ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1717: マンション検討中さん]

相場に対してお買い得なほど販売開始から完売までのスピードが早い

東仲町ガーデン即売、浦和レジデンス3ヶ月、ブリリア半年、高砂マークス？岸町は？

[1718: 検討板ユーザーさん]

こちらは、浦和駅徒歩7分でしたか。将来的には通りが完成したら信号待ちも増えるかもしれないですね。それでもパークハウス浦和岸町は浦和駅から近くていいです。確かに投資目的でマンション買うとなるとこちらよりも良いとされるマンションはあるかもしれないですね。イメージですけれど転売して数百万～の利益がでるのでしょうから、ノウハウを確立できていればうらやましい話です。私は自分たちが住むとなると～で考えてしまい、そこに縛られてしまう部分もありますので。なぜか、京浜東北線の西側の空気感が好きで西側に住みたい、と考えてしまいます。東仲町はローストチキンコオロギ、近いでしょうか。お土産で頂いたのですが美味しかったです。しょっちゅうは買えないですが。前地等にも素敵なマンションがあるし、色々な選択があるのは盛り上がっていいですよね。

[1719: マンション検討中さん]

>>1711 検討板ユーザーさん
浦和岸町は徒歩6分ではなく7分です
正しい情報に修正しました

[1720: マンション検討中さん]

住居としての満足度と、投資目線での書き込みが混在してて、議論がまったく噛み合いませんね…。

[1721: 匿名さん]

浦和岸町もブリリアもレジデンスも、プラウド浦和東仲町ガーデンのような含み益は期待出来ない訳ですから、投資目線で話すのはあまり意味が無いかと。
だとしたら、どこに住みたいか視点で話せば良く、ブリリアのような繁華街か、浦和岸町のような閑静な住宅街なのか、あとは好みの問題かと。

[1722: マンコミュファンさん]

この周辺に住んでいますがいいとこですよ。発達している浦和駅から徒歩7分はいいですね。でも白幡中学区が微妙です。さいたま市では岸中、常磐中が優秀で白幡中はヤンキーが多かったイメージです。東京に通勤する人はいくら新宿まで20分といえども毎日満員電車なのでそれが苦痛なら東京の一等地に住んだ方がいいと思います。

[1723: マンション検討中さん]

>>1721 匿名さん

レジデンスは投資向きの部屋があります
坪単価210万から選べました
賃貸に出せば利回りが高いですよ

[1724: 匿名さん]

資産性を重視するなら埼玉じゃなくて都心で買うべきなんでしょうね。駅直結とかなら話は別ですが。はっきり言って浦和駅から6分だろうが7分だろうが瑣末な話ですよ。

[1725: 匿名さん]

>>1722 マンコミュファンさん
白幡中がヤンキー多いって一体いつの時代の話…。

[1726: 匿名さん]

>>1725 匿名さん
白幡中は南区の学校で中浦和駅あたりの生徒が多いです。世帯年収の水準が低い層が太宗を占めていますのでやや民度は低いですね。

[1727: 匿名さん]

>>1726 匿名さん
岸町だって南浦和とか南区の生徒が通ってませんか？
先生も公立学校の先生は異動が多くてピンキリだし、浦和の学区信仰は懐疑的です。

[1728: 検討板ユーザーさん]

岸町は学区に所得が低い地域の子息が多く混ざるので文教都市の中では遅れてしまい兼ねないと心配

[1729: 匿名さん]

>>1723 マンション検討中さん
すみふマンションに塞がれてる部屋ですよね？
そんな部屋は賃料も相応に下げないと借り手が付かないと思いますが…。

[1730: マンション検討中さん]

>>1729 匿名さん
2列しか塞がれてませんよ
上手にずらしてます

[1731: 匿名さん]

>>1730 マンション検討中さん
いずれにせよ私はドミノエリアは嫌ですね…。
行政で規制して欲しいものです。

[1732: 匿名さん]

>>1730 マンション検討中さん
むしろ塞がれてない列はほぼ眺望確定ですよね。ドミノもそういう意味では悪くないです

[1733: 匿名さん]

