ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1456: コバトン]

壁や床の遮音性能のついて、何かご存知でしたら教えていただけたらと思います。
また、ピアノなど楽器演奏について、規約などありますでしょうか？

[1457: 匿名]

ピアノなど楽器演奏を、マンションで行うことは「厳しい」と思います。
防音室にされることを、お勧めします。

[1458: コバトン]

>>1457 匿名さん

私が今住んでいるマンションは、ちょっと古いのですが、遮音性能が高めな壁や床でできていて、防音対策することない状態で演奏できる時間が決まっているので、
こちらのマンションはどのくらいの遮音性能があるのか、またどのような規約があるのかが気になりました。

おっしゃる通り、ちゃんと対策するとなると、防音室が必要ですよね。

[1459: 匿名さん]

確か20時以降は禁止で、一日2時間以内とか規則なかったでしたっけ？重要事項取説で

[1460: 匿名さん]

あ、すみません。物件名間違えてました。ここの購入者じゃなかったです。汗
失礼しました。

[1461: 匿名]

キャンセル住戸2戸発生！
まだ完売してませんよ！

[1462: マンション検討中さん]

買いたい！！

[1463: マンション検討中さん]

すでに来場予約が初日は満席でした。先着順だからすぐ売れそうですね

[1464: 匿名さん]

５日も6日も満席
今から検討しても間に合わないですね

[1465: 匿名さん]

永住向きの高仕様ですね
そのため割高ですからリセールは厳しくなるので迷います

[1466: 匿名さん]

駅前でティッシュ配ってますね。
貰ったらどこのマンションかと思ったら岸町でした。まだ売れ残ってるんですね。

[1467: マンション検討中さん]

https://www.mecsumai.com/tph-urawakishicho/

公式ホームページはこちらにあります。

現在キャンセル二戸あります。

[1468: マンション検討中さん]

安い部屋は埋まりましたが80㎡の高い部屋は再びキャンセル出ました

[1469: 匿名さん]

どちらも完売ってなってますよ?

[1470: マンション検討中さん]

売れましたね

人気な物件だけあって入居目前でのキャンセルでも
全然平気だったみたいですね

早い者勝ち

[1471: マンション検討中さん]

キャンセルがでて商談会申し込みましたが初日で2部屋とも売れたようでした。そのあとキャンセルが出て再度商談会に申し込みましたがまた先に申し込みがあり購入できませんでした。
どちらも6千万超えの部屋でしたが、今の新築相場から見るとお得だったので、御縁がなくて残念でした。ちなみに割引は一切なしということでしたよ

[1472: 匿名さん]

完売おめでとう

[1473: 検討板ユーザーさん]

4LDKのキャンセル住戸がまた出ましたね！

[1474: マンション検討中さん]

4ldk7階が9500万円で売りに出されていますね。新築時でもそこまで高くなかったと記憶しています。間取りがいいなと思っていましたが、高すぎて我が家には無理です‥。

[1475: マンション検討中さん]

8258万部屋まだ残ってる

[1476: 購入経験者さん]

キャンセル住戸、2か月たってもまだ売れませんね…

[1477: マンション検討中さん]

1億出す程の立地じゃないから。
せめて、浦和駅徒歩5分以内じゃないと。
この立地なら億住戸を作るべきじゃなかった。

[1478: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1479: eマンションさん]

7階の高額な2部屋は売れたのに、3階のキャンセル部屋はまだ残っていますね。

[1480: 検討板ユーザーさん]

新築未入居の7階もまだ売れてないんじゃないですか？
浦和の相場が上がってるとは言え、販売価格から1,000万弱ものせてたら中々売れないだろうなとは思います。
また、4階の4LDKのキャンセル住戸は一度は売れた訳でし、こちらは販売時の価格そのままのため、また買い手はそのうち付くと思います。

[1481: 検討板ユーザーさん]

エイペックスタワー、コスタタワー、シティハウス浦和高砂の中古物件がかなり高額な金額で売りに出てますが、それらに比べてこっちは新築かつ4LDKのため、お買い得だとは思います。

[1482: 匿名さん]

>>1481 検討板ユーザーさん

>>1481 検討板ユーザーさん
今出ている中古物件は値下げ要求を見込んでのこととは思いますが坪500超えたりしているのでさすがに強気すぎでミスプライスだと思います。その点、こちらのキャンセル住戸はお買い得というよりは最近の浦和新築マンションとの相対感からすると適正
水準だとは思います。

[1483: 検討板ユーザーさん]

>>1482 匿名さん
確かに。
あとそもそも浦和駅は立地の良い物件の供給が今ありませんしね。

[1484: 匿名さん]

比較的最近供給された駅徒歩4分のブリリア浦和常盤の坪単価が300から350くらいですからね。ここは駅距離離れるので上の方の階でも坪300前半までが適正じゃないですか？三菱とは別系列の仲介業者がここを掲載していたのでいよいよ中古マーケットに出てきたなぁという感じですね。今は浦和で良い条件の新築マンションが出ていないので、ここは消去法的に買い手はつきそうなので大幅な値下げは難しいかもしれませんね。

[1485: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
坪500あれば資産性が期待できる都心（さいたま新都心ではない）のマンションも買えてしまいますからね。中古のミスプライス物件と比較するよりは北浦和の新築マンション等と比較した方が妥当かもしれませんね。

[1486: 検討板ユーザーさん]

ブリリア浦和仲町は立地は良いですが、広さや間取りが残念でしたね…。
北浦和はやはり浦和よりは交通や買い物利便性が落ちますよね。

[1487: 匿名さん]

