ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1476: 購入経験者さん]

キャンセル住戸、2か月たってもまだ売れませんね…

[1477: マンション検討中さん]

1億出す程の立地じゃないから。
せめて、浦和駅徒歩5分以内じゃないと。
この立地なら億住戸を作るべきじゃなかった。

[1478: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1479: eマンションさん]

7階の高額な2部屋は売れたのに、3階のキャンセル部屋はまだ残っていますね。

[1480: 検討板ユーザーさん]

新築未入居の7階もまだ売れてないんじゃないですか？
浦和の相場が上がってるとは言え、販売価格から1,000万弱ものせてたら中々売れないだろうなとは思います。
また、4階の4LDKのキャンセル住戸は一度は売れた訳でし、こちらは販売時の価格そのままのため、また買い手はそのうち付くと思います。

[1481: 検討板ユーザーさん]

エイペックスタワー、コスタタワー、シティハウス浦和高砂の中古物件がかなり高額な金額で売りに出てますが、それらに比べてこっちは新築かつ4LDKのため、お買い得だとは思います。

[1482: 匿名さん]

>>1481 検討板ユーザーさん

>>1481 検討板ユーザーさん
今出ている中古物件は値下げ要求を見込んでのこととは思いますが坪500超えたりしているのでさすがに強気すぎでミスプライスだと思います。その点、こちらのキャンセル住戸はお買い得というよりは最近の浦和新築マンションとの相対感からすると適正
水準だとは思います。

[1483: 検討板ユーザーさん]

>>1482 匿名さん
確かに。
あとそもそも浦和駅は立地の良い物件の供給が今ありませんしね。

[1484: 匿名さん]

比較的最近供給された駅徒歩4分のブリリア浦和常盤の坪単価が300から350くらいですからね。ここは駅距離離れるので上の方の階でも坪300前半までが適正じゃないですか？三菱とは別系列の仲介業者がここを掲載していたのでいよいよ中古マーケットに出てきたなぁという感じですね。今は浦和で良い条件の新築マンションが出ていないので、ここは消去法的に買い手はつきそうなので大幅な値下げは難しいかもしれませんね。

[1485: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
坪500あれば資産性が期待できる都心（さいたま新都心ではない）のマンションも買えてしまいますからね。中古のミスプライス物件と比較するよりは北浦和の新築マンション等と比較した方が妥当かもしれませんね。

[1486: 検討板ユーザーさん]

ブリリア浦和仲町は立地は良いですが、広さや間取りが残念でしたね…。
北浦和はやはり浦和よりは交通や買い物利便性が落ちますよね。

[1487: 匿名さん]

>>1486 検討板ユーザーさん
北浦和駅近新築マンションはここより坪単価50万円くらい下がるので、70㎡換算で1000万円くらいの差ですね。北浦和は利便性落ちつつも学区推しのニーズはあるのでこの単価差が妥当かどうか難しいところです。同じ浦和の新築だとスミフのパークスクエアやガーデンハウスがありますが、両者ともに色々と固有の懸念点があるので比較対象としては不適格な感じがします。西口再開発に対する期待を織り込めば、こちらのキャンセル物件の価格設定は妥当なのかもしれませんね。

[1488: 匿名さん]

検討する場合は住民スレを事前に読んだ方がいいです。今見たらいろいろとあるようなので。

[1489: マンション検討さん]

>>1488 匿名さん
ペットや来客用駐車場マナーなどは、どこのマンションでも起こりうることですよ。
マンションは集合住宅である以上、色んな住民がいて難しいですね。

[1490: 住民板ユーザーさん1]

ここはペット飼育者がモラルを持ち合わせていませんので、管理が大変かと
共用部分でも平気で糞尿させますので

[1491: 匿名さん]

地権者住居も多く、新築なのに賃貸も多く出ていたので、今後も何かと大変かと。

[1492: マンション検討さん]

>>1491 匿名さん
地権者住戸が多いと何が大変なのでしょうか？
よくわからない地権者だったら、その人の意向に左右されて大変ですが、千代田さんが主な地権者のため、むしろ安心感があります。
また、賃貸で出ていたのは、千代田さんの住戸がほとんどですよ。

[1493: マンション検討さん]

