ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1876: 匿名さん]

>>1874 検討板ユーザーさん
殆どの住戸が壁ドンにはならないし採光面も東向きメインの浦和岸町よりいいと思います。浦和岸町が高いのはレジデンス住民としては浦和界隈のマンション時価が保たれているという証左になりますので有難いです。レジデンスは学区も良いのですが、学校までの距離があまりにも遠いのでそのあたりは不満ですね。

[1877: 匿名さん]

レジデンスが壁ドンなんて言う方は知らない人ですな
ずらしてますよ

[1878: マンション検討中さん]

>>1871 匿名さん
そこはずっと前から出てる業者の転売部屋ですよ。
業者の利益がたっぷり乗っています笑

[1879: マンコミュファンさん]

ズラしていようが他のマンションと被ってるマンションは嫌だし、ドミノエリアにそもそも住もうとは思わない。

[1880: 匿名さん]

>>1879 マンコミュファンさん
岸町のほうも十分マンション多いし今後周辺がどうなるかなんて分からない。特に建物東側はかなり不安

[1881: 匿名さん]

前立てリスクのあるマンションより既に前立てがあるマンションの方が価値が目減りする可能性が低いという見方もあるよね。浦和は商業地域だから斜線制限も何もないし。行政でちゃんとしきってほしい

[1882: 匿名さん]

>>1878 マンション検討中さん
スーモでみると同じ物件が三菱地所ハウスネットの仲介だと新築表示になっていて三井のリハウスの仲介だと中古表示になってますね。オーナーは一般媒介契約で複数の業者を使ってるんでしょうけど、スーモの表示ルールは謎。

[1883: マンコミュファン]

>>1881 匿名さん
一応条例はありますがワークしているようには思えません。過去に調停・あっせんがうまくいったケースなんてあるのかな？
https://www.city.saitama.jp/005/003/014/004/p009267.html

[1884: マンコミュファンさん]

常盤のドミノエリアが悲惨なのは、公道が無いため前立てする際はぴったり寄せてマンションが作られているところ。
さらに旧中山道沿いのため縦長の土地が多く、まさにドミノのような板状マンションが立ち並び、景観が悪い。
行政が適切な規制をしなかったことによる、まちづくりの失敗かと。

[1885: マンション検討中さん]

>>1881 匿名さん

本質突いてます
レジデンスは確定ドミノです
それを承知で値付けし、購入者も納得して買った
しばらく安泰

[1886: 評判気になるさん]

>>1879 マンコミュファンさん
もめているので岸町ハウスと常盤レジを比較、整理しました。
【学区】
ハウス:岸町小・白幡中
レジ:仲町小・常盤中 →レジの勝ち

【採光面】
ハウス:東向き
レジ:南向き→レジの勝ち

【将来前立てのリスクの低さ】
ハウス:東側に駐車場あり
レジ:南側はスミフ→レジの勝ち

【取得時のバリュー】
ハウス:割高
レジ:割安→レジの勝ち

[1887: 検討板ユーザーさん]

>>1884 マンコミュファンさん
あそこ辺は元々浦和宿だった面影もまったく感じられず、ただ細長いマンションが密集したエリアになってしまって、かなり残念ですよね。

[1888: マンコミュファンさん]

>>1886 評判気になるさん
レジデンスを買う層と浦和岸町を買う層は、そもそも価格帯から違う購入者層となっており、比較対象にはなりませんよ。
浦和岸町とブリリア 浦和仲町を比較するのはわかりますが。

[1889: マンコミュファン]

>>1888 マンコミュファンさん
価格も含めての比較なんだから対象になるでしょ。湾岸タワマンとかと比較してたらそりゃ意味不明だけど所詮同じ浦和なんだし

[1890: 検討板ユーザーさん]

>>1886 評判気になるさん
この比較が適切かわからないけど、パークハウス浦和岸町って駅距離けっこうあって共用施設もたいしてないし間取りも東向きだし坪単価300超える要素って何なんでしょう？坪280くらいが適正かなぁという感じです

[1891: 匿名Mさん]

>>1886 評判気になるさん
前立てリスクだけど、レジの南側は古めのマンションとデカイ駐車場があるから、そこだけ岸町が優勢じゃないかな。

[1892: 匿名さん]

そこはやはり千代田さんへの信頼感という圧倒的差別化

[1893: マンコミュファンさん]

>>1889 マンコミュファンさん
デベロッパーが販売戦略立てる時に、レジデンスと浦和岸町・ブリリア を同じターゲット層にしてると思います？

[1895: 匿名さん]

