ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1657: マンション掲示板さん]

アトレ北口より西口の方が使い勝手良いから、アトレ北口からの近さをアピールされても魅力に感じない。

[1658: 匿名さん]

>>1655 マンション検討中さん

野村×三菱の西口タワマンの主幹事である三菱が、だいたい8?10年後完成で7500万円?になると仰っていましたよ。
浦和タワーが安かったと言われる坪単価になる予定だそうなので、簡単に住み替えと言っても住み替えられる人は限られると思います。

[1659: 匿名さん]

7500万なら60平米くらいよね。

[1660: 匿名さん]

>>1659 匿名さん
確か70平米が7500万からになるだろうと仰っていました。普通のサラリーマンには買えない価格になるでしょう、と。

[1661: マンション検討中さん]

>>1660 匿名さん
坪単価350万だとしたら安い
坪単価330万のブリリア浦和仲町西口徒歩6分に住んで8年後に転校なしで住み替え
もしくは坪単価290万の浦和岸町西口徒歩7分に住んで転校有りの住み替え
前者は徒歩4分かつ目の前がヨーカドーや伊勢丹の利便性
ヨーカドーは古くなるとマンション一体型の建て替えが増えていて、いずれ綺麗に生まれ変わる可能性を秘めている

[1662: 住民板ユーザーさん6]

坪単価ウダウダ言ってる前に買えよ！！

[1663: 匿名さん]

三菱が言ったのは低層階が350からというだけで、中層?高層階は400超えてくるでしょうね。埼玉一の資産価値マンションですからね、強気で行けるでしょうし、実際地上げでかなり価格面高くついてるでしょうしね。
7千万超えは、うちは高くて買えません(T-T)手数料入れたりしたらあっという間に8千万かかりますからね。。

[1664: マンション検討中さん]

>>1661 マンション検討中さん
ブリリアは商業地域のど真ん中。ヨーカドー付近も建て替えが増えていて、いずれ前立ての建物がたって資産価値が大幅に下がる可能性を秘めている

[1665: 匿名さん]

>>1655 マンション検討中さん
ご存知ないようですが、浦和は通える範囲なら引越しした後も元の学校に通える制度がありますよ。申請が必要ですが知り合いはこの制度を利用して買い替えてましたよ

>>1653 匿名さん
買替えもコストかかりますからね。

[1666: マンション検討中さん]

住環境を重視すれば駅近商業地より岸町かもしれません
ただ、駅近が資産価値に与える影響か大きい時代で、車離れは今後も進むと考えれば駅近ニーズは特別環境が最悪でなければ多数の支持を受けやすいでしょう
機械式駐車場の設置率が高いマンションだと子供が大きくなって車を手放して想定よりも埋まらなくなって管理費値上げとかも有ります
更に15年くらいするとパレット交換で1枚100万くらいかかるそうです
50台で5000万かかれば修繕積立金から払うケースも多いかと
車なし生活者からすれば設置率が低いマンションのリスク小は魅力的
設置率は住戸に対して1/3以下がいい

[1667: マンション検討中さん]

>>1665 匿名さん

参考になる情報ありがとうございます
岸町に住む前に敢えて高砂学区に短期賃貸で仮住まいをすれば岸町から高砂小に通えるのですね
どう考えても岸町からは高砂小が通いやすく評判も高いので

買い替えは8年あれば残債はかなり減ります
賃貸で捨てるよりも分譲マンションからの住み替えの方が賢いです
実際に西口タワマンへの住み替えを考えている方は多いですから

[1668: マンション検討中さん]

>>1663 匿名さん

浦和の金持ちを集めれば８０００万以上の部屋も軽く売り切れます
北向きか低層で安い部屋が出れば庶民背伸び組が大量参戦です
駅Ｎｏ．１マンションは既存の中古タワマンとか別格の資産価値になるので坪単価350万部屋を手に入れたら資産価値は簡単には下がらないと思います
逆に駅遠の中途半端な価格の板マンを買った方が下落率は高くなりそう

