武蔵小杉地区の今後について・・・【89】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての89です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：
http://www.musashikosugilife.com/

武蔵小杉ブログ ：
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575779/

[687: 匿名]

川崎駅みたいに簡易宿だとか川崎国だとか、そんな問題ばかり起きては困るから。

[688: 匿名さん]

なんで突然、川崎駅が出てくるの？

[690: 匿名さん]

同じく
今回の件で小杉のタワマンは完全に候補から外れた

[691: 匿名さん]

ほらな。
こういう書き込みしたい連中がいるってことね。
候補から外れたならこんなスレ見に来ないだろう?

[692: 匿名さん]

>>691
逆に 皆から選ばれたら 其れこそ大変ですよ。
選んで欲しくない方々が自発的に、率先して
選択肢から外して頂けるのは、街の発展には
好材料です。

[694: 匿名さん]

某国では国慶節だそうですねー
で、中国株大暴落で日本のマンションを叩き売りする、二束三文になる〜と盛んに煽ってましたが依然として爆買いが続いてるんだけど。。。
大暴落派マンション評論家の榊さん、どうなってるんですかね？？

[695: 匿名さん]

その昔、バブルというのがあってだな

土地価格は右肩上がり、株もいけいけどんどん（日経は４万円寸前までいった）

こんなことが続くわけがないとハッ皆が気づいたとき
ズドドンドンッと大暴落

[696: 匿名]

>>668
もちろん金銭的に妥協したのです。
アドレスさえ除けば。
格安ですよ。

[697: 匿名さん]

今回の事件で資産価値の値下がりを心配する住民の声が流れていた。一過性だと影響ない。人的被害が出ると分からない。

[698: 匿名さん]

>>697
その住民が賃貸住民だったら、どう思う?

[700: 匿名さん]

共働き世帯の鍵っ子だろうな。
一人で家に帰ってきてやることないもんな。
飲み終わったペットボトルをベランダからポイ捨て。
複数で起こっているということは武蔵小杉タワマンの構造的問題だな。
共働き世帯は育児放棄するなってことだな。

[701: 匿名さん]

落書きレベルだな。
ネガの質も堕ちたものだ。(笑)

[702: 匿名]

所詮、小杉は貧民が住むタワマン街。
二子玉川は徒歩5分で今や坪950万です。
足元にも及ばない。

[703: 匿名さん]

>>702
遠征お疲れさま。(笑)

[704: 匿名さん]

>>702
どこに950万の価値があるんだ?

[705: 匿名さん]

>>704
というか、何が自慢なのか良くわからない。

[706: 匿名さん]

>>705
高値自慢。金持ち自慢。叶姉妹か？

[707: 匿名]

>>695
とても重要なポイントなんだけどハジけたのは皆がはっと気付いた時ではなかったのね。

皆が絶対に下がらないと思い込んだ頃にハジけたんだよ。原因は政府の法改正。
今はバブル抑止のため個人の不動産取引ではたいして儲からないように法整備されているから国内取引だけでは同じ状況にはなりにくくなっている。
むしろアベちゃんはもっと上げたがってるよね。

[708: 匿名さん]

>>706
本物のセレブは自慢しないよね。みっともないから。
一部の小杉タワマン住民にも見られるけど。

[709: 匿名]

>>708
当たり前の話だけど収入と支出の差が利益だからまっとうに働いているお金持ちは基本的にケチが多いです。

可能姉妹もそうですが派手に振る舞って市場に弾みをつけさせることでお金を集めているセレブってのは存在自体がショーウインドウのサンプルなんですよね。

で、そのサンプルに釣られて散財しちゃうような人を普段我々は金持ちセレブと呼んでるわけです。

[710: 匿名さん]

>>702
まとめると、価値もないのにどこぞやのお金持ちに坪950万までつり上げられ、
自慢げに登場してみたが、返り討ちにされた。
というだけか。
足元にも及びたくない。

[712: 匿名さん]

ペットボトル落ちてきたところ？だよね？

[713: 匿名さん]

>皆が絶対に下がらないと思い込んだ頃にハジけた

今の武蔵小杉も同じようになりつつある？

[714: 匿名さん]

はじけたときのインパクトは都内の方が遥かに勝る。

[715: 匿名さん]

何がきっかけとなりますかねｗｋｗｋ

[716: 匿名さん]

しかし、結構時間経ってるのにまだ捕まらないのかね

[717: 匿名さん]

