ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1401: マンション検討中さん]

私も実物も見ましたが良かったです！
マンションモデルルームにあった模型イメージそのままだと感じました。
エントランスが見れるようになえるのが楽しみです！

[1402: 匿名さん]

なかなか良いじゃないですか！

[1403: 匿名さん]

パークハウス の隣のモンレーブと同一化してる気がしました。

[1404: 匿名さん]

>>1403 匿名さん

私も同じように思いました！
お隣のマンションと似ていて
前からあるようになじんでる
きがしました。

[1405: 匿名さん]

モンレーブは10年くらい前？のマンションですよね、たぶん。パークハウス もなんだか少し前のマンションって感じです、、

[1406: 名無しさん]

>>1405 匿名さん
？？？

[1407: マンション検討中さん]

外観は都内の高級マンションといった風情はないですね…。やはり仕様を落としているんでしょう

[1408: 匿名さん]

スレを見ていると、購入者は経済的にはもちろんでしょうが、精神的に本当に余裕があることが分かります。

[1409: 匿名さん]

実物を見ましたが、正面の薄いグレーとサイドのブラウンの色味のバランスが絶妙で、とても良い感じでした。
斜めのイースト棟も真っ直ぐ建てるよりも区画に動きを出している感じがしましたし、道幅の割に圧迫感がなく、計算された作りだなと思いました。

[1410: マンコミュファンさん]

>>1408 匿名さん
浦和に金持ちマンションですね。
買ってよかったー

[1411: 匿名さん]

なぜ、住民スレにかかないのでしょうか？

[1412: 匿名さん]

東棟も次第に姿を現し始めましたね。完成するとかなり存在感があるマンションになると思います。

[1413: 匿名さん]

比較的高級感のあるマンションですよね。駅から近い分、快適に過ごせそうですし、周辺環境が整っているので気に入っています。ただ、多少価格が高い気がしますが、中古だとどれくらいまで値段は落ちますかね。気になるところです。

[1414: 匿名さん]

周辺相場を見ると、5年で1000万落ちくらいでしょう。

[1415: 匿名さん]

購入者と思われる方の自画自賛が半端ないですね。
縦縞パンツみたいな柄に満足されている様でなによりです。
高値づかみの感は否めない上に、金利も上がりそうで、竣工まで時間のかかる物件のデメリットが露呈していますね。

[1416: マンション検討中さん]

>>1415 匿名さん
僻みに聞こえますよ笑

[1417: 匿名さん]

固定金利は上がりそうですね

[1418: マンション検討中さん]

完璧に周辺と調和した絶妙なデザイン
千代田と満寿家のところから見上げるとあまりの見事さに感心しました
正面から見ると少しモダンで格好良く外観は完ぺきに近い出来栄えでビックリしました
作り手の気合を感じました

[1419: マンション検討中さん]

そうかなぁ、結構縦のラインの主張激しいなって感じです

[1420: 匿名さん]

外観というのも、印象の大きなポイントなので、気にする人もいるんでしょうね。
このあたりは、実際に見て見ないと、分からないことも多いような気がします。
私は内装重視ですが、それでも気になってしまい、立ち尽くしています。

[1421: 匿名さん]

同じ岸町7丁目の築8年のパークホームズ67平米が、4650万で出ていますね。当初価格では売れず、最近値下げしたようで。
ここの将来価値の参考になりそう。

[1422: 匿名さん]

>>1421 匿名さん

あの小ぶりなパークホームズとじゃ比較できないよ笑
パークホームズの規模感や仕様を知らないの？

[1423: 匿名さん]

>>1421
物事を比較する時は同じような条件同士で比較しないと。
これ常識よ

パークホームズとではグレードが違いすぎるでしょ

[1424: 匿名さん]

連投ご苦労さま。
グレードってどこが違うのかな？むしろパークホームズの方が高級仕様でしょうが。

[1425: 匿名さん]

>>1424 匿名さん

どうして嘘をつくんですか？
ディスポーザーにアウトフレームに天井高や太陽光パネル。それに手洗いカウンター。
キッチンの天板にも高級素材を使用して、二重床は太鼓現象にならない工夫もされています。
どう考えてもパークハウスの方が高級仕様です。

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

どうして嘘をつくんですか？
天井高いのは2階の一室だけ、キッチン天板は普通ですよ。

[1427: 匿名さん]

>>1426 匿名さん

5階の天井高と天板は何を使っているか答えてください。知ってるんですよね？笑
何の目的で、嘘をついてまでパークハウスをディスるのですか？嫉妬なのですか？

[1428: 匿名さん]

>>1427 匿名さん
モデルルームに行って、カタログを当然持っていますので答えられますよ。パークホームズのスペックはご存知なのでしょうか？

[1429: 匿名さん]

>>1428 匿名さん
あなたが1425に記載された内容に相当する、例の4650万のパークホームズの仕様を答えて下さるのなら、いくらでも答えて差し上げますよ笑

[1430: 匿名さん]

ん？？元々はパークハウスをディスりたい人が
「天井高いのは2階だけ」「天板は普通」ってウソついたのが事の発端ですよね？

だからディスりたい人は「3階以上の天井高が普通」な事と「板が普通」なことを証明すれば済む話しですよね？
なぜその証明をしないのでしょうか？？
理由は簡単で証明が出来ないからです。
なぜなら、パークハウスの天井高は3階以上も高いですし、天板も良い物使用しているからです。

[1431: 通りがかりさん]

>>1430 匿名さん
購入者は買えない人に対してムキにならなくてよいと思いますよ。そのうち三菱の方から説明があると思いますが、サイトの書き込みはしないでくださいと文書で通知が来ますよ。

[1432: マンション掲示板さん]

>>1425,1426 匿名さん
横からすみません。
無理にお相手しなくてもいいと思います。ちょっと調べればすぐわかることですし…

[1433: 1432]

アンカーを間違えました。
>>1429,1430でした。
が、1431さんが同趣旨の内容を書いてくださったみたいです。

[1434: 匿名さん]