[1669: マンション検討中さん]

>>1667 マンション検討中さん
そうなりますが、実際に実行した人を聞いたことはないです。そこまでするほどの差は両校でないと思います。

[1670: マンション検討中さん]

駅徒歩7分で坪単価 岸町290万 常盤250万 ※西口からは9分
駅徒歩4分と6分それぞれある仲町で坪単価330万
駅徒歩2分？のNo.1マンションが坪単価375万予測

しかし、岸町で現在残ってる90㎡部屋は8258万
浦和の金持ちは既に家を持っている
投資や相続対策も考えているひとは既に手を打っているかと思う
仮にも投資目線の高さだと岸町は儲からない
永住仕様でグレード高いだけに割高価格
同時期に坂下で販売していた高砂マークスの方が安かったし、投資ならそっちだった
浦和レジデンスは更に投資向きでした
話を戻すと90㎡8258万出せる人は西口タワマンを買える人
80㎡でも低層で8400万程度の部屋は有り得る
70㎡で十分であればグロスは西口タワマンが安い

[1671: 匿名さん]

>>1667 マンション検討中さん

今は高砂小も1000名を超え、生徒数の増加で先生の目が行き渡っていないと言われていますよ。ハイソな保護者ばかりなので、習い事の多さなど疲れる面もあると聞きます。

[1672: 検討板ユーザーさん]

高砂小だけでなく、仲町小生徒数が多いみたいですね。今の少子化のニュースが信じられなくなります。浦和、本当に人気ありますね。しかし、駅前タワー、そんなにあがりますかね。浦和で7000万のマンションだったら80平米位は欲しいなー。相場、わかってないのかな。

[1673: 匿名さん]

浦和タワーもブリリアも都内並みに高かったのに、竣工のだいぶ前にサクッと完売。人気の浦和エリア＋どこよりも好立地となる駅前タワーはさらに強気に来るだろうね。欲しいけど庶民には手が届かない価格帯だろうなあ。

もはやパークハウス浦和岸町の話じゃなくなってるけど楽しいw

[1674: マンション掲示板さん]

>>1673 匿名さん
楽しいですよね(笑)
浦和に目ぼしいマンションが供給されていないため、浦和マンショントークが出来るとこが無かったので。

[1675: 匿名さん]

西口タワーができるなら400戸くらいあるから高砂小パンクしちゃいますね..
どうなるんでしょう(T-T)学区編成で南浦和よりの地域は南浦和小とかになるかもしれないですね。神明とか南浦和小のが近いですしね。

[1676: 匿名さん]

>>1674 マンション掲示板さん
ナカギンザがマンションになるというスレが最近立ちましたね。もっと浦和駅近辺のマンショントークが活性化するといいなーと思いますw

ちなみに以前パークハウス浦和岸町のモデルルームに行ってみましたが、今売りに出されているタイプは収納も多く印象はよかったです。日当たりに不安があり我が家はやめましたが、間取りや仕様はいいですね。

[1677: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
パークハウス浦和岸町は採光は問題ない気がしますが低層階ですかね？
西口タワーできたとしたら北側は駅ロータリーで眺望確定でしょうが、南側は前立てリスクが残りそうです。どう建てるんだろう？
ナカギンザあたりも一気に地上げされれば結構スケールのあるマンションが立ちそうで期待大ですね。

[1678: 検討板ユーザーさん]

正直な話、西口タワーはいつ建つかわからないし、コストとして見合うかもわからないです。ただ、浦和、北浦和の西口に住んでわかるのは生活するのにいいエリアだということ。街や、物件はいくらでも時を待てますが人生に限りある私や、これから学校に入る子供達はそうはいかないです。こちらの物件、魅力的なのはわかります。造りも問題なさそうだし、駅も近いと感じてます。慢性的に渋滞している浦和でも車を出しやすそうだし。部屋の広さは大正義だと思っているし、落ち着いた場所にあるこちらの物件はゴミゴミしているタワーやブリリア、これからできる西口タワーにも負けない魅力があると思っています。価格に見合うかは別ですが。

