ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1854: 匿名さん]

同じ三菱のマンションをドミノレジデンスとか表現して貶めるのはひどいです
来年の入居を楽しみに待つ100世帯がいるのです
レジデンスは安くてお買い得だったからといって目の敵にしてるのかな

もう追加検討できない住民さんは住民板にお願いします

[1855: 匿名さん]

管理人さん、即時の削除対応ありがとうございました。
しかしながら、恐らく同一人物が継続して差別的表現による謂れのない中傷、また、他物件への誹謗中傷を行なっており、極めて悪質性が高く、常習性がある状況と言わざるを得ません。
当該状況が継続するようであれば、改めて削除申請を上程させて頂きたく存じます。よろしくお願い致します。

[1857: 検討板ユーザーさん]

[NO.1851～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1861: 匿名さん]

[NO.1858～本レスまで、削除に関する話題、及び、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1862: 匿名さん]

残り1戸どうするんだろう。見学とか入ってるのかな？

[1863: 匿名さん]

>>1850 匿名さん
坂下のという表現は余計ではないですか？
安いからと言ってマウントしては可哀想という発言自体がマウントではないんですか？

[1864: マンション掲示板さん]

>>1862 匿名さん
年明け出た6,000万台のキャンセル部屋は2つとも即売れてましたが、8,000万部屋は坪単価で見れば相応ですが、グロスでは高額なのでなかなか動かないのでしょう。

[1865: マンション掲示板さん]

>>1863 匿名さん
誰もマウントする投稿なんてしていないのに、こういう発想になる人がマウント野郎ですよね。

[1866: 匿名さん]

やっと議論出来る環境になってきました。

4階で8,200万円は中々難しいですかね。この値段出せる人は買替組か相当の所得層でしょうから、当然西口タワマンも視野に入れているでしょうし。
ブリリア浦和仲町の4LDKの瞬殺され具合を見たら、4LDK需要がないわけではないでしょうけど、浦和タワーから続き購入出来る層が刈り取られてしまったかもしれないですね。

[1867: マンション検討中さん]

手数料とか入れたら8500万ですもんね。。
そこまで出すなら10階以上に住みたいというか。お金を持っていても難しい判断ですよね。値下げすればマンション自体は高級感あるので売れそうですけど、値下げは対応なしですかね？？
確かオプションでリビング以外も洋室ふた部屋に床暖房入っているとか。違ったらすみません。それば60万くらいするから、オマケ的な感じで金額値引きはどうなんでしょうね！？どなたかご存知の方いますか？
7800万くらいになれば、手数料込みで8千万くらいなので良いような..って高いか(^^;

[1868: 匿名さん]

>>1867 マンション検討中さん
中古市場もかなり高いですから、もともと坪単価の低いこの部屋は大幅な値下げは難しいかもしれないですね。時間が経つほど値下げできる可能性は高まると思いますが。

[1869: 匿名さん]

あれ？また3LDKキャンセル出てる？

[1870: マンション検討中さん]

実際良いマンションの中古はあんまり出ないし
チャレンジ価格を設定してる
高く売れたらラッキーくらいに考えてる
成約ベースで見ないと相場は掴めないよ

[1871: 匿名さん]

>>1869 匿名さん
スーモで新築として3LDKが6800万円で出てますね。ローン審査がダメだったとか住んでる現居住物件が売れなかったとか何かしらかの理由でキャンセルになったんじゃないですかね？あるいは掲示板見てて嫌になってしまったとか？^^;

[1872: マンション掲示板さん]

3LDKはずっと前から出てるだろ。

[1873: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1874: 検討板ユーザーさん]

>>1854 匿名さん
ドミノエリアかつ壁ドン確定の訳有りマンションだから坪単価安いのであって、お買い得でも何でも無い。
そんなマンションしか買えないなんて可愛そう。
みっともなくて友人とか呼べない。

[1875: マンション掲示板さん]

