武蔵小杉地区の今後について・・・【89】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての89です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575779/

[731: 匿名さん]

悪意を持った第三者が、本気で小杉の資産価値を下げたいとすると、何をするのかな。

[732: 匿名さん]

犯人が捕まったら、一件落着でタワマン価格が跳ね上がりそう。
そういう意味では（以下不謹慎につき略）

[733: 匿名さん]

>>729
高過ぎるんじゃなくて、今までが安過ぎた、んだけどね。
横須賀線駅がプラスされたことでの相乗効果は、
周辺人口推移を見ても分かる通り予想を超えてるよね。
中古でもぜんぜん下がらないし、
むしろこの築年数でこの値段するんだってのばかり。

[734: 匿名さん]

>この築年数でこの値段するんだってのばかり。

そうなのだけど。
近頃、微妙にニュアンスが違ってきてます。

この値段するんだ！（驚き、しかし納得）
↓
この値段するんだ？（驚き、しかし懐疑）
↓
この値段するんだ！（驚き、しかし良く買うよな、ばっかじゃねえの）

[735: 匿名さん]

高架下はいつ出来る？それくらいしかネタが無いね。

[736: 匿名さん]

>>734
買えない人の思考回路のようで面白いです。

[737: 匿名さん]

>>733
あまり触れられないけど、東横線が新宿、池袋へ直通になったのも結構影響あるよね。
色んな街へ出かけたい人にとって武蔵小杉は、出発点としての魅力は大きい。

[738: 匿名さん]

>>736
(近い将来)
↓
この値段するんだ！ (驚き！ しかも後悔)

こんな感じの思考回路になるんでしょうね〜！

[739: 匿名さん]

東横線に関しては
・渋谷駅が大深度地下で超不便になった
・横浜駅が大深度地下で超不便になった
のマイナスを打ち消すほどのプラスがあったとは感じてないな。

[740: 匿名さん]

>>739
新宿へ行ければ、渋谷も横浜も用は無い。

[741: 匿名さん]

半蔵門乗り換えが少し楽になったよ。千代田線乗り換えもそこそこ楽。
みなとみらいやその向こうへ行く時に便利になった。たまにしか行かないけども。

しかし！ ここまでにしてほしい。
相鉄民が来るのは迷惑。

[742: 匿名さん]

>>733
以前より中古は売れ残ってるよね。
高値で買った人は、とりあえずは高値で売りたいだろうけど。

[743: 匿名さん]

そんなに目まぐるしく乗り換えるって
どんな仕事してるんですか？

[744: 匿名さん]

都内営業ですよ。朝、直接お客へ行ったりするもんでね。
小杉ほど交通便利でコスパが良い所、他にないですよ。

[745: 匿名さん]

>>742
高値買いというより、最もキャピタルゲインの高い
タワー マンションの一つ SFTの中古が多めかなあ。

[746: 匿名さん]

Capital Gainどれくらい？
平均的な平米数で
当時６０００＋αで買えたと思うけど、
中古の利幅は１５００に届きますか？

[747: 周辺住民さん]

駅から10分の10年落ちの我が家でも1000～1200上がってるよ。

[748: 匿名さん]

わかってないね。
それは、不動産の「買います広告」にある値段でしょ？
実勢価格はずっと低いだよ。
10年落ちが1000も上がるわけないでしょ。精々が「マイナスにならずに済んでいる」ってところでしょうねえ。

[749: 周辺住民さん]

>>748
わかってないのはあんただよ。

[750: 匿名さん]

>>749
どうわかってないか、説明してごらん。出来るものなら。

[751: 匿名さん]

>>749
何故？

[752: 匿名さん]

>>748
実際、値段は上がっているよ。
買います広告じゃなくて、売りますのスターと価格が。
だから売れずに残ってしまう。
最終売値は非公開だし。

[753: 匿名さん]

>>748
何言ってるでしょうか？
状勢が分かってない？

[754: 匿名さん]

>747
これだけ全体値上がっているのに
たった１０００万の上昇とは
やっぱりムサコだね

[755: 匿名さん]

>>754
全体ってどこ？
それならますます武蔵小杉が買いやすいってことになるね。
むちゃくちゃ寝上がったところなんて今から恐過ぎて買えない。

[756: 匿名さん]

>>755
良しにつけ悪しきにつけ、インカムゲインが 昨今の相場
約 4％で推移しながらの、このキャピタルゲインであれば
健全な総合利回りが 高水準で維持されていると診ていい
のでは〜。
今後、賃貸相場上昇が無いのに 新築や中古の取引相場が
更に上昇していく様なら バブルの走りかも知れませんね。

[757: 匿名さん]

>>756
4パーゲインなら他の投資で回すよ。

[758: 匿名]

新築タワーと高く売りたい中古が高いだけで分譲賃貸は安いのね。

[759: 匿名さん]

>>758
賃貸の方が素直に利便性の価値を現していると思う。

[760: 匿名さん]