>>1732 匿名さん
塞がれてない列の先にもマンションがあり、その建替え次第では、眺望が悪くなります。
更に先には大きい駐車場があります。
ドミノ地帯である以上、どこも眺望確定の保証はないです。

[1734: マンション検討中さん]

レジデンスが買い求めやすい販売価格だったのは、ドミノリスクがあることが一つの理由かと。

それにしても、浦和の不動産相場がここまで上がるとは10年前には予想できませんでした...。

[1735: 匿名さん]

>>1734 マンション検討中さん
エイペックスとコスタを買った人たちは大正解でしたね。

[1736: 匿名さん]

前立てリスク考えたら浦和じゃ買えないよね。商業地域の範囲広いし。目の前公園とかならいいのだろうけど

[1737: 匿名さん]

ここは比較的前立てリスクは低いのかな？常盤のほうとはちがって目の前壁ドンってことはなさそうだけど通りを挟んだ向かい側はなんとも言えないよね？

[1738: 匿名さん]

シティテラス浦和高砂も目の前に8階建てのビルが立ちますからね。
ここの目の前はおそらく千代田と満寿屋所有の物件で、両店がどうするか次第でしょうね。

[1739: マンション検討中さん]

確定眺望でない点は同じ
近くにある駐車時、空き地、ボロアパートなど将来はどうなるか分かりません
レジデンスだと安かったから納得は出来ても高いマンションを買った場合は納得いかないもの

[1740: 匿名さん]

ここは建物が立つリスクがある東側は、壁ドンにならないよう斜めに配棟されています。
そのため、既に壁ドンのレジデンスやシティテラス浦和高砂、今後、壁ドンになる可能性があるブリリアよりは、良い配棟だと思いますね。

[1741: マンション検討中さん]

リセールバリュー落ちるが満足度高い岸町か、リセールバリュー高いけど壁ドンリスクの高いレジデンスか？

[1742: 匿名さん]

>>1741 マンション検討中さん
どっちもおこぼれを狙うしかないけどな。
先見の明をもってマンションは探さんといかんよね。

[1743: 匿名さん]

>>1741 マンション検討中さん
ここもレジデンスもリセールバリュー大して変わらんでしょ。
ここ最近の浦和マンションで良かったのは、プラウド浦和東仲町ガーデンだけ。

[1744: 匿名さん]

>>1740 匿名さん
商業地域だからなんの配慮もなく建つ時は建ちますよ。前立てのせいで日中真っ暗なんてことも可能性はありますよ。

[1745: マンション検討中さん]

岸町は前後道路があるから壁ドンにはならないのが良いですよね。ちなみに、東仲町のガーデンはそんなにお得でしたか？学区もそうですが、徒歩2分でも東口、坂下ですし、東口であの価格は高すぎると思ったのですが、リセールバリューいいんですか？

[1746: マンション検討中さん]

駅まで徒歩で微差の違いで片や坪295万、もう片や坪250万
リセールバリューは言うまでもない
パークスクエアと被る部屋は坪220万以下、被らない部屋でも坪250万あれば十分に選べた
将来の壁ドンリスクを避ける高層階でも260万から選べた
来年はキャンセル商談会

[1747: 匿名さん]

シティテラス浦和高砂を連呼されている方がいらっしゃいますが、シティハウス浦和高砂の間違いですよね？

あそこもいい物件ですよね。当時は高すぎると言われましたが、仕様・場所・外観全ていいなーと未だに思います。営業担当者は上から目線で超感じ悪かったけど‥。

[1748: 匿名さん]

>>1746 マンション検討中さん
坪単価が安いのはドミノエリアかつ既に壁ドン物件になってる訳だからで、リセールでも結局相応の価格でしか売れないでしょ。

[1749: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
中層階以下は目の前商業ビルになりますよ。

[1750: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
当時は営業から前立てリスクの説明はあったんですかね？
8階買った人は、まさか8階建てのビルが建つとは思わなかったのかなと。

[1751: 匿名さん]

>>1745 マンション検討中さん
プラウド浦和東仲町ガーデンは、販売時6,500万の部屋が未入居物件ですが、7,500万で売れました。

[1752: マンション検討中さん]

