ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1401: 近隣住民で購入検討中]

希少価値高い良物件でＯＫ！です。　
この地区でのタワーは、まず建築条件を満たす大規模空地がないので常識的には建設不可能だし、
もっとキビシーのは、条例が変更にならない限り建設は無理です。

去年も抽選に外れ買替ができなかったので、今回は古住居の売却タイミングもあり抽選に外れ
ないことを祈っています。

[1402: 匿名さん]

1395さんのように考えるのも間違っている訳ではないので
建替え時に同じような建物が出来ないのであればその分が
将来的に中古価格に反映される可能性はありますね。
既存不適格か否かを気にする人は確かにいますし。。。

[1403: 匿名さん]

マンション寿命60年説で60年先なんて、自分自身（住民の殆どが死亡している）も、
家族や周囲の環境も、法令もどんな状態になっているのかが全く想定できないのに、
60年先と現在を同一時点で論じても無理があり、殆ど意味がない。マンション適齢期は
築後１０年迄なので、私はその時点の最新マンションにサクット買い替える積り。
体験談ですが、古マンションには拘泥しない方が良いですよ。

既存不適格と言っても全国ﾚﾍﾞﾙの建築基準法でもなく、このエリア（範囲は把握して
いないが港区でも他のエリアは不問である）だけに適用されている特殊条例で規制され
ているので、将来的には他地区とのアンバランスで見直しも無いわけではない筈だ。
長いスパンでは、諸般の事情や力次第で如何様にも変化するレベルである。

[1404: 通りがかりさん]

>最新マンションにさくっと買い替える

売れればね笑
論点ズレすぎ笑

[1405: マンション検討中さん]

税制改正で今後の新築物件は坪数同じでも上にいくほど
固定資産税高くなるのですよね。

[1406: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
60年先といってもそれが中古価格に反映される可能性は否定出来ないということですよ。
築後10年、20年と経過するほどマンションの残存年数が減り、既存不適格の中古価格に与える影響が大きくなるでしょうね。

[1407: 匿名さん]

＜売れればね笑 ／論点ズレすぎ笑＞

過去何度も売買を繰り返した体験談で物申す。
売却金額を欲張らなければ、このクラスのマンションで築１０年前後なら
良い値で直ぐ売れる。　心配～ご無用（笑）

既存不適格と言っても全国ﾚﾍﾞﾙの建築基準法でもなく、長いスパンでは、
諸般の事情や力次第で如何様にも変化するレベルである。
約60年先と現在を同一次元で口角泡飛ばしても無理があり論点ズレすぎ（笑）
殆ど意味がない（冷笑）

[1408: 名無しさん]

なんかもう、必死ですね。

[1409: 匿名さん]

>>1407 匿名さん
過去や現在の話など全く意味がない。未来は
人口減が勿論あるし、未経験の都心飛行機通過が白金の街は控えている。

[1410: 匿名さん]

60年先って建替時でしょう。
それと現在を同一次元で語る云々ではないんですけね。今ある規制が60年後ではなくもっと近い時期の中古価格に与えるリスクのことを指摘してるんでしょうに。
それに起こるか分からない高さ制限をなくす政治力など期待してだから影響はないと言い切るのも楽観過ぎでしょう。
文面から既存不適格物件の売却など経験ないでしょうからあんまり自分の考えに自信持ち過ぎなのもどうかと思います。

[1411: 匿名さん]

このスレざっと見て

白金=住民めんどくさい

というのはよく分かった

[1412: 匿名さん]

10年後に売却する際に、ここを欲しいと思う買い手候補が50年後の建替えを気にして、他の物件に行くとは思えません。あくまでも、私のガッツフィーリングですけど。それとこのエリアに人口減少の影響があるとするとより、将来も人気になっているであろうエリアに買いたいですね。そう言う意味で、ここは検討価値ありと思っています。ネガの人は、倍率下げたいだけですか？

[1413: 通りがかりさん]

このスレで本当に検討している人いますか？
そろそろ要望書の締め切りですよね？皆さん既に出してるのかな？

[1414: 匿名さん]

>>1412 匿名さん
そこまで盲目的に購入意思が固まっているならここで時間潰しなどしない方がいいですね。
わざわざ何度もチェックに来てるのは自信のない証拠、本心ではここがどういう評価なのか気になっているのでしょう。
今から既存不適格で同じ高さの建物が建たない事を気にしているヒトもいますから、10年後の中古でもそういうひとはいるでしょう。あと、考える事は同じで売り抜けたいヒトも多いでしょうからね。供給が多ければそれは価格に反映されますよ。

[1415: 匿名さん]

60年先（殆ど生存していない）は建替え時の議論であり、10先は売却時の議論だが、
築後±１０年でこのクラスのマンションなら良い値で直ぐ売れること間違いない。
（築10年の売買では殆どが５０年先の建替え時の事等気にしない。何故なら自分が生きて
いるかどうか定かではないし、資金需要の時は途中でその相場で売却すればいいと考え
る程度である。大半の人間の心理なんてそんなものである）

[1416: 名無しさん]

で、あるか笑

[1417: 匿名さん]

過去に何度も売買した実体験に基づく売るタイミングの捉え方と諸要因を見通した値付け
の勘所は捨てたもんじゃないし効果があるもんだヨ。

将来人口で、全国レベルは減少傾向、一方、東京は今後も増加傾向が想定されている。
港区もコンスタントに右肩上がりであり、区長も将来増を見越し諸所で披露している。
ここの評価は地域と建物のブランド力で需要は旺盛だと判断し購入を検討している。

私は、営業さんに希望の部屋を指示しています。多分抽選は避けてくれると思うが。

[1418: マンション検討中さん]

竹中のタワーは美しいな。好みだわ。

[1419: 匿名さん]

高級タイル壁のタワマン、初めての試みですがとても期待しています。地域の高級感を上げると思う。

[1420: 職人さん]

ご出家様専用部屋に入居予定

[1421: 近隣居住者]

最終的には、皆さんのご判断ですが、私の意見を申し上げます。余り良く考えずに適当なコメントしている人もいるので、ご自身でよく考えてみてください。

高さ制限条例の変更可能性
まだ条例が出来たばかりで予想が難しいところです。しかし、タワーマンションの乱立で弊害ができ、規制されたものなので、ある程度の変更はあっても、全く高さ制限を撤廃してしまうということもないのではないでは。他地域では、タワーマンションが乱立するようなことがないので、規制していないのであって、他地域で規制してないからそれに合わせるということはないと思いますよ。

隣地容積率買取の資産価値
この権利は、皆さんのマンション購入価格のおよそ１／４位と大きな割合です。高さ制限条例が継続しており、隣地所有者（三菱商事）との間で再度一体開発の合意が出来なかった場合、この権利の価値がなくなってしまう可能性があるので、非常に問題と思っています。三菱商事と何か協定でもあるなら別ですが。定期借地権のマンションでも時間経過に伴い中古物件の価格の推移がどうなるか不明ですが、それ以上に非常に特殊な物件なので、普通のマンションより、低い評価になることはあっても、高い評価はならないでしょう。こんなリスクのある物件は避けるべきと思います。

希少性物件か？
　高さ制限条例適用は、港区の西部エリアだけなので、港区の西部地域限定で物件を探している場合は、条例変更がない限り新築のタワーはなくなるでしょう。しかしその他地域では規制されていないので、港区西部地域限定で探していない場合は新築タワーマンションを購入できます。白金からわずか１キロで、港区の東部エリア、品川区、渋谷区、１．５キロで目黒区です。港区の西部地域でもすでに多数の中古のタワーがあり、代替性があります。希少価値がでて価格が高くなるようなことはないと思います。

