ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1372: 匿名さん]

建替え出来なくても、建物は古くなればガタが来て補修に追われることになる。当たり前ですが。将来どうなるんでしょうね。

[1373: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
それはここに限らずどこも同じ。
そもそも区分所有の築後40年とかで相続しても相続人は住まないし、そんな古いマンション売却しても値段安いでしょうにね。
例外が広尾ガーデンヒルズ、あんなに古いのに高値で取引されてる。購入者は建替えできるとか評価には入れてないでしょうけどね（笑）。

[1374: 匿名さん]

>>1371 匿名さん
あんたが一番偏差値低そうね〜

[1375: ご近所さん]

俺のマイバッハはこのショボイ駐車場には入らんやろな

[1376: 近隣居住者]

新築より中古価格の方が高い物件はいくらでもあるんですよ。特に港区なら（笑）
中古で手放した時に価格が上がる条件は、価格の安い時期に購入することです。残念ながら今はその時期ではありません。
しかし今購入の必要がある方もあるでしょう。その場合出来る限り価格の下がりにくい物件を購入することをお勧めします。賃貸した場合の投資利回りが高い物件を購入すべきです。それと建物の割合が多い物件は減価して値下がりしやすいので、土地の割合が多い物件の方が、値下がリしにくいです。タワーマンションは土地の割合が少なく建物の割合が多いので、低層型のマンションの方がお勧めです。タワーマンションは、以前ほど希少価値がないので、供給過多で値段が下がるでしょう。元々タワーマンションは人気で価格が高くなっていますが、土地価格＋建物価格は、市場の売買価格よりかなり低く、需要が下がれば、本来の価値に下がることになるでしょう。価値がないから相続税評価額も低いのです。タワーマンションは開発したデベロッパーの利益が低層型のマンションより大きいので価格が高いのです。
また投資で購入を検討されているのなら、もっと利回りの良い物件が多数あるので、新築にこだわらずに、購入されるべきだと思いますよ。新築の方が短期間で値下がりしやすいです。タワーマンションの相続税節税効果も以前ほどでありません。中古マンションで利回りの良い物件で、現金をご子孫に残されれば良いと思いますよ。
不動産の知識がない方には、全く理解できないかもしれませんが。

[1377: 匿名さん]

鉄門ですまんやでぇ～。
上から目線ですんまへんなぁ。

[1378: 検討者さん]

純粋な物件検討スレにしましょうよ
不動産投資論は他でお願い致します！
来週末モデルルーム行きますが楽しみです‼︎

[1379: 通りがかりさん]

事前案内会に行かれた方、どの間取りが良さそうでしたか？私は予算がないので70平米台しか無理そう、角部屋も限られるので厳しいかな。

[1380: 匿名さん]

>>1376 近隣居住者さん
新築時に将来的な中古価格が高くなる条件は価格の安い時期に購入することなんですかぁ〜。分かりやすすぎて勉強になりました（笑）。で、その高い安いという時期はどうやって判断するんですかね？公示価格のチャートでもみて判断するの？
それとあなたの結論は土地の割合が高いマンションが価値が下がりにくいということのようですが不動産の資産価値はそんな単純でもないと思います。マンションの価値を一番左右するのは先ず立地と言われてることを理解出来てますか？
あなたの考え方が正しいなら資産価値の高いマンションは一住低層地区に集中することになりますが、中古市場はそんなことになってませんよね。
あとタワーマンションについてですが、相続税評価額が低くなるのは確かに正解です。しかしながらだからこそ人気があるにも事実でしょう。マーケット価格と相続税評価額との乖離が高いほどマンション市場にお金が集まるんですよ。タワーマンションの相続税対策に利用されていることを当局が嫌ってメスを入れようと議論されてきたけど今のところ公表されている税制改正は固定資産税評価額に多少の色をつける程度。効果も限定的でタワマン人気は今後も続くと思います。
不動産知識がない方には、全く理解できないかもしれませんね。

