ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1516: マンション検討中さん]

千代田ファンというか、千代田（って店の名前？一族の名前？）本人の書き込みにしか見えないですが。

[1517: 検討板ユーザーさん]

>>1516 マンション検討中さん
千代田はお店の名前ですよ。
あと当事者がこんなこと書く訳ないでしょ。
このマンションの購入を本気で検討してるなら、隣なのでついでに行ってみると良いと思いますよ。
向かいの満寿家さんという老舗の鰻屋さんもオススメですが。

[1518: 匿名さん]

なぜこんなにも千代田さん？を推しているのか謎でしかないですし、もしこのマンションの価値をアピールしたいのであれば寧ろ千代田さんにフォーカスしない方がいいと思うのは私だけでしょうか？
ひとまず購入検討する際には千代田さんが所有する戸数や理事会規則上で可決に必要な議決権数などは事前に確認したいなと思いました。前者は個人情報なので確認が難しいかもしれませんが、マンション全体で賃貸住戸がどれだけあるかということは聞けるかもしれません。個人的には賃貸の比率が高いマンションはマイナスポイントのひとつになっているので。

[1519: 匿名さん]

なんかしれっと売出し住戸が3つに増えてますね。新築8258万円で掲載されてます。こんなタイミングでもキャンセル住戸って出るのでしょうか？
ほぼ同時期竣工のプラウド浦和高砂マークスも中古で出ていますね。

[1520: マンション検討中さん]

>>1519 匿名さん
キャンセル住戸は公式掲載の415号室だけでしょう。
他は、転売業者の売り出し物件ですよ。

[1521: マンション検討中さん]

新築価格にたっぷり利益を乗せて、さらに成約価格の3%を手数料として取られることになります。それでよければ検討してください。
私は絶対に御免ですが。それなら、普通に中古物件を検討しますね。

[1522: マンション検討中]

検討のポイントの1つとして、徒歩7分をどう評価するかですよね。
エイペックスの内見、ブリリア浦和仲町の現地、このマンションの内見をしましたが、エイペックスは駅前ですが窓を開けると西口広場の演説や電車の聞こえ、ブリリアは繁華街で飲み屋が近くにあり、このマンションは駅から少し離れますが大通りから一本入って住宅街の岸町にあるため静かでした。
近くに調公園もあって子育てには良い環境だと思いましたが、学区は高砂小・岸中ではないのは残念です。
まあ学区も埼大付属に入れたいなら関係ありませんが。

[1523: マンション検討中さん]

エイペックスやコスタとは比較できないのでは。西口徒歩2分と4分のタワマンですので、格が異なる物件です。

[1524: マンション検討中]

>>1523 マンション検討中さん
格より住んでいく上で何を重視するかじゃないですか？
徒歩2分で少し騒音があるところと、徒歩7分の静かな環境。
ちなみに、エイペックスはタワマンですが、築年数経ってるだけあって部屋のリフォームは必須で、共用部もだいぶ古びてました。
投資視点だと駅徒歩すぐのタワマンでしょうが、いかんせん今出てるエイベックスとコスタの中古物件は相場からかけ離れてますよね…。

[1525: 住人です]

パークハウス浦和岸町は、徒歩7分とありますが、駅から最短距離を通ってくると大人の足で5分台で到着します。

信号待ちの長い交差点を通る経路ではなく、駅から鳥そばいっさの前を通り、エイペックスタワーの横を通ってくる経路です。

これには夫も私も嬉しい誤算でした。
（何度かスマホのストップウォッチでも測ってみました 笑）

このマンションが気に入った方だけ検討して頂ければいいと思うので、別に当マンションをゴリ押ししているわけではまったくありませんが、もし駅からの距離が気になっている方がいらしたら…と思い。
意外と徒歩7分もかからないですよということをご参考までにお伝えします(o^^o)

[1526: 匿名さん]

>>1525 住人ですさん
いや、さすがに5分はきつくないですか？
Googleマップで経路調べましたが徒歩8分で出てきます。
資産価値を考える上では実際にかかる時間ではなく、検索した時に何分で表示されるかなのでこの物件は徒歩7分で資産価値を考えるべきということだと思います。
例えばスーモだと徒歩1、3、5、7、10分の区切りになっているのでこの中のどこのレンジに入るのかがリセールバリューを考える上で重要です。
ちなみに某マンションブロガーは駅徒歩7分以内必須と言っています。

[1527: マンション検討中さん]

3戸も在庫を抱えて必死の転売業者さんが面白すぎるw

[1528: マンション掲示板さん]

