ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[1312: 匿名さん]

低層階はもっと低い価格にしないと最後は結構苦戦するよ、この物件。
中層階とさほどわからないからね。
眺望がビル群のところもいいけど、ここの北眺望は芸術だから低層階で坪600万も出す必要性さえないんですよ。
しかも低層階で80㎡って総価格がむちゃくちゃ高いじゃないですか。
それなら最初から落ち着いた低層マンションを買うのではないですかね。

[1313: マンション検討中さん]

ディベロッパーと近隣住民と検討者が書き込んでるのかと思うとやめようかと思うな。

[1314: 通りすがり]

旧服部邸の外資系のデベ(シンガポールのシティ・デベロップメンツ)の開発計画で緑地が減る件
この敷地は、容積率300%建蔽率60%高さ22メートル第二種高度地区です。
建築基準法で最大限容認される建物を建てるには、建築面積を敷地の6割として5階建ての建物を建てる必要があります。
現状の服部邸をご覧の方はご存知でしょうが、ほとんどは庭のため敷地の8割位は緑地です。
敷地の6割が建物敷地となりますので、残り4割のうち緑地面積はせいぜい2～3割でしょう。
ただしシティ・デベロップメンツが購入して2年近く経つのにまだ動きがないのは、計画を見直して転売するかもしれませんね。
宗教法人の＊＊＊に売却するようなことになったら最悪ですね。宗教法人＊＊＊は、元々喉から手がでるほど欲しい土地なのですぐ飛びつくと思います。元所有者の服部家の資産管理会社は売却を断ったようですが、外資系デベは一番高値のところに売却するでしょうから。
出家した女優の清水○○のファンの人にはいい物件かもしれないね。

[1315: 購入検討中さん]

おい、宗教法人を馬鹿にするとひどい目に合うぞ

[1316: 周辺住民さん]

>>1314 通りすがり
一貫して、ネガレスだけど必死過ぎて笑っちゃう。（笑）
そのネガ根っこは、デべ、宗教法人、近隣住民、購入検討中の富裕層に対して？
心の平和がないと長生きできませんよ。

[1317: 通りすがり]

>元都営住宅跡地にタワーが建つ件について。
http://view.tokyo/?p=14221 は、全然関係ありません。場所が違いますよね。元都営住宅跡地の隣地に住んでいる知人から
聞いた話ですから、計画があるのは間違いはないですね。まだインターネットに情報が出回ったり、建築計画のお知らせがでるような段階でないので、計画の変更はありえるのでしょうが。北青山の都営住宅でも民間事業者を入れて開発する計画で、事業者を募集しているようなので実現の可能性が高いのでは。
http://jcp-minatokugidan.gr.jp/2014/04/post-552.html 共産党の要望だから通るでしょうか?
http://www.minato-city.stream.jfit.co.jp/?tpl=kaiha_result&kaiha_i... これも共産党議員の要望ですからね。駅近くの一等地を公園にしてほしいって共産党ならではの要望ですが、実現性は低いと思いませんか?

[1318: 匿名さん]

>>1309 匿名さん
正直言います。　相手を刺激したり揶揄してみたら相手がどう出てくるかな？
嘘偽はないが、こんな情報を流したらどう反応するかな？　皆の情報の真偽の程
はどの程度かな？　反論の内容はどうかな？等　という情報や心理分析の興味と
心理の綾と言葉遊びの延長ですから、相手になった方に多少申し訳ない気持ちも
ありますが、本音を吐露しますとレスレベルなので本気になさらずに願います。

[1319: 通りすがり]

>南側のシェラトンホテル老朽化で大規模開発も近い件
大手の設計会社の方からシェラトンホテルの建替計画があると聞きました。
目黒通り沿いは、商業地で容積率500%ですが、平成27年10月1日から港区の絶対高さ制限で、建物の高さが原則40メートルまでに制限されています。
ザパークハウス白金2丁目タワーの高さは約100ｍですが、南側の部屋を買う方で４０ｍ以下の部屋を購入予定の方は、近い将来に眺望、日照が変わる可能性があるので注意が必要です。
ちなみにシェラトンの敷地は、今ホテルの敷地になっている場所と東京トヨペットの敷地もシェラトンホテルの敷地ですので、一体開発の可能性があります。
したがって最悪の場合、４０ｍ以下の南側全体がふさがれてしまう感じになります。
ザパークハウス白金2丁目タワー営業担当の方に質問しても、近隣の建築計画については、お知らせ看板が出ていない限り説明義務がないので、計画について聞いていないとしか回答ないと思いますから聞くのは無駄ですよ。

[1320: 匿名さん]

＞＞1318
なんかもう、必死ですね。

[1321: 匿名さん]