時々現れる嘘をついてまでパークハウスを下げたい人ほんとうになんなのw
嫉妬もいい加減にしてほしいわw
嘘はだめだよ、嘘は。

[1435: 通りがかりさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1436: 通りがかりさん]

>>1434 匿名さん
階数毎に天井高は違うのは事実ですが、圧倒的に低い訳ではなく、品質的に見劣る訳ではないので、その話題は不毛ですね。少し前ならMRで頂いた資料で詳細仕様を記載できましたが、妻に資料を捨てられたらしく…でもなかなかカッコいいマンションですね。私は何度もMRに通い検討をしましたが、購入をしなかったので、少し後悔です。

[1437: 匿名さん]

上階の最も天井高の低い部屋でも250㎝ですから、標準です。

ところで、質問があります。
近くに県庁、県警本部、裁判所などの公的機関の建物がありますよね。
いずれの建物もかなり古くて狭く、関東地方の各都県の中では最も見劣りがします。
移転の予定があるのでしょうか。例えば、新都心あたりに…。
個人的には全部が移転して、跡地が公園になったり、小綺麗な商業施設などが建てられると良いなあ、なんて思っているのですが…。

[1438: 匿名さん]

一般的な天井高が240㎝と言われてる中で、上階の一番天井高の低い部屋でも250㎝あるわけですね

[1439: 通りがかりさん]

>>1437 匿名さん

>>1260 匿名さん
新都心への移転が議会で議論されているようですが、まだまだ揉めるので、確定はしないのでは？
県庁は耐震補強されているし。

[1440: 通りがかりさん]

>>1437 匿名さん
見劣りはしないですけどね(笑)
神奈川も千葉古いし、ど田舎の群馬や栃木とは違いますから(笑)

[1441: 匿名さん]

>>1437匿名さん
本当に神奈川県警や横浜地方裁判所に行ったことありますか（笑）。

[1442: 匿名さん]

>>1437匿名さん
申し訳ありません。
1441は1410匿名さんに対するものでした。

[1443: 匿名さん]

完成に近づいていますね。
タワー式の駐車場がマンション全体の外観を少し損ねているような気がしますが…。

[1444: 通りがかりさん]

大量に賃貸出てますね

[1445: 通りがかりさん]

>>1444 通りがかりさん

結構、お安い賃貸料なんですね、

[1446: 匿名さん]

>>1444 通りがかりさん

ここ地権者住戸多かったからね。

[1447: 通りがかりさん]

浦和のこの辺の相場価格がわからないのですが、ディベロッパーのレベルや仕様、駅徒歩数分などを鑑みると、この20万円前後の賃料は高からず安からずといったところなんでしょうか？
お詳しい方教えて頂けると幸いです。

[1448: 匿名さん]

>>1447 通りがかりさん

部屋の広さによって変わるところはありますが、24～27万円位は取れると思いますよ。
オーナーの手取りはもっと少ないですが。

[1449: 通りがかりさん]

1448さん
ご回答ありがとうございます。
24〜27万円ですか、想像よりも高くて驚いています。
たしかに、広めの3LDK や4LDKだとそれくらいが妥当になるのかもしれませんね！

いま出ているお部屋はどれも狭目のお部屋ですもんね。

情報ありがとうございます(o^^o)

[1450: 通りがかりさん]

>>1449 通りがかりさん
賃貸の方が多いと、ルールとかちゃんと守ってもらえるか少し心配です。シティハウス浦和高砂とか、外国人の方が増えてきているようですし…

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 通りがかりさん
賃貸で住んでる人じゃなくてもルール守れない人だっているけど？

[1452: 匿名さん]

>>1450 通りがかりさん
シティハウス浦和高砂に外国人が増えてきてるってどこ情報だよ(笑)

[1453: 名無しさん]

賃貸で入居されてる場合、あまりにルールやぶりなどがひどい場合は管理組合から退去通告をできるそうですが、どうなんでしょうね。
現実的ではないのでしょうか。

[1454: 匿名さん]

>>1453 名無しさん

よほどじゃなけりゃ無理だね
購入者は共用部分も資産価値の一部と意識するけど、賃貸の人は気にも留めないよ

[1455: 口コミ知りたいさん]

そこそこの賃料なので、変な層は入居してこないはずと信じてますが…
所得が高くてもモラルに欠けた人はいますし、こればかりはわかりませんよね。

挨拶も普通にし合える、雰囲気のいいマンションになるといいですよね！

[1456: コバトン]

壁や床の遮音性能のついて、何かご存知でしたら教えていただけたらと思います。
また、ピアノなど楽器演奏について、規約などありますでしょうか？

[1457: 匿名]

ピアノなど楽器演奏を、マンションで行うことは「厳しい」と思います。
防音室にされることを、お勧めします。

[1458: コバトン]

>>1457 匿名さん

私が今住んでいるマンションは、ちょっと古いのですが、遮音性能が高めな壁や床でできていて、防音対策することない状態で演奏できる時間が決まっているので、
こちらのマンションはどのくらいの遮音性能があるのか、またどのような規約があるのかが気になりました。

おっしゃる通り、ちゃんと対策するとなると、防音室が必要ですよね。

[1459: 匿名さん]

確か20時以降は禁止で、一日2時間以内とか規則なかったでしたっけ？重要事項取説で

[1460: 匿名さん]

あ、すみません。物件名間違えてました。ここの購入者じゃなかったです。汗
失礼しました。

[1461: 匿名]

キャンセル住戸2戸発生！
まだ完売してませんよ！

[1462: マンション検討中さん]

買いたい！！

[1463: マンション検討中さん]

すでに来場予約が初日は満席でした。先着順だからすぐ売れそうですね

[1464: 匿名さん]

５日も6日も満席
今から検討しても間に合わないですね

[1465: 匿名さん]

永住向きの高仕様ですね
そのため割高ですからリセールは厳しくなるので迷います

[1466: 匿名さん]

駅前でティッシュ配ってますね。
貰ったらどこのマンションかと思ったら岸町でした。まだ売れ残ってるんですね。

[1467: マンション検討中さん]

https://www.mecsumai.com/tph-urawakishicho/

公式ホームページはこちらにあります。

現在キャンセル二戸あります。

[1468: マンション検討中さん]

安い部屋は埋まりましたが80㎡の高い部屋は再びキャンセル出ました

[1469: 匿名さん]

どちらも完売ってなってますよ?