>>1751 匿名さん

そちら、手数料込みで7千万近くで、実際の販売価格は7200万で制約と、中古探しているので不動産から聞きました。転売の仲介手数料が200万以上かかったはずだから利益は出てないだろう、と。

[1753: マンション検討中さん]

マンションは新築時に250万くらいの手数料に、売却時は200万程の仲介手数料がかかるので、なかなか売却で利益を多く出すのは難しいです。

[1754: マンション検討中さん]

>>1753 マンション検討中さん

その諸費用だと200万の利益は差額で出ますよね
4割は税金取られるため最終益は少ないのかもしれません
ただ、10年住んで売却する分には美味しいと思います

[1755: 匿名さん]

エイペックスとコスタは築15年近いのに、販売時より1,000万以上高い価格で売買されているので、再開発物件は間違いないですよね。

[1756: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
随分前の話なので記憶が曖昧ですが、コナカのビルが古いと言われた気はします。予想より建て替えが早かったですけどね。

商業ビルで８階だとマンション９階くらいまでは届きそうですね。商業地域とはいえ辛い‥。

[1757: マンション検討中さん]

>>1755 匿名さん
2005年入居なら売り出しは2003年くらい？
当時は相場が安かった
だからタワーに限らず当時の駅近はどこも値上がってる

[1758: マンション検討中さん]

見学らしき人が来てました
完売まだかなー待ち遠しい

[1759: マンション掲示板さん]

キャンセルが出ただけで一度は完売してますよ

[1760: 匿名さん]

>>1759 マンション掲示板さん

虚しいなぁ

[1761: 匿名さん]

>>1760 匿名さん

あなたはドミノエリアのレジデンス買われた人ですか？
それとも前立てリスク&コストカットのブリリア買われた人ですか？
おらがマンション自慢は良い加減よそでやってくださいね。

[1762: 匿名さん]

他所のマンション否定をする住人がいるのが残念です
事実はキャンセル部屋が２月から５ヶ月経っても売れていないこと
レジデンスは3ヶ月でスピード完売しました

[1763: 匿名さん]

また出たよ被害妄想炸裂の入居者。
おらがマンション自慢とか他人を馬鹿にして、ここを格上だと盲信して自慢してる完全な勘違いブーメラン。こういう輩がいる限り、マンション自治は良くならない。

[1764: 匿名さん]

>>1762 匿名さん
あなたはレジデンスを買われたんですね！
毎日、壁ドン確定のドミノエリアマンションに帰るなんて、気分が憂鬱になります…。

[1765: 匿名さん]

>>1763 匿名さん
ここが格上だとは一言も書いてありませんが…。
あなたが被害妄想炸裂ですね。
見事なブーメランです。

[1766: マンコミュファンさん]

まあまあ皆さん喧嘩なさらずに。
それぞれ自分が良いと思ったマンションならそれで良いではないでしょうか。
価値観によって不動産を選ぶ基準は変わるんですから。

[1767: 匿名さん]

>>1765 匿名さん
発言が幼稚かつ低俗すぎます。いい大人とは全く思えない程度に、本当に残念です。
自身の発言を振り返って、それでもなおそう思われるのであれば、最早話の程度に乖離があるすぎるので、議論の余地もありません。

[1768: マンコミュファンさん]

>>1767 匿名さん
またブーメラン刺さってますよ…。
日本語もろくに理解出来ないことから察するに、レジデンスがやっと買える稼ぎしか無いのでしょうね。
南無…。

[1769: 検討板ユーザーさん]

浦和西口の再開発物件の前では、どの物件もどんぐりの背比べてすね。

[1770: 検討板ユーザーさん]

浦和って埼玉内での評価は高いけど、東京や横浜住んでる人からすると、どこの田舎だよって感じですよね。

[1771: 匿名さん]

浦和はプライド高いよ
更にその中でも割烹ちよだブランドのマンションだから自負が強くなる
他のマンションを見下す住人はある意味本音を出しただけ
素直なんです

[1772: 検討板ユーザーさん]

