ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1636: 購入検討さん]

>>1630 マンション検討中さん
買う予算も無い癖にいつまでも掲示板に粘着してないで、とっとと消えてください。

[1637: eマンションさん]

>>1635 マンション検討中さん
おめでとうございます

[1638: 匿名さん]

>>1635 マンション検討中さん
ブリリア、立地があまり好きではありません。
西口再開発タワーは、区も絡んだ事業で駅直結なので浦和では資産価値1番になるでしょうからいくら高くても資産価値がかなり保たれるのでお金があれば安心して買えます。

[1639: 匿名さん]

>>1635 マンション検討中さん
ここの8258万の部屋は坪299とかですよ？ブリリア浦和仲町は坪300から340くらいの部屋が多かったはずですが？
まぁ坪単価というよりはグロスの金額的に8000万超出せる世帯は限定されるでしょうからリセール考えるのなら面積減らして価格を抑えた方が売りやすいでしょうね。

[1640: 匿名さん]

>>1639 匿名さん
6800万円の部屋は坪320ですね。ブリリアより駅距離あるといえど坪300を有意に割れることはないでしょうから全力でディスカウントできても6000万くらいでしょうか。難しいでしょうけど。

[1641: マンコミュファンさん]

>>1640 匿名さん
6000万円でネゴして6400万くらいが落としどころじゃないでしょうかね

[1642: マンション検討中さん]

>>1639 匿名さん
徒歩4分高砂学区と徒歩7分の差は大きい
西口タワマンも高砂学区
これがなにを意味しているか？分かる人には分かるでしょう
坪単価で差があって当たり前なのです
徒歩4分で検索して出てくる西口マンションの希少性と学区人気

[1643: 購入検討さん]

>>1642 マンション検討中さん
西口からは徒歩6分でしょ。
不動産の大手ポータルサイトの検索では、アトレ北口換算の徒歩分数は出てこないですよ。

[1644: 匿名さん]

>>1643 購入検討さん
確かに今のスーモは6分だけどホームズは4分と6分併記。
中古売出の時は別にこの情報に依るわけじゃなくて仲介業者が情報登録するから、普通に考えて4分で出るでしょうね。まぁ浦和駅4分はインパクト大なのは変わりなし。

[1646: 匿名さん]

[No.1645と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1647: 匿名さん]

>>1642 マンション検討中さん

浦和タワーの資産価値はわかります。
ただ、仲町1丁目の、あの商業地域ど真ん中に住むのが嫌で、浦和タワーもブリリアも見送りました。資産価値の高さと、住戸の満足度は必ずしも一致する訳ではありません。
高砂学区で探すなら、岸町の閑静なエリアで戸建てが満足度高そうで羨ましいです。

[1648: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
中古物件見てると西口か東口までの距離になっていてアトレ北口までの表記になっている物件は見たことないです。なんででしょうかね？時間限定の改札は駅距離表示として使っちゃダメみたいな決まりがあるのかもしれませんが。

[1649: 購入検討さん]

>>1644 匿名さん
ホームズもアトレ北口からの徒歩分数では検索に引っ掛からないと思いますが。
レインズがどういうルールになっているかは不明ですが、少なくともカスタマーがまず物件購入する際は不動産ポータルサイトで検索する訳ですから、徒歩5分でソートして出てこないのは影響あると思いますよ。

[1650: 匿名さん]

>>1642 マンション検討中さん
スーモは駅距離は１、３、５、７、１０分の刻みですからこことブリリアは7分以内の同一レンジですね。周辺環境はここが閑静な雰囲気なのに対してブリリアは賑やかな街中といった感じなので好みは分かれるでしょうが駅距離で資産価値を計るのであれば北口も使えるブリリアに僅差で軍配が上がるといったところでしょう。小中学区は重要ファクターに考える方もいるでしょうけどマンションの価値にそれが反映されているかというとクエスチョンマークです。ブランド力も大差ないでしょうけどこれは三菱の方がやや上かなぁ。
以上のことから、ここもブリリアもほぼ同価値で坪320くらいが適正と結論付けたいと思います（主観）。
駅直結の西口再開発タワーができれば坪400超でも違和感ないしおそらく埼玉県でNo. 1になるでしょう。周囲のマンションのリセールバリュー向上も期待できますね。そうなったらパークハウス住民もブリリア住民も皆んなハッピーです。