[1679: マンション検討中さん]

確かにブリリアの駐車場はひどそうでしたね、一通で。。
ここも6千万台だといいのですが、残りの部屋が3階8千万越え、しかも北向き？とかあまり条件が良くなかったような。。間違えていたらスミマセン。
モデルルーム行ったので、浦和タワーより浦和岸町のがお金かけてるな?と高級感は認めますが。

[1680: マンション検討中さん]

再開発は買収に時間がかかり大宮も見通しが立ってません
浦和大宮の駅前供給がないだけにシントシティ1強が続きそう
北浦和は大量供給かつ高値掴みも懸念材料
そんなに常盤中学区人気だけで利便性の落ちる北浦和駅に魅力を感じにくいな

[1681: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
動くのが遅く、見に行った時は希望の広さの部屋が低い階しか残っていなかったんですよね。その割には価格が高く見送りました。

ナカギンザだけマンション＆店舗？だと土地が薄いというか、それほど広くなさそうであまりピンとこないのですがどう建てるんですかね。でも、少し離れているとはいえ浦和タワーのど南なので眺望に影響があるのかな。

[1682: マンション検討中さん]

地権者に良い条件を出している分だけ一般購入者には乗せられてます
それは地権者部屋が多いので仕方ないです
浦和岸町は低速も高いですよね

[1683: マンション掲示板さん]

>>1682 マンション検討中さん
土地価格分だけ住戸を渡す訳ですから、一般購入者には載せられないのでは？

[1684: 検討板ユーザーさん]

ブリリアも浦和タワーもゴミゴミしていると書きましたが駅から至近で利便性が高く、売買の際にも有利で価値ある物件なのでしょうが。ただ、車が好きなのでいざ、運転となるとストレスあるだろうな、と思います。浦和タワーは出し入れの時だけかもしれないけれど、歩行者や自転車の通行が多いですので注意しないと。まあ、馴れるのでしょうが。しかし、浦和は車の渋滞が多い！

[1685: マンション検討中さん]

>>1683 マンション掲示板さん

土地の評価額以上に有利な条件を提示してしていたら話は変わります

[1686: マンション掲示板さん]

>>1685 マンション検討中さん
このマンションがそのケースに該当する情報は、あなたはどこで入手したのですか？
憶測で適当なこと言わないでください。

[1687: 匿名さん]

通常、等価交換で賃貸用にした部屋の仕様は、他の部屋より落として作ります。

[1688: マンション検討中さん]

地権者はボランティアではない
営利企業である以上は相場より良い条件を求めるのはビジネス目線からはごく普通のこと

実際にマンマニ氏の過去記事を読めば割高価格で販売されたことはファクトして明らか
その理由は不動産である以上、複合的であるものの1つとして地権者による影響が無かったとは断言できないはず

[1689: マンコミュファンさん]

>>1688 マンション検討中さん
ちょっと文章わかりづらいですが、ゆえにブリリアはお買い得でここは割高とおっしゃりたいのですかね？
憶測でしかないのにあたかも周知の事実のような表現をされるのは理解し難いですが、地権者がどのような条件で土地売買したかなど当事者以外は知る由もないし、事実として言えるのは公開された各戸の価格と立地や仕様だけですよね？
個人的にはブリリアは将来的な前建てのリスクが高いし、周辺に騒がしい居酒屋もあったりするので、買う気にはならなかったですね。

[1690: 匿名さん]

>>1689 マンコミュファンさん
居酒屋って力のことですかね？あそこの焼鳥おいしくていつもテイクアウトしてます。浦和レッズファンが昼夜問わず本当騒がしいですが。

[1691: マンション掲示板さん]

ここもブリリアも相場相応の価格で、最近の物件でお買い得だったのはプラウド浦和東仲町ガーデンぐらいでは無いでしょうか。

[1692: 匿名さん]

>>1691 マンション掲示板さん
発売開始と同時に瞬間蒸発でしたね。駅近なのに線路からは離れて閑静な環境で文句の付け所がなかったです。

[1693: マンション検討中さん]