>>758
住まいのサーフィンの(沖 有人)さんが言うには、
一時的なばらつきはあるにせよ、最近は何処も
賃貸は4％に収斂するらしいですよ。
低いと思う方はハイリスク ハイリターン商品か、
ミドルリスク商品を考えてみたら如何ですか〜。
インカムゲインでハイリターンの物件はその内、
キャピタルロスを被るリスクがあるそうですよ。

[761: 匿名さん]

如何しても人気の物件は価格が上昇し、一時的には
インカムゲインは低くなった様に見えるものです。
武蔵小杉は需給の収斂効果で賃貸価格も其れなりに
ここ数年間は上昇し、4％前後に収斂されてるかも。
逆に、変にインカムゲインが高い物件は訳あり〜⁉︎

[762: 匿名さん]

インカムゲインが高いとキャピタルロスを被るリスクがある。
インカムゲインが高い物件はわけあり。

これらの意味がよくわかりませんです。

インカムゲインつまり利回りが高いとは、
物件取得価格に比べて、より高い賃料で貸すことができている状態ですよね？
その状態が、キャピタルロス発生、あるいは「実は訳あり物件だった」につながるのですか？
理由は何でしょうか。

[763: 匿名さん]

７６０と７６１は、他人の情報を盲信しちゃうタイプ？
自分の頭を使おうとしない人か。

[764: 匿名さん]

>>762
Aマンション(6,000万円)とBマンション(5,000万円)があり、
年間のインカムゲインが同額(300万円)だとします。
夫々の利回りはA(5％)、B(6％)となり、Bの方が高利回り。
確かにインカムゲインだけで見れば、Bマンションが良さ
そうですが、どうして5,000万円なのかを見極めることが
大切です。
場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。
全てダメだとは言っておりません。
インカムゲインとキャピタルゲインの 和 (総合利回り) で
考えるべき、と理解しています。

[765: 匿名さん]

で、落下物の犯人 今後の対策案は…

[766: 匿名さん]

>>762
蛇足で、もう一例。
インカムゲインが目下3％だとして、4％への収斂が
正しいとします。
分譲価格(1億円)で年間賃貸収入300万円が収斂する
には二つのケースが考えられます。
1. 人気が高まり、年間賃貸収入が400万円になる。
2. 人気が陰り、物件中古価格が 7,500万円になる。
1. の場合は最近の都心 2. の場合は〜(no comment)。

[767: 周辺住民さん]

10年前の元住吉、小杉のマンションブームの時にできた駅10分圏の低層マンションはモノがいいから、当時4500のマンションが今5500から6000近くになってるなんて、ざらにあるよ。それも売り出したらすぐだよ。

[768: 匿名さん]

>>767
それは1' 〜 人気が高まり年間賃貸収入は400万円になるが
インカムゲインは3％近くに止まったままの場合ですね。
何故なら、人気が人気を呼び中古価格が高騰1億3,000万円、
インカムゲインが低くても、将来一段の賃料UPを期待して
買い手が付く場合ですね。総合利回りは◎です。

[769: 匿名さん]

>>767
現在のサラリーマン収入からすれば、5000万台がすぐ売れる分かれ目。
元が安かったマンションは上がって当然。

[770: 匿名さん]

>>764

> 場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
> 低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
> 将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
> あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
> 1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。

???

将来5,000→4,000と下がっていく物件なら、
賃料も、連動して下がっていくのでは？
借り手に対しても、相場が下落傾向である事はバレているから。
賃料だけが高止まりすると想定している理由がわかりません。
その説明はできますか。

[771: 匿名さん]

>>770
少しは時系列で、ご自分で考えて頂きたいですね。
「収斂」するには、多少のタイムラグがあります。
I.Gが7％→中古4,000万円→賃料240万円でI.G6％
→中古3,000万円→I.Gが8％に上昇→賃料180万円
I.G6％→中古2,000万円→I.Gが9％に上昇・・・・
郊外戸建て等で買い手がつかないと、もっと酷い。
だから インカムゲインだけで考えると見誤ります。

[772: 匿名さん]

実需の購買層が少ないエリアは
バブルが弾けると悲惨なことになりますよ

[773: 匿名さん]

まだバブルがはじけることは、
無いんじゃないの？

[774: 匿名さん]

心配していたら、
武蔵小杉タワマンを買えないよ。

[775: 匿名さん]

えーっと、何の講義なのでしょうか?
論点が見えない…

[776: 周辺住民さん]

10年前のマンションがそんなに上がるわけないっていう無知がいたからだろ。

[777: 匿名さん]

はい！お呼びですか、御主人様。

[778: 匿名さん]

みんな、マンション講座でお勉強ですか？
良〜く考えてお買い！

[779: 匿名さん]

考えてる間に売れ切れちゃうんだよなぁ。
買えたとしてもタワマンだと入居まで２年も待たされるし。

[780: 匿名さん]

ワシは、もう寝るは
おみすみよ。