>>716
ただ通るだけでも不安なレベル！
あー言う事件が続くと、住みたい街にはならないわな〜

[718: 匿名さん]

>>716
ここまで時間が経過すると自首は期待できない。
家族の届け出る勇気に期待するしかないですね。

[719: 匿名さん]

まだ犯人は捕まっていないの？

[720: 匿名さん]

犯人はタワマンの中っていう密室で起きてるからね

[721: 周辺住民さん]

タワマン教育ママの期待に耐えられない引きこもりオタクが腹いせにとち狂って、窓から何でも投げ放題。
バカ親は、「うちの子に限って！」。

と、昔のドラマみたいなことを想像してみる。

[722: 匿名さん]

人気の街「武蔵小杉」を襲う落下物騒動　住民からは資産価値「下落」の懸念も
http://www.j-cast.com/2015/09/30246547.html
建物内の至る所に「落下物注意」の貼り紙が散見される

[723: 匿名さん]

何度も同じコピペしなくていいよ。
ネガにとっては久々の大ネタでおおはしゃぎだな。
骨の髄までしゃぶりとる努力をするがよい。
無駄な努力で終わると思うが。

[724: 匿名さん]

管理組合はネット設置するべきだな。
昭和時代にデパートの吹き抜けエスカレーターでは
デパート業界は自主的にネット設置したぞ。

[725: 周辺住民さん]

くだらね。
バカはどこにでもいるわ。

[726: 周辺住民さん]

>>724
落ちた場所の広がりは、道路の端から端までだから、一つのマンションにネットつけるだけじゃ無理だな。
同じ部屋から投げたとすれば、相当な上層階だね。

[727: 匿名さん]

この事件を機に小杉の物件価格が大暴落？？？

ＯＫＯＫ！
歓迎します。マジ歓迎しますよ。今のままじゃ高くて買えねえよ！

[728: 匿名さん]

メディアが煽るおかげでどんどん知名度が全国区に。

[729: 匿名さん]

風評被害でも何でもいいよ。タワマン値段が下がってくれれば文句なし。
中古の資産価値が下がるんなら、安値で放出してくれ～。
高過ぎるよ小杉は。

[730: 周辺住民さん]

この掲示板はどうせヒマ人ばっかりなんだから、犯人捜しでもしようか。
結構な情報集まるかもよ。

[731: 匿名さん]

悪意を持った第三者が、本気で小杉の資産価値を下げたいとすると、何をするのかな。

[732: 匿名さん]

犯人が捕まったら、一件落着でタワマン価格が跳ね上がりそう。
そういう意味では（以下不謹慎につき略）

[733: 匿名さん]

>>729
高過ぎるんじゃなくて、今までが安過ぎた、んだけどね。
横須賀線駅がプラスされたことでの相乗効果は、
周辺人口推移を見ても分かる通り予想を超えてるよね。
中古でもぜんぜん下がらないし、
むしろこの築年数でこの値段するんだってのばかり。

[734: 匿名さん]

>この築年数でこの値段するんだってのばかり。

そうなのだけど。
近頃、微妙にニュアンスが違ってきてます。

この値段するんだ！（驚き、しかし納得）
↓
この値段するんだ？（驚き、しかし懐疑）
↓
この値段するんだ！（驚き、しかし良く買うよな、ばっかじゃねえの）

[735: 匿名さん]

高架下はいつ出来る？それくらいしかネタが無いね。

[736: 匿名さん]

>>734
買えない人の思考回路のようで面白いです。

[737: 匿名さん]

>>733
あまり触れられないけど、東横線が新宿、池袋へ直通になったのも結構影響あるよね。
色んな街へ出かけたい人にとって武蔵小杉は、出発点としての魅力は大きい。

[738: 匿名さん]

>>736
(近い将来)
↓
この値段するんだ！ (驚き！ しかも後悔)

こんな感じの思考回路になるんでしょうね〜！

[739: 匿名さん]

東横線に関しては
・渋谷駅が大深度地下で超不便になった
・横浜駅が大深度地下で超不便になった
のマイナスを打ち消すほどのプラスがあったとは感じてないな。

[740: 匿名さん]

>>739
新宿へ行ければ、渋谷も横浜も用は無い。

[741: 匿名さん]