>>1319、1317、1314 通りすがり
なんかもう、必死ですね。

[1322: マンション検討中さん]

10年後の価値は。
資産価値は維持できるのかな。

[1323: 購入検討中さん]

だから強気の価格じゃないんだよね。入居前に何かが起きるんじゃね？

[1324: 通りがかりさん]

気になった事。

共有施設が少ない事。

駐車場率5割もあるのに入出庫が一箇所しかない事。

電気自動車の充電設備がない事。

この掲示板の話題のレベル。

[1325: 購入検討中さん]

俺のベントレーには専用通路を付けて欲しいわ

[1326: 匿名さん]

やっぱここには手を出さないことにしたわ。
実需で住むにはリスクが高すぎる（新航路問題・液状化問題・既存不適格・地域住民度・数年内の眺望激変など）。
どれも根深くて許容しがたい。

[1327: 匿名さん]

>>1324
100戸代の規模のマンションで共有施設がそれほど充実しているところを上げていただけますか？ここの充実度は規模を考えれば悪くないと思いますが。

100戸代のマンションの駐車場で入出庫が1箇所って普通ですけど

電気自動車の充電設備があるマンションを上げてください、ありますか？カーシェアで電気自動車が敷設されているところはありますが、それは普通は個人持ちのテスラなどは充電できません。

この掲示板のレベルはあなたが下げているのではありませんか？

[1328: 匿名さん]

>>1326
もう一点、1327のようにデベが余りに必死で痛々しい。

[1329: 匿名さん]

>>1328
ほら答えられない。１つでも答えてくださいよ。

[1330: 通りがかりさん]

>>1327

1324です。個人的なコメントでした。

タワーマンションをイメージすると172戸は少ないなと。勝手なイメージですね。共有施設が少ない事は妥当というのはわかります。タワーマンションの規模について個人的に望ましいのは何かという別の問題でした。

パズルパーキングで80台以上だと入出庫が一箇所では、タイミングによっては大変なのかなと思ったので。この規模では一般的という事であれば、問題ないのでしょうか。

既存のマンションでなかったとしても、今後の電気自動車の普及を想定すると、充電設備が是非欲しいところでした。そんな事ない？

余談ですが、電気自動車の普及で更に空気が綺麗になって、エンジン騒音のない都心が訪れて欲しいです。

掲示板のレベルを下げているのは私でしたか。無自覚 で面目無い。

[1331: マンション検討中さん]

フェラーリでもベントレーでも新航路でも既存不適格でも反対運動でも3A番町でも何でもいいから倍率下げるネガティヴ情報バンバンだして下さい。みなさんの頑張りに期待しています。よろしくお願い申し上げます。

[1332: 匿名さん]

都心の駅近徒歩５分以内のﾏﾝｼｮﾝや低層マンションは、新築入居後で数年たつと
間違いなく駐車場が空いてきています（私が見聞しているのは低層です。タワーは
世帯数が多いだけ生活パターンも多様かもしれないので当てはまらないかもしれないが）。

一般的には子供が小さかったり、夫婦の年齢が３０代～５０前半位までが自家用車
利用が多いみたいですが、若くてもオーナーとか中年の富裕層は近場に出かける時は
自ら運転はしない人が多いです。　ここも富裕層が多かったら、逆に自家所有は減るの
ではないでしょうか？　駐車場が足りない等のクレームが出るのは従来の持込車が重なる
入居直後の現象で、その内に静かになります。

[1333: 周辺住民さん]

1302 周辺住民さんが仰っている、「上得意さまへの案内が今週で一通り終了し、第一期の割り当てがほぼ終了しつつある」の情報は私も把握しています。
買う気があれば、こんなとこで騒ぐより、深く静かに、水面下でネゴした方が良いのではないでしょうか？
日参し意欲をアピールすべきですよ！　

[1334: 匿名さん]

>>1332 匿名さん

我が家は麻布のオンボロ低層マンションですが、駐車場率９０パーセントくらいですが、常に埋まっています。ちなみに、平置きです。

[1335: 匿名さん]

ここは
麻布じゃないし、低層じゃないし、平置き駐車場じゃないし。

[1336: マンション検討中さん]

実際のところ、ここの人気はどうなんですか？プレミアフロアも残っているようだし…北向き検討中ですが。

[1337: 匿名さん]

麻布は駅遠（駅近の反対）だし、交通の便が悪い上に麻布のオンボロ低層マンション群は道路の上下勾配きつい所に多いから車は必須だな。　特に老人にはあの道路の上下勾配はコタエル。キク－～って感じ（笑

[1338: 匿名さん]