短期間で売却すれば影響がないか
　確かに１０年未満の短期間で売れば、影響は少ないでしょう。しかしこの物件に限っては、短期売却思考の方が集まるかもしれないので、短期で売却希望者が多くなるかもしれないですね。その時に、既存不適格の物件がそんな高く売れるでしょうか？建物は６０年もつとしても、設備の老朽化や経済的な陳腐化で４０年で建替えになるかもしれません。建替え時期が近づくと通常より価格の低下が大きくなる可能性があるので、長期保有はおすすめできない物件です。

[1422: 匿名さん]

>>1414 匿名さん
大きなお世話ですね。貴方は何故このスレに出入りしてるの？人それぞれでしょ。私は、意見を交わしたいからチェックしてるんですよ。それと貴方の様なマイナー派が何人かいたからってマンションの価格に影響ないって考えています。貴方は何年先の事を考えて生きてるの？

[1423: マンション検討中さん]

要望書出してあります。
とはいえ、坪単価は100万くらい高めですよね。
買った時が、この辺の最高値だったということに
ならないと良いのですが…
良いマンションだと思います。
お庭を綺麗だし、北側の景色は抜けているし。
駐車場は、出入口が１台分しかないので、
混んだ時はかなり不便だと思います。

[1424: 匿名さん]

ネガティブ含め、力のこもったボリュームのある書き込みが続くというのは、
注目されている物件だからですよね。

スレの流れでは、１０年以内くらいには売却するお考えの方が少なくないようですが、
永住とまではいかずとも、長期にわたり住み続ける方って、少ないのかな？
個人的には、静かな暮らしができそうで、長く住んでもいいかなと思える立地です。

[1425: 匿名さん]

>>1421近隣居住者
貴方の論理は、意識的に間違った（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に過重に好都合な推測と、起こる確率が低い推測ばかりに基づき結論付けしている。

１．高さ制限条例の変更可能性：＜ 他地域では、タワーマンションが乱立するようなことがないので、規制していない＞⇒嘘に基づく恣意的結論は止めてくれ。虎ノ門、麻布台、六本木、赤坂周辺を知らないの？是までもタワーが林立していたが、今後１０数年に渡り、東京タワーを凌ぐ３３０Ｍクラスが続出し、正に超高層乱立状態！。目黒通り沿い白金地区にたったの100Ｍクラスがたった１棟なんて口憚れる程に希少で同じ港区内で大きな差異が生じている。
　　
２．隣地容積率買取の資産価値 ：＜隣地所有者（三菱商事）との間で再度一体開発の合意が出来なかった場合、この権利の価値がなくなってしまう可能性があるので、非常に問題。リスクのある物件は避けるべきと思います。＞
⇒邪推に基づく恣意的結論付けは止めてくれ。三菱商事建物の上空残容積率は三菱地所が契約し買い取っているのでその後に異議を唱えると契約違反だ。上空容積率の買取の事例は全国随所に存在している。因みに隣地の所有者は竹中工務店で三菱商事（未確認ながら建物所有者が三菱地所の可能性もある）は借地人の関係である事も併せ材料視されたら良いと思います。

[1426: 匿名さん]

>>1421近隣居住者
貴方の論理は、意識的に間違った（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に過重に好都合な推測と、起こる確率が低い推測ばかりに基づき結論付けしている。

３．希少性物件か：＜港区の西部地域でもすでに多数の中古のタワーがあり、代替性があります。希少価値がでて価格が高くなるようなことはないと思います＞⇒強引で無理な結論付けですね。論理に全く説得力がない何故なら、検討者の真意を把握できていないから。ここを検討している人達は港区の西部地域ではなく、ピンポイントで高級住宅地の白金一帯のステイタスと良質な周辺住環境と高級建物とタワー物件だから評価しているし、そういう希望者は多数存在しているにも拘らず、当面はこの住環境でのタワー建築が不可能だから希少物件となる。
ワカルカナ？ わからないだろうなあ（笑）

[1428: 匿名さん]

[No.1427と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1429: 匿名さん]

>>1421近隣居住者
貴方の論理は、意識的に間違った（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に過重に好都合な推測と、起こる確率が低い推測ばかりに基づき結論付けしている。

４．短期間で売却すれば影響がないか：
＜この物件に限っては、短期売却思考の方が集まるかもしれないので、短期で売却希望者が多くなるかもしれないですね ＞
⇒無理な結論付けですね。論理に全く説得力がない何故なら、検討者の実態を把握できていないから。
ここの短期売却は億以上の資金量を初め猛烈な諸々のパワーが要求される。富裕購買層が多数でも、億以上の資金を瞬時に動かし、納税や時間を要する事務処理等をわざわざ敢行し利ザヤ稼ぎに奔走する人は居たとしてもあなたが言うほど多くは居ない。大半の方は１０年以上のお住まいになると思います。皆をネガ気分にさせるには説得力不足だな（笑）
＊10年説を述べたのは私ですが、投資でも何でもなく単なる私の飽き性の行動です。新しもの好きで売買は２桁は行いました。総括していないが収支的には赤だと思います。相場にもよるが10年以内物件は値下がりが少ないですが、他の要素で資金と時間と労力を要するのでお勧めではないです。飽く迄も趣味の延長なら可です。

[1430: 匿名さん]

>>1422 匿名さん
図星だったかしら。
まあ、熱くなりなさんな！
いいマンションであることは確か。

[1431: 匿名さん]

>1423
自分も坪単価が100万位高い気がしました。
営業さんは適正とか安いという人が多いとかいって
ましたが。。。
新築販売価格は既にピークアウトしてますからね。
その状況でのこの値付け、悩みます。。。

[1432: 通りがかりさん]

ここを購入予定の方で 最終的に売り抜けようと
思っている方は手を挙げて下さい。

何？
全員か？

やっぱり 誰も６０年後に ケチのついた物件は嫌だもんね。
分かるよ、その気持ち。

[1433: マンション検討中さん]

結局 俺様のフェラーリは置けるんかいな？
あかんのかいな？

ついでに おねーチャンのポルシェも頼みたいけど。

[1434: 匿名さん]

>>1430 匿名さん
正直、的外れですよ。ここのネガコメント説得力ないと思うので。ただ、そう言うご意見もあるのねという事で、勉強させてもらっているという事ですね。皆さん、マンションに詳しそうなのでね。私は、素人ですよ。

[1435: 匿名さん]

白金住人って、やっばりコンプレックス持ち多いね、3Aや番町の物件のスレだとネガされてもココまでスレに常駐して、必死に反論書き込まないけどな。雰囲気的には豊洲関連スレに近いな、住民の性質も。

[1436: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
意見交換が目的と言いつつも自分と違う意見はバッサリ切り捨てる、怒り出す。なるほど、説得力あるね。

[1437: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
3Aや番町に憧れるネガが何度も登場するのもこのスレの特徴だね（笑）。

[1438: 匿名さん]

>>1437 匿名さん
港区の豊洲こと白金民さんじゃ無いですかw

[1439: 匿名さん]

豊洲に帰って大人しくしててください。
面白くないし、新鮮味ゼロだし、

[1440: 通りがかりさん]

細い情報を積み上げ、熟慮に熟慮を重ね、これでもかと逡巡してる賢い人って、適当な概算で即決していくスピードある者に、結局負けてるかな。

悩ましいなら、買わなくても高額物件は次があるよ。

[1441: 匿名さん]

いやいやどんな物件でも悩むんですよ。

[1442: 匿名さん]

今日夕方久しぶりにゴーアラウンドで
新飛行ルート(Ａ滑走路着陸)に近いルートを
飛んでるのを見たけど　やっぱり結構インパクトあるね

[1443: 通りがかりさん]

検討中の皆さんは、内装はどのプランをセレクトされますか？ 私はB&Wが好みです。人気無いようですが。

[1444: マンション検討中さん]

私もB&Wが第一印象です。キッチンの壁をどうするかが悩みです。まっ、その前に高層階でないと意味がないですが。
せめて坪単価50万円安くければ、良いのに…。600万台は高い！でも、欲しい（笑）