[1470: マンション検討中さん]

売れましたね

人気な物件だけあって入居目前でのキャンセルでも
全然平気だったみたいですね

早い者勝ち

[1471: マンション検討中さん]

キャンセルがでて商談会申し込みましたが初日で2部屋とも売れたようでした。そのあとキャンセルが出て再度商談会に申し込みましたがまた先に申し込みがあり購入できませんでした。
どちらも6千万超えの部屋でしたが、今の新築相場から見るとお得だったので、御縁がなくて残念でした。ちなみに割引は一切なしということでしたよ

[1472: 匿名さん]

完売おめでとう

[1473: 検討板ユーザーさん]

4LDKのキャンセル住戸がまた出ましたね！

[1474: マンション検討中さん]

4ldk7階が9500万円で売りに出されていますね。新築時でもそこまで高くなかったと記憶しています。間取りがいいなと思っていましたが、高すぎて我が家には無理です‥。

[1475: マンション検討中さん]

8258万部屋まだ残ってる

[1476: 購入経験者さん]

キャンセル住戸、2か月たってもまだ売れませんね…

[1477: マンション検討中さん]

1億出す程の立地じゃないから。
せめて、浦和駅徒歩5分以内じゃないと。
この立地なら億住戸を作るべきじゃなかった。

[1478: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1479: eマンションさん]

7階の高額な2部屋は売れたのに、3階のキャンセル部屋はまだ残っていますね。

[1480: 検討板ユーザーさん]

新築未入居の7階もまだ売れてないんじゃないですか？
浦和の相場が上がってるとは言え、販売価格から1,000万弱ものせてたら中々売れないだろうなとは思います。
また、4階の4LDKのキャンセル住戸は一度は売れた訳でし、こちらは販売時の価格そのままのため、また買い手はそのうち付くと思います。

[1481: 検討板ユーザーさん]

エイペックスタワー、コスタタワー、シティハウス浦和高砂の中古物件がかなり高額な金額で売りに出てますが、それらに比べてこっちは新築かつ4LDKのため、お買い得だとは思います。

[1482: 匿名さん]

>>1481 検討板ユーザーさん

>>1481 検討板ユーザーさん
今出ている中古物件は値下げ要求を見込んでのこととは思いますが坪500超えたりしているのでさすがに強気すぎでミスプライスだと思います。その点、こちらのキャンセル住戸はお買い得というよりは最近の浦和新築マンションとの相対感からすると適正
水準だとは思います。

[1483: 検討板ユーザーさん]

>>1482 匿名さん
確かに。
あとそもそも浦和駅は立地の良い物件の供給が今ありませんしね。

[1484: 匿名さん]

比較的最近供給された駅徒歩4分のブリリア浦和常盤の坪単価が300から350くらいですからね。ここは駅距離離れるので上の方の階でも坪300前半までが適正じゃないですか？三菱とは別系列の仲介業者がここを掲載していたのでいよいよ中古マーケットに出てきたなぁという感じですね。今は浦和で良い条件の新築マンションが出ていないので、ここは消去法的に買い手はつきそうなので大幅な値下げは難しいかもしれませんね。

[1485: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
坪500あれば資産性が期待できる都心（さいたま新都心ではない）のマンションも買えてしまいますからね。中古のミスプライス物件と比較するよりは北浦和の新築マンション等と比較した方が妥当かもしれませんね。

[1486: 検討板ユーザーさん]

ブリリア浦和仲町は立地は良いですが、広さや間取りが残念でしたね…。
北浦和はやはり浦和よりは交通や買い物利便性が落ちますよね。

[1487: 匿名さん]

>>1486 検討板ユーザーさん
北浦和駅近新築マンションはここより坪単価50万円くらい下がるので、70㎡換算で1000万円くらいの差ですね。北浦和は利便性落ちつつも学区推しのニーズはあるのでこの単価差が妥当かどうか難しいところです。同じ浦和の新築だとスミフのパークスクエアやガーデンハウスがありますが、両者ともに色々と固有の懸念点があるので比較対象としては不適格な感じがします。西口再開発に対する期待を織り込めば、こちらのキャンセル物件の価格設定は妥当なのかもしれませんね。

[1488: 匿名さん]

検討する場合は住民スレを事前に読んだ方がいいです。今見たらいろいろとあるようなので。

[1489: マンション検討さん]

>>1488 匿名さん
ペットや来客用駐車場マナーなどは、どこのマンションでも起こりうることですよ。
マンションは集合住宅である以上、色んな住民がいて難しいですね。

[1490: 住民板ユーザーさん1]

ここはペット飼育者がモラルを持ち合わせていませんので、管理が大変かと
共用部分でも平気で糞尿させますので

[1491: 匿名さん]

地権者住居も多く、新築なのに賃貸も多く出ていたので、今後も何かと大変かと。

[1492: マンション検討さん]

>>1491 匿名さん
地権者住戸が多いと何が大変なのでしょうか？
よくわからない地権者だったら、その人の意向に左右されて大変ですが、千代田さんが主な地権者のため、むしろ安心感があります。
また、賃貸で出ていたのは、千代田さんの住戸がほとんどですよ。

[1493: マンション検討さん]

>>1490住民板ユーザーさん1さんがご指摘しているマナーの悪いペット飼育者も既に特定し、管理会社が解決に向けて動いてくださっているようなので、いったん安心かなと思います。

[1494: 匿名さん]

分譲購入者はなかなか出て行けと言っても追い出せませんが、賃貸入居者がルール違反を繰り返した場合は、退去を迫れますから、その点では賃貸住戸が多いのはそこまで不安ではないですよね。

大家も千代田さんですし。

[1495: マンション検討さん]

色んな地域から来た有象無象の所有者より、千代田さんのように昔から地域に根付いたところが多数の住戸を所有して貰った方が、長期的な視点でマンション管理を考えてくれそうで良いです。

[1496: 匿名さん]

