武蔵小杉地区の今後について・・・【89】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての89です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575779/

[731: 匿名さん]

悪意を持った第三者が、本気で小杉の資産価値を下げたいとすると、何をするのかな。

[732: 匿名さん]

犯人が捕まったら、一件落着でタワマン価格が跳ね上がりそう。
そういう意味では（以下不謹慎につき略）

[733: 匿名さん]

>>729
高過ぎるんじゃなくて、今までが安過ぎた、んだけどね。
横須賀線駅がプラスされたことでの相乗効果は、
周辺人口推移を見ても分かる通り予想を超えてるよね。
中古でもぜんぜん下がらないし、
むしろこの築年数でこの値段するんだってのばかり。

[734: 匿名さん]

>この築年数でこの値段するんだってのばかり。

そうなのだけど。
近頃、微妙にニュアンスが違ってきてます。

この値段するんだ！（驚き、しかし納得）
↓
この値段するんだ？（驚き、しかし懐疑）
↓
この値段するんだ！（驚き、しかし良く買うよな、ばっかじゃねえの）

[735: 匿名さん]

高架下はいつ出来る？それくらいしかネタが無いね。

[736: 匿名さん]

>>734
買えない人の思考回路のようで面白いです。

[737: 匿名さん]

>>733
あまり触れられないけど、東横線が新宿、池袋へ直通になったのも結構影響あるよね。
色んな街へ出かけたい人にとって武蔵小杉は、出発点としての魅力は大きい。

[738: 匿名さん]

>>736
(近い将来)
↓
この値段するんだ！ (驚き！ しかも後悔)

こんな感じの思考回路になるんでしょうね〜！

[739: 匿名さん]

東横線に関しては
・渋谷駅が大深度地下で超不便になった
・横浜駅が大深度地下で超不便になった
のマイナスを打ち消すほどのプラスがあったとは感じてないな。

[740: 匿名さん]

>>739
新宿へ行ければ、渋谷も横浜も用は無い。

[741: 匿名さん]

半蔵門乗り換えが少し楽になったよ。千代田線乗り換えもそこそこ楽。
みなとみらいやその向こうへ行く時に便利になった。たまにしか行かないけども。

しかし！ ここまでにしてほしい。
相鉄民が来るのは迷惑。

[742: 匿名さん]

>>733
以前より中古は売れ残ってるよね。
高値で買った人は、とりあえずは高値で売りたいだろうけど。

[743: 匿名さん]

そんなに目まぐるしく乗り換えるって
どんな仕事してるんですか？

[744: 匿名さん]

都内営業ですよ。朝、直接お客へ行ったりするもんでね。
小杉ほど交通便利でコスパが良い所、他にないですよ。

[745: 匿名さん]

>>742
高値買いというより、最もキャピタルゲインの高い
タワー マンションの一つ SFTの中古が多めかなあ。

[746: 匿名さん]

Capital Gainどれくらい？
平均的な平米数で
当時６０００＋αで買えたと思うけど、
中古の利幅は１５００に届きますか？

[747: 周辺住民さん]

駅から10分の10年落ちの我が家でも1000～1200上がってるよ。

[748: 匿名さん]

わかってないね。
それは、不動産の「買います広告」にある値段でしょ？
実勢価格はずっと低いだよ。
10年落ちが1000も上がるわけないでしょ。精々が「マイナスにならずに済んでいる」ってところでしょうねえ。

[749: 周辺住民さん]

>>748
わかってないのはあんただよ。

[750: 匿名さん]

>>749
どうわかってないか、説明してごらん。出来るものなら。

[751: 匿名さん]

>>749
何故？

[752: 匿名さん]

>>748
実際、値段は上がっているよ。
買います広告じゃなくて、売りますのスターと価格が。
だから売れずに残ってしまう。
最終売値は非公開だし。

[753: 匿名さん]

>>748
何言ってるでしょうか？
状勢が分かってない？

[754: 匿名さん]

>747
これだけ全体値上がっているのに
たった１０００万の上昇とは
やっぱりムサコだね

[755: 匿名さん]

>>754
全体ってどこ？
それならますます武蔵小杉が買いやすいってことになるね。
むちゃくちゃ寝上がったところなんて今から恐過ぎて買えない。

[756: 匿名さん]

>>755
良しにつけ悪しきにつけ、インカムゲインが 昨今の相場
約 4％で推移しながらの、このキャピタルゲインであれば
健全な総合利回りが 高水準で維持されていると診ていい
のでは〜。
今後、賃貸相場上昇が無いのに 新築や中古の取引相場が
更に上昇していく様なら バブルの走りかも知れませんね。

[757: 匿名さん]

>>756
4パーゲインなら他の投資で回すよ。

[758: 匿名]