[1445: 匿名さん]

やっぱり高いと感じてる人がいるんですね。
中層で600ですからね。

[1446: マンション検討中さん]

だから、人気は低層階と高層階に二分されているようです。普通はプレミアフロアから売れるのに、あまり売れてないようです…

[1447: 近隣居住者]

＞＞１４２５匿名
かなり誤解されていますね。
１．高さ制限条例の変更可能性
他地域というのは、条例のない港区以外という意味ですよ。
虎ノ門、麻布台、六本木、赤坂東部地域はタワーが多数あっても、業務商業住居等多様な都市機能が集積する魅力ある街並みを形成する地域とされているので、高さ制限がないのです。白金、元麻布、西麻布など西部地域は、タワーが少なくても居住機能を中心とした落ち着きのある街並みを保全していく地域となっているので、タワーを規制しているのです。他の区で高さ制限を導入していないからといって、他のタワーマンションの少ない区に合わせて条例を廃止することはないと思います。
２．隣地容積率買取の資産価値
三菱商事建物の上空残容積率は三菱地所が契約し買い取っているのでその後に異議を唱えると契約違反だ。その通りですが、私はそんなことは一言も言っていません。上空容積率の買取の事例は全国随所に存在しても、高さ制限があるところの容積率の買取なんてないでしょ。建替えの時に高い建物建てられないなら意味なくなってしまいますよね。買取した容積率を生かすには、隣地と一体開発するか。隣地の人に買い取ってもらうしかないでしょ。隣地と協定がなくて、一体開発も買取も断られたら、買い取った容積の価値がなくなってしまいますよね。所有者が竹中で三菱商事でないのはこちらの調査不足でしたが、第三者であることには違いないです。

３．希少性物件か
あなたは白金のピンポイントで物件を探しているかもしれないが、それが多数と本当に言えますか？
あなたこそ強引な結論では？

[1448: 匿名さん]

>>1421 近隣居住者さん
分譲価格のおよそ1/4が容積率買取の価値って言うのは、どうやって算出されたんですか？法律か何かルールなどがあるんですか？

[1449: 匿名さん]

>>1447 近隣居住者さん
ありがとうございます。MRみたり、資料読んだりしていると舞い上がっていたのですが、冷静な判断を今一度してみたいです。
しかし、知識と分析力が一段高いですね。
ボリュームのある重たい内容でとても勉強になります。
これに対する匿名さんの反論も期待しております。

[1450: 通りがかりさん]

資産性考えて当然だけど、建て替えの事まで視野に入れて、容積率のリスクだなんて。おーい。

そんな事言ってたら、数十年以内の首都直下地震の確率から考えてもいいはず。

今の住まいに住んだ期間考えてたら、急にそんな先のリスクに振り回されるのも変だな。

[1451: 匿名さん]

逆に、建替えを考えずにマンションを買うのは、
自分の子や孫たちに迷惑を掛ける無責任行為ですよ。
後は野となれ山となれでリスクを子孫に押し付けるって事ですから。

[1452: 匿名]

>>1450 通りがかりさん

そんな事ないよ、先々のリスクは常に考えておかないと。
私は1447さんの一連の指摘に
感謝しております。

私見で申し訳ないですが
容積率の問題も所詮 金銭的解決に
なるだろうと思っていますが
それは すなわち その時の持ち分所有者が
60年後にかなりの一時金を
負担する事かなと思っています。

ここで議論している人は誰も６０年後のその頃
生きていないでしょうから
いきおい雲をつかむような 判然としない感覚なんでしょうね。

それと10年くらい住んで、売る人も多そうですね。
脱兎之勢。

[1453: マンション検討中さん]

このマンションは、中住戸と角住戸の坪単価の差が小さいように思いますが、どうして何でしょう？無理しても角住戸を買ったほうが良いのでしょうか？

[1454: 匿名さん]

>>1453 マンション検討中さん
そうですか？
私はしっかり価格差ついてると思いましたけど。
例えば低層の北西妻は坪600、中住戸は中層でも600切ってます。

[1455: 匿名さん]

>>1452 匿名さん

私も将来的にお金で解決になると思いますが、問題はその時に高さ制限の問題であぶれて建替え後に戻れない所有者に対してしっかり支払ができるのか？既存適格の建替えでも難しいのに更に権利関係が複雑で実質的に何もできずに劣化していくだけの様に思いますけど。

[1456: 匿名]

>>1455 匿名さん

ご指摘の危険性（可能性）は 確かにあります。
今 このスレは その事に触れないで 避けて通ろうとしてる
（おそらくデベ）事です。

結論：それでも買う人はいるでしょうし
それを声だかに止めるのも野暮なお節介なのでしょうね、
好きにすればって事ですね。

[1457: 検討板ユーザーさん]

一昔前のマスタービューレジデンスみたいな議論ですね。

[1458: マンション検討中さん]

そうですね、この物件が新興デベで、三菱と竹中でなければ相当マズイですよね！この2社は、60年後も残っていると思います。

[1459: フェラーリ]

>>1455 匿名さん

俺はこうたる！
現金やからね、問題はない。
しかし10年経ったら売るよ。
聞けば曰く付きのようやし
新築で10年住めば 御の字やん。
ババはつかまへん。

[1460: 匿名さん]

>>1456 匿名さん
貴方は野暮なお節介と思われてもコメントで明らかですけど多くの人がこの物件特有のリスクの指摘に感謝してますよね。

[1461: 匿名さん]

>>1458 マンション検討中さん
2社が残ってるの事と救済で手を挙げるのは別。ちゃんと重説で既存不適格については説明しておりますといわれて終わりでしょう。

[1462: 匿名]

>>1461 匿名さん

要するに50年後くらいから
区分所有者はそわそわするって事ですね。
そして組合総会で議論真っ二つ。
怖いね

[1463: 匿名さん]

生きていればね。
その前に住人は総入れ替えしてるだろうけど。

何が怖いんだか

[1464: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
50年後位から区分所有者がそわそわするというのもあるかと思いますが、ここでの議論ではもっと早くに区分所有者でなくなるのでそんなの関係ないって考えるらしいです。
売却時の価格に反映されるでしょうというのもご意見でありました。

[1465: 匿名さん]

一部の人達は、将来、この建物が建替え可能として、既存不適格だとか60年先の
建替え時は云々とか興奮して議論し合っていますが、もっと根本的な難問を忘れ
ていませんか？

当たり前すぎて通り越してしまいがちですが、建て替えそのものができるかどうか
が最大で最終の唯一問題ですよ。　このくらいの規模のマンションは何処も今後に
抱える問題ですが、総会での建替え論争は人数が多すぎるだけに、いろんな考えの
人が居過ぎて更に、数十年先には健康と経済の不安を抱えた老人だらけで先ず成立
しないと思います。

建替え問題に比べたら既存不適格云々なんて木を見て森を見ずの典型で二の次、三の
次の軽い話です。　建替えが不可能として自分ならどうするかの対策をひそかに準備
していた方がいいですよ。

[1466: 匿名]

>>1463 匿名さん

もとより 当初の所有者が住んでるとは書いてない。



そしてデベは言い訳に終始する。
出てこんでよろしい。

[1467: 匿名]

>>1465 匿名さん

なんだか急にデベに向かい風が吹いて来たようね。
この調子だと先着順になるかも。
早く店じまいした方が良さそう。

[1468: 匿名さん]

まあ、木を見て森を見ず　という話なら、日本が数十年先にどういう形で
存在しているかもわからないしね。　それこそどこかの国の属国になっているかも。
世界の情勢は不安定で、予断を許さない。　マンションどころではなくなっているかも。
そうならないことを願うしかない。

[1469: 匿名さん]

