シティタワー梅田東part３

[匿名さん]

シティタワー梅田東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557145/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

所在地：大阪府大阪市北区本庄西一丁目12番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩13分
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.74平米～87.21平米
売主：住友不動産
売主：パナホーム
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1937: 近所の住人]

野良猫も一匹住み着いてますよ。猫の糞か犬の糞かわかりませんね。

[1938: 匿名さん]

>>1932
中之島スレでも暴れてる奴と同じだと思う。

[1939: 匿名さん]

>>1935 検討さん

そんなわけないやろ

[1940: 周辺住民]

>>1939 匿名さん


地域性やろ

[1941: 通りがかりさん]

大阪という地域性だね。

[1942: マンション検討中さん]

何か重箱の隅をつついてる感じですね。

まぁそのマンション検討とピントがずれたところがこの板の面白いところですけどね。


うんこネタも飽きたので違うネタ出てこないかなぁ

[1943: 匿名さん【２月に入居】]

シティータワー梅田東の近くにスキューバダイビングの店を見つけました。

QUARA
北区本庄東1-19-9
TEL [phone]

今年3月からオーストラリアのヘイマン島とハミルトン島に行く前に練習できるのでラッキーです。
中崎町、天六も隠れた穴場です。
珍しい店があれば、教えて下さい。

[1944: 匿名さん]

まだ完売して無いですよね。

あとどれくらい残ってるんですか？

ご存知教えて下さい。

[1945: 匿名さん]

おそらくあと２～３年は売り切らないでしょう。
残りの物件は実物の部屋をみせてゆっくり値下げせずに
うっていくのが、すみふの売り方なので。

[1946: 検討板ユーザーさん]

>>1945 匿名さん

2〜3年もかけて売るんですか？

竣工後のマンションを長期間かけて販売する事は購入者にとってメリット、デメリットのどっちなんですか？

マンション購入後、中古で売りにくくなりませんか？

[1947: 匿名さん。]

>>1944 匿名さん

第5期発売が１月21日（土）から始まり、１６戸 販売価格 3790万〜1億1100万で完売すれば 370戸ぐらい。

残り 130戸ぐらいだと思いますよ。

[1948: 匿名さん。]

>>1946 検討板ユーザーさん

少なくても第1期〜第3期での購入者は
第5期以降に購入される方より、同じ広さで高層階で.(500〜1000）万は安く買えているので売却時に利益が出ます。

仕事の関係で数年で売却して引越しされる方もいると思いますが、利益がでる方が多いと思います。

[1949: 検討板ユーザーさん]

>>1948 匿名さん

500〜1000万も違うんですかぁ。
それだけ違うと竣工後ゆっくり販売してくれる方が値崩れしづらくて良いですね。

スミフの物件は全部同じように値上げして、竣工後もゆっくり販売するんですか？

[1950: マンション検討中さん]

>>1949 検討板ユーザーさん

そーですよ、これは有名な話

[1951: マンション検討中さん]

>>1950 マンション検討中さん

スミフ有名な話ですが、ここに関しては嘘が混じってますね。
ここは一期〜二期で五百万〜一千万の値上げをしていて、それ以降は値上げしていませんよ。
それどころか、GWにはMR来場者に商品券を配るなど客寄せに必死なくらいです。
一期に購入した人以外は損をする物件だと念頭に置いておいたほうが良いでしょうね。

[1952: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1953: 検討板ユーザーさん]

スミフの物件では値上げが当たり前なんですね。

毎回フミフの物件が値上がりするならここは旨味が無いですね。
一期狙いで東梅田の物件かこれから販売が良さそうですね。

[1954: 匿名さん]

>>1953 検討板ユーザーさん
東梅田は梅田東の二期以降と同等になるだろ！？苦笑

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1955: 匿名さん]

>>1954 匿名さん

頭大丈夫？
そんなことしたらここ以上にうれなくなるだろ！？苦笑

[1956: 検討板ユーザー]

>>1955 匿名さん

頭大丈夫とは？

板の話ではスミフは2期以降値上げして竣工後にも販売するって方法をとってるんでしょ？
そこからの話です。おかしいですか？

今、東梅田パークフロントは一期＠250万/坪みたいなので今までの傾向であれば値上げの可能性が有るって事では？

今のタワマンの単価としても安いので値上げの可能性はあるのでは？

[1957: 匿名さん]