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1380 匿名さん
その通りですね〜。
でもあまり変な近隣住民様の御心を逆撫でしない方が良いかもですよ。
プライドも異常な位高そうですし。

[1382: 近隣居住者]

別の近隣居住者ですが、まだまだ議論して下さい。それぞれの意見は玉石混合ながら、
自らが情報と知識と判断力を持っていたらそれぞれの良いとこどりをさせて貰います
ので、それなりに議論を戦わせて／出し切って欲しいです。

[1383: 通りがかりさん]

最低でも、1億はないと
買えないでしょうね。。

[1384: 匿名さん]

建替えの議論が良く理解できません。同じ高さの建物を建て替えられるにせよ、建て替えられないのせよ、建て替える事になったら、建物の価値はゼロになると言う事じゃないんですか？それってどのマンションだって同じ事かと思います。その際に何階建ての建物を建てられるかで、土地の価値が変わるなら、その分影響するかもしれませんが、170超の世帯で区分所有してるので、影響も微々たるものかと。私の認識、間違っていますかね？

[1385: 匿名さん]

>>1384 匿名さん

建物の価値はゼロではなくマイナスです。住民たちで金を出し壊して除去しなければいけないゴミですから。

[1386: ご近所さん]

品のない関西弁の人は来ないで結構！
広尾、白金を大きな声で品のない関西弁話してる人が最近多いが、
みんな＊＊＊に見える。この辺りの品格を落としてるのは確か。
中国人と同類ですよ。

[1387: ご近所さん]

品のない成り上がり関西人（飲食店経営かあっち系？）は赤坂の低地か六本木辺りに住んで下さい。

[1388: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
撤去費用の点は、理解しました。ただ、高さ制限とは、関係ありませんね。どんな建物でも同じ事ですよね。近隣住民の方らしき人が、覚悟して買ってねと言うニュアンスで書き込まれているので、どう言う意図かと知りたかったのですが。。。

[1389: 匿名さん]

40m高度地区(一部22m高度地区)のために建替え時には、多分、12〜13階建て(一部６〜7階建て)しか建てられないということですね。この階数で同じ延べ床面積を確保できる敷地面積×容積率があれば(空地率は当然低くなりますが)特に問題ないと思うのですが、現状どうなのでしょうか？

[1390: 匿名さん]

建替えは特例で同規模な物を建てれるはずです。法律は例外だらけ。他にも例外があるわけで。

[1391: 匿名さん]

同規模は一回なので、建て替えて建てられる建物は、かなり資産価値が低く、そのために建て替えられるかも不明。

あと、再開発物件の場合は、どうだったっけ？

デベに聞けば教えてくれるよ。

[1392: 匿名さん]

1355の人がデベの正式回答紹介してくれてますよ。
40メートルの高さ制限が建て直し時に適用されるそうです。
だから購入やめる人出てくるんですかね。現在既存適格物件でもこの先60年間高さ制限がないと保証されてないし、今想定出来ない新たな法規制が出てくるかもしれませんね。
いろんな心配事考えたら購入見送ったらいいのでは？
倍率下がって嬉しいです。

[1393: 匿名さん]

そうなんですか。他区の某中古タワマンスレは、1390の結論になったんですけどね。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
1355みてください。MJRの回答として記載されてますよ。ダメなんじゃないですか？
港区の条例なんでこの先廃止が可決されるかも知れないし右往左往することなんですかね（笑）

[1395: 近隣居住者]

>>1384匿名さん

皆さんご理解いただけなかった方がいるようです。ご理解いただくために、数字を使ってご説明します。ただし説明を簡略化するため細かい数字は省略します。

通常のマンションの場合
当初のマンション価値が１００で、うち土地が５０建物が５０とします。
建物が老朽化した時点で土地の価値は５０建物の価値は０ですが、修繕積立金が１０あるとして、４０を自己負担すれば、建物が建て替えできます。建て替えを希望しない人は、土地の価値５０と修繕積立金１０の合計６０を受け取れます。