白金信者へ

「黄昏マンション市場　富裕層も息切れ、値崩れあるか」（日経ヴェリタス）

高値掴んで出家するなよ、暴露本書くなよ

[1339: 検討板ユーザーさん]

>>1338 匿名さん

あなた、バチがあたりますよ。

[1340: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
白金は、中途半端エリアで、本物の富裕層は買わないからその記事は関係ありませんよ。

[1341: 購入します]

白金信者って、あながち、嘘ではなさそう。やはり、この辺は、他の地域と違う値動きが特徴。白金の相場は地元の富裕層の根強い人気に支えられている。地元富裕層の御子息、親戚なども、みんなこの街を好む。場所とブランド力のある施工、販売会社であれば値崩れはなし。ここは、購入の対象。ブランドの弱いマンションには興味なし。三菱と地元の竹中。悪い理由が見つからない。

[1342: 近隣居住者]

このマンションは、以下のような地元の反対運動を無視して建設されました。購入する勇気のある方も予めご承知のうえでご購入下さい。

・港区の高さ制限条例が出来るギリギリで駆け込みの建築確認申請を行い、新条例では高さ制限４０ｍのところに、１０４ｍの建物を建設しました。

・液状化の危険がある軟弱地盤であるにもかかわらず、近隣の不安をよそにわざわざタワーマンションを建設しました。裏の三菱商事の迎賓館の土地を加えれば、近隣の環境に合った低層型マンション建設が可能だったのに、わざわざ土地を二分割してタワーを建設する選択をしたのです。

・港区議会が満場一致で、１００ｍ超建設でないよう等の建設計画変更の請願の決議を行ったにもかかわらずこれを無視して建設しました。

・マンション西側の道路は、車が通らなかったため、近隣保育園児の安全な通行路だったため、近隣保育園も車の通行に反対していました。マンションの車出入り口を目黒通りにするよう求めていましたが、わずかな変更にも応じず建設を行いました。

事業者の竹中工務店・三菱地所レジデンス・野村不動産は、表面上はCSR（企業の社会的責任）をうたっていますが、自社の利益以外考えていない企業で、社会的に非難制裁を受けるべきです。

[1343: マンション検討中さん]

↑
これから買おうとする人にとっては、ギリギリ間に合って良かった、という話にも見える。

[1344: 匿名さん]

>>1342 近隣居住者さん

でたー！
当分アク禁喰らってた近隣住民様！
お勤めご苦労様です！
思われていたより、販売好調ですよ！

[1345: 匿名さん]

>>1343 マンション検討中さん

本当にそう思います。
希少性が増したと思います。

[1346: 匿名さん]

>>1342 近隣居住者さん

すいません、、では何故着工できてるのですか？
おまけに販売までも。
行政は認めているって事ではないんでしょうか。
間違いありましたらご指摘の程、お願いいたします。

[1347: 匿名さん]

>>1342 近隣居住者さん
法治国家なので、諦めて下さい。デベも土地所有者としての権利があります。何かこう言う抗議的なコメントって、文京区でも付きませんよね。ただ、こう言う抗議活動するのって自由なのでお好きにどうぞ。検討者は、気にったら買うだけです。

[1348: 匿名さん]

白金、特にこの辺りは、代々の名家が守ってきた地ですからね。周辺住民を敵に回すと、住みにくいのは、確かではないかな。

[1349: 近隣居住者]

建築確認申請は承認となってるので、建築できていますが、現状の法規には不適格です。したがって、建て替えの際には、同一規模・形状の建物が建つ保証がありません。そのことは、ザ・パークハウス白金２丁目タワーのパンフレットにも明記されていますので、皆様ご確認ください。１０４ｍの建物が建て替えで４０ｍになってしまうのであれば、建て替えで６割の住民は退去することになるのでは。この物件は、隣地三菱商事迎賓館の土地の容積率を買い取って、建物の高さを確保しています。将来的に容積率が不要になったからといって、この容積率を買い取ってくれるところがあるでしょうか？容積率売買の市場価値があるところは、大手町のような駅前商業地だけです。高さが４０ｍに制限されている住宅街の商業地では、容積率を買い取っても建物が建てられないため市場価値を持ちません。建て替え再建築できない場合に、容積率が売却できれば、退去する住民に売却代金を支払えるでしょうが、退去したうえに十分な補償ができなくなります。マンションに残る４割の住民も、修繕積立金を退去住民の保障に回さざるを得なくなるので、建て替え費用の負担が通常より多くなります。建て替えに問題のあるマンションなので、竣工後年数が経過するにつれ売買価格に反映され価格が下がることになります。皆様の資産価格が値下がりする可能性が大きいことをご承知のうえで、ご購入ください。決して希少価値のあるお得物件ではありません。私は、この物件は購入すべき物件でないと思いますが、もし私がこの物件を購入しなければならないのであれば、同一規模の建物が建てられない場合に、隣地容積率を買い取ることを新築マンション売買契約の条件とするよう三菱地所レジデンスと交渉します。三菱地所レジデンスは、自社のリスクになるような契約はせず、多分建て替えできると曖昧な口頭説明でごまかして皆さんに購入させるようにセールスするでしょう。建て替えができなくなり、問題となっても、重要事項説明書で同一規模の建物が建てられないと明記しているので、決して保証はしません。自社の利益のことしか考えていないずるい会社ですから。皆さん騙されてはいけません。