大阪にもFIX窓で完全アウトフレームのタワマンなんて存在するんだね。首都圏だけだと思ってた。

[1958: 通りがかりさん]

第5期は値上げが決まったみたいですね。

[1959: 検討板ユーザー]

>>1957 匿名さん

FIX窓？完全アウトフレーム？
CT梅田東に採用されてるんですか？

解説お願いします。

[1960: 検討板ユーザーさん]

>>1959 検討板ユーザーさん

取り敢えず、ここの概要くらい読もうや

[1961: 検討板ユーザー]

>>1958 通りがかりさん

値上げですかぁ。
中津と比べるとまだまだ安いですからね。

どれ位の単価になるんですかね。

[1962: 通りがかりさん]

いくらなんですか？

[1963: 匿名さん]

天六、中崎町エリアはマンションが多すぎるから、転売も難しそうです。
なのにさらに値上げ？？？

[1964: 匿名さん]

>>1961 検討板ユーザーさん

青森の物件に、「東京と比べたらまだまだ安いですからね。」って言っているようなもんやで。

[1965: 匿名さん。]

>>1963 匿名さん
中崎町、天六には40階を越えるタワーマンションは数個しか有りません。

中崎町はレトロな町で、撮影にも使われた事があるので、注目されるかもしれませんよ。

第5期の販売に注目しています。

[1966: 通りがかりさん]

話によると、ここの口コミとは反対に、売れ行き順調で値上げが決まったようです。

[1967: 匿名さん]

似たような喋り方する通りがかりさんて他の板ではマンションこきおろすけどここの板だけはアゲアゲなんですね。
契約者？

[1968: マンション検討中さん]

少し古い大阪市のホームページの資料ですが
http://www.city.osaka.lg.jp/shiseikaikakushitsu/cmsfiles/contents/0000...

目の前の道路を片側二車線にする計画であれば，シティタワーと反対側も電線を地中化する予定があるのでしょうかね．
ちょくちょく今の道でほぼ完成と耳にしていたので，もしも北野今市線が電線地中化された綺麗な道になれば嬉しいで．

[1969: マンション検討中さん]

西行きも二車線を実現しようとするならば，ガードレールで囲われた電柱を地中化しないと二車線化は厳しいかなと思い書き込みました．
現状のままでも二車線はいけるか，，，

[1970: マンション検討中さん]

>>1967 匿名さん

デベでしょ

[1971: 匿名さん。]

あなたは現実を直視できないかわいそうな人でしょう。

他のマンションを検討された方が良いと思いますよ。

第5期販売 16戸
販売価格 3790万〜１億1100万
残り 130戸ぐらいだと思います。

[1972: 匿名さん]

残り130？
その倍以上残ってなかったか？

[1973: マンション検討中さん]

昨日のプレスリリースでは今まで売り出した分が390戸ほどで、現在360戸ほど売れたと出てましたので，間違ってないと思いますよ．

[1974: 通りがかりさん]

こんなん見つけました。

http://www.panahome.jp/company/news/release/2017/0120.html

確かに392戸、発売でうち360戸契約。

売れてないんじやなくて売ってない？
スミフは面白い販売方法ですね

[1975: マンション比較中さん]

>>1974 通りがかりさん
ここ買ったからスミフの肩を持ちたいのは解るけど単に不人気なだけだよ。

[1976: マンション検討中さん]

この文章をどう読んだらそうなるんでしょうか。これがスミフの売り方だと思うけど

[1977: 通りがかりさん]

>>1975 マンション比較中さん

ここは検討しましたが買ってません。
単純にスミフの物件が好きなので備後町待ちです。
スミフ買うなら一期で買いたいです。

ここも建物は魅力的なのでゆっくり売っていくのでは？

[1978: 匿名さん。]

>>1975 マンション比較中さん

あなたは頭が相当が悪そうですね。

売れてないのではなくて、どう考えてもわざとに売っていないと判断します。 【360戸 契約】

他のマンションを検討された方が良いと思いますよ。

[1979: マンション比較中さん]

>>1978 匿名さん
なるほど。
いいオカクさんなんだね〜笑

[1980: 通りがかりさん]

スミフの戦略の記事を見つけました。

他の会社とは全く異なった戦略ですね。

これを読んで販売戸数を見るとわかりやすいかも。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?ST=mobile&i_...