＞1465
その通りですよ。
だから建替えなどできないのが実情です。

気になるのは既存不適格物件が既存的格物件に
比して今後マーケットで不利にならないか？では。

ご指摘の対策って要するに手放す位しかないですしね。
そのときに既存的格と同等の価格で売り抜けられるか
否かという問題ですよ。
どうやらそうではないらしいという意見の方々が
心配するのも理解できます。

[1470: 匿名さん]

最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。
生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄。

[1471: 匿名さん]

そもそも建て替えが困難なのに、既存不適格なら、ほぼ無理だよね。

スラム化するのか、多額の修繕費等をかけて、維持していくのか…。

定借なら終わりがありますが、こちらは終わりがないですからね…。

それに、社会的寿命はかなり短いです。赤坂プリンスなんか、３０年で建て替えましたからね。

[1472: 匿名]

>>1470 匿名さん

あんたの投稿だけＫＹのようだね

[1473: 匿名さん]

白金二丁目の希少性高いタワマンの社会的寿命は200年ぐらいですかね笑

[1474: 近隣住民]

>>1470 匿名さん

あのね コンクリートの話じゃないでしょ！
飛び出してくるんじゃないよ。

[1475: 近隣住民]

>>1470 匿名さん

本当に 見事なまでのＫＹね。
いいこと教えてあげるね。
ここのコンクリートは100年もたなくても良いみたいよ。
60年でいいから。

[1476: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
赤プリは区分所有でないからすんなり建替して今の需要をしっかり受け止められたけどね。
区分所有の場合はまず建替は無理でしょう。
だから既存適格と既存不適格は同じですという結論に持って行きたい人がいるみたいですけどね。それも説得力ないよねー。中古価格での比較を是非聞きたいね。

[1477: 不動産屋]

>>1475 近隣住民さん

ここはむしろ 60年でボロボロに剥がれてくるコンクリートを希望しています。
デベ

[1478: 通りがかりさん]

2019秋入居して、2029年。
リニアも大丸有も虎ノ門も浜松町も新駅も再開発されててな、そっちに住みたくなっててもな、既存不適格で売却損抱えるかの。でもな、世間的にも建て替え問題勃発し過ぎて、今更気になるところでもないかもな。
自動運転車が波及し始めて、自家用車の保有率は増えてな、駐車場の代理で混んでなー。

[1479: マンション検討中さん]

そんなこと言ったら、京都の田の字地区のマンションは、ほとんど既存不適格ですね。31メートル規制になってしまったから…

[1480: マンション検討中さん]

京都では、今から建てれない14階のお部屋は、逆に上がっているような。

[1481: 不動産屋]

>>1479 マンション検討中さん

京都の場合は今度 建て替える時は ダメですよと言う
経過措置があるので慌てないでよろしい。
ただ厳密に言うと一階を商業店舗にすると言う縛りがあるが。
まここでは深入りは止めときます。
翻って ここは60年後と言う時限爆弾があって
状況は天と地の差がある。

[1482: 匿名さん]

京都なんてどうでもよくて、ここがどうなるかでしょう。

[1483: 匿名さん]

結局、中古市場に与える既存不適格の影響を論理立てて説明できる
ヒトはいないということでしょうか？
感情論とか良く判らない経験則ではなくてです。
全く心配ないという御意見を伺ってみたかったのですが。。

借地の場合には、イニシャルコストが所有権に比べて低いので
納得もできるのですが、ここの場合は通常の所有権と同じで
既存不適格分のストレスが価格に反映されていないと思います。
その分の不利益は最終購入者が全て負担ということですか？
そういう意味では途中で転売したひとは最後ではないから
助かるということでしょうか？

住む前からこんな心配する物件、なんか冷めてきたな～。

[1484: 通りがかりさん]

ちょうど築35年程度の高級マンションを買ったので、天井高と配管ジョイント交換の可否と管理状況をみて判断しました。後は躯体がしっかりしてるかですね。

ここ10年程度のマンションは配管メンテナンスも考慮されてるので、管理状況だけだと思ってます。あとは免震かどうかでしょうか。

箱が断熱、防音などしっかりしてればリノベーションで、モデルルーム程度の事は出来ます。60年経とうが建て替え論は出ないと思うけどな。

問題は駐車場の方だよ。パズルパーキングで維持管理と利用率が気になるな。築35年の方は地下平置き駐車場だから安心だった。

[1485: 通りがかりさん]

既存不適格なタワーマンション

どう考えるかで、差が出るね。

ヴィンテージ化すると思うか、建て替えの心配か。

私の個人的な意見だが、タワーマンションの建て替えなんて、本気か？

[1486: 匿名]

>>1484 通りがかりさん

俺は暇で朝から張り付いて見てるけど
どうも分からん。

容積率の権利関係で必然的に60年後に区分所有を
減数しなくてはいけないんじゃないの？

コンクリートが100年持つとか、建て替え論はでないとか

[1487: 匿名さん]

>>1484 通りがかりさん

旧耐震基準のマンションもあった35年前。タワマンじゃないでしょうから参考になりません。

[1488: マンション検討中さん]

僕も分かりません、60年で空中権がなくなるのですか？

[1489: 匿名さん]

空中権、ってそんなに強力な権利なのですか。

[1490: 匿名さん]

例えばですが、容積率が既存の建物で使いきって
いない場合、もっと階数のある建物を建てること
で新規の入居者への売却資金を充てにできる。
このため建替時の既存所有者のコスト負担が
減り、建替の話もまとまり易い。

ここは高さ制限があるために建替すると階数が
減るため新規に入居者を募集するどころか、
既存の所有者でも新しい建物に入れない者が
出てくる。
普通の建替でも区分所有者の意見がまとまらない
のにこのケースではもっと複雑で実際には
何もできずにいるでしょうというはなし。

あとは、それに付随してそんな特殊なケースが
待ち受ける物件の中古での評価が既存適格
の所有権の物件よりも高くないという可能性
のはなし。

[1491: 匿名]

>>1490 匿名さん

要するにデベは規制が厳しくなるのを
分かっていて 駆け込みで 建てちゃったて事ね？

売っちゃえばデベは関係ないものね。
救いは だまされたと地団駄踏むのが 次の世代で
50年くらいって経ってからと言うこと。

救いになってないか？

[1492: 匿名]

>>1483 匿名さん

多分全ての区分所有者が入居後10年以内に売り抜けを
計画してるよ。

[1493: マンション検討中さん]

目黒のビンテージマンション、マンション雅叙苑なんかは既存不適格らしいね。接道からして昔の基準だったようだ。

[1494: マンション検討中さん]

あとちなみに、港区は現状、老朽化したマンションの建て替えに伴う高さ制限は特例で緩和してるよ。耐震とかの視点で危ないから建て替えを促進したいという後押しのためだけど。

[1495: 匿名]

>>1494 マンション検討中さん

具体的にマンション名をあげてみて。

[1496: マンション検討中さん]

たとえば50年後に建て替えるとして、ここで反対してる人も心配してる人もほぼ死んでるし、このタワーのある風景が自然になって数十年経ってる状態だから、同じ高さに建て替えるというのは不可能ではない気がするけど。（世論的な意味で）

[1497: マンション検討中さん]

>>1495 匿名さん
港区の高さ制限についての発表PDFを見るといいよ

[1498: 一応検討者]

>>1304 匿名さん
検討しない理由は、シティタワー白金は駅から遠すぎる。恵比寿から白金高輪までの同社のマンションが売れていない。
アトラス白金高輪は希望する間取りがない。(個人的にメゾネットは検討外としています)一応見てきたが仕様がチープ。
久しぶりに訪れたら、前の書き込みを探すのが大変でした。

話題の既存不適格の件は私も検討当初より気にしていました。ただ周辺の中古のタワーを巡った際にグランドメゾンタワーや高輪方面のタワーも同じ取扱と聞いて、私の中ではひと段落ついているトピックですね。ただ同じ高さの建替えの可能性有と読むのはよく捉えすぎではないでしょうか。