>>1893 マンコミュファンさん
ブリリアは利便性推しニーズ、レジデンスは常盤学区推しニーズを狙った戦略でしょうね。浦和岸町は地権者の建て替え&資金回収ニーズに単発で応えたっていう感じじゃないでしょうか？後発マンションほど建設費高くなって割高感強くなってるけど

[1896: マンコミュファン]

>>1891 匿名Mさん
前立てリスクはどっこいどっこいでしょうね。駅徒歩10分以内はそのリスクを排除できないのが辛いところです。公園隣接とかでなければ。

[1897: マンコミュファンさん]

>>1892 匿名さん
地権者住戸が多いのはむしろマイナスでは？

[1899: マンコミュファンさん]

>>1890 検討板ユーザーさん
浦和エリア内ではもっとも値上がり期待の小さい物件でしょうね。駅徒歩考えたらさすがに割高。

[1900: マンション検討中さん]

>>1891 匿名Mさん

5階建てくらいの狭い敷地にあるマンションなので容積率から高い建物にはならないと言われてます
駐車場は結構離れてますので採光に影響はないですよ
それよりリスクを抱えたのはパークスクエアです

[1901: マンション検討中さん]

>>1899 マンコミュファンさん
徒歩5分で坪単価300万は理解出来ますが7分で他に坪単価300万で販売した新築ってありますかね？
レジデンスなんか後発で建築費値上がりしてるのに土地を安く入手したので安くて売り出せているんです

[1902: マンコミュファンさん]

>>1900 マンション検討中さん
パークスクエアは厳しいものがありますよね。公式HPのポエムが「浦和常盤 この価格を待っていた」となっていて確かにかなり安くはなっていますね。投資用ならいいんじゃないかなと思います。

[1903: 匿名さん]

比較するとコスパでどっちがお得だったか明快

比較は健全な検討者にとって参考になる

[1905: マンコミュファンさん]

>>1901 マンション検討中さん
言われて色々見てみましたが確かに7分で300超えはここが初かもしれませんね。まだ残っていますがそれでもよくここまで売れましたよね

[1906: 匿名さん]

>>1902 マンコミュファンさん
あちらは坪237万でタグチさん建て替え壁ドンリスク直面。
レジデンスは２列しか壁ドンしないのでパークスクエアに感謝すべきです。

[1908: マンコミュファンさん]

>>1904 検討板ユーザーさん
何か批判されるような点ってありましたっけ？ドミノエリアっていうところですか？正直ドミノエリアであろうとなかろうと自身の住居で採光や眺望に問題なければ全然良いと思うのですが。。逆にドミノエリアじゃなくてもそのあたりに問題があるのは区分所有権としての価値は疑義を禁じ得ませんし。

[1909: 匿名さん]

>>1905 マンコミュファンさん

岸町は永住仕様で品質が高いから富裕層ウケしたのでしょう。

将来リセールを視野に入れる人は駅徒歩5分か、10分以内で割安なとこを買います。

[1911: マンション検討中さん]

レジデンスと岸町パークハウスって仕様が異なるんでしょうか？

[1912: マンション検討中さん]

>>1909 匿名さん
正直仕様はさほどではないかなと思うのですが、新築の供給が限られてるのもあって売れたんでしょうね。

[1913: 匿名さん]

3ヶ月で完売した人気マンションでした
来年のキャンセル部屋商談会狙いはかなりいます

[1915: マンション検討中さん]

>>1913 匿名さん
ここまだ残ってますよ？キャンセル部屋商談会？

[1917: マンション検討中さん]

比較検討は有益なこと
岸町は完売してない、来年完成物件はキャンセル部屋ありますから比較するなら今でしょ

[1919: 評判気になるさん]

>>1913 匿名さん
どこのこと言ってるんですか？

[1921: 検討板ユーザーさん]

>>1911 マンション検討中さん
変わらないと思います。

[1922: 検討板ユーザーさん]

まぁ浦和レジデンスは眺望面、採光面はあまり良くないし駅至近ってわけでもないから含み益にはなりづらいだろうね。浦和岸町もそうだけど。駅徒歩5分以内であれば利便性重視の層に売れるだろうから眺望・採光の要素はかなり薄まると思うけど。
どっちみち値上がり益狙うなら都内だよ。

[1923: マンコミュファンさん]

>>1895 匿名さん
ブリリア や浦和岸町買える層は、壁ドン確定の浦和レジデンスは検討しませんよ。
浦和レジデンスは上記マンションを買えない層を狙って値付けした物件。

[1924: マンコミュファンさん]

>>1922 検討板ユーザーさん
都内も値上がり益狙える物件はほとんど無いんじゃ無いかな。
価格維持で、ローン返済した分の利益を狙える物件はあるだろうけど。