[1350: 検討板ユーザーさん]

>>1349 近隣居住者さん
あなたが心配しなくて大丈夫。
既存不適格物件は同じ規模なら建て替えできるから。
既にここで議論済み。
改めて嘘ッパチこかないでね。

[1351: マンション検討中さん]

1349さんは特定されたら訴えられる位の書き方ではないですかね？

[1352: 匿名さん]

そもそもですが、タワーマンションの価格に建替する事を前提とした部分が含まれているのでしょうか？
ここでいえば200世帯近く所有者がいていろんな考えを持って将来を向かえます。そんな中でタワーマンション建替とか現実的ですかね？
近所に古いマンションありますが、何年も前から建替えの話は全く進展ないようです。
仮に法律的にタワーマンションを将来的に建てられたとしても建替えで話がまとまり実現する事などあり得ないのでは？

[1353: 近隣居住者]

建て替えできるという結論が間違っていますよ。だからこそパンフレットにも明記して、売主に損害賠償を請求されないようにしているのですよ。最終的に建て替え時の行政の判断になるので、既存不適格だから必ず救済されて建て替えできるという安易な結論は危険です。それだったら建築法規の改正の意味がなくなりますから。

[1354: 匿名さん]

また、アク禁喰らうのに良くもまぁ書くよね。
白金の民度の低さ出してどうすんの。
こんな人が近隣住民っていう、これこそネガティヴ要素か。

[1355: 匿名さん]

＞＞1350

私は上で言われておりました所謂「お得意様」の内の一人で、既に数回ＭＲに足を運び商談を継続している者です。
ここで言われている既存不適格物件の建て替えについて気になりましたので、初回来訪時にこれを質問として取り上げ次回来訪時に三菱地所レジデンシャルからご回答を頂きました。
内容は、建て替え時には40ｍ規制が適用され同高の建物は建築不可、というものでした。
公式の回答であるが故に、既にここで議論済み、とかいう面白い一文をみかけて思わず書き込んでしまいました。
自信満々に書き込んで恥ずかしいですね。
それでも信じたくない人は直接ＭＲで聞いてみてください。
この点に関してこれ以上の議論は無意味でしょう。

[1356: 購入します]

柱のない北東の角部屋は希少物件だと思います。資産価値はマンションそのものというより、どの部屋かというのが重要です。買う人がいるから売買が成立するので。ここの希少価値は北東の角部屋に決定です。88平米かプレミアフロアかで現在検討しています。25階プレミアフロアは107平米で2.8億円。88平米は24階で1.8億円。この1億円の差を現在、思案中です。

[1357: 匿名さん]

>>133 匿名さん　
麻布の住宅地って駅遠（駅近の反対）だし、交通の便が悪い上に
麻布のオンボロ低層マンション（本人がそう発言している）群は
道路の上下勾配きつい所に多いから車は必須だな。
特に老人にはあの道路の上下勾配はコタエル。
キク－～って感じ（笑

[1358: 近隣居住者]

区分所有法に基づく建替え決議は、議決権の各５分の４以上の多数の賛成により成立します。全員の賛成はなくても、建て替え可能です。タワーマンションで老朽化している物件はありませんので、タワーの建て替え実績はありませんが。一般のマンションでは、Ｈ２５年で１８３件約１４０００戸の建て替え実績があるようです。

[1359: 匿名さん]

私は1357です。少し前に書いた内容が残っていたのを認識せずに、ＰＣを立ち上げた時に間違って「投稿する」を押してしまいました。緊迫した応酬の中で、以前と同じ内容の繰り返しを送ってすみません。お詫びします。

ついでに少し述べたい。三光坂周辺の近隣ネガティブ住人さんは、この板にいつも同じ事を書き込んでおられる。が、行政も認可し、日本の一流企業が取り組んで建設もかなり進んでいる現況において、繰返しの、しかも皮肉ではなく内容的に幼稚で住民エゴ的に聞こえる反対を叫ぶのは、この期に及んで何の得があるのでしょう。　
近隣住民として、今更何言ってんの！と一寸、恥ずかしいと思います。