自分は住民なのですが、新築未入居の転売である2物件がいくらで売れるか気になっております。
キャンセル住戸の1物件は正価ですし、そのうち売れると思うのですが、利ざやを載せた転売物件が果たしていくらで成約するか…。
将来的には西口の再開発物件に引っ越したいと考えているので、現時点ではいくらで売れるのか気になります。

[1529: マンション検討中さん]

同じこと考えてる人は沢山いそうなので、値崩れすると思うよ

[1530: マンション検討中さん]

ちなみに浦和自体が今はバブルと言われてるので。都内で買えなくなった人の流入に支えられてると言われてる。

[1531: マンション検討中さん]

>>1522
岸町はもとから良いですし、白幡もいまは相当良いみたいですよ。

[1532: マンション掲示板さん]

西口の再開発物件とここやブリリア浦和仲町を買う層は違うため、値崩れはしないと思いますよ。
西口再開発はここのマンションを購入した層でも、ある程度の頭金が無いと届かない価格帯かと。

[1533: 匿名さん]

結局いくらで売られたかはREINSとかで推測するしかないわけだけど、ここも今売りに出てるタワマンも掲載価格のままでは難しいんじゃないかなという印象。値下げ要求がある前提で高めに価格を掲載しているという認識をしています。
でもまぁ仮に新築で購入する際に多額の修繕一時積立金を払っていたりする場合は、その分は上乗せしてもフェアだと思いますが。転売だと未入居でも仲介手数料取られるのが痛いね。

[1534: 匿名さん]

マンションなんて着工する段階でコストがほとんど固まるんだから向かう2年はリーマンショック級の景気後退でもない限り大きく値下がりなんかないでしょ。浦和西口開発を賃貸暮らしで待つぐらいならここでも他でもとにかく駅近のマンション買って残債減らした方がいいわ。

[1535: 匿名さん]

>>1527 マンション検討中さん
仲介会社は同じかもしれないけど3戸とも同じオーナー（業者）とは限らないでしょ？

[1536: 匿名さん]

>>1528 マンション掲示板さん
キャンセル住戸は適正価格ですよね。転売物件はさすがに割高な感じがしますが今は浦和駅近の新築や築浅中古がほとんど出てこないので時間かければ売れてしまいそうな気がします

[1537: 匿名さん]

再開発による将来的な値上がり期待！人気の岸町アドレス！三菱のブランド力！駅徒歩7分（実は5分）の利便性！100戸ちょっとの丁度いいスケール感！商業施設・公共施設へのアクセスの良さ！割烹千代田の品格の高さ！（？）
本マンションに死角はありませんね。

[1538: マンション掲示板さん]

>>1535 匿名さん
4LDKはキャンセル住戸のため三菱の所有ですよ。
そのため、販売当時の価格のままです。

[1539: マンション検討中さん]

>>1538 マンション掲示板さん

本心ですか？
言ってる意味が、ほんとにわからないんです？
ごめんなさい?

[1540: マンション掲示板さん]

買えもしない年収の癖にただ掲示板を荒らしたい人がいて目障りですね…。

[1541: 匿名さん]

4LDKはグロスの金額が嵩むから買える層が減りそうだけど、坪300は今の市況からしたらむしろお買い得な水準。本来なら坪320くらいでも全然違和感ない。

[1542: マンション検討中さん]

>>1541 匿名さん

キャンセル住戸って、手付けの10パーセントが三菱に入ってるから、その分安くなるのではないですか？
知人がスミフの同じ状況の物件買って、その分くらい安く買えたと言っていたので、そういうものかと認識しておりました。

[1543: 匿名さん]

キャンセル住戸を値引き販売するかは売主の判断次第。

以前、セレクトで間取り変更したキャンセル物件を販売当時の価格で売ってたデベもあった。間取り変更してると手付金没収のほかに原状回復費用も請求していたはずなのに。

[1544: 検討板ユーザーさん]

駅から徒歩7分は少し遠いな
今は徒歩10分ではなく徒歩7分以内のマンションが求められているって記事見たことあるけど
実際は徒歩5分以内でないと遠く感じる
電車で通勤するなら最寄駅までの距離は5分以内でないときつい

[1545: 検討板ユーザーさん]

>>1544 検討板ユーザーさん
そもそも浦和駅西口で徒歩5分圏内って全然物件が無いですよね。
主要な物件は、エイペックスタワー、コスタタワー、ザ・パークハウス浦和タワー、シティハウス浦和高砂、ブリリア浦和仲町ぐらいでしょうか？

[1546: マンション検討中さん]

