ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1817: マンション掲示板さん]

>>1810 マンション検討中さん
プラウド浦和高砂の6300万円は若干販売時より乗っけてますね。5Fだったら5000万円台後半と記憶しています。5000万円台後半だったら安いと思いますけど、6300万円なら9階～12階辺りまで購入出来たと記憶しています。

[1818: 匿名さん]

プラウド浦和高砂とマークスの区別が付いていない方がいらっしゃるようで。
プラウド浦和高砂は最近でていた低層の3ldkが5200万弱で売れました。

[1819: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
プラウド浦和高砂の確か2階でしたっけ？目の前マンションがかぶっていて下が駐車場とかっていうお値打ち部屋だったと記憶してます。マークスならもっと高いでしょうね

[1820: 匿名さん]

>>1817 マンション掲示板さん
竣工した2015年からだと10%以上市況が上がっていますから坪300目線で出しているんでしょうね。値下げ交渉も踏まえての価格設定だとは思いますが。

[1821: マンション比較中さん]

先ほど書き込んだ1817です。私の記載したの浦和高砂マークスのことです。

[1822: 評判気になるさん]

ちょっといいかな？
浦和駅周辺の地価の高いところの学区内の公立中学校とかの評判みたらテストの点数悪い生徒ややる気ない生徒普通に沢山いるらしいけど
なんで地価の高い浦和駅の地区の学校にそんな生徒いるんだろうね？
勉強やる気のない教育不熱心の人たちは教育熱心の家庭の集まる埼玉トップクラスの地価を誇る学区内の場所から不真面目な人が多いところに引っ越した方が良いよね
そっちの方がお互いのため
やる気ない人からしたら教育熱心の浦和に住む家庭の生徒たちとやっていけるわけないし、やる気ある人からしたら秩序を乱す人いたら迷惑なだけだし
この辺りの公立中学校って生徒がみんな勉強に真面目だと思ったけど口コミや評判見ると全然そうじゃないんだね

[1823: 匿名さん]

公立小の割には落ちこぼれかなり少ないですよ。教育費にお金をかけられる平均以上の収入がある世帯がほとんどなので、皆小さな頃から習い事4.5個は当たり前、平日は毎日習い事生活です。なので、落ちこぼれが大多数で我が家が悪影響を受けて曲がっていく..という例がありません。浦和区の小学校の真面目な環境で親は助かります。ただ、習い事にあまりお金をかけられないという家庭は、周囲の習い事当たり前、小4からの受験に向けた塾通いが当たり前の雰囲気に息苦しさを感じてしまうかもしれません。
しょせん公立小ですが、埼玉他地区の公立小と比較すればかなり勤勉な生徒の割合が多い地区だと思いますよ。家庭がしっかりしているからか、問題児みたいなのもあまり聞きません。いじわるな子とかは性格の問題なのでいたりしますが。
浦和区なら間違いなく埼玉で1番教育環境が良いと思いますよ。これ以上を望むなら私立に行かれたらいいと思います。

[1824: 匿名さん]

ネット内の口コミや評判は偏見も入るため実際とは違うと思います。実態を知りたければ、実際に通っている方から見聞きしたりするのがよろしいかと。そのまま鵜呑みして批判するのは違うような、、と真面目な生徒をたくさん見る地元人の私は思います。

[1825: 匿名さん]

公立なんて住んでれば誰でも入れるんだから色々な子がいて当然でしょう。一般的には、世帯年収が高い→親がまともなところで働いている可能性が高い→そのような親はまともな教育を受けていた可能性が高い→まともに子育てをする可能性が高い、といったロジックですので、埼玉県内で相対的に物件価格の高い浦和は教育環境の期待値が高くなるのはごく自然でしょう。もっとも都内の港区、千代田区、文京区などと比べると見劣りしてしまうのでしょうけど。

[1826: 住民板ユーザーさん1]

>>1825 匿名さん
可能性ばかりのロジックですね！笑

[1827: 匿名さん]

>>1826 住民板ユーザーさん1さん

テレビでもよくやってる話でしょ、教育格差の話。
教育格差は学校外教育の差で広がる、と。
だから親の収入による習い事の有無で教育格差ができるんですよ。

[1828: 住民板ユーザーさん1]

>>1827 匿名さん
そこじゃないです！笑
全然ロジカルではないってことですよ。

[1832: 匿名さん]

>>1828 住民板ユーザーさん1さん
可能性の有無と論理的か否かは別次元。期待値の意味わかります？

[1839: 匿名さん]