正直言いますが、近隣住民は、道路が広く、明るく、周辺の環境も清潔で整然となりそうで良かったと喜んでいる人達が多いんですよ！　私、個人的にはこの物件買い替えを行います。

[1360: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[1361: 匿名さん]

費用が一番かかる建替え案件は、去就どうなるか、タワーは戸数が多い分、何とも
推測ができませんよ。

マンション寿命は６０年とも言われる中、２～３年先ならいざ知らず、殆どがこの建物には
居ないと思うので、法律も改正されてるかもしれないし、相続したら次世代や、転売したら
次の購入者達がその時点での善作を熟慮するだろう。
６０年以上先の事はファジーで断定できません。

[1362: 匿名さん]

>>1358 近隣居住者さん
そんな大多数の賛成がないと建替えの出来ないのだから世の中のマンションの建替え実績が少ないのでしょう。
傾斜している欠陥マンション等、問題があって早急に対応する必要が有ったりすれば別だけど特に区分所有者が多いほど話がまとまらないと思います。
つまり既存不適格で同高さ建替え不可でなくても建替えする事など考慮しても意味ないでしょう。

[1363: 近隣居住者]

１３５９の匿名さんは、この物件に買い替えるのだから不満がないのは当然です。自分は不利益を被らないのですから。勘違いされては困りますが、私が投稿したのは本日初めてで、過去投稿まで大量にあるので見ていません。同じ内容の投稿があったとすれば、それだけ近隣で迷惑に思っている人が多いということです。私の周りには不満に思っている人が多く、反対の方が多数です。

[1364: 近隣居住者]

マンション建て替えが進まないことは社会問題化しつつあり、規制緩和で建て替えの条件が緩和される方向にあるので、いづれ建て替えが増えた時には、問題になるでしょう。
また、皆さん利口な方なので、最後のハバを引かないようにこの物件は早めに売却して買換えする考えの方が購入するでしょう。その場合この物件については、売り物件が多く供給多で、当然価格が下がる方向になると予想します。いかがですか？

[1365: ご近所さん]

皆さん、近隣無視のこの物件が白金不適格とお分かり頂けましたでしょうか？

[1366: 匿名さん]

結局ここは、子孫には残してあげることのできない物件、ていう結論ですね。
私のようなセカンドでもなく実需でファミリーで住もうと考えている人にとっては、ここは最も不向きですよね。
高いお金を払って買うのに、子孫に残せないというのは非常に悲しいことですね。。。

[1367: 匿名さん]

>>1364 近隣居住者さん
規制緩和で建替えの条件が8割の賛成から下がったり、容積率を緩和したりしても建替えするマンションは増えないというのが大方の予想です。
建設コスト負担があるので反対する人が相当数出るからです。
一生懸命ネガネタ探しでご苦労様。ちなみに新築時に中古で手放すときに売却価格が上がる方向になると予想できる条件ってなんですかね（笑）？

[1368: 匿名さん]

>>1366 匿名さん
子孫に残すとか優先するのであれば一生賃貸で現金を残してあげるのが一番喜ばれますよ。

[1369: 通りがかりさん]

建替なんて、先の事考えすぎでは？数十年後は世の中変わってますよ。こんな資産を子孫に残すことを今から考えるより、教育とか他の何かを残した方が良いのでは？

[1370: マンション検討中さん]

「子孫には残してあげることのできない物件」っていう結論でもどんな結論でもいいからさっさと結論出して、他の物件＝「子孫に残せる物件」？を一生懸命探して下さい。貴重な時間を「子孫に残せない物件」に使うのは時間の無駄でしょう。「子孫に残せるいい物件」が見つかることを心よりお祈り申し上げます。

[1371: 匿名さん]

ここ検討しとるくらいやから、教育とか現金とかは言わずもがな、なんちゃう？
ほんま偏差値低そうなおもろい奴おおいでぇ笑

[1372: 匿名さん]

建替え出来なくても、建物は古くなればガタが来て補修に追われることになる。当たり前ですが。将来どうなるんでしょうね。

[1373: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
それはここに限らずどこも同じ。
そもそも区分所有の築後40年とかで相続しても相続人は住まないし、そんな古いマンション売却しても値段安いでしょうにね。
例外が広尾ガーデンヒルズ、あんなに古いのに高値で取引されてる。購入者は建替えできるとか評価には入れてないでしょうけどね（笑）。

[1374: 匿名さん]

>>1371 匿名さん
あんたが一番偏差値低そうね〜

[1375: ご近所さん]

俺のマイバッハはこのショボイ駐車場には入らんやろな

[1376: 近隣居住者]