半蔵門乗り換えが少し楽になったよ。千代田線乗り換えもそこそこ楽。
みなとみらいやその向こうへ行く時に便利になった。たまにしか行かないけども。

しかし！ ここまでにしてほしい。
相鉄民が来るのは迷惑。

[742: 匿名さん]

>>733
以前より中古は売れ残ってるよね。
高値で買った人は、とりあえずは高値で売りたいだろうけど。

[743: 匿名さん]

そんなに目まぐるしく乗り換えるって
どんな仕事してるんですか？

[744: 匿名さん]

都内営業ですよ。朝、直接お客へ行ったりするもんでね。
小杉ほど交通便利でコスパが良い所、他にないですよ。

[745: 匿名さん]

>>742
高値買いというより、最もキャピタルゲインの高い
タワー マンションの一つ SFTの中古が多めかなあ。

[746: 匿名さん]

Capital Gainどれくらい？
平均的な平米数で
当時６０００＋αで買えたと思うけど、
中古の利幅は１５００に届きますか？

[747: 周辺住民さん]

駅から10分の10年落ちの我が家でも1000～1200上がってるよ。

[748: 匿名さん]

わかってないね。
それは、不動産の「買います広告」にある値段でしょ？
実勢価格はずっと低いだよ。
10年落ちが1000も上がるわけないでしょ。精々が「マイナスにならずに済んでいる」ってところでしょうねえ。

[749: 周辺住民さん]

>>748
わかってないのはあんただよ。

[750: 匿名さん]

>>749
どうわかってないか、説明してごらん。出来るものなら。

[751: 匿名さん]

>>749
何故？

[752: 匿名さん]

>>748
実際、値段は上がっているよ。
買います広告じゃなくて、売りますのスターと価格が。
だから売れずに残ってしまう。
最終売値は非公開だし。

[753: 匿名さん]

>>748
何言ってるでしょうか？
状勢が分かってない？

[754: 匿名さん]

>747
これだけ全体値上がっているのに
たった１０００万の上昇とは
やっぱりムサコだね

[755: 匿名さん]

>>754
全体ってどこ？
それならますます武蔵小杉が買いやすいってことになるね。
むちゃくちゃ寝上がったところなんて今から恐過ぎて買えない。

[756: 匿名さん]

>>755
良しにつけ悪しきにつけ、インカムゲインが 昨今の相場
約 4％で推移しながらの、このキャピタルゲインであれば
健全な総合利回りが 高水準で維持されていると診ていい
のでは〜。
今後、賃貸相場上昇が無いのに 新築や中古の取引相場が
更に上昇していく様なら バブルの走りかも知れませんね。

[757: 匿名さん]

>>756
4パーゲインなら他の投資で回すよ。

[758: 匿名]

新築タワーと高く売りたい中古が高いだけで分譲賃貸は安いのね。

[759: 匿名さん]

>>758
賃貸の方が素直に利便性の価値を現していると思う。

[760: 匿名さん]

>>758
住まいのサーフィンの(沖 有人)さんが言うには、
一時的なばらつきはあるにせよ、最近は何処も
賃貸は4％に収斂するらしいですよ。
低いと思う方はハイリスク ハイリターン商品か、
ミドルリスク商品を考えてみたら如何ですか〜。
インカムゲインでハイリターンの物件はその内、
キャピタルロスを被るリスクがあるそうですよ。

[761: 匿名さん]

如何しても人気の物件は価格が上昇し、一時的には
インカムゲインは低くなった様に見えるものです。
武蔵小杉は需給の収斂効果で賃貸価格も其れなりに
ここ数年間は上昇し、4％前後に収斂されてるかも。
逆に、変にインカムゲインが高い物件は訳あり〜⁉︎

[762: 匿名さん]

インカムゲインが高いとキャピタルロスを被るリスクがある。
インカムゲインが高い物件はわけあり。

これらの意味がよくわかりませんです。

インカムゲインつまり利回りが高いとは、
物件取得価格に比べて、より高い賃料で貸すことができている状態ですよね？
その状態が、キャピタルロス発生、あるいは「実は訳あり物件だった」につながるのですか？
理由は何でしょうか。

[763: 匿名さん]

７６０と７６１は、他人の情報を盲信しちゃうタイプ？
自分の頭を使おうとしない人か。

[764: 匿名さん]