>>1691 マンション掲示板さん
野村さんも数年前までは立て続けに新築を供給していたのでグレード高いのに現実的な価格で良かった
東仲町ガーデンを買った人は住み替えてで含み益がでますよ
高砂マークスも良物件でしたが、常盤テラスはコストカット出まくって残念でした

[1694: マンション検討中さん]

今からでも浦和駅前の新築を買える機会は来年のブリリア浦和仲町、パークハウス浦和レジデンスのキャンセル部屋
岸町で3つキャンセル出たので同じくらい出る可能性があります
特にレジデンスは販売3ヶ月で完売した実力

[1695: マンション検討中さん]

ここの掲示板はブリリアとレジデンス買った奴らが沸いてて嫌ですね…。

[1696: 匿名さん]

>>1695 マンション検討中さん
買えなかったからって僻みは醜いですよ

[1697: マンション検討中さん]

>>1696 匿名さん
僻みって…。
ドミノのレジデンスもコストカット&前立てリスクのブリリアもどちらも検討外でしたが…。

[1698: マンション掲示板さん]

西口再開発はここやブリリアをフルローンで何とか買えた層には手が届かない価格帯でしょうね。

[1699: 匿名さん]

>>1697 マンション検討中さん
じゃあ無視すればいいじゃん。そうやって自分だけが格下に見てるマンションの話題しかならないから気に入らないんでしょ。
竣工1年以上前に全戸完売するようなマンションにケチ付けるんだから、さぞや立派なマンションにお住まいなのでしょう。奴ら呼ばわりですしね。

[1700: マンション掲示板さん]

>>1699 匿名さん
ここはパークハウス浦和岸町の掲示板でスレ違いなんですよ。
レジデンスとブリリア買って満足してるならそれで良いのに、わざわざ余所のマンション検討板で自分の選択が正しかったと思いたいがためにアピールすんなと言ってます。

[1701: マンション検討中さん]

まぁまぁみなさん落ち着いて、、(＞＜)

[1702: マンション検討中さん]

まあまあ、今から岸町と来年出るブリとレジデンスのキャンセル部屋で比較検討出来るわけですよ

[1703: 匿名さん]

>>1699 匿名さん
まぁまぁそんなに怒らずに。ブリリアは周りが賑やかでそういうのが好きな方には良い物件でしょうし、ちょっと飲みに行くにもすぐ近くに居酒屋もあるから便利でいいじゃないですか。ここはそういうお店は駅前まで歩かないとないですから。
みんなちがってみんないい。そういうことですよ。

[1704: マンション検討中さん]

>>1699 匿名さん
資産価値はどうであれパークハウス浦和岸町の方が品格は上

[1705: 匿名さん]

自意識過剰というか被害妄想過ぎますね。
ここ最近のエリア新築で規模、スペック共に似たようなマンションが出たら比較されるでしょう。事後的にもね。

自分の選択に自信を持っておられるなら、そんな他のマンションの話題なんて歯牙にもかけないはずだがはて。

[1706: マンション検討中さん]

購入検討者が近隣のマンション比較で書き込むのはわかりますが、既購入者が他のマンション検討板にでばって来て、おらが買ったマンション自慢するなって話でしょう。
自マンションの掲示板でこのマンション買えたのは正解だと傷の舐め合いしてれば良いのに。

[1707: 匿名さん]

>>1700 マンション掲示板さん
マンション価値は相対的に決まるものなので他物件のコメントもスレ違いではない
この物件の購入検討者がレジデンスやブリリアとの比較を冷静にできるようになるという面で意義がある
もっともブリリアの方が良いと判断してもキャンセルか中古を待つしかない。物件購入は的確な判断とスピードが大切

[1708: 匿名さん]

>>1704 マンション検討中さん
同じ浦和で品格の差なんてない
あるのは駅距離や利便性の差であり夫婦共働きのパワカが増えている中でこれは非常に重要なファクター

[1709: マンション検討中さん]