>>1873 マンション検討中さん
もう解決したことをまた持ち出し、いつまでこの掲示板に粘着してるんですか？
荒らし目的なのでしょうが、かなり気持ち悪いですよ。

[1876: 匿名さん]

>>1874 検討板ユーザーさん
殆どの住戸が壁ドンにはならないし採光面も東向きメインの浦和岸町よりいいと思います。浦和岸町が高いのはレジデンス住民としては浦和界隈のマンション時価が保たれているという証左になりますので有難いです。レジデンスは学区も良いのですが、学校までの距離があまりにも遠いのでそのあたりは不満ですね。

[1877: 匿名さん]

レジデンスが壁ドンなんて言う方は知らない人ですな
ずらしてますよ

[1878: マンション検討中さん]

>>1871 匿名さん
そこはずっと前から出てる業者の転売部屋ですよ。
業者の利益がたっぷり乗っています笑

[1879: マンコミュファンさん]

ズラしていようが他のマンションと被ってるマンションは嫌だし、ドミノエリアにそもそも住もうとは思わない。

[1880: 匿名さん]

>>1879 マンコミュファンさん
岸町のほうも十分マンション多いし今後周辺がどうなるかなんて分からない。特に建物東側はかなり不安

[1881: 匿名さん]

前立てリスクのあるマンションより既に前立てがあるマンションの方が価値が目減りする可能性が低いという見方もあるよね。浦和は商業地域だから斜線制限も何もないし。行政でちゃんとしきってほしい

[1882: 匿名さん]

>>1878 マンション検討中さん
スーモでみると同じ物件が三菱地所ハウスネットの仲介だと新築表示になっていて三井のリハウスの仲介だと中古表示になってますね。オーナーは一般媒介契約で複数の業者を使ってるんでしょうけど、スーモの表示ルールは謎。

[1883: マンコミュファン]

>>1881 匿名さん
一応条例はありますがワークしているようには思えません。過去に調停・あっせんがうまくいったケースなんてあるのかな？
https://www.city.saitama.jp/005/003/014/004/p009267.html

[1884: マンコミュファンさん]

常盤のドミノエリアが悲惨なのは、公道が無いため前立てする際はぴったり寄せてマンションが作られているところ。
さらに旧中山道沿いのため縦長の土地が多く、まさにドミノのような板状マンションが立ち並び、景観が悪い。
行政が適切な規制をしなかったことによる、まちづくりの失敗かと。

[1885: マンション検討中さん]

>>1881 匿名さん

本質突いてます
レジデンスは確定ドミノです
それを承知で値付けし、購入者も納得して買った
しばらく安泰

[1886: 評判気になるさん]

>>1879 マンコミュファンさん
もめているので岸町ハウスと常盤レジを比較、整理しました。
【学区】
ハウス:岸町小・白幡中
レジ:仲町小・常盤中 →レジの勝ち

【採光面】
ハウス:東向き
レジ:南向き→レジの勝ち

【将来前立てのリスクの低さ】
ハウス:東側に駐車場あり
レジ:南側はスミフ→レジの勝ち

【取得時のバリュー】
ハウス:割高
レジ:割安→レジの勝ち

[1887: 検討板ユーザーさん]

>>1884 マンコミュファンさん
あそこ辺は元々浦和宿だった面影もまったく感じられず、ただ細長いマンションが密集したエリアになってしまって、かなり残念ですよね。

[1888: マンコミュファンさん]

>>1886 評判気になるさん
レジデンスを買う層と浦和岸町を買う層は、そもそも価格帯から違う購入者層となっており、比較対象にはなりませんよ。
浦和岸町とブリリア 浦和仲町を比較するのはわかりますが。

[1889: マンコミュファン]

>>1888 マンコミュファンさん
価格も含めての比較なんだから対象になるでしょ。湾岸タワマンとかと比較してたらそりゃ意味不明だけど所詮同じ浦和なんだし

[1890: 検討板ユーザーさん]