賃貸住戸が多いマンションはマナーの悪い住民が多くなるというのが一般的なイメージでしょう。実際に住むのは千代田さんではなく賃借人なので。分譲購入者のなかにもモラルのない人もいるでしょうから十把一絡げには言えませんが。とにかく管理会社や賃貸人には賃借人に対するマナーやルールの遵守徹底をお願いしたいですね。

[1497: 匿名さん]

住民版スレを見ました。購入検討する際は以下を留意して不動産業者に確認した方が良さそうです。
・ペットを飼っているマナーの悪い住民のせいで共用部が汚損している常況
・管理会社の清掃が満足ではないこと
・共用の駐車場は独占されて使用しづらい状況にあること

[1498: 匿名Mさん]

>>1497 匿名さん
私も気になって見てますが、2個目はコメント数が2個しかないので、それほど問題ではないと思いますよ。
1個目・3個目については三菱も重要事項と捉えており、解決に向けて誠意ある対応をされているとのことです。

解決するといいですね。

[1499: 検討板ユーザーさん]

>>1496 匿名さん
賃貸と言っても家賃は20万ぐらいするので、変な人は住めない価格帯かなと。
タワマンとかは半分は賃貸と言いますし、分譲でもマナー悪い人は悪いので、賃貸と分譲比率はあまり関係ないかなと。
賃貸が多くて問題なのは、投資用に買ったオーナーが多く、投資用のため修繕に積極的では無いケースだと思います。
その点、このマンションの賃貸として貸し出されている住戸のオーナーは千代田さんのため、修繕の観点で安心感があります。

[1500: 匿名さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
家賃高ければ高所得層や上場企業勤務の借り上げなどで住む世帯が多くなる確率が高まるのでその点は良いですね。
一方、千代田さんは地元では信頼感があるのかもしれませんが、上場企業とかではないので、千代田さんの経営次第では一度に大量の売却がある可能性もあるので、その点はオーナーが分散しているケースと比較してデメリットかなと感じました。

[1501: 検討板ユーザーさん]

>>1500 匿名さん
千代田さんが割烹屋以外なにをやっているか知りませんが、仮に割烹屋だけだったら老舗のお店で常連さんが付いてるし、マンションの家賃収入でまず経営が傾くリスクは低いかなと。
飲食のニーズはあり続ける訳ですから、一部上場の電機メーカーとかの方が潰れるリスクは高いかと。

[1502: 口コミ知りたいさん]

>>1501 検討板ユーザーさん

いつも黒塗りの車や高級外車が駐車場に停まってますよね。お向かいのますやさんといい、あの両店はよほとのことがない限り潰れることは無さそうですよね。

客層もいいですし、なにより店構えというかお店の雰囲気が落ち着いていて高級感もあるので、マンションの隣がこのような環境であるのはとてもいいなと感じています。

[1503: 検討板ユーザーさん]

>>1502 口コミ知りたいさん
千代田さんの蔵や満寿家さんの裏門の店構え、素敵ですよね。
このマンションもそれに合わせて和の外観にしており、宿場町だった往時の浦和を感じられ、とても良い雰囲気です。

[1504: 検討板ユーザーさん]

あと千代田さんの隣にマンションがあって良かったと思うのは、千代田さんには定期的に植木屋さんが来て、季節の植木に置き換えているところですね。
春は桜が置かれ、綺麗でした。

[1505: マンション検討中さん]

お、2戸も在庫を抱えた中古転売屋が焦って広報活動か？

[1506: マンション検討中さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
普通に考えれば、千代田さんとやらも、用地代金の対価を現金でなく賃貸住戸として受け取ったのは、全く節税の観点からで、完全に投資用物件としての扱いかと思いますが。
修繕の観点から安心感があるとする理由がよくわかりません。

[1507: 検討板ユーザーさん]

>>1505 マンション検討中さん
このマンションを買えない低年収の方はどっか行ってくださいね(^^)

[1508: 検討板ユーザーさん]

>>1506 マンション検討中さん
お店の隣の訳ですから、そのマンションがボロボロをにしたらお店の経営に影響があるかと。
あと最上階の角住戸は両方とも事業協力者用になっており、賃貸にも出てないため、おそらくオーナーかその親族が住んでるのかと。

[1509: マンション検討中さん]

普通に考えたら賃貸用住戸の多さはマイナスでしかないです。
修繕然り、コミュニティの雰囲気も。

[1510: マンション検討中さん]

千代田一族が賃貸用住戸を多数持ち、最上階に親族が居住しているという話が本当であれば、マンション管理は、彼らが牛耳る、非常に非民主的な運営になりそうだね。
総会での議決権は、1戸に対して1議決権が付与されるからね。彼らが勝手なことを言っても、誰も逆らえなさそう。

[1511: まぁまぁ落ち着いてください]

>>1510 マンション検討中さん

たしかに千代田さんは複数の住戸を所有していますが、そうは言っても事業協力者向けの住戸は20程度ですよ。

こちらのマンションはたしか130世帯ほどありますので、なにかの議決を取る際は過半数、つまり70程度の賛成が取れればいいわけですよね。

なので、千代田さんがこのマンションを牛耳れるというのは、ちょっと語弊がありますし、現実的にそれは不可能かとは思いますよ。

あまり無責任で事実無根なことを平気で言うものではないかと…

横から失礼しました。

[1512: 検討板ユーザー]

このマンションの話から逸れますけど、各住戸のオーナーが分散しているメリットって何ですかね？
確かに同一人物が過半数を持っている場合はそのオーナーの独裁になる危険がありますが、住戸の所有者が少数であればあるほど関係者の利害調整は少なくなるため、誰も過半数を持っていない状態で、関係者が少ない状況がベストかなと思います。
新築マンションに多いですが、子育て世帯が一斉に入居するマンションは、築年数が経てば経つほど高齢化していくし、亡くなれば空き住戸になり、どんどん管理や修繕に出来ない状態になっていくため、マンションの長期運営の観点だとデメリットが大きいかと思います。

[1513: 匿名さん]