>>1494、1497 マンション検討中さん
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
存在を知っているなら、URL貼ってあげても良いのでは。
「告示日から5年以内に建替え決議がなされ、区へ届出」とあるから、今から管理組合で相談始めても難しいでしょう。

それよりも駐車場の待ち時間の方が私は心配です。出庫と入庫が重なったらどうなることやら。

[1499: 匿名さん]

>>1498 一応検討者さん
既存不適格が他の周辺タワーでも同じ取り扱いだとなぜここの既存不適格の問題がひと段落するのですか？
もう少し理由についてご説明いただけると嬉しいです。

[1500: 匿名さん]

>>1492 匿名さん
それでは10年以内に中古価格は暴落で大損確定だよ。

[1501: 匿名]

>>1500 匿名さん
売り抜けってことは
暴落する前に売るって事。
その第一次が10年後。
新築で10年住めば満足でしょ。
次に買う人も10年で売り抜け。

暴落は50年後くらいから。
ここのスレ特有の表現では
そわそわする って言う。
理由は 60年後に提案される 拠出金が目玉飛び出るくらい多額だから。

[1502: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
1492を読むとみんな売るという事だから供給過多なら値段下がるでしょう。他が売却前に売って価格下落前に損失回避する事が売抜け。
10年以内に売り物が増えてくなら売り抜けなんてないでしょうに。

[1503: 匿名]

>>1502 匿名さん
あのね 一般論を言ったまで。
小学生じゃないんだから 先生の言う通りにはならんよ。
ある方は５年、ある方は７年、ある方は１１年
一斉に売りが出てくるわけないでしょ。
５０年くらいは売買できるよ。普通に。
問題はそれから買う人。

[1504: 匿名さん]

一般論でいうなら一斉に売りださなくてもそんな期間で売り物が多ければ値段下がるという事ですよ。
解った？
需要と供給で価格が決まるんだから市場に売り物が多く出てきてて買い手市場なら値段はどうなるかということですよ。

[1505: 匿名]

>>1504 匿名さん

お前も しつこいね


そんな期間にって言うけど５０年だぞ
半世紀！
これだけの期間があれば ここの出物くらい何回も吸収するやろ。
それとここが 買い手市場になるのは 60年後。

[1506: 匿名]

>>1504 匿名さん

外野からすみません。
あなたが言う 「そんな期間」と言うのは
具体的に何年間くらいを念頭に置かれているのでしょうか？

[1507: 匿名さん]

もう建て替えの話はお腹いっぱい。ネタとしてつまらないし、ネガするにしても持って違うのにしてくれ。

[1508: 匿名さん]

不利益被らないように10年以内で売っちゃおう！って方が増えるとしたら、
すこし微妙な気分になります。先のことはだれにもわかりませんけど。
いい環境なのだから長く住もうと思う方は迷いもないだろうし、
ここを読んでいないのかもしれません。

[1509: 通りがかりさん]

60年後の話は、誰かが言ったマンション寿命説から来てるだけで、このマンションが建て替えなければいけない根拠はない。

配管設計やコンクリート寿命が、40年前とは違うのに60年寿命に根拠がないから、立て替えが100年後かもしれないよね。いや、建て替えはもっと先かもしれない。

首都直下地震が30年以内にかなりの確率であるからといって、現在の都心の不動産が暴落してますか？ 短くても半世紀先以上先の建て替え金がかかるという事で騒ぐのはアンバランスでしよ。

皮肉ではないです。この問題を気にしすぎる方は、そもそも、この価格帯に手を出すべきではないように思います。

[1510: 通りがかりさん]

後の購入者の何割がこのスレ見てるかな。
ものすごくマイノリティーで、かつ、見てる人の大半が野次馬だったという事もあり得る。

[1511: 匿名さん]

60年後なんて、ここにいる奴みんなあの世にいるんだし、そんな話してどうすんだって。

[1512: 匿名]

>>1509 通りがかりさん

このスレを最初から読んでみろよ。
マンション寿命から来ている話しじゃないだろ。

[1513: 匿名]

>>1509 通りがかりさん

まだ理解してないのね？
立替金の事ではないのよ。
最悪は補償金を貰えずに退居せざるを得なくなるの。
隣接地所有者が好い人であることを祈っていなさい。

[1514: 匿名]

>>1509 通りがかりさん

一生 コンクリートの話をしてろ

能天気野郎が

[1515: 匿名]

>>1513 匿名さん

隣地所有者もれっきとした法人ですからね
そんな 甘い買い取り金額のオファーはできないでしょう。

[1516: 主婦]

>>1509 通りがかりさん

初めて投稿する方にお願い。
少なくても3日前からのレスを読んでから投稿してね。
そのたびに議論が振り出しに戻るから。

[1517: ご近所]

>>1509 通りがかりさん

この人 いつまでこの投稿を晒しておくつもりかしら。
したり顔で書いてるから 余計可笑しいけど。

[1518: 匿名さん]

>>1505 匿名さん

>>1505 匿名さん
君こそ国語力がないだろう。
そもそも1492で10年以内にみんな転売というコメントを受けてそれなら暴落という返しなんだろ。
単純に考えても引渡し後数年で毎年20戸以上の売る物が出る事になるから買い手市場で暴落という指摘をしただけ。

誰が50年間の前提で市場価格の話してるんだ。
もうこれ以上君とは議論しませんよ。噛み合わないからね。

[1519: 匿名さん]

>>1511 匿名さん

60年後ならまだ生きてる可能性あり。子や孫から、責任追求される可能性もあり。

[1520: ご近所]

>>1518 匿名さん

だから暴落はしないんだってば、


1492をよく読んでみろよ。計画してるって書いてるの。
誰が買値より下げて売るって言ったよ
買値にプレミアを乗せて売る人ばかりなんだから。
それで売れなかったら 売りゃしないよ。
だから暴落しないんだ。
暴落するのは 隣地から申し入れがあってから。

ところでお前はもっと若造と思ってたけど
案外 年取っていそうだな。
俺の事を 君なんて呼ばなくていいから
オカマっぽくて 気持ち悪い。

[1521: 匿名さん]

どうして６０年先建替えという明確な数値が出てくるのでしょうか？

1470が書いておられたが、「最近のマンションはコンクリートの強度30N以上なら100年もつよ。」
この100年の真偽はおいてても、少なくても６０年程で躯体が崩壊寸前となり建替えが必至となる
事態なんて、全くと言って良いほどあり得ません。長期に維持する為に大規模長期修繕計画も存在
し、あるスパンで計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます。
個人的見解では、近代の構造物は頑強なので100年以上は存続すると考えています。

それとは別儀で、手抜き工事や耐震偽造などの明確な建替え理由がない限り、それと居住者全員が
資金潤沢で新品好きで壮齢でない限り、建替議案はまとまりませんので、結局は 遠い遠い将来の
使い切る迄（崩壊寸前迄）、建物は存続し続けると思われます。　　
1470の引用ですが「生きてるうちに建て替えの話なんてまず出てこないから、心配するだけ無駄」
説も一理ありで、既存不適格の議論は現実的ではない不毛の議論でしょう。

他人のババ抜きの事まで案じていたら切りがありません。

[1522: 匿名さん]

>>1521 匿名さん

100年は机上の計算でしょう。マンションはコンクリだけで造られているのではありません

[1523: 匿名さん]

>>1522 匿名さん
言われるまでもなく、そんなことは分かった上での「100年以上は存続」説の支持者です。

では、「マンションはコンクリだけで造られているのではありません」のネガ詳細を述べて
ください。

[1524: 匿名]

>>1521 匿名さん

あなたここは初めての投稿ね？
1447.1449.1452 のレスを読んでからもう一度
来て。
今 沸騰している論点がそこではないのが分かるから。

[1525: 匿名]