>>1490住民板ユーザーさん1さんがご指摘しているマナーの悪いペット飼育者も既に特定し、管理会社が解決に向けて動いてくださっているようなので、いったん安心かなと思います。

[1494: 匿名さん]

分譲購入者はなかなか出て行けと言っても追い出せませんが、賃貸入居者がルール違反を繰り返した場合は、退去を迫れますから、その点では賃貸住戸が多いのはそこまで不安ではないですよね。

大家も千代田さんですし。

[1495: マンション検討さん]

色んな地域から来た有象無象の所有者より、千代田さんのように昔から地域に根付いたところが多数の住戸を所有して貰った方が、長期的な視点でマンション管理を考えてくれそうで良いです。

[1496: 匿名さん]

賃貸住戸が多いマンションはマナーの悪い住民が多くなるというのが一般的なイメージでしょう。実際に住むのは千代田さんではなく賃借人なので。分譲購入者のなかにもモラルのない人もいるでしょうから十把一絡げには言えませんが。とにかく管理会社や賃貸人には賃借人に対するマナーやルールの遵守徹底をお願いしたいですね。

[1497: 匿名さん]

住民版スレを見ました。購入検討する際は以下を留意して不動産業者に確認した方が良さそうです。
・ペットを飼っているマナーの悪い住民のせいで共用部が汚損している常況
・管理会社の清掃が満足ではないこと
・共用の駐車場は独占されて使用しづらい状況にあること

[1498: 匿名Mさん]

>>1497 匿名さん
私も気になって見てますが、2個目はコメント数が2個しかないので、それほど問題ではないと思いますよ。
1個目・3個目については三菱も重要事項と捉えており、解決に向けて誠意ある対応をされているとのことです。

解決するといいですね。

[1499: 検討板ユーザーさん]

>>1496 匿名さん
賃貸と言っても家賃は20万ぐらいするので、変な人は住めない価格帯かなと。
タワマンとかは半分は賃貸と言いますし、分譲でもマナー悪い人は悪いので、賃貸と分譲比率はあまり関係ないかなと。
賃貸が多くて問題なのは、投資用に買ったオーナーが多く、投資用のため修繕に積極的では無いケースだと思います。
その点、このマンションの賃貸として貸し出されている住戸のオーナーは千代田さんのため、修繕の観点で安心感があります。

[1500: 匿名さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
家賃高ければ高所得層や上場企業勤務の借り上げなどで住む世帯が多くなる確率が高まるのでその点は良いですね。
一方、千代田さんは地元では信頼感があるのかもしれませんが、上場企業とかではないので、千代田さんの経営次第では一度に大量の売却がある可能性もあるので、その点はオーナーが分散しているケースと比較してデメリットかなと感じました。

[1501: 検討板ユーザーさん]

>>1500 匿名さん
千代田さんが割烹屋以外なにをやっているか知りませんが、仮に割烹屋だけだったら老舗のお店で常連さんが付いてるし、マンションの家賃収入でまず経営が傾くリスクは低いかなと。
飲食のニーズはあり続ける訳ですから、一部上場の電機メーカーとかの方が潰れるリスクは高いかと。

[1502: 口コミ知りたいさん]

>>1501 検討板ユーザーさん

いつも黒塗りの車や高級外車が駐車場に停まってますよね。お向かいのますやさんといい、あの両店はよほとのことがない限り潰れることは無さそうですよね。

客層もいいですし、なにより店構えというかお店の雰囲気が落ち着いていて高級感もあるので、マンションの隣がこのような環境であるのはとてもいいなと感じています。

[1503: 検討板ユーザーさん]

>>1502 口コミ知りたいさん
千代田さんの蔵や満寿家さんの裏門の店構え、素敵ですよね。
このマンションもそれに合わせて和の外観にしており、宿場町だった往時の浦和を感じられ、とても良い雰囲気です。

[1504: 検討板ユーザーさん]

あと千代田さんの隣にマンションがあって良かったと思うのは、千代田さんには定期的に植木屋さんが来て、季節の植木に置き換えているところですね。
春は桜が置かれ、綺麗でした。

[1505: マンション検討中さん]

お、2戸も在庫を抱えた中古転売屋が焦って広報活動か？

[1506: マンション検討中さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
普通に考えれば、千代田さんとやらも、用地代金の対価を現金でなく賃貸住戸として受け取ったのは、全く節税の観点からで、完全に投資用物件としての扱いかと思いますが。
修繕の観点から安心感があるとする理由がよくわかりません。