このマンションの場合
当初のマンション価値が１００で、うち土地が２５建物が５０とします。
残りは隣の土地から建物を建てる権利を買い取っておりその価値が２５とします。修繕積立金は１０積立てるとします。建て替え後建物規模が約半分になるので、半分の住民は退去しなければなりません。隣の土地から買い取った建物を建てる権利は、高さ制限のある地域なので誰も買い取ってくれず価値がなくなります。退去せず建て替えする人は、退去する人から土地２５の買取と建物４０合計６５が建物建て替えに必要です。退去する人は、土地２５と修繕積立金１０の合計３５を受け取ります。

要するに、建て替え時期が来たときに、建物価値が０になるのは、他のマンションと同じですが、隣地から買った建物を建てる権利２５の価値がなくなってしまう可能性があることをご指摘させていただきました。隣地の方が買い取ってくれる保証はなく、高さ制限のある商業地なので、他の所有者が買取してくれる可能性は低いです。

[1396: 匿名さん]

建つ前から建替えの心配するとか
その頃隣地が空いて共同で建替えかもよw

[1397: 匿名さん]

>>1395 近隣居住者さん
ありがとうございます。理解しました。要は、普通のマンションよりも容積率の買取分のコストがかかっていて、それが分譲価格に乗っかってきているという事ですね。幾らの話かは分かりませんが、それは建物の値段に乗っかっていると考えるべきと理解しました。私が気にしていたのは、例えば10年後に売却する際におっしゃっている事が影響するかでしたが、影響無いと思いました。そもそも建替えとかが想定される遥か前に売るでしょうし、今のマンションの寿命を考えると、全く影響無いと思います。最も新しい不適格物件という希少性がありますので、なるべく高層階の購入を検討してみようと思います。地域住民の方のお気持ちも分からなくはないですが、新築マンションは、地域活性化に資すると思います。

[1398: 匿名さん]

そうですね。今後は高さ制限でこのタワーの希少価値が増すという事がよく分かりました。眺望がいい部屋は他に同等の眺望を望める条件が、規制前に建築確認を取得した案件を除きこの区には出てこないのですから価値は高いでしょう。一丁目の再開発で東京タワーが見えなくなるのは残念ですけどね。

[1399: 近隣住民で購入検討中]

>>1397 匿名さん
私は近隣住民ですが、その属性とは無関係に、考え方は1397 匿名さんと奇しくも以前から同じです。
更には新築マンションは、色んな意味で地域活性化に資すると思って大歓迎していました。

少し話は逸れますが、周辺の方のお気持ちも分からなくはないですが、私の現況だって以前から周囲のマンションの日影や生活騒音の悪影響を受け耐え難かったので今回、ここへの転居を決断しました。　　利便性が良く人気のある地域に住んでいると、相互に悪影響を受けたり与えたりしているもので、お互いさまと割り切るしかなく、耐え難かったら転居し、不可能だったら居残るしかないと判断しています。　もしも従来は不都合が何も無かった場所なのに、ある日突然、悪影響発生であれば、それ迄がその場所がたまたま宝くじに当たった程にラッキーだったと解釈すべきです。
建設場所は、広大で幹線沿いで竹中の地続きだったのでいずれ大規模マンションが建つと私は想定していました。

[1400: 検討板ユーザーさん]

結局希少性の高い良物件てことでおけ？

[1401: 近隣住民で購入検討中]

希少価値高い良物件でＯＫ！です。　
この地区でのタワーは、まず建築条件を満たす大規模空地がないので常識的には建設不可能だし、
もっとキビシーのは、条例が変更にならない限り建設は無理です。

去年も抽選に外れ買替ができなかったので、今回は古住居の売却タイミングもあり抽選に外れ
ないことを祈っています。

[1402: 匿名さん]