これだけ盛り上がってきたのに残すところキャンセルの一戸のみ。寂しくなりますねぇ。

[1843: 匿名さん]

ここは残り1戸しかないのにこんなに盛り上がってるのにこれなら販売するガーデンハウス浦和常盤とか全然スレのびてない。

[1844: マンション掲示板さん]

>>1843 匿名さん
駅徒歩10分かつ間取りも至って普通ですからね…。

[1845: 匿名さん]

[No.1829～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[1846: マンション検討中さん]

このマンション検討版も住民版も荒れすぎてませんか？

[1847: 匿名さん]

みな理由は薄々気づいてるのではないでしょうかね。

[1848: マンション検討中さん]

住民は何故住民板に書き込みしないの？
ここは忌憚のない意見を交換する検討板です
これから購入を検討している人が複数の物件を比較検討するのは自然な形

相場、教育、医療など議題は他にもたくさん
せっかく検討者が増えてきたので有意義にいきたい

[1849: 匿名さん]

結局、最終手段を使わなければいけないのが哀しいですね。あれだけ虚勢を張りながら、今はだんまりです。
自尊心が過度に強い人が多いのでしょうが、論理的な話が通じず、また周りの迷惑を顧みず感情論を振りかざす方が厄介です。
これでこのスレも健全化されれば良いですね。浦和はいい街です。

[1850: 匿名さん]

冷静かつ客観的に議論したいな
浦和は本当に良い街なんです
坂下のマークスだって、常盤のレジデンスも素晴らしいマンションです
安いからと言ってマウントしては可哀想

[1854: 匿名さん]

同じ三菱のマンションをドミノレジデンスとか表現して貶めるのはひどいです
来年の入居を楽しみに待つ100世帯がいるのです
レジデンスは安くてお買い得だったからといって目の敵にしてるのかな

もう追加検討できない住民さんは住民板にお願いします

[1855: 匿名さん]

管理人さん、即時の削除対応ありがとうございました。
しかしながら、恐らく同一人物が継続して差別的表現による謂れのない中傷、また、他物件への誹謗中傷を行なっており、極めて悪質性が高く、常習性がある状況と言わざるを得ません。
当該状況が継続するようであれば、改めて削除申請を上程させて頂きたく存じます。よろしくお願い致します。

[1857: 検討板ユーザーさん]

[NO.1851～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1861: 匿名さん]

[NO.1858～本レスまで、削除に関する話題、及び、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1862: 匿名さん]

残り1戸どうするんだろう。見学とか入ってるのかな？

[1863: 匿名さん]

>>1850 匿名さん
坂下のという表現は余計ではないですか？
安いからと言ってマウントしては可哀想という発言自体がマウントではないんですか？

[1864: マンション掲示板さん]

>>1862 匿名さん
年明け出た6,000万台のキャンセル部屋は2つとも即売れてましたが、8,000万部屋は坪単価で見れば相応ですが、グロスでは高額なのでなかなか動かないのでしょう。

[1865: マンション掲示板さん]

>>1863 匿名さん
誰もマウントする投稿なんてしていないのに、こういう発想になる人がマウント野郎ですよね。

[1866: 匿名さん]

やっと議論出来る環境になってきました。

4階で8,200万円は中々難しいですかね。この値段出せる人は買替組か相当の所得層でしょうから、当然西口タワマンも視野に入れているでしょうし。
ブリリア浦和仲町の4LDKの瞬殺され具合を見たら、4LDK需要がないわけではないでしょうけど、浦和タワーから続き購入出来る層が刈り取られてしまったかもしれないですね。

[1867: マンション検討中さん]

手数料とか入れたら8500万ですもんね。。
そこまで出すなら10階以上に住みたいというか。お金を持っていても難しい判断ですよね。値下げすればマンション自体は高級感あるので売れそうですけど、値下げは対応なしですかね？？
確かオプションでリビング以外も洋室ふた部屋に床暖房入っているとか。違ったらすみません。それば60万くらいするから、オマケ的な感じで金額値引きはどうなんでしょうね！？どなたかご存知の方いますか？
7800万くらいになれば、手数料込みで8千万くらいなので良いような..って高いか(^^;

[1868: 匿名さん]

>>1867 マンション検討中さん
中古市場もかなり高いですから、もともと坪単価の低いこの部屋は大幅な値下げは難しいかもしれないですね。時間が経つほど値下げできる可能性は高まると思いますが。

[1869: 匿名さん]

あれ？また3LDKキャンセル出てる？

[1870: マンション検討中さん]