[1651: マンコミュファンさん]

>>1650 匿名さん
国分寺駅直結のタワマンが平均で坪430でしたからね。東京駅、新宿駅へのアクセス考えれば同じくらいになってしまうかもしれませんね。

[1652: 匿名さん]

>>1650 匿名さん
西口再開発タワーに住み替えるためにさっさと買って残債を減らしていきたいのですが今からこことか中古を購入した場合、時間が足りるかどうか。。

[1653: 匿名さん]

>>1652 匿名さん
子供がいる家庭はいつ完成するか分からない西口再開発で転校リスク抱えるよりも同じ高砂学区のブリリアから西口タワマンの住み替え案が好評で早々と完売しました
不動産表記はともかく、すぐにアトレ北口4分は気付きます

[1654: 購入検討さん]

>>1653 匿名さん
だから不動産ポータルサイトではカスタマーは徒歩5分でソートしてしまうので、いくらページの説明文に書いてあっても引っ掛からないんですよ。
残念ながらブリリアは徒歩7分の物件と同列です。
また、以前にパークハウス浦和レジデンスは徒歩7分と言ってる人がいましたが、これもアトレ北口からの徒歩分数で、西口からだと徒歩9分のため、徒歩10分圏内のマンションと同列に表示されます。

[1655: マンション検討中さん]

>>1654 購入検討さん

文章しっかりよんでね
不動産表記はともかく、いずれアトレ北口4分に気付く
検索段階で同列でも原地比べらたら不動産屋さんからアトレ北口なら4分ですと告げられる
ヨーカドーや伊勢丹も近いし、高砂学区で西口タワマンに住み替えても転校なし

[1656: 購入検討さん]

>>1655 マンション検討中さん
すぐに気付くと書いてあったので、そんな訳無いと突っ込みを入れたんですよ。
駅徒歩5分で探してる層からは気付かれず、そのまま検討外で、成約のしやすさに影響が出るでしょう。

[1657: マンション掲示板さん]

アトレ北口より西口の方が使い勝手良いから、アトレ北口からの近さをアピールされても魅力に感じない。

[1658: 匿名さん]

>>1655 マンション検討中さん

野村×三菱の西口タワマンの主幹事である三菱が、だいたい8?10年後完成で7500万円?になると仰っていましたよ。
浦和タワーが安かったと言われる坪単価になる予定だそうなので、簡単に住み替えと言っても住み替えられる人は限られると思います。

[1659: 匿名さん]

7500万なら60平米くらいよね。

[1660: 匿名さん]

>>1659 匿名さん
確か70平米が7500万からになるだろうと仰っていました。普通のサラリーマンには買えない価格になるでしょう、と。

[1661: マンション検討中さん]

>>1660 匿名さん
坪単価350万だとしたら安い
坪単価330万のブリリア浦和仲町西口徒歩6分に住んで8年後に転校なしで住み替え
もしくは坪単価290万の浦和岸町西口徒歩7分に住んで転校有りの住み替え
前者は徒歩4分かつ目の前がヨーカドーや伊勢丹の利便性
ヨーカドーは古くなるとマンション一体型の建て替えが増えていて、いずれ綺麗に生まれ変わる可能性を秘めている

[1662: 住民板ユーザーさん6]

坪単価ウダウダ言ってる前に買えよ！！

[1663: 匿名さん]

三菱が言ったのは低層階が350からというだけで、中層?高層階は400超えてくるでしょうね。埼玉一の資産価値マンションですからね、強気で行けるでしょうし、実際地上げでかなり価格面高くついてるでしょうしね。
7千万超えは、うちは高くて買えません(T-T)手数料入れたりしたらあっという間に8千万かかりますからね。。

[1664: マンション検討中さん]

>>1661 マンション検討中さん
ブリリアは商業地域のど真ん中。ヨーカドー付近も建て替えが増えていて、いずれ前立ての建物がたって資産価値が大幅に下がる可能性を秘めている