>>1771 匿名さん
いやいや、他のマンションを見下してるのはあなたでしょ…。
ことある毎にレジデンスは3ヶ月で売れたとアピールしちゃって。
何度も言いますが、ここは検討板で既購入者がおらがマンション自慢する場でないので、とっとと余所へ行ってください。
しっしっ！

[1773: 検討板ユーザーさん]

どこに住んでるか聞かれたら、浦和民は埼玉ではなく浦和と答える人が多く、横浜市民の神奈川ではなく横浜と答えるのと同じプライドの高さを感じます。
埼玉に括られて欲しくないという想いが出ちゃってるのでしょうね。

[1774: マンション検討中さん]

みんな素直なだけなんだな。

[1775: マンション検討中さん]

そうだよ
浦和の中でも格付けがあって常盤はドミノと毎回ディスるのがこの辺の浦和中層民です
彼等は素直なんで常盤を悪意があってネガってるわけじゃないので削除依頼は出さないであげて下さい
浦和でも西口駅前の高砂学区が最高ランクです
高砂には敵わないから仕方なく常盤を目の敵にするんです
いつかは人として成長するでしょうから温かく見守ろう

検討板なんで、地域ごと、マンションごとの比較材料は必要な情報なんで引き続きシェアしましょう

[1776: 検討板ユーザーさん]

市況やタイミングで値段の幅は多少ありますが、市場に出た価格には理由があるものです。日照、駅距離、立地等、人によってこだわりも違うし、一般的な志向で価格が付けられることが多いので価格に対しての高い、安いの感覚も違います。マンションでは1階が安いことが多いですが、1階から探す人も一定数いますし。マンションでは100点満点は難しいですが、こちらのマンションは静かな住環境と通路側もアウトフレームの三菱という確実に良い条件を備えたマンションですよね。浦和で生活を送るのであれば、いつできるか、価格もわからない西口計画を待たずにこちらのマンションを考えるのもありかなと思います。また、人によるこだわりも違うので、おらがマンションの自慢も含めて楽しく読んでます。それが掲示板の面白さだし。

[1777: 検討板ユーザーさん]

>>1775 マンション検討中さん
こういうことを言っちゃうのが自分が人間として未熟であることを晒してますよ…。

[1778: マンション検討中さん]

パークスクエア浦和常盤は、分譲開始当初のドミノになりませんトークで大きく信用を失い、壁ドンドミノとインフレーム工法がトドメを刺した感じかな。
ガーデンハウス浦和常盤もドミノだし、今現在、浦和駅近の新築分譲マンションで検討に値するのは結局、ココだけ。

[1779: 検討板ユーザーさん]

>>1778 マンション検討中さん
住友はシティハウス浦和高砂の時も前立ての建物は建て替えても8階にはならないと言ってたみたいですから、売れれば何でもありってかんじですね。

[1780: 匿名さん]

>>1777 検討板ユーザーさん
他人を排除したり貶したりそろそろ立場弁えたら？ここ貴方のブログでもなんでもないよ。
従前からの発言が全て稚拙だし感情的で、建設的な議論を阻害している。検討板の検討を妨げてる点で、荒らしと同義的言動と言わざるを得ません。

[1781: 匿名さん]

>>1778 >>1779
ひどい捏造だぜ。
三菱押しがひどい。

[1782: マンション検討中さん]

何故なんだ？
岸町も常盤も同じ三菱×川口土木で仲間じゃないか
どちらもダブルアウトフレーム
価格が大きく違うだけで良いマンションじゃん

[1783: 検討板ユーザーさん]

>>1780 匿名さん
もはやブーメラン刺さりまくってますが、息してますか…？

[1784: マンション掲示板さん]

埼玉県民以外の人からすると、浦和ってどこにあるの？ってレベルだし、いわんや高砂、仲町、岸町、常盤あたりが一応高級住宅街なんて誰も知らない…。

[1785: マンション検討中さん]

>>1784 マンション掲示板さん
北浦和駅よりの常盤は世帯年収が岸町より上みたい

[1786: マンション掲示板さん]

>>1785 マンション検討中さん
エリアやマンションのディスり合いを見て、そんなのどんぐりの背比べだよって言いたかったのですが、また背比べコメント被せて来ないでください。