駅近トレンドは簡単には変わらないよ

[1710: 匿名さん]

>>1709 マンション検討中さん
ですね。この点はここの住民も反論ができないでしょう。
ただ、ひとつ言えることは資産価値だけがマンション選びの尺度ではなく、住環境を重視して駅から離れた物件を買うことも間違いではないということ。浦和あたりは転売目的ではなく、長く住むつもりで買う人の方が多いでしょうから。

[1711: 検討板ユーザーさん]

ブランドとしては最高の三菱、二重床、二重天井、ディスポーザー有り、通路側もアウトフレーム、地盤が良いとされる大宮台地にあり、浦和駅から徒歩6分の閑静な住環境、住めるのであれば、ぱっと見てもこちらの物件の良さがあがります。家にいる時間はそれなりに長いわけだし(寝に帰るだけの状況の方もいるでしょうが)、造りが良いマンションだと家にいるときは快適です。関係ないですが、エコカラットやって良かったな。まあ、自己満足ですが。

[1712: 匿名さん]

>>1711 検討板ユーザーさん
私もそう思います。周辺の雰囲気は圧倒的にいいし建物も高級感あるし。駅近で電車の騒音を気にする生活よりぜんぜんいいと思います。

[1713: マンション検討中さん]

ブリリアは西口徒歩6分(利便性落ちるかつ不動産ポータルサイトの検索で引っ掛からないアトレ北口なら徒歩4分)、ここは西口徒歩7分。
販売時期が1年ズレているせいか建築費の高騰影響でブリリアの間取りや設備はコストカットでいまいちだか、ここはグレードを下げない三菱の方針もあって間取りや設備が良い。
ブリリアは騒がしい繁華街の中、ここは岸町の閑静な住宅街。
坪単価は両者とも相場相応でしょうから、あとはどういう暮らしをしたいか好みの問題でしょう。
投資目線でお買い得だったのは、直近だとプラウド浦和東仲町ガーデンぐらいかと。

[1714: マンション検討中さん]

駅近トレンドと言っても、西口徒歩5分圏内の主要な物件は、エイペックス、コスタ、シティテラス浦和高砂、パークハウス浦和タワーぐらいですよね。
もはや今後の駅近の大規模物件で期待出来るのは、西口再開発ぐらいでは無いでしょうか。

[1715: マンション検討中さん]

>>1708 匿名さん

住人板の不協和音を知ってしまうと品格のあるマンションかどうかコメントできない

[1716: 匿名さん]

>>1715 マンション検討中さん
そんなの一部の人でしょ。何言ってんだか。
ヨーカドー付近と岸町じゃ全然雰囲気違うの誰でもわかるじゃん。

[1717: マンション検討中さん]

相場に対してお買い得なほど販売開始から完売までのスピードが早い

東仲町ガーデン即売、浦和レジデンス3ヶ月、ブリリア半年、高砂マークス？岸町は？

[1718: 検討板ユーザーさん]

こちらは、浦和駅徒歩7分でしたか。将来的には通りが完成したら信号待ちも増えるかもしれないですね。それでもパークハウス浦和岸町は浦和駅から近くていいです。確かに投資目的でマンション買うとなるとこちらよりも良いとされるマンションはあるかもしれないですね。イメージですけれど転売して数百万～の利益がでるのでしょうから、ノウハウを確立できていればうらやましい話です。私は自分たちが住むとなると～で考えてしまい、そこに縛られてしまう部分もありますので。なぜか、京浜東北線の西側の空気感が好きで西側に住みたい、と考えてしまいます。東仲町はローストチキンコオロギ、近いでしょうか。お土産で頂いたのですが美味しかったです。しょっちゅうは買えないですが。前地等にも素敵なマンションがあるし、色々な選択があるのは盛り上がっていいですよね。

[1719: マンション検討中さん]

>>1711 検討板ユーザーさん
浦和岸町は徒歩6分ではなく7分です
正しい情報に修正しました

[1720: マンション検討中さん]