[1665: 匿名さん]

>>1655 マンション検討中さん
ご存知ないようですが、浦和は通える範囲なら引越しした後も元の学校に通える制度がありますよ。申請が必要ですが知り合いはこの制度を利用して買い替えてましたよ

>>1653 匿名さん
買替えもコストかかりますからね。

[1666: マンション検討中さん]

住環境を重視すれば駅近商業地より岸町かもしれません
ただ、駅近が資産価値に与える影響か大きい時代で、車離れは今後も進むと考えれば駅近ニーズは特別環境が最悪でなければ多数の支持を受けやすいでしょう
機械式駐車場の設置率が高いマンションだと子供が大きくなって車を手放して想定よりも埋まらなくなって管理費値上げとかも有ります
更に15年くらいするとパレット交換で1枚100万くらいかかるそうです
50台で5000万かかれば修繕積立金から払うケースも多いかと
車なし生活者からすれば設置率が低いマンションのリスク小は魅力的
設置率は住戸に対して1/3以下がいい

[1667: マンション検討中さん]

>>1665 匿名さん

参考になる情報ありがとうございます
岸町に住む前に敢えて高砂学区に短期賃貸で仮住まいをすれば岸町から高砂小に通えるのですね
どう考えても岸町からは高砂小が通いやすく評判も高いので

買い替えは8年あれば残債はかなり減ります
賃貸で捨てるよりも分譲マンションからの住み替えの方が賢いです
実際に西口タワマンへの住み替えを考えている方は多いですから

[1668: マンション検討中さん]

>>1663 匿名さん

浦和の金持ちを集めれば８０００万以上の部屋も軽く売り切れます
北向きか低層で安い部屋が出れば庶民背伸び組が大量参戦です
駅Ｎｏ．１マンションは既存の中古タワマンとか別格の資産価値になるので坪単価350万部屋を手に入れたら資産価値は簡単には下がらないと思います
逆に駅遠の中途半端な価格の板マンを買った方が下落率は高くなりそう

[1669: マンション検討中さん]

>>1667 マンション検討中さん
そうなりますが、実際に実行した人を聞いたことはないです。そこまでするほどの差は両校でないと思います。

[1670: マンション検討中さん]

駅徒歩7分で坪単価 岸町290万 常盤250万 ※西口からは9分
駅徒歩4分と6分それぞれある仲町で坪単価330万
駅徒歩2分？のNo.1マンションが坪単価375万予測

しかし、岸町で現在残ってる90㎡部屋は8258万
浦和の金持ちは既に家を持っている
投資や相続対策も考えているひとは既に手を打っているかと思う
仮にも投資目線の高さだと岸町は儲からない
永住仕様でグレード高いだけに割高価格
同時期に坂下で販売していた高砂マークスの方が安かったし、投資ならそっちだった
浦和レジデンスは更に投資向きでした
話を戻すと90㎡8258万出せる人は西口タワマンを買える人
80㎡でも低層で8400万程度の部屋は有り得る
70㎡で十分であればグロスは西口タワマンが安い

[1671: 匿名さん]

>>1667 マンション検討中さん

今は高砂小も1000名を超え、生徒数の増加で先生の目が行き渡っていないと言われていますよ。ハイソな保護者ばかりなので、習い事の多さなど疲れる面もあると聞きます。

[1672: 検討板ユーザーさん]

高砂小だけでなく、仲町小生徒数が多いみたいですね。今の少子化のニュースが信じられなくなります。浦和、本当に人気ありますね。しかし、駅前タワー、そんなにあがりますかね。浦和で7000万のマンションだったら80平米位は欲しいなー。相場、わかってないのかな。

[1673: 匿名さん]

浦和タワーもブリリアも都内並みに高かったのに、竣工のだいぶ前にサクッと完売。人気の浦和エリア＋どこよりも好立地となる駅前タワーはさらに強気に来るだろうね。欲しいけど庶民には手が届かない価格帯だろうなあ。

もはやパークハウス浦和岸町の話じゃなくなってるけど楽しいw

[1674: マンション掲示板さん]