新築より中古価格の方が高い物件はいくらでもあるんですよ。特に港区なら（笑）
中古で手放した時に価格が上がる条件は、価格の安い時期に購入することです。残念ながら今はその時期ではありません。
しかし今購入の必要がある方もあるでしょう。その場合出来る限り価格の下がりにくい物件を購入することをお勧めします。賃貸した場合の投資利回りが高い物件を購入すべきです。それと建物の割合が多い物件は減価して値下がりしやすいので、土地の割合が多い物件の方が、値下がリしにくいです。タワーマンションは土地の割合が少なく建物の割合が多いので、低層型のマンションの方がお勧めです。タワーマンションは、以前ほど希少価値がないので、供給過多で値段が下がるでしょう。元々タワーマンションは人気で価格が高くなっていますが、土地価格＋建物価格は、市場の売買価格よりかなり低く、需要が下がれば、本来の価値に下がることになるでしょう。価値がないから相続税評価額も低いのです。タワーマンションは開発したデベロッパーの利益が低層型のマンションより大きいので価格が高いのです。
また投資で購入を検討されているのなら、もっと利回りの良い物件が多数あるので、新築にこだわらずに、購入されるべきだと思いますよ。新築の方が短期間で値下がりしやすいです。タワーマンションの相続税節税効果も以前ほどでありません。中古マンションで利回りの良い物件で、現金をご子孫に残されれば良いと思いますよ。
不動産の知識がない方には、全く理解できないかもしれませんが。

[1377: 匿名さん]

鉄門ですまんやでぇ～。
上から目線ですんまへんなぁ。

[1378: 検討者さん]

純粋な物件検討スレにしましょうよ
不動産投資論は他でお願い致します！
来週末モデルルーム行きますが楽しみです‼︎

[1379: 通りがかりさん]

事前案内会に行かれた方、どの間取りが良さそうでしたか？私は予算がないので70平米台しか無理そう、角部屋も限られるので厳しいかな。

[1380: 匿名さん]

>>1376 近隣居住者さん
新築時に将来的な中古価格が高くなる条件は価格の安い時期に購入することなんですかぁ〜。分かりやすすぎて勉強になりました（笑）。で、その高い安いという時期はどうやって判断するんですかね？公示価格のチャートでもみて判断するの？
それとあなたの結論は土地の割合が高いマンションが価値が下がりにくいということのようですが不動産の資産価値はそんな単純でもないと思います。マンションの価値を一番左右するのは先ず立地と言われてることを理解出来てますか？
あなたの考え方が正しいなら資産価値の高いマンションは一住低層地区に集中することになりますが、中古市場はそんなことになってませんよね。
あとタワーマンションについてですが、相続税評価額が低くなるのは確かに正解です。しかしながらだからこそ人気があるにも事実でしょう。マーケット価格と相続税評価額との乖離が高いほどマンション市場にお金が集まるんですよ。タワーマンションの相続税対策に利用されていることを当局が嫌ってメスを入れようと議論されてきたけど今のところ公表されている税制改正は固定資産税評価額に多少の色をつける程度。効果も限定的でタワマン人気は今後も続くと思います。
不動産知識がない方には、全く理解できないかもしれませんね。

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1380 匿名さん
その通りですね〜。
でもあまり変な近隣住民様の御心を逆撫でしない方が良いかもですよ。
プライドも異常な位高そうですし。

[1382: 近隣居住者]

別の近隣居住者ですが、まだまだ議論して下さい。それぞれの意見は玉石混合ながら、
自らが情報と知識と判断力を持っていたらそれぞれの良いとこどりをさせて貰います
ので、それなりに議論を戦わせて／出し切って欲しいです。

[1383: 通りがかりさん]

最低でも、1億はないと
買えないでしょうね。。

[1384: 匿名さん]

建替えの議論が良く理解できません。同じ高さの建物を建て替えられるにせよ、建て替えられないのせよ、建て替える事になったら、建物の価値はゼロになると言う事じゃないんですか？それってどのマンションだって同じ事かと思います。その際に何階建ての建物を建てられるかで、土地の価値が変わるなら、その分影響するかもしれませんが、170超の世帯で区分所有してるので、影響も微々たるものかと。私の認識、間違っていますかね？

[1385: 匿名さん]

>>1384 匿名さん

建物の価値はゼロではなくマイナスです。住民たちで金を出し壊して除去しなければいけないゴミですから。

[1386: ご近所さん]

品のない関西弁の人は来ないで結構！
広尾、白金を大きな声で品のない関西弁話してる人が最近多いが、
みんな＊＊＊に見える。この辺りの品格を落としてるのは確か。
中国人と同類ですよ。