[1507: 検討板ユーザーさん]

>>1505 マンション検討中さん
このマンションを買えない低年収の方はどっか行ってくださいね(^^)

[1508: 検討板ユーザーさん]

>>1506 マンション検討中さん
お店の隣の訳ですから、そのマンションがボロボロをにしたらお店の経営に影響があるかと。
あと最上階の角住戸は両方とも事業協力者用になっており、賃貸にも出てないため、おそらくオーナーかその親族が住んでるのかと。

[1509: マンション検討中さん]

普通に考えたら賃貸用住戸の多さはマイナスでしかないです。
修繕然り、コミュニティの雰囲気も。

[1510: マンション検討中さん]

千代田一族が賃貸用住戸を多数持ち、最上階に親族が居住しているという話が本当であれば、マンション管理は、彼らが牛耳る、非常に非民主的な運営になりそうだね。
総会での議決権は、1戸に対して1議決権が付与されるからね。彼らが勝手なことを言っても、誰も逆らえなさそう。

[1511: まぁまぁ落ち着いてください]

>>1510 マンション検討中さん

たしかに千代田さんは複数の住戸を所有していますが、そうは言っても事業協力者向けの住戸は20程度ですよ。

こちらのマンションはたしか130世帯ほどありますので、なにかの議決を取る際は過半数、つまり70程度の賛成が取れればいいわけですよね。

なので、千代田さんがこのマンションを牛耳れるというのは、ちょっと語弊がありますし、現実的にそれは不可能かとは思いますよ。

あまり無責任で事実無根なことを平気で言うものではないかと…

横から失礼しました。

[1512: 検討板ユーザー]

このマンションの話から逸れますけど、各住戸のオーナーが分散しているメリットって何ですかね？
確かに同一人物が過半数を持っている場合はそのオーナーの独裁になる危険がありますが、住戸の所有者が少数であればあるほど関係者の利害調整は少なくなるため、誰も過半数を持っていない状態で、関係者が少ない状況がベストかなと思います。
新築マンションに多いですが、子育て世帯が一斉に入居するマンションは、築年数が経てば経つほど高齢化していくし、亡くなれば空き住戸になり、どんどん管理や修繕に出来ない状態になっていくため、マンションの長期運営の観点だとデメリットが大きいかと思います。

[1513: 匿名さん]

正直なところ千代田さんがどうとか枝葉末節な話でしかないし購入の決め手にはなり得ない。浦和駅徒歩7分に坪320万円の価値があるかどうか。

[1514: 匿名さん]

>>1512 検討板ユーザーさん
特定の所有者に優位な内容になることや議決にバイアスがかかるといったことが生じにくいのが所有者が分散していることのメリットでしょう。例えば、マンション共用部の汚損等を理由に誰かがペットの飼育禁止を管理組合に付議し、採決をとるケースを想定した場合、議決権を多く有する特定の所有者がペット飼育者だったとしたら当該議案は否決される可能性が相対的に高くなることは自明でしょう。
個人的には千代田さんが多くの住戸を所有していることをメリットととらえているほうが違和感を禁じ得ません。飲食業は参入障壁は低いうえに景気の影響も受けやすく、レピュテーションリスクも比較的高い業種と認識しているので、何がアピールポイントなのか理解できません。

[1515: 検討板ユーザーさん]

>>1514 匿名さん
自分はマンションの目先の管理・運営ではなく、長期的な管理・運営の時点で言っております。
いざ大規模修繕や立て替えが必要になった場合、上記で記載した通り、新築マンションは子育て世帯など特定の世代に固まりやすく、その時には高齢化していたり、既に亡くなって空き住戸になっていたりする可能性が高いです。
そして、老い先短い高齢者ばかりになると、自分が死ぬまで何もしないでくれという人が多く出てきて、大規模修繕のための修繕費値上げや建て替えの合意がかなり困難になります。
その点で、千代田さんのように長年浦和に根付いてきた老舗が一定割合の住戸を持ってくれていた方が、他のオーナーよりよっぽど長期的な視点を持っているのでは無いでしょうか？
長期的な視点を持っていると言えるのは、お店の造りを見てもわかります。
維持費や修繕費だけ掛かる蔵を残していたり、子ども連れのために授乳室を儲けていたりと、利益追求だけではなく、公の精神が高い企業かと思います。
また、千代田さんは飲食店ですが、浦和の地主でもあるため、そうビクともしないと思いますよ。
ではないと競争の激しい飲食業界で50年以上も経営を続けられません。
もはや千代田さんファンの書き込みとなってしまいましたね(笑)