[1787: 検討板ユーザーさん]

地域やマンションごとにどんな住民層がいるか知るのも参考になります
セレブな専業主婦ばかりですと近所付き合いにも影響しますから

[1788: 匿名さん]

ここは世帯数多く賃貸部屋があるのもあって、お付き合いはさっぱりしていますよ。普通のマンションという感じです。価格帯的にそれなりの裕福な方が多いとは思いますが、皆さま普通です。

[1789: 匿名さん]

岸町の戸建てエリアの方はセレブ感というか、岸町に住んでます！という高いプライドを感じるエリアかと思います。岸町に戸建てを買った知り合いが、なんだか外車ばかりで恥ずかしいとわざわざ外車に買い換えていて驚きました(・・;)

[1790: 匿名さん]

常盤のことをドミノドミノ言いますけど、こちらのマンションは南側が駐車場になっていて道幅も狭いのでいかにも前立てリスク高くないですか？？ドミノエリアの方がある意味ぎゅうぎゅうになっていますから既に建っている物件でうまく眺望がとれている部屋の方がリスクは低いかと。まぁ商業地域なのでどこもリスクはあるのでしょうが。

[1791: 名無しさん]

>>1783 検討板ユーザーさん
側から見てても不愉快だから二度と書き込むな。このスレッドの品位を下げてるあなたは害悪の存在でしかない。
あなたが仮に入居者だったら速やかに退去願いたい。あなたのプライドの高さはもう十分分かったから、理事会とかで迷惑かけないでね。

[1792: 匿名さん]

>>1790 匿名さん
前の鰻屋も将来的にはわからないですからね。ただ西口再開発マンションにしたって眺望確定するのは北側で南側は前立てリスクが残るでしょうから、どこもリスクは同じという割り切りも必要だと思っています。

[1793: 検討居たユーザーさん]

>>1791 名無しさん
こういう書き込みをしちゃうあなたが品位を下げてますって…。
いったいどんだけブーメランがぶっ刺されば気が済むんですか…。

[1794: 住民さん]

>>1790 匿名さん
そのリスクも踏まえて東側は斜めに配棟されており、常盤のように壁ドンにならないよう配慮されています。
現地見れば十分な距離が取られていることがわかりますよ。

[1795: マンション検討中さん]

>>1794 住民さん
東側の配棟は少しでも南側から採光するために斜めに建てられているのであって将来的に前立てがあった場合の影響を軽減するものではないのでは？むしろ斜めにしたことでマンション北側の住戸は道路に乗り出してる格好なので道路を挟んだ東側の建物との物理的距離は短くなってますよね？

[1796: 住民さん]

>>1795 マンション検討中さん
採光もあると思いますが、距離を取るためと営業の人が言ってましたよ。
確かに一番端の角住戸は前の建物との距離が近くなってますが、横は低層階の千代田のため抜けてます。

[1797: 匿名さん]

売れ残りがあると、ガチャガチャ書き込まれて大変だね…

[1798: 匿名さん]

>>1797 匿名さん
まだあなたいるんですか…。
とっととドミノエリアの壁ドンのマンションへ帰ってください。
しっしっ。

[1799: 匿名さん]

>>1798 匿名さん

誰かと勘違いしているようですが
あまり決めつけない方が良いかと…

[1800: マンション検討中さん]

>>1796 住民さん
貴重な情報ありがとうございます。営業があえて距離をとるためと説明しているということはやはり前立てのリスクが高いということでしょうか？マンションの東側にある駐車場が割と大きいので気になっています。あと向きは東南東になると思いますが、日が当たらなくなるのは13時以降くらいでしょうか？

[1801: マンコミュファンさん]

>>1800 マンション検討中さん
マンションの東側は東和銀行がありますが銀行はどこも店舗の統廃合を進めていますから、まとめて地上げされれば大規模なマンションや商業施設が建てられる可能性はあるかと。一応東南向きとなっていますが、ほぼ東向きといった感じなのでご賢察のとおり日照時間は短いですね。

[1802: 匿名さん]