>>1886 評判気になるさん
この比較が適切かわからないけど、パークハウス浦和岸町って駅距離けっこうあって共用施設もたいしてないし間取りも東向きだし坪単価300超える要素って何なんでしょう？坪280くらいが適正かなぁという感じです

[1891: 匿名Mさん]

>>1886 評判気になるさん
前立てリスクだけど、レジの南側は古めのマンションとデカイ駐車場があるから、そこだけ岸町が優勢じゃないかな。

[1892: 匿名さん]

そこはやはり千代田さんへの信頼感という圧倒的差別化

[1893: マンコミュファンさん]

>>1889 マンコミュファンさん
デベロッパーが販売戦略立てる時に、レジデンスと浦和岸町・ブリリア を同じターゲット層にしてると思います？

[1895: 匿名さん]

>>1893 マンコミュファンさん
ブリリアは利便性推しニーズ、レジデンスは常盤学区推しニーズを狙った戦略でしょうね。浦和岸町は地権者の建て替え&資金回収ニーズに単発で応えたっていう感じじゃないでしょうか？後発マンションほど建設費高くなって割高感強くなってるけど

[1896: マンコミュファン]

>>1891 匿名Mさん
前立てリスクはどっこいどっこいでしょうね。駅徒歩10分以内はそのリスクを排除できないのが辛いところです。公園隣接とかでなければ。

[1897: マンコミュファンさん]

>>1892 匿名さん
地権者住戸が多いのはむしろマイナスでは？

[1899: マンコミュファンさん]

>>1890 検討板ユーザーさん
浦和エリア内ではもっとも値上がり期待の小さい物件でしょうね。駅徒歩考えたらさすがに割高。

[1900: マンション検討中さん]

>>1891 匿名Mさん

5階建てくらいの狭い敷地にあるマンションなので容積率から高い建物にはならないと言われてます
駐車場は結構離れてますので採光に影響はないですよ
それよりリスクを抱えたのはパークスクエアです

[1901: マンション検討中さん]

>>1899 マンコミュファンさん
徒歩5分で坪単価300万は理解出来ますが7分で他に坪単価300万で販売した新築ってありますかね？
レジデンスなんか後発で建築費値上がりしてるのに土地を安く入手したので安くて売り出せているんです

[1902: マンコミュファンさん]

>>1900 マンション検討中さん
パークスクエアは厳しいものがありますよね。公式HPのポエムが「浦和常盤 この価格を待っていた」となっていて確かにかなり安くはなっていますね。投資用ならいいんじゃないかなと思います。

[1903: 匿名さん]

比較するとコスパでどっちがお得だったか明快

比較は健全な検討者にとって参考になる

[1905: マンコミュファンさん]

>>1901 マンション検討中さん
言われて色々見てみましたが確かに7分で300超えはここが初かもしれませんね。まだ残っていますがそれでもよくここまで売れましたよね

[1906: 匿名さん]

>>1902 マンコミュファンさん
あちらは坪237万でタグチさん建て替え壁ドンリスク直面。
レジデンスは２列しか壁ドンしないのでパークスクエアに感謝すべきです。

[1908: マンコミュファンさん]

>>1904 検討板ユーザーさん
何か批判されるような点ってありましたっけ？ドミノエリアっていうところですか？正直ドミノエリアであろうとなかろうと自身の住居で採光や眺望に問題なければ全然良いと思うのですが。。逆にドミノエリアじゃなくてもそのあたりに問題があるのは区分所有権としての価値は疑義を禁じ得ませんし。

[1909: 匿名さん]

>>1905 マンコミュファンさん

岸町は永住仕様で品質が高いから富裕層ウケしたのでしょう。

将来リセールを視野に入れる人は駅徒歩5分か、10分以内で割安なとこを買います。

[1911: マンション検討中さん]

レジデンスと岸町パークハウスって仕様が異なるんでしょうか？

[1912: マンション検討中さん]

