか良く判らない経験則ではなくてです。
全く心配ないという御意見を伺ってみたかったのですが。。

借地の場合には、イニシャルコストが所有権に比べて低いので
納得もできるのですが、ここの場合は通常の所有権と同じで
既存不適格分のストレスが価格に反映されていないと思います。
その分の不利益は最終購入者が全て負担ということですか？
そういう意味では途中で転売したひとは最後ではないから
助かるということでしょうか？

住む前からこんな心配する物件、なんか冷めてきたな～。

[1484: 通りがかりさん]

ちょうど築35年程度の高級マンションを買ったので、天井高と配管ジョイント交換の可否と管理状況をみて判断しました。後は躯体がしっかりしてるかですね。

ここ10年程度のマンションは配管メンテナンスも考慮されてるので、管理状況だけだと思ってます。あとは免震かどうかでしょうか。

箱が断熱、防音などしっかりしてればリノベーションで、モデルルーム程度の事は出来ます。60年経とうが建て替え論は出ないと思うけどな。

問題は駐車場の方だよ。パズルパーキングで維持管理と利用率が気になるな。築35年の方は地下平置き駐車場だから安心だった。

[1485: 通りがかりさん]

既存不適格なタワーマンション

どう考えるかで、差が出るね。

ヴィンテージ化すると思うか、建て替えの心配か。

私の個人的な意見だが、タワーマンションの建て替えなんて、本気か？

[1486: 匿名]

>>1484 通りがかりさん

俺は暇で朝から張り付いて見てるけど
どうも分からん。

容積率の権利関係で必然的に60年後に区分所有を
減数しなくてはいけないんじゃないの？

コンクリートが100年持つとか、建て替え論はでないとか

[1487: 匿名さん]

>>1484 通りがかりさん

旧耐震基準のマンションもあった35年前。タワマンじゃないでしょうから参考になりません。

[1488: マンション検討中さん]

僕も分かりません、60年で空中権がなくなるのですか？

[1489: 匿名さん]

空中権、ってそんなに強力な権利なのですか。

[1490: 匿名さん]

例えばですが、容積率が既存の建物で使いきって
いない場合、もっと階数のある建物を建てること
で新規の入居者への売却資金を充てにできる。
このため建替時の既存所有者のコスト負担が
減り、建替の話もまとまり易い。

ここは高さ制限があるために建替すると階数が
減るため新規に入居者を募集するどころか、
既存の所有者でも新しい建物に入れない者が
出てくる。
普通の建替でも区分所有者の意見がまとまらない
のにこのケースではもっと複雑で実際には
何もできずにいるでしょうというはなし。

あとは、それに付随してそんな特殊なケースが
待ち受ける物件の中古での評価が既存適格
の所有権の物件よりも高くないという可能性
のはなし。

[1491: 匿名]

>>1490 匿名さん

要するにデベは規制が厳しくなるのを
分かっていて 駆け込みで 建てちゃったて事ね？

売っちゃえばデベは関係ないものね。
救いは だまされたと地団駄踏むのが 次の世代で
50年くらいって経ってからと言うこと。

救いになってないか？

[1492: 匿名]

>>1483 匿名さん

多分全ての区分所有者が入居後10年以内に売り抜けを
計画してるよ。

[1493: マンション検討中さん]

目黒のビンテージマンション、マンション雅叙苑なんかは既存不適格らしいね。接道からして昔の基準だったようだ。

[1494: マンション検討中さん]

あとちなみに、港区は現状、老朽化したマンションの建て替えに伴う高さ制限は特例で緩和してるよ。耐震とかの視点で危ないから建て替えを促進したいという後押しのためだけど。

[1495: 匿名]

>>1494 マンション検討中さん

具体的にマンション名をあげてみて。

[1496: マンション検討中さん]

たとえば50年後に建て替えるとして、ここで反対してる人も心配してる人もほぼ死んでるし、このタワーのある風景が自然になって数十年経ってる状態だから、同じ高さに建て替えるというのは不可能ではない気がするけど。（世論的な意味で）

[1497: マンション検討中さん]

>>1495 匿名さん
港区の高さ制限についての発表PDFを見るといいよ

[1498: 一応検討者]

>>1304 匿名さん
検討しない理由は、シティタワー白金は駅から遠すぎる。恵比寿から白金高輪までの同社のマンションが売れていない。
アトラス白金高輪は希望する間取りがない。(個人的にメゾネットは検討外としています)一応見てきたが仕様がチープ。
久しぶりに訪れたら、前の書き込みを探すのが大変でした。

