ブランズシティ品川勝島 に行ってみた − モデルルーム見学記

[購入検討中さん [男性 40代]]

価格： 3980万円～5620万円
交通： ＪＲ山手線/品川　バス20分勝島一丁目停歩2分
入居時期：2015年9月下旬予定

①今回はＪＲ山手線/品川　バス20分勝島一丁目停歩2分のブランズシティ品川勝島 にいってきました！
このブランズシティ品川勝島 の最大の特徴は、徒歩5分に複合商業施設が2店もあり、毎日の買物がラクラクなことです。便利の極みで商業施設があり、日々のお買い物もとても便利です。「ウィラ大井」は、1Fにホームセンター、2Fにスーパーやドラッグストアや飲食店が入った施設です。徒歩5分に「ウィラ大井」「パトリア品川(約400m)」と、2つも複合、今年3月7日にニトリが新規オープン。また、「パトリア品川」にも今年初旬にスーパーバリューが新規オープンし、。品川勝島の生活環境は、超便利ですね。また、品川シーサイド、天王洲アイル、お台場などの週末でかけるようなスポットがいくつもあり、レジャーには事欠きません。徒歩12分内に大型公園が2園もあり、水族館やスポーツ施設も充実しておりさすがって感じでした。

②施設できになったところです。
2階には子供との触れ合いの場としてキッズルームが設けてあります。
お子様同士の交流を深め、友だちをつくる場となるだけでなく、親同士が情報交換を行う場にもなるので、こういうコミュニティのルームは大歓迎です。自然と絆を深められるので、無理がないから好きです。また、本を持ち合い楽しめるシェアライブラリーがあり、外には約46m2のシェアライブラリーを設置されており、眺めが最高なことでしょう。

③概要です。

価格 3980万円～5620万円

管理費 1万5800円～1万8000円／月

修繕積立金 8500円～9600円／月

修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。いつもここがどうやって計算されているのか気になってます。
毎月高いところもあれば、安いところもあり、一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決め、そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

修繕積立基金 46万6600円～53万1300円（一括払い）

その他諸経費 インターネット定額料金：972円／月
MEMS・HEMS利用料：432円／月
コミュニティ形成費：300円／月

間取り 3LDK～4LDK

専有面積 71.01m2～80.86m2

バルコニー面積：12.1m2～13.8m2

所在地 東京都品川区勝島１-1-54（地番）

交通
1.山手線「品川」駅高輪口より都営バス「勝島一丁目 / 大井競馬場前」行き(品93系統)乗車約20分、「勝島一丁目」バス停下車徒歩2分
2.京浜急行本線「鮫洲」駅より徒歩11分
3.東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩14分
4.京浜急行本線「立会川」駅より徒歩14分
5.東京モノレール「大井競馬場前」駅より徒歩8分

総戸数 356戸

構造・階建て RC18階地下1階建

建築面積 3191.41m2

建築延床面積 36665.14m2

敷地面積 7957.62m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 準工業地域

用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。
まぁ全体的にこういう感じでしょうか？

駐車場 敷地内114台（料金2万4500円～3万4500円／月）となっており、さすがに品川です。駐車料金は半端ではないですね。

駐輪場 714台収容（料金200円・300円／月）

バイク置場 28台収容（料金3000円～4000円／月）

ミニバイク置場 15台収容（料金2000円／月）

管理形態 委託(常駐)

施工 大豊建設(株)

管理 (株)東急コミュニティー

④設備できになったところです。

キッチンシンクの排水口部分で生ゴミを粉砕し、水と一緒に専用処理装置から下水道へ放流する清潔・快適なディスポーザーシステムがありました。これは絶対必要不可欠でこれがついてないと私はマンションと認められない。。。とまではいいませんがそれほど便利なものです。最近の大型マンションはよくついてますね。ごみ捨て（生ごみ）が必要なくなります。においもしません。環境にやさしいです。すべていいとこどりできます。

⑤ぜひ、このすばらしい立地にあるこのブランズシティ品川勝島いってみてください。モデルルームもきれいでした。
ありがとうございました！