>>1909 匿名さん
正直仕様はさほどではないかなと思うのですが、新築の供給が限られてるのもあって売れたんでしょうね。

[1913: 匿名さん]

3ヶ月で完売した人気マンションでした
来年のキャンセル部屋商談会狙いはかなりいます

[1915: マンション検討中さん]

>>1913 匿名さん
ここまだ残ってますよ？キャンセル部屋商談会？

[1917: マンション検討中さん]

比較検討は有益なこと
岸町は完売してない、来年完成物件はキャンセル部屋ありますから比較するなら今でしょ

[1919: 評判気になるさん]

>>1913 匿名さん
どこのこと言ってるんですか？

[1921: 検討板ユーザーさん]

>>1911 マンション検討中さん
変わらないと思います。

[1922: 検討板ユーザーさん]

まぁ浦和レジデンスは眺望面、採光面はあまり良くないし駅至近ってわけでもないから含み益にはなりづらいだろうね。浦和岸町もそうだけど。駅徒歩5分以内であれば利便性重視の層に売れるだろうから眺望・採光の要素はかなり薄まると思うけど。
どっちみち値上がり益狙うなら都内だよ。

[1923: マンコミュファンさん]

>>1895 匿名さん
ブリリア や浦和岸町買える層は、壁ドン確定の浦和レジデンスは検討しませんよ。
浦和レジデンスは上記マンションを買えない層を狙って値付けした物件。

[1924: マンコミュファンさん]

>>1922 検討板ユーザーさん
都内も値上がり益狙える物件はほとんど無いんじゃ無いかな。
価格維持で、ローン返済した分の利益を狙える物件はあるだろうけど。

[1933: 匿名さん]

ここ以外だと今はスミフ物件しか選択肢ないから中古にいくしかないんだよなぁ。駅徒歩5分前後で70平米前後の築浅なんて滅多に出ないよね。眺望とかこだわらないんだけど

[1934: 匿名さん]

>>1933 匿名さん
今シティハウス浦和高砂が二軒売りに出ていますね。両方とも一億越えですが‥。

[1935: マンション検討中さん]

>>1934 匿名さん

駅近は強気ですね。
やはり無理しても5分以内を買えば資産価値は保たれますな

[1936: 検討板ユーザーさん]

[NO.1894～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1937: 匿名さん]

浦和駅徒歩圏では大手デベの新築売り出しがちょっと止まっちゃいましたね。来年ブリリアのキャンセル住戸が目玉になっちゃいそうな状況。
早く西口タワマンの続報出てこないかな

[1938: 検討板ユーザー]

ブリリアや浦和岸町を購入出来る層は、壁ドン確定のドミノエリアのレジデンスなんて検討対象外なのに、レジデンス民が必死に比較投稿していて理解出来ません。

[1939: 匿名さん]

>>1938 検討板ユーザーさん
ブリリアも浦和岸町も前立てリスクはあるでしょう。むしろ一部住戸を除いてはレジデンスの方が前立てリスクは低いと思います。
あと浦和岸町ってそんなに他のマンションを蔑むほどの高級感ありますかね？後発で割高だなぁという印象はありますが。

[1940: 匿名さん]

>>1935 マンション検討中さん
シティハウス浦和高砂はいくらなんでも強気すぎかなぁ。レインズ見ても築浅で坪320くらいが限界かなぁという気がします。

[1941: 匿名さん]

>>1938 検討板ユーザーさん
管理人に害悪投稿と判断されてもなお同じ投稿を繰り返す神経の方が理解出来ません。

[1942: 検討板ユーザー]

ドミノエリアにあるマンションなんてブランドイメージが最悪ですよ。
あそこら辺は行政が浦和宿の街並みを守れず、ドミノマンションエリアにしてしまった都市計画の失敗例です。
パークスクエアとレジデンスのドミノは、ドミノエリアの新たな象徴。
そんな訳ありエリアにあるから、レジデンスは坪単価も相応に安いのです。
安いものには訳がある典型例ですね。

[1943: マンション検討中さん]