正直なところ千代田さんがどうとか枝葉末節な話でしかないし購入の決め手にはなり得ない。浦和駅徒歩7分に坪320万円の価値があるかどうか。

[1514: 匿名さん]

>>1512 検討板ユーザーさん
特定の所有者に優位な内容になることや議決にバイアスがかかるといったことが生じにくいのが所有者が分散していることのメリットでしょう。例えば、マンション共用部の汚損等を理由に誰かがペットの飼育禁止を管理組合に付議し、採決をとるケースを想定した場合、議決権を多く有する特定の所有者がペット飼育者だったとしたら当該議案は否決される可能性が相対的に高くなることは自明でしょう。
個人的には千代田さんが多くの住戸を所有していることをメリットととらえているほうが違和感を禁じ得ません。飲食業は参入障壁は低いうえに景気の影響も受けやすく、レピュテーションリスクも比較的高い業種と認識しているので、何がアピールポイントなのか理解できません。

[1515: 検討板ユーザーさん]

>>1514 匿名さん
自分はマンションの目先の管理・運営ではなく、長期的な管理・運営の時点で言っております。
いざ大規模修繕や立て替えが必要になった場合、上記で記載した通り、新築マンションは子育て世帯など特定の世代に固まりやすく、その時には高齢化していたり、既に亡くなって空き住戸になっていたりする可能性が高いです。
そして、老い先短い高齢者ばかりになると、自分が死ぬまで何もしないでくれという人が多く出てきて、大規模修繕のための修繕費値上げや建て替えの合意がかなり困難になります。
その点で、千代田さんのように長年浦和に根付いてきた老舗が一定割合の住戸を持ってくれていた方が、他のオーナーよりよっぽど長期的な視点を持っているのでは無いでしょうか？
長期的な視点を持っていると言えるのは、お店の造りを見てもわかります。
維持費や修繕費だけ掛かる蔵を残していたり、子ども連れのために授乳室を儲けていたりと、利益追求だけではなく、公の精神が高い企業かと思います。
また、千代田さんは飲食店ですが、浦和の地主でもあるため、そうビクともしないと思いますよ。
ではないと競争の激しい飲食業界で50年以上も経営を続けられません。
もはや千代田さんファンの書き込みとなってしまいましたね(笑)

[1516: マンション検討中さん]

千代田ファンというか、千代田（って店の名前？一族の名前？）本人の書き込みにしか見えないですが。

[1517: 検討板ユーザーさん]

>>1516 マンション検討中さん
千代田はお店の名前ですよ。
あと当事者がこんなこと書く訳ないでしょ。
このマンションの購入を本気で検討してるなら、隣なのでついでに行ってみると良いと思いますよ。
向かいの満寿家さんという老舗の鰻屋さんもオススメですが。

[1518: 匿名さん]

なぜこんなにも千代田さん？を推しているのか謎でしかないですし、もしこのマンションの価値をアピールしたいのであれば寧ろ千代田さんにフォーカスしない方がいいと思うのは私だけでしょうか？
ひとまず購入検討する際には千代田さんが所有する戸数や理事会規則上で可決に必要な議決権数などは事前に確認したいなと思いました。前者は個人情報なので確認が難しいかもしれませんが、マンション全体で賃貸住戸がどれだけあるかということは聞けるかもしれません。個人的には賃貸の比率が高いマンションはマイナスポイントのひとつになっているので。

[1519: 匿名さん]

なんかしれっと売出し住戸が3つに増えてますね。新築8258万円で掲載されてます。こんなタイミングでもキャンセル住戸って出るのでしょうか？
ほぼ同時期竣工のプラウド浦和高砂マークスも中古で出ていますね。

[1520: マンション検討中さん]

>>1519 匿名さん
キャンセル住戸は公式掲載の415号室だけでしょう。
他は、転売業者の売り出し物件ですよ。

[1521: マンション検討中さん]

新築価格にたっぷり利益を乗せて、さらに成約価格の3%を手数料として取られることになります。それでよければ検討してください。
私は絶対に御免ですが。それなら、普通に中古物件を検討しますね。

[1522: マンション検討中]

検討のポイントの1つとして、徒歩7分をどう評価するかですよね。
エイペックスの内見、ブリリア浦和仲町の現地、このマンションの内見をしましたが、エイペックスは駅前ですが窓を開けると西口広場の演説や電車の聞こえ、ブリリアは繁華街で飲み屋が近くにあり、このマンションは駅から少し離れますが大通りから一本入って住宅街の岸町にあるため静かでした。
近くに調公園もあって子育てには良い環境だと思いましたが、学区は高砂小・岸中ではないのは残念です。
まあ学区も埼大付属に入れたいなら関係ありませんが。

[1523: マンション検討中さん]

エイペックスやコスタとは比較できないのでは。西口徒歩2分と4分のタワマンですので、格が異なる物件です。

[1524: マンション検討中]

>>1523 マンション検討中さん
格より住んでいく上で何を重視するかじゃないですか？
徒歩2分で少し騒音があるところと、徒歩7分の静かな環境。
ちなみに、エイペックスはタワマンですが、築年数経ってるだけあって部屋のリフォームは必須で、共用部もだいぶ古びてました。
投資視点だと駅徒歩すぐのタワマンでしょうが、いかんせん今出てるエイベックスとコスタの中古物件は相場からかけ離れてますよね…。

[1525: 住人です]

パークハウス浦和岸町は、徒歩7分とありますが、駅から最短距離を通ってくると大人の足で5分台で到着します。

信号待ちの長い交差点を通る経路ではなく、駅から鳥そばいっさの前を通り、エイペックスタワーの横を通ってくる経路です。

これには夫も私も嬉しい誤算でした。
（何度かスマホのストップウォッチでも測ってみました 笑）

このマンションが気に入った方だけ検討して頂ければいいと思うので、別に当マンションをゴリ押ししているわけではまったくありませんが、もし駅からの距離が気になっている方がいらしたら…と思い。
意外と徒歩7分もかからないですよということをご参考までにお伝えします(o^^o)

[1526: 匿名さん]

