武蔵小杉地区の今後について・・・【89】

[匿名さん]

武蔵小杉地区の今後についての89です。

再開発で進化し続ける武蔵小杉。 これからは北口や西側の再開発が進んでいきます。
ネガレスはスルーして、有意義な情報交換しましょう。

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武蔵小杉ブログ ：
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前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575779/

[751: 匿名さん]

>>749
何故？

[752: 匿名さん]

>>748
実際、値段は上がっているよ。
買います広告じゃなくて、売りますのスターと価格が。
だから売れずに残ってしまう。
最終売値は非公開だし。

[753: 匿名さん]

>>748
何言ってるでしょうか？
状勢が分かってない？

[754: 匿名さん]

>747
これだけ全体値上がっているのに
たった１０００万の上昇とは
やっぱりムサコだね

[755: 匿名さん]

>>754
全体ってどこ？
それならますます武蔵小杉が買いやすいってことになるね。
むちゃくちゃ寝上がったところなんて今から恐過ぎて買えない。

[756: 匿名さん]

>>755
良しにつけ悪しきにつけ、インカムゲインが 昨今の相場
約 4％で推移しながらの、このキャピタルゲインであれば
健全な総合利回りが 高水準で維持されていると診ていい
のでは〜。
今後、賃貸相場上昇が無いのに 新築や中古の取引相場が
更に上昇していく様なら バブルの走りかも知れませんね。

[757: 匿名さん]

>>756
4パーゲインなら他の投資で回すよ。

[758: 匿名]

新築タワーと高く売りたい中古が高いだけで分譲賃貸は安いのね。

[759: 匿名さん]

>>758
賃貸の方が素直に利便性の価値を現していると思う。

[760: 匿名さん]

>>758
住まいのサーフィンの(沖 有人)さんが言うには、
一時的なばらつきはあるにせよ、最近は何処も
賃貸は4％に収斂するらしいですよ。
低いと思う方はハイリスク ハイリターン商品か、
ミドルリスク商品を考えてみたら如何ですか〜。
インカムゲインでハイリターンの物件はその内、
キャピタルロスを被るリスクがあるそうですよ。

[761: 匿名さん]

如何しても人気の物件は価格が上昇し、一時的には
インカムゲインは低くなった様に見えるものです。
武蔵小杉は需給の収斂効果で賃貸価格も其れなりに
ここ数年間は上昇し、4％前後に収斂されてるかも。
逆に、変にインカムゲインが高い物件は訳あり〜⁉︎

[762: 匿名さん]

インカムゲインが高いとキャピタルロスを被るリスクがある。
インカムゲインが高い物件はわけあり。

これらの意味がよくわかりませんです。

インカムゲインつまり利回りが高いとは、
物件取得価格に比べて、より高い賃料で貸すことができている状態ですよね？
その状態が、キャピタルロス発生、あるいは「実は訳あり物件だった」につながるのですか？
理由は何でしょうか。

[763: 匿名さん]

７６０と７６１は、他人の情報を盲信しちゃうタイプ？
自分の頭を使おうとしない人か。

[764: 匿名さん]

>>762
Aマンション(6,000万円)とBマンション(5,000万円)があり、
年間のインカムゲインが同額(300万円)だとします。
夫々の利回りはA(5％)、B(6％)となり、Bの方が高利回り。
確かにインカムゲインだけで見れば、Bマンションが良さ
そうですが、どうして5,000万円なのかを見極めることが
大切です。
場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。
全てダメだとは言っておりません。
インカムゲインとキャピタルゲインの 和 (総合利回り) で
考えるべき、と理解しています。

[765: 匿名さん]

で、落下物の犯人 今後の対策案は…

[766: 匿名さん]

>>762
蛇足で、もう一例。
インカムゲインが目下3％だとして、4％への収斂が
正しいとします。
分譲価格(1億円)で年間賃貸収入300万円が収斂する
には二つのケースが考えられます。
1. 人気が高まり、年間賃貸収入が400万円になる。
2. 人気が陰り、物件中古価格が 7,500万円になる。
1. の場合は最近の都心 2. の場合は〜(no comment)。

[767: 周辺住民さん]

10年前の元住吉、小杉のマンションブームの時にできた駅10分圏の低層マンションはモノがいいから、当時4500のマンションが今5500から6000近くになってるなんて、ざらにあるよ。それも売り出したらすぐだよ。

[768: 匿名さん]

>>767
それは1' 〜 人気が高まり年間賃貸収入は400万円になるが
インカムゲインは3％近くに止まったままの場合ですね。
何故なら、人気が人気を呼び中古価格が高騰1億3,000万円、
インカムゲインが低くても、将来一段の賃料UPを期待して
買い手が付く場合ですね。総合利回りは◎です。

[769: 匿名さん]

>>767
現在のサラリーマン収入からすれば、5000万台がすぐ売れる分かれ目。
元が安かったマンションは上がって当然。

[770: 匿名さん]

>>764

> 場合によっては何らかの理由があって 不動産市場評価が
> 低く、元々6,000万円だったものが5,000万円となってて、
> 将来は更に4,000万円にキャピタルロスも発生する物件で
> あれば、インカムゲインは7％を越え良さそうに見えても
> 1,000万円の含み損を抱えることもある訳(訳あり)です。

???

将来5,000→4,000と下がっていく物件なら、
賃料も、連動して下がっていくのでは？
借り手に対しても、相場が下落傾向である事はバレているから。
賃料だけが高止まりすると想定している理由がわかりません。
その説明はできますか。