[1516: マンション検討中さん]

千代田ファンというか、千代田（って店の名前？一族の名前？）本人の書き込みにしか見えないですが。

[1517: 検討板ユーザーさん]

>>1516 マンション検討中さん
千代田はお店の名前ですよ。
あと当事者がこんなこと書く訳ないでしょ。
このマンションの購入を本気で検討してるなら、隣なのでついでに行ってみると良いと思いますよ。
向かいの満寿家さんという老舗の鰻屋さんもオススメですが。

[1518: 匿名さん]

なぜこんなにも千代田さん？を推しているのか謎でしかないですし、もしこのマンションの価値をアピールしたいのであれば寧ろ千代田さんにフォーカスしない方がいいと思うのは私だけでしょうか？
ひとまず購入検討する際には千代田さんが所有する戸数や理事会規則上で可決に必要な議決権数などは事前に確認したいなと思いました。前者は個人情報なので確認が難しいかもしれませんが、マンション全体で賃貸住戸がどれだけあるかということは聞けるかもしれません。個人的には賃貸の比率が高いマンションはマイナスポイントのひとつになっているので。

[1519: 匿名さん]

なんかしれっと売出し住戸が3つに増えてますね。新築8258万円で掲載されてます。こんなタイミングでもキャンセル住戸って出るのでしょうか？
ほぼ同時期竣工のプラウド浦和高砂マークスも中古で出ていますね。

[1520: マンション検討中さん]

>>1519 匿名さん
キャンセル住戸は公式掲載の415号室だけでしょう。
他は、転売業者の売り出し物件ですよ。

[1521: マンション検討中さん]

新築価格にたっぷり利益を乗せて、さらに成約価格の3%を手数料として取られることになります。それでよければ検討してください。
私は絶対に御免ですが。それなら、普通に中古物件を検討しますね。

[1522: マンション検討中]

検討のポイントの1つとして、徒歩7分をどう評価するかですよね。
エイペックスの内見、ブリリア浦和仲町の現地、このマンションの内見をしましたが、エイペックスは駅前ですが窓を開けると西口広場の演説や電車の聞こえ、ブリリアは繁華街で飲み屋が近くにあり、このマンションは駅から少し離れますが大通りから一本入って住宅街の岸町にあるため静かでした。
近くに調公園もあって子育てには良い環境だと思いましたが、学区は高砂小・岸中ではないのは残念です。
まあ学区も埼大付属に入れたいなら関係ありませんが。

[1523: マンション検討中さん]

エイペックスやコスタとは比較できないのでは。西口徒歩2分と4分のタワマンですので、格が異なる物件です。

[1524: マンション検討中]

>>1523 マンション検討中さん
格より住んでいく上で何を重視するかじゃないですか？
徒歩2分で少し騒音があるところと、徒歩7分の静かな環境。
ちなみに、エイペックスはタワマンですが、築年数経ってるだけあって部屋のリフォームは必須で、共用部もだいぶ古びてました。
投資視点だと駅徒歩すぐのタワマンでしょうが、いかんせん今出てるエイベックスとコスタの中古物件は相場からかけ離れてますよね…。

[1525: 住人です]

パークハウス浦和岸町は、徒歩7分とありますが、駅から最短距離を通ってくると大人の足で5分台で到着します。

信号待ちの長い交差点を通る経路ではなく、駅から鳥そばいっさの前を通り、エイペックスタワーの横を通ってくる経路です。

これには夫も私も嬉しい誤算でした。
（何度かスマホのストップウォッチでも測ってみました 笑）

このマンションが気に入った方だけ検討して頂ければいいと思うので、別に当マンションをゴリ押ししているわけではまったくありませんが、もし駅からの距離が気になっている方がいらしたら…と思い。
意外と徒歩7分もかからないですよということをご参考までにお伝えします(o^^o)