新築タワーと高く売りたい中古が高いだけで分譲賃貸は安いのね。

[759: 匿名さん]

>>758
賃貸の方が素直に利便性の価値を現していると思う。

[760: 匿名さん]

>>758
住まいのサーフィンの(沖 有人)さんが言うには、
一時的なばらつきはあるにせよ、最近は何処も
賃貸は4％に収斂するらしいですよ。
低いと思う方はハイリスク ハイリターン商品か、
ミドルリスク商品を考えてみたら如何ですか〜。
インカムゲインでハイリターンの物件はその内、
キャピタルロスを被るリスクがあるそうですよ。

[761: 匿名さん]

如何しても人気の物件は価格が上昇し、一時的には
インカムゲインは低くなった様に見えるものです。
武蔵小杉は需給の収斂効果で賃貸価格も其れなりに
ここ数年間は上昇し、4％前後に収斂されてるかも。
逆に、変にインカムゲインが高い物件は訳あり〜⁉︎

[762: 匿名さん]

インカムゲインが高いとキャピタルロスを被るリスクがある。
インカムゲインが高い物件はわけあり。

これらの意味がよくわかりませんです。

インカムゲインつまり利回りが高いとは、
物件取得価格に比べて、より高い賃料で貸すことができている状態ですよね？
その状態が、キャピタルロス発生、あるいは「実は訳あり物件だった」につながるのですか？
理由は何でしょうか。

[763: 匿名さん]

７６０と７６１は、他人の情報を盲信しちゃうタイプ？
自分の頭を使おうとしない人か。

[764: 匿名さん]

>>762
Aマンション(6,000万円)とBマンション(5,000万円)があり、
年間のインカムゲインが同額(300万円)だとします。
夫々の利回りはA(5％)、B(6％)となり、Bの方が高利回り。
確かにインカムゲインだけで見れば、Bマンションが良さ
そうですが、どうして5,000万円なのかを見極めることが
大切です。
場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。
全てダメだとは言っておりません。
インカムゲインとキャピタルゲインの 和 (総合利回り) で
考えるべき、と理解しています。

[765: 匿名さん]

で、落下物の犯人 今後の対策案は…

[766: 匿名さん]

>>762
蛇足で、もう一例。
インカムゲインが目下3％だとして、4％への収斂が
正しいとします。
分譲価格(1億円)で年間賃貸収入300万円が収斂する
には二つのケースが考えられます。
1. 人気が高まり、年間賃貸収入が400万円になる。
2. 人気が陰り、物件中古価格が 7,500万円になる。
1. の場合は最近の都心 2. の場合は〜(no comment)。

[767: 周辺住民さん]

10年前の元住吉、小杉のマンションブームの時にできた駅10分圏の低層マンションはモノがいいから、当時4500のマンションが今5500から6000近くになってるなんて、ざらにあるよ。それも売り出したらすぐだよ。

[768: 匿名さん]

>>767
それは1' 〜 人気が高まり年間賃貸収入は400万円になるが
インカムゲインは3％近くに止まったままの場合ですね。
何故なら、人気が人気を呼び中古価格が高騰1億3,000万円、
インカムゲインが低くても、将来一段の賃料UPを期待して
買い手が付く場合ですね。総合利回りは◎です。

[769: 匿名さん]

>>767
現在のサラリーマン収入からすれば、5000万台がすぐ売れる分かれ目。
元が安かったマンションは上がって当然。

[770: 匿名さん]

>>764

> 場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
> 低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
> 将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
> あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
> 1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。

???

将来5,000→4,000と下がっていく物件なら、
賃料も、連動して下がっていくのでは？
借り手に対しても、相場が下落傾向である事はバレているから。
賃料だけが高止まりすると想定している理由がわかりません。
その説明はできますか。

[771: 匿名さん]

>>770
少しは時系列で、ご自分で考えて頂きたいですね。
「収斂」するには、多少のタイムラグがあります。
I.Gが7％→中古4,000万円→賃料240万円でI.G6％
→中古3,000万円→I.Gが8％に上昇→賃料180万円
I.G6％→中古2,000万円→I.Gが9％に上昇・・・・
郊外戸建て等で買い手がつかないと、もっと酷い。
だから インカムゲインだけで考えると見誤ります。

[772: 匿名さん]

実需の購買層が少ないエリアは
バブルが弾けると悲惨なことになりますよ

[773: 匿名さん]

まだバブルがはじけることは、
無いんじゃないの？

[774: 匿名さん]

心配していたら、
武蔵小杉タワマンを買えないよ。

[775: 匿名さん]

えーっと、何の講義なのでしょうか?
論点が見えない…

[776: 周辺住民さん]

10年前のマンションがそんなに上がるわけないっていう無知がいたからだろ。

[777: 匿名さん]