西口から徒歩6分になれば選択肢は広がるから希少性が無くなります
常盤の浦和レジデンスは坪単価250万と激安価格でした
高層階を買えば将来のドミノは防げる
来年になればキャンセル部屋が出るので持ち家があり、なおかつ資産性維持を考える人は待った方が良い
浦和岸町のキャンセル部屋は坪単価300万
同じ徒歩7分なら坪単価50万の差はない

[1547: 住民]

浦和レジデンス民が湧いてますが、このマンションと格が違い、比較対象になりませんよ。

[1548: 検討板ユーザーさん]

同じ徒歩7分で22坪換算で1000万の差
価値にそこまでの差はない
浦和レジデンスは地権者部屋はたったの1つ、岸町は？
住民問題もあるのでその2点をクリアできる要素を教えてください

[1549: 検討板ユーザー]

建つ前から住友のマンションと密着しているドミノエリアのマンションしか買えなかった人が粘着してますね…。
そもそも浦和レジデンスはアトレ北口徒歩7分で、西口からは9分でそもそも駅までの距離が違うでしょう。

[1550: 検討板ユーザーさん]

北口と西口改札の差なんて微微たるものです
レジデンスはスミフ計画の確定によりドミノならない部屋も明らかになってますよ
更に歩道も整備され、公園も大規模修繕で生まれ変わります

[1551: 口コミ知りたいさん]

>>1550 検討板ユーザーさん
レジデンスは常盤ドミノのど真ん中、岸町は若干日当たりに難はありますが、プレミアム仕様。まー予算に合わせてご購入の検討をすれば良いのでは？

[1552: 匿名さん]

>>1545 検討板ユーザーさん
西口だとそれくらいですね。東口を加えるとプラウド浦和東仲町ガーデン、パークホームズ浦和東仲町、パークハウス浦和東仲町あたり

[1553: 匿名さん]

>>1550 検討板ユーザーさん
パークハウス浦和岸町が割高というよりは浦和レジデンスがお買い得だったということだと思います。浦和レジデンスはスミフ物件隣接が確定しているなかで安く土地を仕入れられたのが主要因でしょうが、某有名ブロガーの事前のネガティヴキャンペーンなどもあったため売主が強気になれなかったのかなと思っています。蓋を開けてみれば上手い具合にスミフ物件とはずれて建てられているので、ネットの情報に踊らされずに現地を見に行った方が正解だったということでしょう。

[1554: マンション検討中さん]

>>1553 匿名さん
有名ブロガーの意見参考にして売り出し価格決める売主なんているわけがないでしょう笑
スミフとドミノ確定していたため土地が安く仕入れられたのが全てです

[1555: 検討板ユーザーさん]

浦和レジデンスやパークスクエア側の旧中山道沿いは歩道が整備されていないのが残念ですよね。
あれではベビーカー押しながらだと車道へ出る必要があるところもあって危険です。
工事予定の看板は建ってましたが、いつ工事が始まっていつ終わるのでしょうか？

[1556: 匿名さん]

常盤も岸町も場所は違えど浦和です。両方とも非常に良いマンションであることは間違いないので、貶し合うのではなく、互いのリセールバリューを高めるような議論をしたいところです

[1557: 匿名さん]

>>1556 匿名さん
常盤ディスりは岸町のリセールバリューにも悪影響であって逆も然りですからね。浦和は都内へのアクセスも良いし、埼玉の中では文教地区として良い学校もありますからオススメです。

[1558: マンション検討中さん]

それにしても契約者板は悲惨だな。

[1559: 検討板ユーザーさん]

上の階の騒音とかどこのマンションでも住民トラブルは起こるもので、ここのマンションの件は共用部に関係していることだから表出してるだけでしょう。
マンションという集合住宅である以上、住民トラブルはやむ無しです。

[1560: マンション検討中さん]

契約者板を覗いてみましたが、凄いことになっていますね...。

[1561: 匿名さん]

じーさん階のモンスター住民に打つ手なしです
これでは8258万の高い部屋をリスク住民が居てでは買えない

[1562: 評判気になるさん]

>>1560 マンション検討中さん
ですです
モンスター住民対策は大変かとぉいます

[1563: 評判気になるさん]

>>1561 匿名さん
オシッコが大変なので購入しない方が良いと思います

[1564: 検討板ユーザーさん]

掲示板の情報より現地を見て検討するのが一番良いかと思います。
すでに建ってる訳ですから。

[1565: 検討板ユーザーさん]

>>1564 検討板ユーザーさん
確かに。
住民板見ましたが、一部の神経質な住民が騒いでる感じだったので、現地を見て判断ですね。