実際良いマンションの中古はあんまり出ないし
チャレンジ価格を設定してる
高く売れたらラッキーくらいに考えてる
成約ベースで見ないと相場は掴めないよ

[1871: 匿名さん]

>>1869 匿名さん
スーモで新築として3LDKが6800万円で出てますね。ローン審査がダメだったとか住んでる現居住物件が売れなかったとか何かしらかの理由でキャンセルになったんじゃないですかね？あるいは掲示板見てて嫌になってしまったとか？^^;

[1872: マンション掲示板さん]

3LDKはずっと前から出てるだろ。

[1873: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1874: 検討板ユーザーさん]

>>1854 匿名さん
ドミノエリアかつ壁ドン確定の訳有りマンションだから坪単価安いのであって、お買い得でも何でも無い。
そんなマンションしか買えないなんて可愛そう。
みっともなくて友人とか呼べない。

[1875: マンション掲示板さん]

>>1873 マンション検討中さん
もう解決したことをまた持ち出し、いつまでこの掲示板に粘着してるんですか？
荒らし目的なのでしょうが、かなり気持ち悪いですよ。

[1876: 匿名さん]

>>1874 検討板ユーザーさん
殆どの住戸が壁ドンにはならないし採光面も東向きメインの浦和岸町よりいいと思います。浦和岸町が高いのはレジデンス住民としては浦和界隈のマンション時価が保たれているという証左になりますので有難いです。レジデンスは学区も良いのですが、学校までの距離があまりにも遠いのでそのあたりは不満ですね。

[1877: 匿名さん]

レジデンスが壁ドンなんて言う方は知らない人ですな
ずらしてますよ

[1878: マンション検討中さん]

>>1871 匿名さん
そこはずっと前から出てる業者の転売部屋ですよ。
業者の利益がたっぷり乗っています笑

[1879: マンコミュファンさん]

ズラしていようが他のマンションと被ってるマンションは嫌だし、ドミノエリアにそもそも住もうとは思わない。

[1880: 匿名さん]

>>1879 マンコミュファンさん
岸町のほうも十分マンション多いし今後周辺がどうなるかなんて分からない。特に建物東側はかなり不安

[1881: 匿名さん]

前立てリスクのあるマンションより既に前立てがあるマンションの方が価値が目減りする可能性が低いという見方もあるよね。浦和は商業地域だから斜線制限も何もないし。行政でちゃんとしきってほしい

[1882: 匿名さん]

>>1878 マンション検討中さん
スーモでみると同じ物件が三菱地所ハウスネットの仲介だと新築表示になっていて三井のリハウスの仲介だと中古表示になってますね。オーナーは一般媒介契約で複数の業者を使ってるんでしょうけど、スーモの表示ルールは謎。

[1883: マンコミュファン]

>>1881 匿名さん
一応条例はありますがワークしているようには思えません。過去に調停・あっせんがうまくいったケースなんてあるのかな？
https://www.city.saitama.jp/005/003/014/004/p009267.html

[1884: マンコミュファンさん]

常盤のドミノエリアが悲惨なのは、公道が無いため前立てする際はぴったり寄せてマンションが作られているところ。
さらに旧中山道沿いのため縦長の土地が多く、まさにドミノのような板状マンションが立ち並び、景観が悪い。
行政が適切な規制をしなかったことによる、まちづくりの失敗かと。

[1885: マンション検討中さん]

>>1881 匿名さん

本質突いてます
レジデンスは確定ドミノです
それを承知で値付けし、購入者も納得して買った
しばらく安泰

[1886: 評判気になるさん]

>>1879 マンコミュファンさん
もめているので岸町ハウスと常盤レジを比較、整理しました。
【学区】
ハウス:岸町小・白幡中
レジ:仲町小・常盤中 →レジの勝ち

【採光面】
ハウス:東向き
レジ:南向き→レジの勝ち

【将来前立てのリスクの低さ】
ハウス:東側に駐車場あり
レジ:南側はスミフ→レジの勝ち

【取得時のバリュー】
ハウス:割高
レジ:割安→レジの勝ち

[1887: 検討板ユーザーさん]

>>1884 マンコミュファンさん
あそこ辺は元々浦和宿だった面影もまったく感じられず、ただ細長いマンションが密集したエリアになってしまって、かなり残念ですよね。

[1888: マンコミュファンさん]

>>1886 評判気になるさん
レジデンスを買う層と浦和岸町を買う層は、そもそも価格帯から違う購入者層となっており、比較対象にはなりませんよ。
浦和岸町とブリリア 浦和仲町を比較するのはわかりますが。

[1889: マンコミュファン]

