ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[525: 匿名さん]

517さん

507です。
騒音のレベルが最上階と地上で違うと言いますのは、507でも書きましたように国土交通省の騒音データが根拠です。

あくまで約75dBですので、地上では74.5、最上階では75.4ですとか、その程度の違いはあるようです。

いずれにしても、騒音問題は避けて通れないと思われます。

[526: 匿名さん]

築30年オーバーでもいい値段で売れるのは、広尾ガーデンヒルズとかに代表されるような、都心・一等地・かつ敷地面積が大きく、大型で植栽もしっかりしているようなマンションだけです。

誰しもが憧れるような場所でなければ、ヴィンテージマンションのようにずっと価値のあるマンションにはなりえず、しかも現段階で管理費・修繕積立費が高めなマンションでは、将来支払いができなくなってくるような人も出てきて、単なるゴーストマンション化まっしぐらと思います。

ここはどうでしょうね？

[527: 匿名さん]

>>522 匿名さん

麻布広尾辺りの低層でそこそこ高級なマンションだと、旧耐震でも、坪３００くらいでは売れるんだけどね。

あそこは、新耐震でも、かなり安くないと売れなかった。日に日にチラシに記載された価格が下がって行く様は、可哀想でした。

[528: 匿名さん]

>>525 匿名さん

dBは対数なので、１違うとそれなりに違うはずです。ただ、地上と最上階ではもっと違うはず

[529: マンコミュファンさん]

>>527 匿名さん
まぁ、全体的に下げ相場って事でしょう。
ここより、場所が良いプレミストも70平米12000万でも売れ残ってますし。
ここがプレミスト以上では、低地で崖下、駅距離なども考慮して厳しいのではないかと思います。

[530: 匿名さん]

白金2丁目近辺も、タワー乱立予定で
価格が・・・。

ラ・マーレ白金 2階 4,080万円
http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/33876/

クラッシィハウス白金 8,100万円　　3LDK
http://www.nomu.com/mansion/1469814/

パーク・ノヴァ白金ヒルトップレジデンス　7,280万円　2LDK
http://www.nomu.com/mansion/1484607/

↓ここなんか、もう1年も経つだろうに、買い手がいない。

シティタワー高輪 　103.01m2　32階/35階建　　2LDK　
1億5,000万円
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004446/

[531: 匿名さん]

>>529 マンコミュファンさん
プレミストは借地権だから単純に比較できないです。あそこより確実に高いでしょう。

[532: 匿名さん]

>529　>531
プレミストは、借地で吹っ掛けすぎたと思う。

たった30年で1億以上　ドブに捨てる

借地＝30年たったら返却
http://www.tanabekatuyakantei.jp/article/13360113.html

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん
あれ？記憶が正しければ普通借地で40年毎の更新とかだった気がします。違ってたらごめんなさい。

[534: 匿名さん]

>>530 匿名さん

クラッシィはまだしも、どれも古いのに高い。売れたらラッキーな値段で、売り急いでないのでしょう。これを、値崩れの根拠にするのはいかかなものでしょう。

[535: 検討板ユーザーさん]

>>531 匿名さん

>>531 匿名さん
そうですね。
ただ、プレミストは定期借地権ではありませんので、永久に住むことが出来ます。
借地権が一般的に評価が下がるのは分かりますが、あそこまで売れ残っているのは、皆が高いと判断したからでそれより高く出しては苦戦するとは、思いますよ。
そもそも、借地権と所有権と言ってもマンションですから、土地を使う訳でも無いので、所有権でも固定資産税が増えるくらいのものです。定期では無く旧法借地権ならずっと住めるので借地料と固定資産税とのバランスで検討している人は多いと思いますよ。なので、旧法の借地権であれば、リセール以外にデメリットはない気がしますね。
ここが75平米12000万で売れるなら、すぐ近くのグランドメゾン白金の中古が9000万台でなんで動かないんですかね。

[536: 匿名さん]

>>535 検討板ユーザーさん
ずっと住めると言っても、プレミストは地代が高い上に、
更新料や転売時にも地主に結構なお金を払わないといけないので、割高なのは事実です。また固定資産税についてもマンションは土地の持分が少なく、建物部分の比率が多いので、結構掛かります。それらを含めて長期的に試算すれば、プレミストが売れないのは当然です。
上記は実際にプレミストのモデルルームに行けば資料貰えるし、シミュレーション出来るのですぐ分かりますよ。

ちなみにグランドメゾン白金の9980万の部屋は表記は1階だけど、実質地下住戸の為、内覧が入っても中々売れない様です。

希望的観測でなく、ファクトベースで語りましょう。

[537: 匿名]

あくまでも予想ですが、地番液状化のトラブル、羽田空路問題、白金の新築タワー過剰供給、
含めて、75平米で10500、100平米で12500　程度で、やっと完売見込めるのでは？
それ以上の価格ですと、普通に広尾、麻布の優良中古捨てて、わざわざ何もない白金来ないでしょ。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
その値段なら、瞬間蒸発しちゃいますよ。

[539: 匿名さん]

＞537
きっと、シティータワー高輪の二の舞になります
32階　1億5千で　売れないタワマン。
楽しみ！

[540: 匿名さん]

＞＞　537さん
その値段なら100㎡を喜んで買います。

[541: 匿名さん]

なるほど固定資産税のことは忘れがちですが毎年かかってきてしまうものなのですが、
やはり土地代が高い所は税金も高くなってくるのでしょうか？
入居後にかかってくるものとして、月々のローンに加えて管理費、修繕費、固定資産税と毎月の負担は案外高くなってしまいがちですよね
特に固定資産税は毎年一気に来るので固定資産税分の預金も必要です

[542: 評判気になるさん]

港区全体で、投資用のマンションが売りに出始めてますね。
シティタワー麻布十番
カテリーナ三田
オリンピックで頭打だから利益確定組みかな？
供給戸数が増えたら、価格下がるから嬉しいです。

[543: マンション掲示板さん]

>>530 匿名さん
ラマーレは、オーナーチェンジ物件ですよ。

[544: マンション掲示板さん]

>>513 匿名さん
シンガポールのデベがホテル用地として取得しているようですが、
サービスアパートメントにするのではと予想してます。