1395さんのように考えるのも間違っている訳ではないので
建替え時に同じような建物が出来ないのであればその分が
将来的に中古価格に反映される可能性はありますね。
既存不適格か否かを気にする人は確かにいますし。。。

[1403: 匿名さん]

マンション寿命60年説で60年先なんて、自分自身（住民の殆どが死亡している）も、
家族や周囲の環境も、法令もどんな状態になっているのかが全く想定できないのに、
60年先と現在を同一時点で論じても無理があり、殆ど意味がない。マンション適齢期は
築後１０年迄なので、私はその時点の最新マンションにサクット買い替える積り。
体験談ですが、古マンションには拘泥しない方が良いですよ。

既存不適格と言っても全国ﾚﾍﾞﾙの建築基準法でもなく、このエリア（範囲は把握して
いないが港区でも他のエリアは不問である）だけに適用されている特殊条例で規制され
ているので、将来的には他地区とのアンバランスで見直しも無いわけではない筈だ。
長いスパンでは、諸般の事情や力次第で如何様にも変化するレベルである。

[1404: 通りがかりさん]

>最新マンションにさくっと買い替える

売れればね笑
論点ズレすぎ笑

[1405: マンション検討中さん]

税制改正で今後の新築物件は坪数同じでも上にいくほど
固定資産税高くなるのですよね。

[1406: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
60年先といってもそれが中古価格に反映される可能性は否定出来ないということですよ。
築後10年、20年と経過するほどマンションの残存年数が減り、既存不適格の中古価格に与える影響が大きくなるでしょうね。

[1407: 匿名さん]

＜売れればね笑 ／論点ズレすぎ笑＞

過去何度も売買を繰り返した体験談で物申す。
売却金額を欲張らなければ、このクラスのマンションで築１０年前後なら
良い値で直ぐ売れる。　心配～ご無用（笑）

既存不適格と言っても全国ﾚﾍﾞﾙの建築基準法でもなく、長いスパンでは、
諸般の事情や力次第で如何様にも変化するレベルである。
約60年先と現在を同一次元で口角泡飛ばしても無理があり論点ズレすぎ（笑）
殆ど意味がない（冷笑）

[1408: 名無しさん]

なんかもう、必死ですね。

[1409: 匿名さん]

>>1407 匿名さん
過去や現在の話など全く意味がない。未来は
人口減が勿論あるし、未経験の都心飛行機通過が白金の街は控えている。

[1410: 匿名さん]

60年先って建替時でしょう。
それと現在を同一次元で語る云々ではないんですけね。今ある規制が60年後ではなくもっと近い時期の中古価格に与えるリスクのことを指摘してるんでしょうに。
それに起こるか分からない高さ制限をなくす政治力など期待してだから影響はないと言い切るのも楽観過ぎでしょう。
文面から既存不適格物件の売却など経験ないでしょうからあんまり自分の考えに自信持ち過ぎなのもどうかと思います。

[1411: 匿名さん]

このスレざっと見て

白金=住民めんどくさい

というのはよく分かった

[1412: 匿名さん]

10年後に売却する際に、ここを欲しいと思う買い手候補が50年後の建替えを気にして、他の物件に行くとは思えません。あくまでも、私のガッツフィーリングですけど。それとこのエリアに人口減少の影響があるとするとより、将来も人気になっているであろうエリアに買いたいですね。そう言う意味で、ここは検討価値ありと思っています。ネガの人は、倍率下げたいだけですか？

[1413: 通りがかりさん]

このスレで本当に検討している人いますか？
そろそろ要望書の締め切りですよね？皆さん既に出してるのかな？

[1414: 匿名さん]

>>1412 匿名さん
そこまで盲目的に購入意思が固まっているならここで時間潰しなどしない方がいいですね。
わざわざ何度もチェックに来てるのは自信のない証拠、本心ではここがどういう評価なのか気になっているのでしょう。
今から既存不適格で同じ高さの建物が建たない事を気にしているヒトもいますから、10年後の中古でもそういうひとはいるでしょう。あと、考える事は同じで売り抜けたいヒトも多いでしょうからね。供給が多ければそれは価格に反映されますよ。