>>1525 住人ですさん
いや、さすがに5分はきつくないですか？
Googleマップで経路調べましたが徒歩8分で出てきます。
資産価値を考える上では実際にかかる時間ではなく、検索した時に何分で表示されるかなのでこの物件は徒歩7分で資産価値を考えるべきということだと思います。
例えばスーモだと徒歩1、3、5、7、10分の区切りになっているのでこの中のどこのレンジに入るのかがリセールバリューを考える上で重要です。
ちなみに某マンションブロガーは駅徒歩7分以内必須と言っています。

[1527: マンション検討中さん]

3戸も在庫を抱えて必死の転売業者さんが面白すぎるw

[1528: マンション掲示板さん]

自分は住民なのですが、新築未入居の転売である2物件がいくらで売れるか気になっております。
キャンセル住戸の1物件は正価ですし、そのうち売れると思うのですが、利ざやを載せた転売物件が果たしていくらで成約するか…。
将来的には西口の再開発物件に引っ越したいと考えているので、現時点ではいくらで売れるのか気になります。

[1529: マンション検討中さん]

同じこと考えてる人は沢山いそうなので、値崩れすると思うよ

[1530: マンション検討中さん]

ちなみに浦和自体が今はバブルと言われてるので。都内で買えなくなった人の流入に支えられてると言われてる。

[1531: マンション検討中さん]

>>1522
岸町はもとから良いですし、白幡もいまは相当良いみたいですよ。

[1532: マンション掲示板さん]

西口の再開発物件とここやブリリア浦和仲町を買う層は違うため、値崩れはしないと思いますよ。
西口再開発はここのマンションを購入した層でも、ある程度の頭金が無いと届かない価格帯かと。

[1533: 匿名さん]

結局いくらで売られたかはREINSとかで推測するしかないわけだけど、ここも今売りに出てるタワマンも掲載価格のままでは難しいんじゃないかなという印象。値下げ要求がある前提で高めに価格を掲載しているという認識をしています。
でもまぁ仮に新築で購入する際に多額の修繕一時積立金を払っていたりする場合は、その分は上乗せしてもフェアだと思いますが。転売だと未入居でも仲介手数料取られるのが痛いね。

[1534: 匿名さん]

マンションなんて着工する段階でコストがほとんど固まるんだから向かう2年はリーマンショック級の景気後退でもない限り大きく値下がりなんかないでしょ。浦和西口開発を賃貸暮らしで待つぐらいならここでも他でもとにかく駅近のマンション買って残債減らした方がいいわ。

[1535: 匿名さん]

>>1527 マンション検討中さん
仲介会社は同じかもしれないけど3戸とも同じオーナー（業者）とは限らないでしょ？

[1536: 匿名さん]

>>1528 マンション掲示板さん
キャンセル住戸は適正価格ですよね。転売物件はさすがに割高な感じがしますが今は浦和駅近の新築や築浅中古がほとんど出てこないので時間かければ売れてしまいそうな気がします

[1537: 匿名さん]

再開発による将来的な値上がり期待！人気の岸町アドレス！三菱のブランド力！駅徒歩7分（実は5分）の利便性！100戸ちょっとの丁度いいスケール感！商業施設・公共施設へのアクセスの良さ！割烹千代田の品格の高さ！（？）
本マンションに死角はありませんね。

[1538: マンション掲示板さん]

>>1535 匿名さん
4LDKはキャンセル住戸のため三菱の所有ですよ。
そのため、販売当時の価格のままです。

[1539: マンション検討中さん]

>>1538 マンション掲示板さん

本心ですか？
言ってる意味が、ほんとにわからないんです？
ごめんなさい?

[1540: マンション掲示板さん]

買えもしない年収の癖にただ掲示板を荒らしたい人がいて目障りですね…。

[1541: 匿名さん]

4LDKはグロスの金額が嵩むから買える層が減りそうだけど、坪300は今の市況からしたらむしろお買い得な水準。本来なら坪320くらいでも全然違和感ない。

[1542: マンション検討中さん]

>>1541 匿名さん

キャンセル住戸って、手付けの10パーセントが三菱に入ってるから、その分安くなるのではないですか？
知人がスミフの同じ状況の物件買って、その分くらい安く買えたと言っていたので、そういうものかと認識しておりました。

[1543: 匿名さん]

キャンセル住戸を値引き販売するかは売主の判断次第。

以前、セレクトで間取り変更したキャンセル物件を販売当時の価格で売ってたデベもあった。間取り変更してると手付金没収のほかに原状回復費用も請求していたはずなのに。

[1544: 検討板ユーザーさん]

駅から徒歩7分は少し遠いな
今は徒歩10分ではなく徒歩7分以内のマンションが求められているって記事見たことあるけど
実際は徒歩5分以内でないと遠く感じる
電車で通勤するなら最寄駅までの距離は5分以内でないときつい

[1545: 検討板ユーザーさん]

>>1544 検討板ユーザーさん
そもそも浦和駅西口で徒歩5分圏内って全然物件が無いですよね。
主要な物件は、エイペックスタワー、コスタタワー、ザ・パークハウス浦和タワー、シティハウス浦和高砂、ブリリア浦和仲町ぐらいでしょうか？

[1546: マンション検討中さん]

西口から徒歩6分になれば選択肢は広がるから希少性が無くなります
常盤の浦和レジデンスは坪単価250万と激安価格でした
高層階を買えば将来のドミノは防げる
来年になればキャンセル部屋が出るので持ち家があり、なおかつ資産性維持を考える人は待った方が良い
浦和岸町のキャンセル部屋は坪単価300万
同じ徒歩7分なら坪単価50万の差はない

[1547: 住民]

浦和レジデンス民が湧いてますが、このマンションと格が違い、比較対象になりませんよ。

[1548: 検討板ユーザーさん]

同じ徒歩7分で22坪換算で1000万の差
価値にそこまでの差はない
浦和レジデンスは地権者部屋はたったの1つ、岸町は？
住民問題もあるのでその2点をクリアできる要素を教えてください

[1549: 検討板ユーザー]

建つ前から住友のマンションと密着しているドミノエリアのマンションしか買えなかった人が粘着してますね…。
そもそも浦和レジデンスはアトレ北口徒歩7分で、西口からは9分でそもそも駅までの距離が違うでしょう。