はい！お呼びですか、御主人様。

[778: 匿名さん]

みんな、マンション講座でお勉強ですか？
良〜く考えてお買い！

[779: 匿名さん]

考えてる間に売れ切れちゃうんだよなぁ。
買えたとしてもタワマンだと入居まで２年も待たされるし。

[780: 匿名さん]

ワシは、もう寝るは
おみすみよ。

[781: 匿名さん]

おはようございます。
今日も頑張って、家族のために仕事に行って下さい！
愛妻弁当を、今日も食べて元気、絶好調〜！

[782: 匿名さん]

活力源は、
最近だとＢＳ７：３０～のＮＨＫの連ドラ。
あと、同時間帯のＮＨＫ総合のニュースの美人アナ。
見てから出発。横須賀線の混雑にも耐えられる。

[783: 匿名さん]

今朝は南武線も大変だったよ。開かずの踏切で府中街道は大渋滞。

[784: 匿名さん]

府中街道の交通が踏切遮断されたから大変だったのであって、
南武線は平常だったのでは？

[785: 契約済みさん]

今日は一番大変だったのは、東海道は迂回するし、京浜東北は手前の蒲田どまりで孤立しかけた川崎駅だよね。

[786: 匿名さん]

ワシは、リタイヤしてるから関係ない
現役組は、今日も頑張って、家族のために仕事に行って下さい！

[787: 匿名さん]

>>784
武蔵溝の口駅でホーム下の拾得物による10分の遅れ。列車間隔がつまり開かずの踏切になってしまった。高架になれば解消されるが遠い先のこと。

[788: 匿名さん]

>>786
ニート君、君には関係のないスレだよ。

[789: 匿名さん]

少し古いけど記事のタイトルｗ

http://www.tokyo-sports.co.jp/nonsec/social/451887/

[790: 匿名さん]

>住民が故意に投げ落としていたなんて分かれば大変なので、なにかの間違いと信じたいところでしょうね

なにかの間違いで
液体の入ったペットボトルや灰皿のようなものが次々に落ちてくるわけないだろ

何を言ってるのだ

[791: 匿名さん]

資産価値、落ちてくれよー
んで、今後の新築分も価格改定ね。（下がってくださいね。頼みます）
今のままじゃだめ。高過ぎる。買えねえ。
中古もメッサ高い。
新築とあまり変わらない値段。
どうなってるの？

[792: 匿名さん]

簡単にネット検索しただけでも、
リエト　築７年　７１平米　２ＬＤＫ　６７８０万円
なんなのこれは！

[793: 匿名さん]

>>792
現実です。

[794: 匿名さん]

>>792
白川デフレ大明神の時代に比べ、政権交代と それに続く
アベノミクス効果で、⒈万円札使用時に約30〜40％位は
実質的に利用価値が無くなった、ってことなんでしょう。

[795: 匿名さん]

消費税10%を2017年4月に先送りすることを決定。
約1年の猶予ですが、これは庶民にとって朗報といえます。
経済活性化のため市場にお金を出回らせたい政府は贈与の非課税制度にも
力を入れて、子供や孫への「住宅購入資金」や「教育資金」に続き、
今年の4月には［結婚-出産-育児］の贈与も対象に加わります。

[796: 匿名さん]

配偶者控除の見直しも検討されています。
専業主婦や扶養の範囲で働くことは、先厳しくなっていきそうです。
こうした社会の変化を知り賢くお金と付き合う方法を一緒に考えて
いきませんか。

[797: 匿名さん]

>>792
その値段で売りたい
ということです

いわば希望小売価格
成約価格はネットには出ません

>>796
この先どうなるか
世の中も自分も、実のところは全くわかりません

危ない橋は渡らないほうがよろしいかと

[798: 匿名さん]

>>797
「危ない橋」は中国製〜⁉️
それとも、濁流(自然災害)〜⁉️
もしかして、崩壊(テロ行為)〜⁉️
無いとは思うけど、占拠(難民)〜⁉️
意外と、錆や金属疲労(人口減少)〜⁉️

[799: 匿名さん]

中古物件の値段、
約定価格が非公開なのはわかりますが、
公募時の価格も、実勢から離れた額には決してしない。
誰も寄ってこなくなるよ。あるいは素人とみられ恥さらしになる。
上の書き込みで６７８０万とあるが、約定は６５００万は下らないのでは？

[800: 匿名さん]

武蔵小杉タワマンは、価値があるね。

[801: 匿名さん]

>799
５％ぐらいは
値引け！
と叩けるのですね

[803: 匿名さん]

>眺望と豪華さ以外にはほとんどメリットがない

絶大なメリットだと思うけど
ごたごたとスラムみたいな眺望のびんぼたらしいマンションのほうがいいの？

[804: 匿名さん]