[1415: 匿名さん]

60年先（殆ど生存していない）は建替え時の議論であり、10先は売却時の議論だが、
築後±１０年でこのクラスのマンションなら良い値で直ぐ売れること間違いない。
（築10年の売買では殆どが５０年先の建替え時の事等気にしない。何故なら自分が生きて
いるかどうか定かではないし、資金需要の時は途中でその相場で売却すればいいと考え
る程度である。大半の人間の心理なんてそんなものである）

[1416: 名無しさん]

で、あるか笑

[1417: 匿名さん]

過去に何度も売買した実体験に基づく売るタイミングの捉え方と諸要因を見通した値付け
の勘所は捨てたもんじゃないし効果があるもんだヨ。

将来人口で、全国レベルは減少傾向、一方、東京は今後も増加傾向が想定されている。
港区もコンスタントに右肩上がりであり、区長も将来増を見越し諸所で披露している。
ここの評価は地域と建物のブランド力で需要は旺盛だと判断し購入を検討している。

私は、営業さんに希望の部屋を指示しています。多分抽選は避けてくれると思うが。

[1418: マンション検討中さん]

竹中のタワーは美しいな。好みだわ。

[1419: 匿名さん]

高級タイル壁のタワマン、初めての試みですがとても期待しています。地域の高級感を上げると思う。

[1420: 職人さん]

ご出家様専用部屋に入居予定

[1421: 近隣居住者]

最終的には、皆さんのご判断ですが、私の意見を申し上げます。余り良く考えずに適当なコメントしている人もいるので、ご自身でよく考えてみてください。

高さ制限条例の変更可能性
まだ条例が出来たばかりで予想が難しいところです。しかし、タワーマンションの乱立で弊害ができ、規制されたものなので、ある程度の変更はあっても、全く高さ制限を撤廃してしまうということもないのではないでは。他地域では、タワーマンションが乱立するようなことがないので、規制していないのであって、他地域で規制してないからそれに合わせるということはないと思いますよ。

隣地容積率買取の資産価値
この権利は、皆さんのマンション購入価格のおよそ１／４位と大きな割合です。高さ制限条例が継続しており、隣地所有者（三菱商事）との間で再度一体開発の合意が出来なかった場合、この権利の価値がなくなってしまう可能性があるので、非常に問題と思っています。三菱商事と何か協定でもあるなら別ですが。定期借地権のマンションでも時間経過に伴い中古物件の価格の推移がどうなるか不明ですが、それ以上に非常に特殊な物件なので、普通のマンションより、低い評価になることはあっても、高い評価はならないでしょう。こんなリスクのある物件は避けるべきと思います。

希少性物件か？
　高さ制限条例適用は、港区の西部エリアだけなので、港区の西部地域限定で物件を探している場合は、条例変更がない限り新築のタワーはなくなるでしょう。しかしその他地域では規制されていないので、港区西部地域限定で探していない場合は新築タワーマンションを購入できます。白金からわずか１キロで、港区の東部エリア、品川区、渋谷区、１．５キロで目黒区です。港区の西部地域でもすでに多数の中古のタワーがあり、代替性があります。希少価値がでて価格が高くなるようなことはないと思います。

短期間で売却すれば影響がないか
　確かに１０年未満の短期間で売れば、影響は少ないでしょう。しかしこの物件に限っては、短期売却思考の方が集まるかもしれないので、短期で売却希望者が多くなるかもしれないですね。その時に、既存不適格の物件がそんな高く売れるでしょうか？建物は６０年もつとしても、設備の老朽化や経済的な陳腐化で４０年で建替えになるかもしれません。建替え時期が近づくと通常より価格の低下が大きくなる可能性があるので、長期保有はおすすめできない物件です。