[1981: 通りがかりさん]

信者がいいお客さんみたいだね。^^;

[1982: 匿名さん。]

>>1980 通りがかりさん
大変参考になりました。

住友不動産は他社と異なり、第１期て即日完売すると普通なら営業所長は誉められるが、住友不動産では叱られる【昔しの話】

即売にのみ気を取られるのは意識としておかしいぞとの営業姿勢。

(青田売り➕完成売り）のスタイル

安易な値引きは一切しないようです。

[1983: 匿名さん]

>>1982 匿名さん。さん

建前はお客様の資産価値維持のため
本音は利益のため

ここが断トツで利益率高いってことは忘れないようにね〜。つまり、販売期間が長い分の人件費・経費もかかるはずなのに、それを補う以上に他よりぼったくってるってことね。それでも納得できるたら、買ってくださいね〜。

[1984: マンション比較中さん]

>>1980

なかなか興味深い取材記事。

２０１５年４月の取材でチョット古いですが、スミフの販売戦術が良く理解できます。
販売価格に関しては「価格を決めてから走る」ケースと「走りながら価格を決める」ケースがあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1&ST=mobil...

興味津々で読ませていただきました。
巷では、スミフでは、物件が完成するまでに売り切ってしまうと「安く売り過ぎたんじゃないか！」と役員から叱責されるというようなことが言われていますが、この記事を読むとある意味真実なんですね。

細野透：分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）

「青田売り＋完成売り」の舞台裏について、住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏に聞いた。

「青田売り」に加えて「白田売り」、「黒田売り」なんて言葉があるなんて初めて知り、勉強になりました（笑）

また、記者の質問に対して、分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の「不動産は生もの」と言い切っているのが如何にも「スミフ」らしい！！！

●当時の住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の回答

問　住宅ジャーナリストとして、住友不動産の「青田売り＋完成売り」という独特の販売手法に関心を抱いています。そして、御社のマンションを取材する度に販売所長に質問をぶつけてきたのですが、未だに仕組みがよく理解できません。私にとって、今では、分譲マンション七不思議の筆頭のような存在になっています。

問　再び総戸数５００戸くらいのメガ物件を例にとります。第１期で１００戸を販売する場合、条件がいい高額物件から販売するケースが多いと思います。その場合、全住戸の平均坪単価を決めてから、第１期の平均坪単価と価格を決めるのですか。それとも、全住戸の平均坪単価を決めないで、とりあえず第１期の平均坪単価と価格だけを決めるのですか。

答　ケースバイケースです。予算上はもちろん全体の平均坪単価を持っています。しかし、全体像を確定してから走るケースもありますし、１００戸だけを決めてスタートして走りながら考えるケースもあります。規模が大きくなればなるほど、５回か６回に分けて、値付けしていく例も出てきます。

答　不動産は生物（なまもの）です。時期によって価格が変わると思っています。

答　前にもお話ししましたが、不動産は生物（なまもの）です。時間とともに価格は変わっていきますので、第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。

売主のスミフにとっては「第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。」かもしれませんが、購入する側にとっては「大きな意味」がありますね。
これで、スミフが分譲期間中に平気で「値上げ」するのが理解できますね。

スミフで、本当に気に入った物件がある場合はリスク覚悟で第一期に契約するのか、こちらも走りながら考えて、完成物件を確認してから契約を決断するのか、迷いは深まるばかりです。

[1985: 今月２月入居者]

>>1983 匿名さん
第１期の第1次分譲で購入しました。

[1986: 匿名さん]

>>1984 マンション比較中さん さん

どう考えてもスミフは一期購入が正解、それ以外は駄目。上下左右の似たような間取りで一千万も安く買われてるかもしれないんだよ（笑）。ここでは生物と言ってはいるけど、値下げは一切しないとも答えている（生物なら旬を過ぎたら値段下がりますよね。普通は。）。インタビューでは当たり障りの良いことばかり答えているんだから、それに合わせたら馬鹿見るだけだよ。