>>1799 匿名さん
あなたみたいな煽ることしか出来ない奴がいるんですよ。
いずれにせよ、そのようなコメントしか出来ないなら消えてください。
しっしっ。

[1803: 住民さん]

>>1801 マンコミュファンさん
いま売り出されているキャンセル住戸の4LDKは片道1車線以上の幅がゆうにあり、仮に前立てがあってもドミノエリアのように窮屈さを感じないと思います。
また、日照時間は階数と場所によりますが、それぐらいかと。
自分もここに引っ越すまでは南向き派だったのですが、夏は日が当たりすぎるとかなり高温になるため、今の部屋は涼しくて過ごしやすいなと思ってます。
タワマンとかだと窓にひさしが無いため、南向きはサウナになると聞きますしね。

[1804: 住民さん]

>>1801 マンコミュファンさん
このマンション前の土地には、千代田の一戸建て、満寿屋の旧店舗、駐車場(所有者不明)があり、これらの土地をまとめて開発するのは当分先だと思います。
なぜなら、千代田と満寿屋は新店舗建て替えをやったばかりで、まだ投資余力は無いと思うからです。
また、大規模マンションを立てると千代田の店舗にはいっさい日が入らなくなるし、東棟の上層階は事業協力者(おそらく千代田)が持っており、自分の店と部屋が塞がる程の建物を立てるとは思いません。

[1805: マンコミュファンさん]

>>1803 住民さん
ありがとうございます。方角は一般的には南向きの人気が高いですが好みによるところですね。たしかにタワマンの西向きなんかは夏の午後の西日がきついというのはよく聞きます。東向きは夏はいいですが冬は結構冷えます。ただ中住戸は熱が逃げにくいので問題があるほどではなさそうです。
ただ道路を挟むといっても道幅は思ったより狭いなという印象ですし、土地形状的に西向きバルコニーのマンションが建つ可能性もあるので、その場合はバルコニー同士でこんにちはになってしまうなと。そもそも前立てを気にしていたら商業地域では買えないので仕方ないですが。。

[1806: 住民さん]

>>1805 マンコミュファンさん
冬も断熱がしっかりしているのか、2月ぐらいの話ですが、そんなに寒さは感じなかったです。
道幅は狭いですが、4LDKの住戸前は駐輪場置き場になっており、前立てされても十分な距離を確保出来ますよ。
確かにバルコニーこんにちはリスクはありますが、それ気にしていたら浦和ではマンション買えないと思います(^^;)

[1807: マンション検討中さん]

低層の4階で坪単価３００万って徒歩7分では高くないですか？
周辺中古は坪単価250万以下で動いてます

[1808: 検討板ユーザーさん]

>>1807 マンション検討中さん
具体的に何て言うマンションですか？
築年数、間取り、設備など、ここのマンションと同じ条件ですか？？

[1809: マンション検討中さん]

>>1807 マンション検討中さん
私も中古もみてますが坪250万以下だと築10年くらいだったり分譲主がマイナーだったりであまりいいものがないですね。駅近築浅は出てもすぐ消えてしまうので定期的に見てはいるのですが。

[1810: マンション検討中さん]

>>1808 検討板ユーザーさん
同じような条件だとプラウド浦和高砂が出てますが70平米で6300万円ですね。これならパークハウス浦和岸町買った方がお買い得な気がします

[1811: 匿名さん]

>>1798 匿名さん
表現が気持ち悪いですね

[1812: 匿名さん]

プラウド浦和高砂、ここを買うときに迷いましたが、実際に歩いてみると坂がわりと長く、駅までの道というか立地は断然三菱岸町のが良かったです。

[1813: 匿名さん]

今残っているのが3LDKが坪325万円くらいじゃないですか？坪300万円ならむしろ割安ですね

[1814: 匿名さん]

>>1812 匿名さん
学区はあっちの方がいいんですよね。

[1815: 匿名さん]

>>1811 匿名さん
いつまでもこの掲示板に粘着してるあなたが気持ち悪いですよ…。

[1816: 検討板ユーザーさん]

>>1814 匿名さん
学区は同じ、岸町小・白幡中ですよ。