でも岸町が徒歩7分も歩くのに坪単価300万の浦和新記録を作ったのが価値相応とは言えないかと。
最高記録です。
徒歩大して変わらない中でもレジデンスと坪単価50万の差は大きい。
まして、有名ブロガー大絶賛。

ブリリアは駅に近くて坪単価325万
伊勢丹やヨーカドーに至近距離なのにコスパ高い。
冷静に論理的に相場について語りましょう

[1944: 匿名さん]

>>1943 マンション検討中さん
たしかにブリリアは駅近で利便性いいし、相応の価格だと思います。レジデンスは眺望面が良いとは言えないなかで価格面での差別化を図るしかなかったのかなという印象です。
岸町パークハウスは住環境の良さを推すのであればもっと共用施設とか仕様面で差別化をするべきだったと思います。岸町ブランドにあぐらをかいたのかなんなのか分かりませんが少なからず価格相応の感動は感じづらいです。

[1945: 検討板ユーザー]

浦和岸町は坪単価300万超える部屋は一部の高層階だろ。
何度も言うが、ドミノエリアのレジデンスと浦和岸町・ブリリアは価格帯やエリアが違い、購入層が異なるため、この掲示板でレジデンスと浦和岸町をここで比較して議論する意味は無い。
地元の浦和に住んでいたら、誰もドミノエリアには住みたいとは思わない。
あと東口も地元住民には人気無い。

[1946: 匿名さん]

>>1945 検討板ユーザーさん
私も浦和ですが常盤に対するイメージがとうとか東口がどうとか話に出たこともないですね。ディベロッパーのプロパガンダで選民思想を持った住民が岸町や高砂に増えたということなのでしょうか。そういう方たちのニーズをミクロに捉えた三菱がさすがということなんでしょう。

[1947: 匿名さん]

>>1945 検討板ユーザーさん
むしろ坪300切りって低層階だけじゃなかったですか？

[1948: マンション検討中さん]

売り出し中の部屋は405号室
低層階でピッタリ坪300万

何故高層階だけと嘘を言われるのでしょうか
真実を語りましょうよ

[1949: 匿名さん]

やたら敵視してるドミノエリアも東口エリアも完売物件ばかりなのに、地元住民に人気がないとは、まあよくもそんな出鱈目を。。個人的見解を浦和住民の総意にしないで頂きたい。

[1950: 匿名さん]

購入できる人は購入すれば良いかと思います

[1951: 検討板ユーザーさん]

いま売り出してるキャンセル住戸のこと言ってるのですね。
このマンション全体の平均坪単価をさも坪300万と書いて、印象操作しないでください。
だったら4LDK・角部屋・同じ専有面積の物件の価格と比べないと比較にならないで
しょ。

[1952: 検討板ユーザーさん]

残念ながらレジデンスやパークハウスがある常盤一帯は、行政の都市計画の失敗で宿場町の面影は失われ、ドミノマンションエリアとなり、常盤=ドミノとなってブランドイメージはかなり堕ちました。
あそこの悲惨なエリアを目の当たりにして、良い印象を抱く人がいると思います？
行政が適切な規制をしていたら、一等地でしたでしょうが、今のレジデンスやパークスクエアの坪単価では買えないでしょう。
あのエリアに住むのは、浦和に住みたいけど、ドミノ物件の価格帯しか届かなかった人たち。

また、東口は昔は歓楽街かつ大宮台地の崖下。
浦和駅が西口から行くと階段を降りないと行けないのは、当時の駅は街の外れに作るしか無く、崖の手前のあそこしか無かったからです。
台地の上と崖下ではどちらが人気かは自明ですよ。

[1953: 検討板ユーザーさん]

レジデンスとパークスクエア。
ドミノエリアに建つ新たなドミノの象徴に住めてとても羨ましいです。
都市計画専攻の大学の先生や学生もドミノエリアの調査・研究で来て、アカデミックな雰囲気も感じられますね。