[1550: 検討板ユーザーさん]

北口と西口改札の差なんて微微たるものです
レジデンスはスミフ計画の確定によりドミノならない部屋も明らかになってますよ
更に歩道も整備され、公園も大規模修繕で生まれ変わります

[1551: 口コミ知りたいさん]

>>1550 検討板ユーザーさん
レジデンスは常盤ドミノのど真ん中、岸町は若干日当たりに難はありますが、プレミアム仕様。まー予算に合わせてご購入の検討をすれば良いのでは？

[1552: 匿名さん]

>>1545 検討板ユーザーさん
西口だとそれくらいですね。東口を加えるとプラウド浦和東仲町ガーデン、パークホームズ浦和東仲町、パークハウス浦和東仲町あたり

[1553: 匿名さん]

>>1550 検討板ユーザーさん
パークハウス浦和岸町が割高というよりは浦和レジデンスがお買い得だったということだと思います。浦和レジデンスはスミフ物件隣接が確定しているなかで安く土地を仕入れられたのが主要因でしょうが、某有名ブロガーの事前のネガティヴキャンペーンなどもあったため売主が強気になれなかったのかなと思っています。蓋を開けてみれば上手い具合にスミフ物件とはずれて建てられているので、ネットの情報に踊らされずに現地を見に行った方が正解だったということでしょう。

[1554: マンション検討中さん]

>>1553 匿名さん
有名ブロガーの意見参考にして売り出し価格決める売主なんているわけがないでしょう笑
スミフとドミノ確定していたため土地が安く仕入れられたのが全てです

[1555: 検討板ユーザーさん]

浦和レジデンスやパークスクエア側の旧中山道沿いは歩道が整備されていないのが残念ですよね。
あれではベビーカー押しながらだと車道へ出る必要があるところもあって危険です。
工事予定の看板は建ってましたが、いつ工事が始まっていつ終わるのでしょうか？

[1556: 匿名さん]

常盤も岸町も場所は違えど浦和です。両方とも非常に良いマンションであることは間違いないので、貶し合うのではなく、互いのリセールバリューを高めるような議論をしたいところです

[1557: 匿名さん]

>>1556 匿名さん
常盤ディスりは岸町のリセールバリューにも悪影響であって逆も然りですからね。浦和は都内へのアクセスも良いし、埼玉の中では文教地区として良い学校もありますからオススメです。

[1558: マンション検討中さん]

それにしても契約者板は悲惨だな。

[1559: 検討板ユーザーさん]

上の階の騒音とかどこのマンションでも住民トラブルは起こるもので、ここのマンションの件は共用部に関係していることだから表出してるだけでしょう。
マンションという集合住宅である以上、住民トラブルはやむ無しです。

[1560: マンション検討中さん]

契約者板を覗いてみましたが、凄いことになっていますね...。

[1561: 匿名さん]

じーさん階のモンスター住民に打つ手なしです
これでは8258万の高い部屋をリスク住民が居てでは買えない

[1562: 評判気になるさん]

>>1560 マンション検討中さん
ですです
モンスター住民対策は大変かとぉいます

[1563: 評判気になるさん]

>>1561 匿名さん
オシッコが大変なので購入しない方が良いと思います

[1564: 検討板ユーザーさん]

掲示板の情報より現地を見て検討するのが一番良いかと思います。
すでに建ってる訳ですから。

[1565: 検討板ユーザーさん]

>>1564 検討板ユーザーさん
確かに。
住民板見ましたが、一部の神経質な住民が騒いでる感じだったので、現地を見て判断ですね。

[1566: マンション検討中さん]

モンスターがたくさんいる感じだから、検討外としました。

[1567: 検討板ユーザーさん]

そもそも予算で検討外になる人がほとんどでしょう。

[1568: 住民板ユーザーさん1]

オシッコは管理組合の対応で解決できそうだけど、そんな問題を掲示板に描き散らかす住民の方が大きな問題だなー

[1569: マンション検討中さん]

立地やスペックが良くても、住民問題があると検討したくなりますよね...。
資産価値に影響が出そうですね。

[1570: マンション検討中さん]

立地に魅力を感じたのですが、販売価格を見て驚きました！
でも、浦和近辺には広めの4LDKがなかなか見当たらない。

[1571: 検討板ユーザーさん]

マンション物件価格は立地×住戸数×階数が変数。
ここで住民のことを騒いでる奴は、そもそも今出てる物件に手が届く予算が無い奴ら。

[1572: マンション検討中さん]

キャンセル物戸はともかく、業者の転売物価は高すぎて検討する気にもなれません。
消費税や売買仲介手数料含めれば1億超えでしょう？それだけ出せば、都内でもそこそこの物件買えますよ

[1573: 検討板ユーザーさん]

>>1572 マンション検討中さん
確かに4LDKの9,500万は載せすぎですよね…。
3LDKの6,800万が果たして成約するかどうか。

[1574: マンション検討中さん]

検討してたけど、掲示板で大騒ぎしてる住民が多いマンションはちょっとやめときます。

[1575: 口コミ知りたいさん]

>>1574 マンション検討中さん
普通住民版は管理会社が見ていて、書き込むことを控えて下さいと依頼をするのですが、ここは無法地帯ですね。見ている方は楽しいですが。
この物件を投資対象にせず、近所の物件を選んでよかった！住民の方の民度と、管理会社の対応は重要ですね。良い物件なのに人の対応で大きなマイナスとは勿体無い！

[1576: 検討板ユーザーさん]

>>1575 口コミ知りたいさん
こういう書き込みをするあなたも十分民度が低いですよ。
見事なブーメラン。

[1577: 検討板ユーザーさん]

>>1574 マンション検討中さん
買える予算も無い癖にいちいちそういう書き込みはしない方が良いですよ。
買うお金が無くて悔しかったんですね。

[1578: 口コミ知りたいさん]