話題の既存不適格の件は私も検討当初より気にしていました。ただ周辺の中古のタワーを巡った際にグランドメゾンタワーや高輪方面のタワーも同じ取扱と聞いて、私の中ではひと段落ついているトピックですね。ただ同じ高さの建替えの可能性有と読むのはよく捉えすぎではないでしょうか。

>>1494、1497 マンション検討中さん
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
存在を知っているなら、URL貼ってあげても良いのでは。
「告示日から5年以内に建替え決議がなされ、区へ届出」とあるから、今から管理組合で相談始めても難しいでしょう。

それよりも駐車場の待ち時間の方が私は心配です。出庫と入庫が重なったらどうなることやら。

[1499: 匿名さん]

>>1498 一応検討者さん
既存不適格が他の周辺タワーでも同じ取り扱いだとなぜここの既存不適格の問題がひと段落するのですか？
もう少し理由についてご説明いただけると嬉しいです。

[1500: 匿名さん]

>>1492 匿名さん
それでは10年以内に中古価格は暴落で大損確定だよ。

[1501: 匿名]

>>1500 匿名さん
売り抜けってことは
暴落する前に売るって事。
その第一次が10年後。
新築で10年住めば満足でしょ。
次に買う人も10年で売り抜け。

暴落は50年後くらいから。
ここのスレ特有の表現では
そわそわする って言う。
理由は 60年後に提案される 拠出金が目玉飛び出るくらい多額だから。

[1502: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
1492を読むとみんな売るという事だから供給過多なら値段下がるでしょう。他が売却前に売って価格下落前に損失回避する事が売抜け。
10年以内に売り物が増えてくなら売り抜けなんてないでしょうに。

[1503: 匿名]

>>1502 匿名さん
あのね 一般論を言ったまで。
小学生じゃないんだから 先生の言う通りにはならんよ。
ある方は５年、ある方は７年、ある方は１１年
一斉に売りが出てくるわけないでしょ。
５０年くらいは売買できるよ。普通に。
問題はそれから買う人。

[1504: 匿名さん]

一般論でいうなら一斉に売りださなくてもそんな期間で売り物が多ければ値段下がるという事ですよ。
解った？
需要と供給で価格が決まるんだから市場に売り物が多く出てきてて買い手市場なら値段はどうなるかということですよ。

[1505: 匿名]

>>1504 匿名さん

お前も しつこいね


そんな期間にって言うけど５０年だぞ
半世紀！
これだけの期間があれば ここの出物くらい何回も吸収するやろ。
それとここが 買い手市場になるのは 60年後。

[1506: 匿名]

>>1504 匿名さん

外野からすみません。
あなたが言う 「そんな期間」と言うのは
具体的に何年間くらいを念頭に置かれているのでしょうか？

[1507: 匿名さん]

もう建て替えの話はお腹いっぱい。ネタとしてつまらないし、ネガするにしても持って違うのにしてくれ。

[1508: 匿名さん]

不利益被らないように10年以内で売っちゃおう！って方が増えるとしたら、
すこし微妙な気分になります。先のことはだれにもわかりませんけど。
いい環境なのだから長く住もうと思う方は迷いもないだろうし、
ここを読んでいないのかもしれません。

[1509: 通りがかりさん]

60年後の話は、誰かが言ったマンション寿命説から来てるだけで、このマンションが建て替えなければいけない根拠はない。

配管設計やコンクリート寿命が、40年前とは違うのに60年寿命に根拠がないから、立て替えが100年後かもしれないよね。いや、建て替えはもっと先かもしれない。

首都直下地震が30年以内にかなりの確率であるからといって、現在の都心の不動産が暴落してますか？ 短くても半世紀先以上先の建て替え金がかかるという事で騒ぐのはアンバランスでしよ。

皮肉ではないです。この問題を気にしすぎる方は、そもそも、この価格帯に手を出すべきではないように思います。

[1510: 通りがかりさん]

後の購入者の何割がこのスレ見てるかな。
ものすごくマイノリティーで、かつ、見てる人の大半が野次馬だったという事もあり得る。

[1511: 匿名さん]

60年後なんて、ここにいる奴みんなあの世にいるんだし、そんな話してどうすんだって。