>>1523 匿名さん
1522さんではないけど。

まだ100年経過している高層マンションはないだろ。
誰も分からんのだよ。つまり未知の領域。
100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？

理論上は持つって言うだけだ。
ところで築100年の高層ビルは怖くないか？
金属も もろくなってそうだし。

コンクリートはあくまでも補強材だよ。
「く体」ではない。

[1526: 匿名]

>>1507 匿名さん

お腹いっぱい？
外に出て家の回りを３周してこい。
腹が減るから。

[1527: 匿名]

>>1504 匿名さん

「解った？」って したり顔で言ってた君
1520を読んで解った？

投稿してんだから ROM専じゃないだろ

[1528: 通りがかりさん]

1509です。理解不足ですか？

隣接する三菱商事の容積率を買って、タワーマンションを開発したが、発売時には40メートル高さ条例の土地になった。つまり建て替える時には40メートルのものしか建てられないので、同格の広さと資産価値ある区分所有に単独ではできないねって事だよね。

①建て替え時に、隣接地三菱商事と一体再開発出来れば、全体容積率からタワーマンションではなくても、再開発できるだろうとなる。ただし、三菱商事が一体再開発に応じないとなると狭い土地に172区分の割り当てでは、資産価値の下がる物件になる。

②60年後という数字は、過去のマンション寿命説から来ているだけで、建て替え時がいつかはわからない。現在のマンションからすると100年後かもねって話。

③この価格帯で、ここまで建て替え時の問題を気にするのが理解し難い。欲しいから買うんであって、価格が下がらないから買う物件ではないよね。東京であっても2025年からは人口が減る事を考えても、数十年後の資産価値を期待し過ぎてると思う。

[1529: 匿名さん]

つまり、三菱商事さんは良い時に売ったって事でしょうか。

[1530: 匿名さん]

マンション自体が100年大丈夫だなんて、このスレ上の主張だけであり
デベもゼネコンも保証なんかしてないし、
中古でもし転売する時にも「100年ok」なんて客には言えません。

[1531: 匿名さん]

高度成長期の団地が今でも健在デあることを考えたら、今のマンションなら50年以上は余裕で持つよ。

[1532: 匿名さん]

昔のコンクリには良い川砂を使えたので参考になりません。

[1533: 匿名さん]

コンクリ談義は専用スレで頼む。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15745/res/1-1000/

[1534: 匿名さん]

仮にコンクリが１００年もっても、社会的寿命はもたない。

赤プリが３０年で建て替えたことに想いを馳せましょう。

日本人は新しい物好きだから。

[1535: 匿名さん]

>>1525 匿名　
かなりＯＯ低そう～。
●「まだ100年経過している高層マンションはないだろ。誰も分からんのだよ。つまり未知の領域」
　⇒だから、何をいいたいの？　未知の領域なら神のみぞ知る世界なので判断は分れる。
　　飽く迄も「個人的見解では、・・・」と前置きしているだろう。
　　繰返すが、私は近代のタワマン（建造物）は頑強なので100年以上は存続すると考えている。

　　　　　　　　

[1536: 匿名さん]

>>1525
●「100年先までコンクリートメーカーは補償してるか？」
⇒建造物に100年先の補償の前例があるかないかは把握していないので議論は控えるが、
あなたが言っているのは、買ったマンション（完成品）の補償なんだから、デべや販売元
への補償なら筋は通るが素材メーカーに迄、補償を広げるには無理があるし、どういう類の
補償なのかも、抽象的すぎてコメントできない。

[1537: 匿名さん]

>>1525
「理論上は持つって言うだけだ。」
⇒信じる決め手は科学に基づく理論上しかないでしょう！いつの時代でも前例がない時は科学的理論
の裏付けを信じるしかない！

[1538: 匿名さん]

>>1525
「ところで築100年の高層ビルは怖くないか？」
⇒全国いたるところに高層ビルが存在する。それを言ったらキリがないし高層ビルの続出が証明済み。

コンクリートはあくまでも補強材だよ。「く体」ではない。
⇒ 最近のマンション（完成品）の話なんだから、あくまでもコンクリートを使った躯体（構造体）
の意味。　意味、分からないのかな？

[1539: 匿名さん]

>>1534 匿名さん
法人の商売用ホテルと、個人の居住用マンションでは目的、趣旨が大きく違い過ぎる。
よく根っこを思慮してコメントしてくれ。（笑）

[1540: 匿名さん]

ここは、内装はどうなんですかね？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583434/res/1166/

ちなみにプラウド六本木のマホガニーのラウンジは、期待が持てそうです。

[1541: 通りがかりさん]

>>1538 匿名さん

ネット対策チームの方？

やけに詳しいし 必死だね？
寝言は寝てから言え。

意味が分からないのかな？ って調子乗って言ってんじゃないよ。

コンクリートがクタイだったら ナゼ剥がれるんだ？
剥がれたらダメだろ。
材質は軽量気泡コンクリート板で
それが樹脂類で結合されてるだけだろ。

日々の揺れなんかで隙間ができ
そこに雨が入ったり風で劣化してんだよ。
だから大規模修繕で特に外壁を補修するんだよ
100年補修なしで 大丈夫か？

そんなにコンクリートに自信があるなら
お前の区分所有とこだけ補修なしでいいね。

ところで 100年経過したタワマンの補修費って知ってるか！
もちろん想定でいいぜ。
答えはお前から返信が着てから。

[1542: 主婦]

>>1538 匿名さん

私はもちろん100年先まで生きてる訳ではないですけど
築100年経ったタワーマンションなんか住みたくないです。
家賃がタダでも遠慮します。

想像ですけど 築100年のタワーマンションがあるとしたら
罪を犯した犯罪者の刑務所に転用されてるんじゃないでしょうか？
毎日 揺れて不眠症になるでしょうから 刑罰にもなるって事で

[1543: 匿名さん]

100年どころか、60年や70年経った古マンションには住みたくないです。

[1544: 匿名さん]

>>1542 主婦さん

刑務所はあり得ますが
将来 孫に ここは昔お爺ちゃんが住んでいたところだよ って
言うと誤解されませんか？

[1545: 匿名さん]

1538のネット対策チームの したり顔で言う人
1541の 俺は 質問の返事待ってんだけど、まだ？
もう寝るぞ。
ちなみに 俺の質問はあなたが好きな築100年後のタワマンの大規模修繕費。
想定でいいから 早く頼む。

[1546: マンション検討中さん]

来年には竣工するここか、まだ数年後になる虎ノ門か神谷町から六本木1丁目の森ビルレジデンスか、三田小山西か、泉岳寺かを考えてる。

建て替え論も、100年後住みたくないとかの議論もそれぞれの結論ついたところでしょう。他人を説得する必要はないのだから。

[1547: マンション検討中さん]

60年後にどうとか、そこは経済的な納得づくで購入検討するわけだからね。

100年後に刑務所がとか、コンクリートは躯体じゃないとか、大規模修繕費を聞かせろとかね。議論する必要あるのかと。勝手にツイートしてればいいのに。

[1548: 匿名さん]

>>1541 通りがかりさん
「だから大規模修繕で特に外壁を補修するんだよ。100年補修なしで 大丈夫か？」

興奮しすぎで支離滅裂だな（笑）
大規模修繕の必要性はずっと前に次の様に書き込んでいる「長期に維持する為に
大規模長期修繕計画も存在し、あるスパン（一般的には10年強のスパン）で
計画的に強度維持を図っていくので更に躯体寿命は延びます」とな。
その時は部材の交換や補修等を行うので性能アップや美観も継続的に維持される。

＊築100年後のタワマンの大規模修繕費。⇒ あるスパン（一般的には10年強のスパン）
で回転継続して行くので、100年間補修なしで いきなり大規模修繕なんてあり得ない。
現実的には各スパン毎の費用の累積となる。
大規模修繕の計画書と費用見積もりは管理会社のお仕事で～す。