>>1576 検討板ユーザーさん
良い物件と感じているのに、あなたは表層的な解釈しかできないのですね。
もし、嫌な気持ちにさせてしまったのなら大変失礼しました。
でもあなたのコメントは辛辣で、薄っぺらさがみえみえです。
この物件は早くから検討し、モデルルームにも行ってましたので、
少し残念に感じます。
こんな風に書き込むと、コメントが長いとか、応手話法でかるーい
コメントがくるか、無視をさせるかですね。
ただいま売り出しに出ている5Fは、南向きではありますが、
若干日照に難があると思うので、
購入したくはないと考えます。

[1579: 検討板ユーザーさん]

>>1578 口コミ知りたいさん
あなたの薄っぺらいコメントから何を解釈しろと…。
御託を並べてますが、とりあえず買うお金が無くてあきらめたことはよくわかりました。

[1580: マンション検討中さん]

コスパがいいとは言えない。
だから売れない。

[1581: 検討板ユーザーさん]

>>1580 マンション検討中さん
キャンセル住戸以外は値付け間違えてますよね。

[1582: マンション検討中さん]

キャンセル住戸もお値打ちかはわからないけど、転売住戸は明らかに値付けがおかしい。1億出せば普通に都内で買える

[1583: マンション検討中さん]

駅徒歩数分の4LDKであれば、まだ、希少性からの価値が生じるのかもしれないが、徒歩7分の4LDKなんて少し待てばどれだけでも出る。その中で1億出す価値があるかどうか。
私なら都内の資産価値が期待できる物件か、浦和限定であれば築10年の中古を6000?7000万くらいで買いますよ。浦和にこだわりがないなら大宮かさいたま新都心のほうが資産価値的には絶対良いとは思うけど。まだ幾多の再開発を控えて資産価値の上昇が期待できるので。

[1584: 通りがかりさん]

値段に見合うか(購入できるか)は別として、仲町のパークタワーとここのマンションは浦和駅から近くて、建物自体も新しいし、素敵なマンションだと思います。高い値段がつく三菱のマンションってやはりいいなぁ～と外からは見てます。中は見てないのでわかりません。

[1585: 検討板ユーザーさん]

>>1584 通りがかりさん
三菱のマンションは高級感ありますよね～

[1586: 通りがかりさん]

>>1585 検討板ユーザーさん

各社のマンションを比べたわけではなく、自分が見たマンション以外は間取りや外観での判断ですが、高級そうな造りだったり、ちょっと変わった雰囲気、面白味みたいなものがあったり、普通なんだけれども無理やり感はなく、地味でもきっちりとした感じだったりとそれぞれの物件にちゃんと意味を持たせてる気がしてやっぱりいい、と感じています。

[1587: マンション検討中さん]

浦和タワーの13F/4LDK/90㎡は、リセールで1億ちょっとで売れたけど、分譲価格に大して利益を乗せてない。
ここのリセール価格はガメツイよ。
利益乗せたいなら、駅徒歩5分未満じゃないと。
今現在の浦和駅近の新築分譲マンションといえば、住友のドミノマンション〈パークスクエアとガーデンハウス〉しかないから、リセール物件を売り込むチャンスではあるけど。
それにしても、ここのリセール価格設定は利益乗せ過ぎ。

[1588: マンション検討中さん]

売れないからいずれ9500万を9000万くらいに値下げするんじゃないかな？
それでも仲介手数料で270万は取られるから買わないよ

[1589: 購入検討さん]

浦和の西口再開発とその後の羽田空港と上野東京ラインの乗り入れもあり、浦和駅周辺の物件価格はそうそう下がらないでしょうね。

[1590: 匿名さん]

>>1589 購入検討さん
是非8258万お買い上げを

[1591: 購入検討さん]

>>1590 匿名さん
4LDKではなく3LDKで探しているので…。
前キャンセル出た3LDKを狙っていたのですが、2戸ともモデルルームへ行く前に売れてしまいました(泣)

[1592: マンション検討中さん]

私も6千万超えの3LDK、モデルルーム申し込みましたが順番が来る前に売り切れてしまいました。
2年前の値付けということもあり、今の浦和の市場だとこの駅距離、仕様では定価の方がリーズナブルに感じますね。新築未入居の中古物件は、ある意味市場価格で設定したんでしょうね(T-T)
定価なら買いたかったです。

[1593: 購入検討さん]

>>1592 マンション検討中さん
年明けキャンセル出てすぐ売れましたよね。
ブリリア浦和仲町も検討しましたが、広さと間取りがいまいちでやめました。
いまは賃貸でピンと来る中古物件待ちです。

[1594: マンション検討中さん]

>>1593 購入検討さん
ブリリアも同じく見ましたが高値すぎてすぐ検討外しました(°_°)6300万くらいで3階しか買えない感じだったので、浦和駅近でもさすがに見合ってない値付けだなぁと。浦和タワー以上の値付けは、西口再開発タワーしか価値に見合わない気がしました。
しばらくは浦和駅周辺で好立地なマンションは建たなさそうですよ。

[1595: マンション検討中さん]

検討してますが、住民版ではマンションの価値を保とうと必死な方々のコメントが多く寄せられてます。オシッコさせる住民ではなく、その他の必死な住民のほうがむしろ気になってしまいます。どうしよ。

[1596: 購入検討さん]

>>1595 マンション検討中さん
ペットの住民マナーぐらいでマンションの資産価値が変わるって本気で思ってますか？
そんなに気になるなら買わなきゃ良いと思います。

[1597: 購入検討さん]

購入できる予算も無い癖に、いつまでも粘着して煽っていて目障りですね。

[1598: 匿名さん]

>>1596 購入検討さん
私は1595ではないですが、このマンションの資産価値が変わるどうこうではなく、住むことになったらお付き合いしていくことになる住民の方々のことが気になります。

[1599: 匿名さん]

関わりなんてエレベーター内でしかありませんよ

住民ですが、私はこのマンション豪華で気に入ってますから検討されてるなら内覧されてご判断したらいかがですか。
ちなみにオシッコは今日もなく、改善された感じがしますよ。一階に臭いがなくなりました。

[1600: 匿名さん]

住民の願いは迷惑行為だけなので、改善されたら誰も書き込みしなくなるのではと思いますよ。