>>1673 匿名さん
楽しいですよね(笑)
浦和に目ぼしいマンションが供給されていないため、浦和マンショントークが出来るとこが無かったので。

[1675: 匿名さん]

西口タワーができるなら400戸くらいあるから高砂小パンクしちゃいますね..
どうなるんでしょう(T-T)学区編成で南浦和よりの地域は南浦和小とかになるかもしれないですね。神明とか南浦和小のが近いですしね。

[1676: 匿名さん]

>>1674 マンション掲示板さん
ナカギンザがマンションになるというスレが最近立ちましたね。もっと浦和駅近辺のマンショントークが活性化するといいなーと思いますw

ちなみに以前パークハウス浦和岸町のモデルルームに行ってみましたが、今売りに出されているタイプは収納も多く印象はよかったです。日当たりに不安があり我が家はやめましたが、間取りや仕様はいいですね。

[1677: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
パークハウス浦和岸町は採光は問題ない気がしますが低層階ですかね？
西口タワーできたとしたら北側は駅ロータリーで眺望確定でしょうが、南側は前立てリスクが残りそうです。どう建てるんだろう？
ナカギンザあたりも一気に地上げされれば結構スケールのあるマンションが立ちそうで期待大ですね。

[1678: 検討板ユーザーさん]

正直な話、西口タワーはいつ建つかわからないし、コストとして見合うかもわからないです。ただ、浦和、北浦和の西口に住んでわかるのは生活するのにいいエリアだということ。街や、物件はいくらでも時を待てますが人生に限りある私や、これから学校に入る子供達はそうはいかないです。こちらの物件、魅力的なのはわかります。造りも問題なさそうだし、駅も近いと感じてます。慢性的に渋滞している浦和でも車を出しやすそうだし。部屋の広さは大正義だと思っているし、落ち着いた場所にあるこちらの物件はゴミゴミしているタワーやブリリア、これからできる西口タワーにも負けない魅力があると思っています。価格に見合うかは別ですが。

[1679: マンション検討中さん]

確かにブリリアの駐車場はひどそうでしたね、一通で。。
ここも6千万台だといいのですが、残りの部屋が3階8千万越え、しかも北向き？とかあまり条件が良くなかったような。。間違えていたらスミマセン。
モデルルーム行ったので、浦和タワーより浦和岸町のがお金かけてるな?と高級感は認めますが。

[1680: マンション検討中さん]

再開発は買収に時間がかかり大宮も見通しが立ってません
浦和大宮の駅前供給がないだけにシントシティ1強が続きそう
北浦和は大量供給かつ高値掴みも懸念材料
そんなに常盤中学区人気だけで利便性の落ちる北浦和駅に魅力を感じにくいな

[1681: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
動くのが遅く、見に行った時は希望の広さの部屋が低い階しか残っていなかったんですよね。その割には価格が高く見送りました。

ナカギンザだけマンション＆店舗？だと土地が薄いというか、それほど広くなさそうであまりピンとこないのですがどう建てるんですかね。でも、少し離れているとはいえ浦和タワーのど南なので眺望に影響があるのかな。

[1682: マンション検討中さん]

地権者に良い条件を出している分だけ一般購入者には乗せられてます
それは地権者部屋が多いので仕方ないです
浦和岸町は低速も高いですよね

[1683: マンション掲示板さん]

>>1682 マンション検討中さん
土地価格分だけ住戸を渡す訳ですから、一般購入者には載せられないのでは？

[1684: 検討板ユーザーさん]

ブリリアも浦和タワーもゴミゴミしていると書きましたが駅から至近で利便性が高く、売買の際にも有利で価値ある物件なのでしょうが。ただ、車が好きなのでいざ、運転となるとストレスあるだろうな、と思います。浦和タワーは出し入れの時だけかもしれないけれど、歩行者や自転車の通行が多いですので注意しないと。まあ、馴れるのでしょうが。しかし、浦和は車の渋滞が多い！

[1685: マンション検討中さん]

>>1683 マンション掲示板さん

土地の評価額以上に有利な条件を提示してしていたら話は変わります