[1549: 匿名さん]

60年の寿命を例にあげたのは、私かもしれません。これは、近隣住民ネガさんが建替えの話を持ち出したので、どんなに早くても60年くらい先の話でしょと言う意味で書きました。寿命に根拠はありません。他のマンションと同じくメンテの問題と理解しています。

[1550: マンション検討中さん]

感じ悪くてゴメン。

話題が、その語弊があるかもだが、8000万円台のマンションなのかっていうレベルなんだよね。軽く触れる話題であっても拘泥するとこじゃない。

出張用以外は、物件価格が2億前後はするから。数億の資産持ちか、今後に総資産増えてる見込みじゃないと検討しないでしょ。例え10年後に売却損だから買う買わないじゃないんだよね。

[1551: 主婦]

1541さんは 100年目が第一回の大規模修繕でその修繕費を計算してくれとは
言ってないと思う。
自分の都合の良いように論点をすり替えるのはフェアーじゃないよ。

管理会社の仕事って言うけど
修繕費を負担するのは組合員だから。
管理会社はおカネを集めるだけ
そして自分に都合の良いように使う。
実はあなた みたいな組合員が一番管理会社にとって
ありがたいんだ。
鴨 その物。

ところでエレベーターは 何本使えるか知ってる？
管理会社丸投げのあなたなら ２本分の費用負担を喜んでしそうね。
100年間に使うエレベーターの総費用は
２本で３０億。
貨幣価値を換算してるから 心配しなくていいわよ。
心配すべきは
一本分にしてほしいわよね。どうせ使わないんだから
いや使えないんだから。
頑張れ

[1552: 匿名さん]

>>1550 マンション検討中さん

２億持ってんなら こんな既存不適格のマンションを
買わなくていいと思うけど。
他に一杯あるじゃん。もっといいとこが

[1553: 検討板ユーザーさん]

これまでのレスで およそわかりました。
ここは頭は悪いけど、 お金を持ってる人が買うんだって事。

[1554: 検討板ユーザーさん]

>>1551 主婦さん

エレベーター総費用が100年で一基15億は驚いていませんが
ここは ２本ありますよね？

[1555: 検討板ユーザーさん]

>>1551 主婦さん

たぶん勘違いされておられると思うのですが
ここはエレベーターは２基あります。
一基は奇数階止まり、もう一基は偶数階止まり
または低層階用と高層階用と違う運用をするでしょうから
一基と勘違いされたんですね。

[1556: 検討板ユーザーさん]

>>1553 検討板ユーザーさん

頭が悪そうなのは その通りだが
カネを持ってるのかどうかは分からんね。
本当にお金を持ってるなら
こんな いわく付きマンションなんか買わないから
エレベーターの件は よく調べたほうがいいよ。
高層高級マンションが高層低級アパート仕様って言う
落ちがついてるかも。
ま どうでもいいけどね

[1557: 検討板ユーザーさん]

>>1555 検討板ユーザーさん

きっとそうよ、絶対そうよ、たぶんそうよ、
ひょっとして１９０世帯で一基？何て言う落ちじゃないよね。

[1558: 通りがかりさん]

あれ？エレベーター3基では？

[1559: 検討板ユーザーさん]

>>1557 検討板ユーザーさん

190戸で エレベーター一本？
そんなわけねーだろ 馬鹿が！
お前 ここの事業主から
営業妨害で訴えられるで

[1560: 検討板ユーザーさん]

>>1558 通りがかりさん

実はその事なんだけど １９０世帯もあるわけだから
高級マンションとしてエレベーターは３基 絶対的にあった方が良いと思うのですが

今度 契約時に みんなで申し入れしませんか？
３基に変更してくれるよう。
２基では朝の混雑時に15分は待つことになりますから
とんでもないです。

[1561: 通りがかりさん]

後で管理組合で3基運用に変更すれば良いのでは？

[1562: 検討板ユーザーさん]

デベの強みは
1548みたいな 修繕計画は 管理会社で～す なんて言う
馬鹿がついてるいる事だよ。
怖いのは地権者だけだったわけだ。
エレベーターもよくこんな条件をのんだものだ。
ま どうでもいいけどね

[1563: 通りがかりさん]

あらためて、図面見てみたが、3基目の非常用エレベーターも全階あるよ。常用に変更すれば良いのでは。

[1564: 検討板ユーザーさん]

>>1563 通りがかりさん

良かった～。
1563さんが天使見えます。
通りすがりさんじゃなく 検討中さんですよね？
３基使えたら 朝は５分待ちでOK。

[1565: 事情通]

>>1562 検討板ユーザーさん

ごもっともです。
ですがあの頃は役所の指導に背いて
施行前に
１０９m を早く着工しなくてはいけない状況でした。
地権者様のご意向を最大限飲むしかないじゃないですか
ってことですよね？

[1566: 事情通]

>>1561 通りがかりさん

あなたは お友達から ポジティブシンキングですね
ってよく言われてるでしょう？
良いことです。

[1567: 匿名さん]

>>1563 通りがかりさん

非常に興味があるのでご教示いただければ幸甚です、
その非常用エレベーターの 押しボタンと乘り口ドアは
どこにあるのでしょう？

それと全階にあるとはどういう意味なのでしょうか？
以上ご教示いただければ幸甚です。

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
第一回の総会から エレベーターの件で荒れそうですね

さしずめ 地権者様VS 成金購入者

この件で知ってる事がありますが
しばらく黙ってます。

[1569: 通りがかりさん]

>>1566 事情通さん

確かにちょっと軽率な発言しすぎましたかね。
簡単ではないかも。

[1570: 通りがかりさん]

>>1567 匿名さん

資料ちゃんと読んだら常用兼非常用エレベーターと書いてあるので、3基とも常用できるのでは？

全階って書いたのは、荷物用とか地下用でないことを言いたかっただけです。
入り口も同じところにありそう。

[1571: 匿名さん]

>>1569 通りがかりさん

いやいや 私こそ皮肉を込めた言い方で謝ります。
てっきりポジの方だと思ったもので。
私は このエレベーター件は総会事案になり得ないレベルに
なっていると思います。
ま お金持ちの
運動不足解消で階段を使うと言う趣旨なら 一基の理由も分かります。

おっと また皮肉になってしまいましたか
ご勘弁

[1572: 匿名さん]

>>1570 通りがかりさん

ご丁寧に 早速のご返信ありがとうございます。

[1573: 匿名さん]

>>1570 通りがかりさん

本当は 私が知りたかったのは
３基と言うからに各階にドアが３つ あるのでしょうか
と言うことでしたが 資料では分からないですよね？

ありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。

[1574: 通りがかりさん]

>>1573 匿名さん

はい。
各階にドアが3つあります。
同じエレベーターホール内に。

[1575: 匿名さん]

>>1574 通りがかりさん

早速のご確認ありがとうございました、

[1576: 通りがかりさん]

ここは100年後の大規模修繕を心配する必要は
無さそうですね。
それまでに 壊れそうですから 心が

[1577: 近隣居住者]

容積率買取の資産価値
容積率買取分は、マンション購入価格のおよそ１／４位と説明した根拠についてご質問がありましたので、ご回答します。１／４というのは私の感覚的な数字でしたので、土地建物価格を予想して以下の通り計算してみました。

土地価格　周辺相場から２，１５６千円×２，７８８㎡＝６，０１２百万円①

建物価格　標準的なタワーの建築費３５０千円×２３，６３５㎡＝８，２７２百万円②

　本来の土地に建てられる建物面積は容積率５００％なので、２，７８８㎡×５＝１３，９４１㎡ですが、２３，６３５㎡の建物が建っているので、差引９，６９５㎡は容積率買取で増えた面積です。したがって容積率を買い取ったことにより、６９．５％建物面積が増えました。土地面積が６９．５％増えたのと同じ効果（価値）です。