>>1486 検討板ユーザーさん
北浦和駅近新築マンションはここより坪単価50万円くらい下がるので、70㎡換算で1000万円くらいの差ですね。北浦和は利便性落ちつつも学区推しのニーズはあるのでこの単価差が妥当かどうか難しいところです。同じ浦和の新築だとスミフのパークスクエアやガーデンハウスがありますが、両者ともに色々と固有の懸念点があるので比較対象としては不適格な感じがします。西口再開発に対する期待を織り込めば、こちらのキャンセル物件の価格設定は妥当なのかもしれませんね。

[1488: 匿名さん]

検討する場合は住民スレを事前に読んだ方がいいです。今見たらいろいろとあるようなので。

[1489: マンション検討さん]

>>1488 匿名さん
ペットや来客用駐車場マナーなどは、どこのマンションでも起こりうることですよ。
マンションは集合住宅である以上、色んな住民がいて難しいですね。

[1490: 住民板ユーザーさん1]

ここはペット飼育者がモラルを持ち合わせていませんので、管理が大変かと
共用部分でも平気で糞尿させますので

[1491: 匿名さん]

地権者住居も多く、新築なのに賃貸も多く出ていたので、今後も何かと大変かと。

[1492: マンション検討さん]

>>1491 匿名さん
地権者住戸が多いと何が大変なのでしょうか？
よくわからない地権者だったら、その人の意向に左右されて大変ですが、千代田さんが主な地権者のため、むしろ安心感があります。
また、賃貸で出ていたのは、千代田さんの住戸がほとんどですよ。

[1493: マンション検討さん]

>>1490住民板ユーザーさん1さんがご指摘しているマナーの悪いペット飼育者も既に特定し、管理会社が解決に向けて動いてくださっているようなので、いったん安心かなと思います。

[1494: 匿名さん]

分譲購入者はなかなか出て行けと言っても追い出せませんが、賃貸入居者がルール違反を繰り返した場合は、退去を迫れますから、その点では賃貸住戸が多いのはそこまで不安ではないですよね。

大家も千代田さんですし。

[1495: マンション検討さん]

色んな地域から来た有象無象の所有者より、千代田さんのように昔から地域に根付いたところが多数の住戸を所有して貰った方が、長期的な視点でマンション管理を考えてくれそうで良いです。

[1496: 匿名さん]

賃貸住戸が多いマンションはマナーの悪い住民が多くなるというのが一般的なイメージでしょう。実際に住むのは千代田さんではなく賃借人なので。分譲購入者のなかにもモラルのない人もいるでしょうから十把一絡げには言えませんが。とにかく管理会社や賃貸人には賃借人に対するマナーやルールの遵守徹底をお願いしたいですね。

[1497: 匿名さん]

住民版スレを見ました。購入検討する際は以下を留意して不動産業者に確認した方が良さそうです。
・ペットを飼っているマナーの悪い住民のせいで共用部が汚損している常況
・管理会社の清掃が満足ではないこと
・共用の駐車場は独占されて使用しづらい状況にあること

[1498: 匿名Mさん]

>>1497 匿名さん
私も気になって見てますが、2個目はコメント数が2個しかないので、それほど問題ではないと思いますよ。
1個目・3個目については三菱も重要事項と捉えており、解決に向けて誠意ある対応をされているとのことです。

解決するといいですね。

[1499: 検討板ユーザーさん]

>>1496 匿名さん
賃貸と言っても家賃は20万ぐらいするので、変な人は住めない価格帯かなと。
タワマンとかは半分は賃貸と言いますし、分譲でもマナー悪い人は悪いので、賃貸と分譲比率はあまり関係ないかなと。
賃貸が多くて問題なのは、投資用に買ったオーナーが多く、投資用のため修繕に積極的では無いケースだと思います。
その点、このマンションの賃貸として貸し出されている住戸のオーナーは千代田さんのため、修繕の観点で安心感があります。

[1500: 匿名さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
家賃高ければ高所得層や上場企業勤務の借り上げなどで住む世帯が多くなる確率が高まるのでその点は良いですね。
一方、千代田さんは地元では信頼感があるのかもしれませんが、上場企業とかではないので、千代田さんの経営次第では一度に大量の売却がある可能性もあるので、その点はオーナーが分散しているケースと比較してデメリットかなと感じました。

[1501: 検討板ユーザーさん]

>>1500 匿名さん
千代田さんが割烹屋以外なにをやっているか知りませんが、仮に割烹屋だけだったら老舗のお店で常連さんが付いてるし、マンションの家賃収入でまず経営が傾くリスクは低いかなと。
飲食のニーズはあり続ける訳ですから、一部上場の電機メーカーとかの方が潰れるリスクは高いかと。

[1502: 口コミ知りたいさん]

>>1501 検討板ユーザーさん

いつも黒塗りの車や高級外車が駐車場に停まってますよね。お向かいのますやさんといい、あの両店はよほとのことがない限り潰れることは無さそうですよね。

客層もいいですし、なにより店構えというかお店の雰囲気が落ち着いていて高級感もあるので、マンションの隣がこのような環境であるのはとてもいいなと感じています。

[1503: 検討板ユーザーさん]

>>1502 口コミ知りたいさん
千代田さんの蔵や満寿家さんの裏門の店構え、素敵ですよね。
このマンションもそれに合わせて和の外観にしており、宿場町だった往時の浦和を感じられ、とても良い雰囲気です。

[1504: 検討板ユーザーさん]

あと千代田さんの隣にマンションがあって良かったと思うのは、千代田さんには定期的に植木屋さんが来て、季節の植木に置き換えているところですね。
春は桜が置かれ、綺麗でした。

[1505: マンション検討中さん]

お、2戸も在庫を抱えた中古転売屋が焦って広報活動か？