[1387: ご近所さん]

品のない成り上がり関西人（飲食店経営かあっち系？）は赤坂の低地か六本木辺りに住んで下さい。

[1388: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
撤去費用の点は、理解しました。ただ、高さ制限とは、関係ありませんね。どんな建物でも同じ事ですよね。近隣住民の方らしき人が、覚悟して買ってねと言うニュアンスで書き込まれているので、どう言う意図かと知りたかったのですが。。。

[1389: 匿名さん]

40m高度地区(一部22m高度地区)のために建替え時には、多分、12〜13階建て(一部６〜7階建て)しか建てられないということですね。この階数で同じ延べ床面積を確保できる敷地面積×容積率があれば(空地率は当然低くなりますが)特に問題ないと思うのですが、現状どうなのでしょうか？

[1390: 匿名さん]

建替えは特例で同規模な物を建てれるはずです。法律は例外だらけ。他にも例外があるわけで。

[1391: 匿名さん]

同規模は一回なので、建て替えて建てられる建物は、かなり資産価値が低く、そのために建て替えられるかも不明。

あと、再開発物件の場合は、どうだったっけ？

デベに聞けば教えてくれるよ。

[1392: 匿名さん]

1355の人がデベの正式回答紹介してくれてますよ。
40メートルの高さ制限が建て直し時に適用されるそうです。
だから購入やめる人出てくるんですかね。現在既存適格物件でもこの先60年間高さ制限がないと保証されてないし、今想定出来ない新たな法規制が出てくるかもしれませんね。
いろんな心配事考えたら購入見送ったらいいのでは？
倍率下がって嬉しいです。

[1393: 匿名さん]

そうなんですか。他区の某中古タワマンスレは、1390の結論になったんですけどね。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
1355みてください。MJRの回答として記載されてますよ。ダメなんじゃないですか？
港区の条例なんでこの先廃止が可決されるかも知れないし右往左往することなんですかね（笑）

[1395: 近隣居住者]

>>1384匿名さん

皆さんご理解いただけなかった方がいるようです。ご理解いただくために、数字を使ってご説明します。ただし説明を簡略化するため細かい数字は省略します。

通常のマンションの場合
当初のマンション価値が１００で、うち土地が５０建物が５０とします。
建物が老朽化した時点で土地の価値は５０建物の価値は０ですが、修繕積立金が１０あるとして、４０を自己負担すれば、建物が建て替えできます。建て替えを希望しない人は、土地の価値５０と修繕積立金１０の合計６０を受け取れます。

このマンションの場合
当初のマンション価値が１００で、うち土地が２５建物が５０とします。
残りは隣の土地から建物を建てる権利を買い取っておりその価値が２５とします。修繕積立金は１０積立てるとします。建て替え後建物規模が約半分になるので、半分の住民は退去しなければなりません。隣の土地から買い取った建物を建てる権利は、高さ制限のある地域なので誰も買い取ってくれず価値がなくなります。退去せず建て替えする人は、退去する人から土地２５の買取と建物４０合計６５が建物建て替えに必要です。退去する人は、土地２５と修繕積立金１０の合計３５を受け取ります。

要するに、建て替え時期が来たときに、建物価値が０になるのは、他のマンションと同じですが、隣地から買った建物を建てる権利２５の価値がなくなってしまう可能性があることをご指摘させていただきました。隣地の方が買い取ってくれる保証はなく、高さ制限のある商業地なので、他の所有者が買取してくれる可能性は低いです。

[1396: 匿名さん]

建つ前から建替えの心配するとか
その頃隣地が空いて共同で建替えかもよw

[1397: 匿名さん]

>>1395 近隣居住者さん
ありがとうございます。理解しました。要は、普通のマンションよりも容積率の買取分のコストがかかっていて、それが分譲価格に乗っかってきているという事ですね。幾らの話かは分かりませんが、それは建物の値段に乗っかっていると考えるべきと理解しました。私が気にしていたのは、例えば10年後に売却する際におっしゃっている事が影響するかでしたが、影響無いと思いました。そもそも建替えとかが想定される遥か前に売るでしょうし、今のマンションの寿命を考えると、全く影響無いと思います。最も新しい不適格物件という希少性がありますので、なるべく高層階の購入を検討してみようと思います。地域住民の方のお気持ちも分からなくはないですが、新築マンションは、地域活性化に資すると思います。

[1398: 匿名さん]

そうですね。今後は高さ制限でこのタワーの希少価値が増すという事がよく分かりました。眺望がいい部屋は他に同等の眺望を望める条件が、規制前に建築確認を取得した案件を除きこの区には出てこないのですから価値は高いでしょう。一丁目の再開発で東京タワーが見えなくなるのは残念ですけどね。