>>802
人によって価値観は十人十色。
偶々、貴方の価値観がフィットしてるだけかも知れません。
因みに、私にはここに列挙されているデメリットの大半が
気にならないか、デメリットそのものとして認知できない
項目が含まれています。人夫々ですよ。

[805: 匿名さん]

メジャーセブンの街ランキング更新。
今年は精度向上を目的に集計方法を変えて武蔵小杉の順位は向上したけれど、やはり他の街ランキングと比較すると相対的に低い。
傾向としては、1位に指名する人は少ないけれど、2位3位で名前を出す人が多いという事のようだ。

住んでみたい街／メジャーセブン
2010年 16位
2011年 圏外
2012年 20位
2013年 17位
2014年 19位
2015年 13位←new!

その他ランキングは以下のとおり。

検索データから見える、住みたい街ランキング（関東エリア・マンション編）
2013年 2位
2014年 2位
2015年 (2016年2月頃？)

住んでみたい街(駅)／長谷工アーベスト
2010年 12位
2011年 18位
2012年 17位
2013年 3位
2014年 5位
2015年 3位

人気の街(2014年まで)、買って住みたい街(2015年)／HOME'S
2011年 17位
2012年 21位
2013年 12位
2014年 2位
2015年 3位

住みたい街・総合／SUUMO（リクルート住まいカンパニー）
2012年 15位
2013年 12位
2014年 9位
2015年 5位

人気の高かった駅(賃貸)／オウチーノ
2012年 3位
2013年 1位
2014年 3位
2015年（2016年1月？）

住みたい街／東京ウォーカー
2010年 圏外
2011年 圏外
2012年 圏外
2013年 圏外
2014年 6位
2015年 8位

[806: 匿名さん]

心配しなくても開発がつづく限りムサコの価値は下がらんよ

[807: 匿名さん]

>>806
心配しなくてもムサコの価値が下がったとたんに開発はストップするよ。

[808: 匿名さん]

>805
あなたって病気でしょう？
人の目を気にして過ごす人生ってかわいそう（笑）

[809: 匿名さん]

>>805
武蔵小杉関連スレでも、
この順位見たことあるよ。
まー！一生懸命に教えてくれた事は感謝しているよ。
だって、小杉住民だかさ！

[810: 匿名さん]

トヨスやムサコのマンション市況は日本経済のバロメーターだから、今の政権が続く限りは安泰だと思う

[811: 匿名さん]

>>808
・・・と、かつて駅力ランキング１位で大騒ぎしていた某駅の人が話しても説得力ないですよね。

[812: 匿名さん]

川崎駅くんが川崎駅の名前をぼかすとは驚いたなｗ

[813: 匿名さん]

今夜も武蔵小杉の目くそ鼻くその争いを拝見しながら酒を飲む。

[814: 匿名さん]

>>813
耳くそも入れないと駄目だよ。

[815: 匿名さん]

酒を飲みながらこのページ見てる？
そんなやつがいたとは

[816: 匿名さん]

まさかと思っていた自動運転車が、本当に実用化しそうなので、今後は道路交通の利便性や駐車場のパフォーマンスが資産価値の主要因になるかも。
鉄道が無くなることはないと思うけど、最近悪化の一途をたどる安定輸送の問題を解決してもらいたい。

[817: 匿名]

>>816
はい、はい。武蔵小杉は電車の便が良すぎて、駐車場が余りまくりです。

[818: 匿名さん]

>>817
今はね。
JRの危機感は、利用者よりも深刻だよ。

[819: 匿名さん]

>>818
30年先は分からんが、ここ10年は大丈夫でしょう。

[820: 匿名さん]

>>819
決まっているじゃん！
10年所でないねー？
一生続くと思っていた方がいいとおもうよ。

[821: 匿名さん]

年寄りは、もう寝まず！やすみなさいよ。

[822: 匿名さん]

年寄りは、もう寝まず！やすみなさいよ。

[823: 匿名さん]

>>820
止めて‼ バカ丸出し発言。

[824: 匿名さん]

jrは危機感ない。儲かればいい。

[825: 匿名さん]

おやすみは、再び会う約束く希望と思える明日かある。

[826: 匿名さん]

>>823
それは無理。何故ならば、武蔵小杉だから。

[827: 匿名さん]

>>824
止めてくれるな！早うタワマンの展示会に行かねばならぬ。

[828: 匿名さん]

>>818
JR南武線駅は、天上が網が貼ってあるから、もしかしたら駅ビルができそうだな！

[829: 匿名さん]

落下物からの防護柵でしょ

落下物が流行ってるから

[830: 匿名さん]

>>829
おはようございます。
今日から3連休ですね。秋晴れで何処かにお出かけしてわ！