>>1888 マンコミュファンさん
価格も含めての比較なんだから対象になるでしょ。湾岸タワマンとかと比較してたらそりゃ意味不明だけど所詮同じ浦和なんだし

[1890: 検討板ユーザーさん]

>>1886 評判気になるさん
この比較が適切かわからないけど、パークハウス浦和岸町って駅距離けっこうあって共用施設もたいしてないし間取りも東向きだし坪単価300超える要素って何なんでしょう？坪280くらいが適正かなぁという感じです

[1891: 匿名Mさん]

>>1886 評判気になるさん
前立てリスクだけど、レジの南側は古めのマンションとデカイ駐車場があるから、そこだけ岸町が優勢じゃないかな。

[1892: 匿名さん]

そこはやはり千代田さんへの信頼感という圧倒的差別化

[1893: マンコミュファンさん]

>>1889 マンコミュファンさん
デベロッパーが販売戦略立てる時に、レジデンスと浦和岸町・ブリリア を同じターゲット層にしてると思います？

[1895: 匿名さん]

>>1893 マンコミュファンさん
ブリリアは利便性推しニーズ、レジデンスは常盤学区推しニーズを狙った戦略でしょうね。浦和岸町は地権者の建て替え&資金回収ニーズに単発で応えたっていう感じじゃないでしょうか？後発マンションほど建設費高くなって割高感強くなってるけど

[1896: マンコミュファン]

>>1891 匿名Mさん
前立てリスクはどっこいどっこいでしょうね。駅徒歩10分以内はそのリスクを排除できないのが辛いところです。公園隣接とかでなければ。

[1897: マンコミュファンさん]

>>1892 匿名さん
地権者住戸が多いのはむしろマイナスでは？

[1899: マンコミュファンさん]

>>1890 検討板ユーザーさん
浦和エリア内ではもっとも値上がり期待の小さい物件でしょうね。駅徒歩考えたらさすがに割高。

[1900: マンション検討中さん]

>>1891 匿名Mさん

5階建てくらいの狭い敷地にあるマンションなので容積率から高い建物にはならないと言われてます
駐車場は結構離れてますので採光に影響はないですよ
それよりリスクを抱えたのはパークスクエアです

[1901: マンション検討中さん]

>>1899 マンコミュファンさん
徒歩5分で坪単価300万は理解出来ますが7分で他に坪単価300万で販売した新築ってありますかね？
レジデンスなんか後発で建築費値上がりしてるのに土地を安く入手したので安くて売り出せているんです

[1902: マンコミュファンさん]

>>1900 マンション検討中さん
パークスクエアは厳しいものがありますよね。公式HPのポエムが「浦和常盤 この価格を待っていた」となっていて確かにかなり安くはなっていますね。投資用ならいいんじゃないかなと思います。

[1903: 匿名さん]

比較するとコスパでどっちがお得だったか明快

比較は健全な検討者にとって参考になる

[1905: マンコミュファンさん]

>>1901 マンション検討中さん
言われて色々見てみましたが確かに7分で300超えはここが初かもしれませんね。まだ残っていますがそれでもよくここまで売れましたよね

[1906: 匿名さん]

>>1902 マンコミュファンさん
あちらは坪237万でタグチさん建て替え壁ドンリスク直面。
レジデンスは２列しか壁ドンしないのでパークスクエアに感謝すべきです。

[1908: マンコミュファンさん]

>>1904 検討板ユーザーさん
何か批判されるような点ってありましたっけ？ドミノエリアっていうところですか？正直ドミノエリアであろうとなかろうと自身の住居で採光や眺望に問題なければ全然良いと思うのですが。。逆にドミノエリアじゃなくてもそのあたりに問題があるのは区分所有権としての価値は疑義を禁じ得ませんし。

[1909: 匿名さん]

>>1905 マンコミュファンさん

岸町は永住仕様で品質が高いから富裕層ウケしたのでしょう。

将来リセールを視野に入れる人は駅徒歩5分か、10分以内で割安なとこを買います。

[1911: マンション検討中さん]

レジデンスと岸町パークハウスって仕様が異なるんでしょうか？

[1912: マンション検討中さん]

>>1909 匿名さん
正直仕様はさほどではないかなと思うのですが、新築の供給が限られてるのもあって売れたんでしょうね。

[1913: 匿名さん]

3ヶ月で完売した人気マンションでした
来年のキャンセル部屋商談会狙いはかなりいます

[1915: マンション検討中さん]

>>1913 匿名さん
ここまだ残ってますよ？キャンセル部屋商談会？