[1399: 近隣住民で購入検討中]

>>1397 匿名さん
私は近隣住民ですが、その属性とは無関係に、考え方は1397 匿名さんと奇しくも以前から同じです。
更には新築マンションは、色んな意味で地域活性化に資すると思って大歓迎していました。

少し話は逸れますが、周辺の方のお気持ちも分からなくはないですが、私の現況だって以前から周囲のマンションの日影や生活騒音の悪影響を受け耐え難かったので今回、ここへの転居を決断しました。　　利便性が良く人気のある地域に住んでいると、相互に悪影響を受けたり与えたりしているもので、お互いさまと割り切るしかなく、耐え難かったら転居し、不可能だったら居残るしかないと判断しています。　もしも従来は不都合が何も無かった場所なのに、ある日突然、悪影響発生であれば、それ迄がその場所がたまたま宝くじに当たった程にラッキーだったと解釈すべきです。
建設場所は、広大で幹線沿いで竹中の地続きだったのでいずれ大規模マンションが建つと私は想定していました。

[1400: 検討板ユーザーさん]

結局希少性の高い良物件てことでおけ？

[1401: 近隣住民で購入検討中]

希少価値高い良物件でＯＫ！です。　
この地区でのタワーは、まず建築条件を満たす大規模空地がないので常識的には建設不可能だし、
もっとキビシーのは、条例が変更にならない限り建設は無理です。

去年も抽選に外れ買替ができなかったので、今回は古住居の売却タイミングもあり抽選に外れ
ないことを祈っています。

[1402: 匿名さん]

1395さんのように考えるのも間違っている訳ではないので
建替え時に同じような建物が出来ないのであればその分が
将来的に中古価格に反映される可能性はありますね。
既存不適格か否かを気にする人は確かにいますし。。。

[1403: 匿名さん]

マンション寿命60年説で60年先なんて、自分自身（住民の殆どが死亡している）も、
家族や周囲の環境も、法令もどんな状態になっているのかが全く想定できないのに、
60年先と現在を同一時点で論じても無理があり、殆ど意味がない。マンション適齢期は
築後１０年迄なので、私はその時点の最新マンションにサクット買い替える積り。
体験談ですが、古マンションには拘泥しない方が良いですよ。

既存不適格と言っても全国ﾚﾍﾞﾙの建築基準法でもなく、このエリア（範囲は把握して
いないが港区でも他のエリアは不問である）だけに適用されている特殊条例で規制され
ているので、将来的には他地区とのアンバランスで見直しも無いわけではない筈だ。
長いスパンでは、諸般の事情や力次第で如何様にも変化するレベルである。

[1404: 通りがかりさん]

>最新マンションにさくっと買い替える

売れればね笑
論点ズレすぎ笑

[1405: マンション検討中さん]

税制改正で今後の新築物件は坪数同じでも上にいくほど
固定資産税高くなるのですよね。

[1406: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
60年先といってもそれが中古価格に反映される可能性は否定出来ないということですよ。
築後10年、20年と経過するほどマンションの残存年数が減り、既存不適格の中古価格に与える影響が大きくなるでしょうね。

[1407: 匿名さん]

＜売れればね笑 ／論点ズレすぎ笑＞

過去何度も売買を繰り返した体験談で物申す。
売却金額を欲張らなければ、このクラスのマンションで築１０年前後なら
良い値で直ぐ売れる。　心配～ご無用（笑）

既存不適格と言っても全国ﾚﾍﾞﾙの建築基準法でもなく、長いスパンでは、
諸般の事情や力次第で如何様にも変化するレベルである。
約60年先と現在を同一次元で口角泡飛ばしても無理があり論点ズレすぎ（笑）
殆ど意味がない（冷笑）

[1408: 名無しさん]

なんかもう、必死ですね。

[1409: 匿名さん]

>>1407 匿名さん
過去や現在の話など全く意味がない。未来は
人口減が勿論あるし、未経験の都心飛行機通過が白金の街は控えている。

[1410: 匿名さん]

60年先って建替時でしょう。
それと現在を同一次元で語る云々ではないんですけね。今ある規制が60年後ではなくもっと近い時期の中古価格に与えるリスクのことを指摘してるんでしょうに。
それに起こるか分からない高さ制限をなくす政治力など期待してだから影響はないと言い切るのも楽観過ぎでしょう。
文面から既存不適格物件の売却など経験ないでしょうからあんまり自分の考えに自信持ち過ぎなのもどうかと思います。

[1411: 匿名さん]

このスレざっと見て

白金=住民めんどくさい

というのはよく分かった