>>762
Aマンション(6,000万円)とBマンション(5,000万円)があり、
年間のインカムゲインが同額(300万円)だとします。
夫々の利回りはA(5％)、B(6％)となり、Bの方が高利回り。
確かにインカムゲインだけで見れば、Bマンションが良さ
そうですが、どうして5,000万円なのかを見極めることが
大切です。
場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。
全てダメだとは言っておりません。
インカムゲインとキャピタルゲインの 和 (総合利回り) で
考えるべき、と理解しています。

[765: 匿名さん]

で、落下物の犯人 今後の対策案は…

[766: 匿名さん]

>>762
蛇足で、もう一例。
インカムゲインが目下3％だとして、4％への収斂が
正しいとします。
分譲価格(1億円)で年間賃貸収入300万円が収斂する
には二つのケースが考えられます。
1. 人気が高まり、年間賃貸収入が400万円になる。
2. 人気が陰り、物件中古価格が 7,500万円になる。
1. の場合は最近の都心 2. の場合は〜(no comment)。

[767: 周辺住民さん]

10年前の元住吉、小杉のマンションブームの時にできた駅10分圏の低層マンションはモノがいいから、当時4500のマンションが今5500から6000近くになってるなんて、ざらにあるよ。それも売り出したらすぐだよ。

[768: 匿名さん]

>>767
それは1' 〜 人気が高まり年間賃貸収入は400万円になるが
インカムゲインは3％近くに止まったままの場合ですね。
何故なら、人気が人気を呼び中古価格が高騰1億3,000万円、
インカムゲインが低くても、将来一段の賃料UPを期待して
買い手が付く場合ですね。総合利回りは◎です。

[769: 匿名さん]

>>767
現在のサラリーマン収入からすれば、5000万台がすぐ売れる分かれ目。
元が安かったマンションは上がって当然。

[770: 匿名さん]

>>764

> 場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
> 低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
> 将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
> あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
> 1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。

???

将来5,000→4,000と下がっていく物件なら、
賃料も、連動して下がっていくのでは？
借り手に対しても、相場が下落傾向である事はバレているから。
賃料だけが高止まりすると想定している理由がわかりません。
その説明はできますか。

[771: 匿名さん]

>>770
少しは時系列で、ご自分で考えて頂きたいですね。
「収斂」するには、多少のタイムラグがあります。
I.Gが7％→中古4,000万円→賃料240万円でI.G6％
→中古3,000万円→I.Gが8％に上昇→賃料180万円
I.G6％→中古2,000万円→I.Gが9％に上昇・・・・
郊外戸建て等で買い手がつかないと、もっと酷い。
だから インカムゲインだけで考えると見誤ります。

[772: 匿名さん]

実需の購買層が少ないエリアは
バブルが弾けると悲惨なことになりますよ

[773: 匿名さん]

まだバブルがはじけることは、
無いんじゃないの？

[774: 匿名さん]

心配していたら、
武蔵小杉タワマンを買えないよ。

[775: 匿名さん]

えーっと、何の講義なのでしょうか?
論点が見えない…

[776: 周辺住民さん]

10年前のマンションがそんなに上がるわけないっていう無知がいたからだろ。

[777: 匿名さん]

はい！お呼びですか、御主人様。

[778: 匿名さん]

みんな、マンション講座でお勉強ですか？
良〜く考えてお買い！

[779: 匿名さん]

考えてる間に売れ切れちゃうんだよなぁ。
買えたとしてもタワマンだと入居まで２年も待たされるし。

[780: 匿名さん]

ワシは、もう寝るは
おみすみよ。

[781: 匿名さん]

おはようございます。
今日も頑張って、家族のために仕事に行って下さい！
愛妻弁当を、今日も食べて元気、絶好調〜！

[782: 匿名さん]

活力源は、
最近だとＢＳ７：３０～のＮＨＫの連ドラ。
あと、同時間帯のＮＨＫ総合のニュースの美人アナ。
見てから出発。横須賀線の混雑にも耐えられる。

[783: 匿名さん]

今朝は南武線も大変だったよ。開かずの踏切で府中街道は大渋滞。

[784: 匿名さん]

府中街道の交通が踏切遮断されたから大変だったのであって、
南武線は平常だったのでは？

[785: 契約済みさん]

今日は一番大変だったのは、東海道は迂回するし、京浜東北は手前の蒲田どまりで孤立しかけた川崎駅だよね。

[786: 匿名さん]

ワシは、リタイヤしてるから関係ない
現役組は、今日も頑張って、家族のために仕事に行って下さい！