住居としての満足度と、投資目線での書き込みが混在してて、議論がまったく噛み合いませんね…。

[1721: 匿名さん]

浦和岸町もブリリアもレジデンスも、プラウド浦和東仲町ガーデンのような含み益は期待出来ない訳ですから、投資目線で話すのはあまり意味が無いかと。
だとしたら、どこに住みたいか視点で話せば良く、ブリリアのような繁華街か、浦和岸町のような閑静な住宅街なのか、あとは好みの問題かと。

[1722: マンコミュファンさん]

この周辺に住んでいますがいいとこですよ。発達している浦和駅から徒歩7分はいいですね。でも白幡中学区が微妙です。さいたま市では岸中、常磐中が優秀で白幡中はヤンキーが多かったイメージです。東京に通勤する人はいくら新宿まで20分といえども毎日満員電車なのでそれが苦痛なら東京の一等地に住んだ方がいいと思います。

[1723: マンション検討中さん]

>>1721 匿名さん

レジデンスは投資向きの部屋があります
坪単価210万から選べました
賃貸に出せば利回りが高いですよ

[1724: 匿名さん]

資産性を重視するなら埼玉じゃなくて都心で買うべきなんでしょうね。駅直結とかなら話は別ですが。はっきり言って浦和駅から6分だろうが7分だろうが瑣末な話ですよ。

[1725: 匿名さん]

>>1722 マンコミュファンさん
白幡中がヤンキー多いって一体いつの時代の話…。

[1726: 匿名さん]

>>1725 匿名さん
白幡中は南区の学校で中浦和駅あたりの生徒が多いです。世帯年収の水準が低い層が太宗を占めていますのでやや民度は低いですね。

[1727: 匿名さん]

>>1726 匿名さん
岸町だって南浦和とか南区の生徒が通ってませんか？
先生も公立学校の先生は異動が多くてピンキリだし、浦和の学区信仰は懐疑的です。

[1728: 検討板ユーザーさん]

岸町は学区に所得が低い地域の子息が多く混ざるので文教都市の中では遅れてしまい兼ねないと心配

[1729: 匿名さん]

>>1723 マンション検討中さん
すみふマンションに塞がれてる部屋ですよね？
そんな部屋は賃料も相応に下げないと借り手が付かないと思いますが…。

[1730: マンション検討中さん]

>>1729 匿名さん
2列しか塞がれてませんよ
上手にずらしてます

[1731: 匿名さん]

>>1730 マンション検討中さん
いずれにせよ私はドミノエリアは嫌ですね…。
行政で規制して欲しいものです。

[1732: 匿名さん]

>>1730 マンション検討中さん
むしろ塞がれてない列はほぼ眺望確定ですよね。ドミノもそういう意味では悪くないです

[1733: 匿名さん]

>>1732 匿名さん
塞がれてない列の先にもマンションがあり、その建替え次第では、眺望が悪くなります。
更に先には大きい駐車場があります。
ドミノ地帯である以上、どこも眺望確定の保証はないです。

[1734: マンション検討中さん]

レジデンスが買い求めやすい販売価格だったのは、ドミノリスクがあることが一つの理由かと。

それにしても、浦和の不動産相場がここまで上がるとは10年前には予想できませんでした...。

[1735: 匿名さん]

>>1734 マンション検討中さん
エイペックスとコスタを買った人たちは大正解でしたね。

[1736: 匿名さん]

前立てリスク考えたら浦和じゃ買えないよね。商業地域の範囲広いし。目の前公園とかならいいのだろうけど

[1737: 匿名さん]

ここは比較的前立てリスクは低いのかな？常盤のほうとはちがって目の前壁ドンってことはなさそうだけど通りを挟んだ向かい側はなんとも言えないよね？

[1738: 匿名さん]

シティテラス浦和高砂も目の前に8階建てのビルが立ちますからね。
ここの目の前はおそらく千代田と満寿屋所有の物件で、両店がどうするか次第でしょうね。

[1739: マンション検討中さん]