容積率価格　６，０１２百万円×６９．５％＝４，１８１百万円③

マンション全体の資産価値①＋②＋③１８，４６５百万円④

容積率買取分は、③÷④×１００＝２３％となります

建物の寿命について
メンテナンス次第で１００年建物が維持できるという説は、前々から承知しています。ただし大手ゼネコンの試算では、建物を維持するために１００年間にかかる修繕費の総合計は、当初建築費の２倍かかるとの話でした。実際に建替えになっているマンションの築年数は、設備老朽化や経済的陳腐化もあり３０～４０年で建替えになっています。１００年というのは修繕費もかかりすぎるので、建物寿命を４０～６０年と説明させていただきました。

エレベーター３基
１７２戸であれば、エレベーター３基は適正なレベルかと思います。１台追加すると、維持管理・修繕コストが多くなり共益費・修繕積立金に影響してきます。ただこのマンションは、駅入口まで徒歩５分ですよね。１階まで降りるのにたぶん２～３分位はかかりいらいらするでしょう。白金高輪駅も白金台駅もホームが地下深いので、駅入り口からホームまで２分位はかかるので合計１０分です。個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向きの場所ではないと思います。

[1578: 匿名さん]

この位のマンション買うのに何でそんなにいろんな事考えるのかね？
ほとんどが検討者でもない戯言なんだろうけどよくまあいろいろとネガが思いつくよなぁ。

[1579: 近隣住民]

>>1578 匿名さん

50年後に 早く 壊して立ち退いて下さい。
迷惑千万

[1580: 近隣居住者]

容積率買取の資産価値の説明で、土地がすべて容積率５００％として計算してしまいましたが、一部３００％が含まれるので、正確には分かち計算が必要でした。容積率買取分は２３％より増えることになると思います。

[1581: 近隣住民]

>>1578 匿名さん

まー心配しなさんな

ケンカは江戸の華って言うだろ

エレベーターの件で地権者様と成金購入者のバトルが
楽しみで張り付いてるんだ。
総会議事録を 時々アップしてくれよ！

[1582: 匿名さん]

>>1527 匿名さん
君はまだ遊んで欲しいんだ。
読んだけど高値で売る事考えてる人ばかりで売値が買値より低かったら売る人いないの？
このスレで論じられてきた事と全く関係なく一般論としての売りたい人の売値希望ですね。
君どころか「ボク」の方が呼び方として適切だったな。

[1583: 匿名さん]

>>1582 匿名さん

意味が分からん

何が言いたいの？

[1584: 匿名さん]

エレベーターが何基あって、どういう使い方をするのかっていう事は、
Ｍ．Ｒ．か担当営業嬢に聞けば即、わかる事でしょうに？
何も、時間と紙面を費やしてここで云々する内容じゃない！

この板で行ったり来たりの議論が休日の暇つぶし目的ならしょうがないな
って認識だけど、もし真剣にヒアリングしているのなら、こんな不確実な
所で青筋立て、眼尻釣り上げてなんて、ウマシカの骨頂！ＩＱが知れる！

[1585: 匿名さん]

>>1583 匿名さん

言い方が悪くてすみません。
言いたいのはですねー

あ あれから凄い時間が経ったので
言いたいこと忘れました。
また来ます。

[1586: 匿名さん]

>>1584 匿名さん

賛成！
誰か早く担当者に確認して！
３基が平等に全住民に使えるって事を
サイン付きで

[1587: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
あなたは もう来なくていいです。
どっちかって言うと 来るな！

[1588: 匿名さん]

>>1584 匿名さん

そんなに検討者のリーダーになったみたいに
上から目線で言わなくってもいいんじゃありませんか？
なんか年取ったじいさんですかね？

そこまで言うんなら あなたが率先して聞いてきて下さい。

[1589: 通りがかりさん]

>>1586 匿名さん

やっぱり3基です。非常用は、非常用電源つきのことで常用できるそうです。

[1590: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者　
あなたはリタイア人で暇いっぱいで粘着だから、ゼネコンや建築指導課や設計事務所等の
専門家に聞き取り、相談したり、資料取り寄せ電話かけまくり、駆けずり回って、しつっこく
ネガ活動を展開しているが、はたで見てて悲壮感漂い滑稽な感すら覚える。

何故なら、ここを検討している層は、人生においてそれなりの経験と知識と思考の集積を
繰返し、それに見合う情報と経済力と判断力を培った人達である。こんな板の書き込み程度に
惑わされて購入計画や判断をくつがえすような能力や人材ではないという基本的な事を分析
して取組んだ方が、あなたの冷汗が徒労に帰さずにいいのではと私は遠くから眺めている。

個人的には、タワーマンションは駅前立地であるべきで、この場所はタワーマンション向き
の場所ではないと思います。⇒　では何故に、ここより駅遠に位置する桜田通りや外苑西の
タワマンが高額で売れ、高額で中古取引される程人気があるのかな？
あなたの説は常に強引な誘導に駆られ、客観性が極めて欠如している。

[1591: 匿名さん]

>>1590 匿名さん

レス長過ぎ！
3行以内で書き直し

[1592: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
さっそくの引っかかりありがとう。
書いた甲斐があったよ。

[1593: 匿名さん]

>>1592 匿名さん

俺も喜んでくれてありがたい
書いた甲斐があったよ。
しかし こんなので喜べるなんて 日頃はどんな生活してるんだ？

[1594: 匿名さん]

>>1592 匿名さん

幼稚さが出てるけど
ニートの方？

[1595: 評判気になるさん]

ご参考：住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001024022017...

ご参考：よい家選び
http://yoiie1.sblo.jp/article/178886176.html

[1596: 主婦]

ここで出てくるポジトークの人は気持ち悪い
言葉使いも 成金そのもの
浜離宮のスレの方が楽しそうだから
そっちにいきますね。
ここ3日間ありがとう

あ そうそう エレベーターの件でのバトル
総会で分かったらアップしてくださいね。
それまではチラ見程度はしておりますから。

[1597: マンション検討中さん]

>>1596 主婦へ
普通に、ただの野次馬なんだなぁ。
検討もしないで、スレに書き込みして、謎に楽しんでる人もいるんだ。主婦ねー^_^

[1598: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者さん
貴方の書いた容積率買取の価額計算ロジックですが、根拠ないんですよね？それとも過去事例からの計算ロジック引用ですか？私も素人でどうやって取引金額が決まっているか知りませんが、貴方のロジックには相当の違和感を感じます。私のビジネス感覚では、容積率を売る事により売主側の土地の価値が減少するであろう金額を算定する様な気がしますね。そもそも本物件の様に大通りに面した土地の方が高いしね。買う側の土地の価値を基準にするって、理解できませんね。
私の意見も単なる推測ですが、貴方の過去の書き込みを見ると、あたかも事実の様に記載していますよね。検討する人に相当迷惑ですよ。論点を出すのは良いと思うけど、事実ではない事は、自分の推測であると他の人に分かる様に書いて欲しいものですね。貴方の書き込みを間に受けている人もいる様なので、なおさらと思いました。

[1599: 匿名さん]

検討なしのスレ書き込み＝こういうのが大半じゃないの。暇つぶしの愉快犯や板荒しなんだよ。
又、ピンボケや流れと微妙に異なるコメントを書いたりは検討なしの在日異邦人じゃない？

[1600: 匿名さん]

>>1577 近隣居住者さん 1421近隣居住者

私も1598 匿名さんと全く同感です。

以前、1577近隣居住者さんのことを「貴方の論理は、故意に間違ってる（恣意的）考えと情報で構築されているので、全くおかしな結論に皆を誘導している。しかも自分に好都合な推測と、起こる確率が低い推測に基づき結論付けしている。」との指摘があり、正にその通りだと私も思っていましたが、検討する人に相当迷惑ですよね。