確定眺望でない点は同じ
近くにある駐車時、空き地、ボロアパートなど将来はどうなるか分かりません
レジデンスだと安かったから納得は出来ても高いマンションを買った場合は納得いかないもの

[1740: 匿名さん]

ここは建物が立つリスクがある東側は、壁ドンにならないよう斜めに配棟されています。
そのため、既に壁ドンのレジデンスやシティテラス浦和高砂、今後、壁ドンになる可能性があるブリリアよりは、良い配棟だと思いますね。

[1741: マンション検討中さん]

リセールバリュー落ちるが満足度高い岸町か、リセールバリュー高いけど壁ドンリスクの高いレジデンスか？

[1742: 匿名さん]

>>1741 マンション検討中さん
どっちもおこぼれを狙うしかないけどな。
先見の明をもってマンションは探さんといかんよね。

[1743: 匿名さん]

>>1741 マンション検討中さん
ここもレジデンスもリセールバリュー大して変わらんでしょ。
ここ最近の浦和マンションで良かったのは、プラウド浦和東仲町ガーデンだけ。

[1744: 匿名さん]

>>1740 匿名さん
商業地域だからなんの配慮もなく建つ時は建ちますよ。前立てのせいで日中真っ暗なんてことも可能性はありますよ。

[1745: マンション検討中さん]

岸町は前後道路があるから壁ドンにはならないのが良いですよね。ちなみに、東仲町のガーデンはそんなにお得でしたか？学区もそうですが、徒歩2分でも東口、坂下ですし、東口であの価格は高すぎると思ったのですが、リセールバリューいいんですか？

[1746: マンション検討中さん]

駅まで徒歩で微差の違いで片や坪295万、もう片や坪250万
リセールバリューは言うまでもない
パークスクエアと被る部屋は坪220万以下、被らない部屋でも坪250万あれば十分に選べた
将来の壁ドンリスクを避ける高層階でも260万から選べた
来年はキャンセル商談会

[1747: 匿名さん]

シティテラス浦和高砂を連呼されている方がいらっしゃいますが、シティハウス浦和高砂の間違いですよね？

あそこもいい物件ですよね。当時は高すぎると言われましたが、仕様・場所・外観全ていいなーと未だに思います。営業担当者は上から目線で超感じ悪かったけど‥。

[1748: 匿名さん]

>>1746 マンション検討中さん
坪単価が安いのはドミノエリアかつ既に壁ドン物件になってる訳だからで、リセールでも結局相応の価格でしか売れないでしょ。

[1749: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
中層階以下は目の前商業ビルになりますよ。

[1750: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
当時は営業から前立てリスクの説明はあったんですかね？
8階買った人は、まさか8階建てのビルが建つとは思わなかったのかなと。

[1751: 匿名さん]

>>1745 マンション検討中さん
プラウド浦和東仲町ガーデンは、販売時6,500万の部屋が未入居物件ですが、7,500万で売れました。

[1752: マンション検討中さん]

>>1751 匿名さん

そちら、手数料込みで7千万近くで、実際の販売価格は7200万で制約と、中古探しているので不動産から聞きました。転売の仲介手数料が200万以上かかったはずだから利益は出てないだろう、と。

[1753: マンション検討中さん]

マンションは新築時に250万くらいの手数料に、売却時は200万程の仲介手数料がかかるので、なかなか売却で利益を多く出すのは難しいです。

[1754: マンション検討中さん]

>>1753 マンション検討中さん

その諸費用だと200万の利益は差額で出ますよね
4割は税金取られるため最終益は少ないのかもしれません
ただ、10年住んで売却する分には美味しいと思います

[1755: 匿名さん]

エイペックスとコスタは築15年近いのに、販売時より1,000万以上高い価格で売買されているので、再開発物件は間違いないですよね。

[1756: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
随分前の話なので記憶が曖昧ですが、コナカのビルが古いと言われた気はします。予想より建て替えが早かったですけどね。

商業ビルで８階だとマンション９階くらいまでは届きそうですね。商業地域とはいえ辛い‥。