シティタワー梅田東part３

[匿名さん]

シティタワー梅田東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557145/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

所在地：大阪府大阪市北区本庄西一丁目12番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩13分
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.74平米～87.21平米
売主：住友不動産
売主：パナホーム
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1897: 通りがかりさん]

>>1887 名無しさん

それを言うなら、三井住友建設のことなのでは？

[1898: 名無しさん]

>>1897 通りがかりさん

http://hamarepo.com/story.php?story_id=3019

[1899: 匿名さん]

>>1897 通りがかりさん

すみふの方ですか？残念ながら火消しになってませんよ。

[1900: 匿名さん]

契約者板みたら残念な画像が・・・新築なのにこれはひどい。
やはり立地は大事ですね。
でも沢山応援してくれる書き込みがあるので、
残った未入居物件も、新築賃貸も今年中に完売できるかな？あと11か月ありますしね。

[1901: 匿名さん]

>>1900 匿名さん
立地だけの問題じゃないと思いますが。掃除をキチンとしていない管理側にも問題があると思います。管理費を払うのに糞が掃除されないのは困ります。

[1902: マンション検討中さん]

>>1900 匿名さん

この程度は、どこの新築マンションでも
普通にあります！
管理人さんの清掃スケジュール次第です！

[1903: 匿名さん]

こんな画像を投稿して何の意味があるんですか？

ただ掃除の狭間だっただけなのでは？

品性をうたがわれますよ。

[1904: 匿名さん]

これが掃除の狭間だとしたら、
掃除の間隔が数日に一度か一週間に一度レベル？
管理費払ってるんだからもう少し真面目にして欲しいね。
未契約の部屋が多いから管理費足りなくてケチってる？

[1905: 匿名さん]

>>1903 匿名さん

以前に糞まみれっていう書き込みに証拠出せとかデマとか言う人がおったからじゃないですか？毎日掃除はするのが普通でしょ。

[1906: 名無しさん]

>>1904 匿名さん

今からこれじゃあ先が思いやられますね。

[1907: 検討板ユーザーさん]

糞まみれの写真見る限りここの公開空地ではない。
タイルがちゃいます。
よーく見てみてください。

[1908: 名無しさん]

>>1907 検討板ユーザーさん

近所に住んでますがこんなタイルですよ。

[1909: マンション検討中]

>>1908 名無しさん

近所なら同じタイルの現地の写真をアップしてもらえませんか？

事実無根な投稿ならかなり悪質な行為です。

住民板にも投稿されていたのですから。

[1910: 匿名さん]

>>1909 マンション検討中さん

そんなに必死になること？ちょっと気持ち悪い。

[1911: 匿名さん]

まだ入居前だから清掃頻度も少ないのでしょうね。

[1912: 住宅検討中さん]

>>1911 匿名さん
同感です

[1913: 匿名さん]

>>1911 匿名さん

入居が始まったら掃除の頻度が上がればいいですね。

[1914: 匿名さん]

入居後は>>1902写真のような犬の排泄物が放置されるような環境にはならないことをお願いしたいです。
野良犬なのか周辺住民の飼い犬なのかはわかりませんが、本当にやめていただきたい。
万が一あった場合は、即掃除してクリーンな環境にしていただきたいです。

入居時に残っているのすら許せないので、今すぐにでも掃除してほしいです。

[1915: 匿名さん]

>>1909 マンション検討中さん

今朝撮ってきました。これでわかりました？

ちなみにまだ糞、ありましたよ。

[1916: 匿名さん]

>>1915 匿名さん
写真撮る時間があるなら就職活動したらどう？
親の年金喰いつぶすアホ息子や生活保護で暮らす怠け者が多いからどうしようもないよ！

[1917: 匿名]

なんか写真貼ってる人の方が必死な気がする…

[1918: マンション検討中さん]

>>1916 匿名さん
わざわざ写真貼ってくれたのにひどい言いようですね。最初に写真が貼られてからまだ掃除されてないのはいかがなものかと。入居が始まればキチンと掃除してくれることを望みます。

[1919: 匿名さん]

マンション内に犬のフンが落ちている報告
↓
ガセだ！デマだ！の大合唱
↓
実際にフンの写真が掲載される
↓
ここの物件ではない！現地写真をアップしろ！
事実無根で悪質だ！
↓
実際にタイルもわかる形でフンの写真が掲載される
↓
就職してないだの年金生活だの誹謗中傷、
あげくに写真貼れ証拠出せって言われたから投稿しただろうに、必死扱いされる


このマンションの契約者、こんな人ばかりなの？

[1920: 通りがかりさん]

>>1919 匿名さん

どこだったかでの浮浪者騒ぎのときに似てますね。
どこでしたっけ...中之島でしたっけ？
ここのスレの住民も同レベルに落ちましたか？（それとも、かのマンションスレの住民が自作自演してます？）

[1921: 匿名さん]

フンが落ちてたのは事実なんだから文句つけて掃除してもらえばいいだけじゃん。
何のために管理費払ってるんだか。

[1922: マンション検討中さん]

すみふの人が必死に書き込んでそう。

[1923: 検討比較]

>>1915 匿名さん

ありがとうございます。


清掃が機能していないだけですね！

[1924: 検討比較]

>>1921 匿名さん

えぇ。

巡回が、細かく機能していないです！

[1925: マンション掲示板さん]

>>1921 匿名さん

入居前なのに管理費払ってるの？

[1926: 匿名さん]

>>1925
１から１０まで説明しないとわからない方ですか？



デベもこの板見て必死に書き込んでるんだろうから暇な営業連れてきてちゃちゃっと掃除すれば解決だろうに。

[1927: 通りがかりさん]

>>1926 匿名さん

？？？
払ってないもの払ってることにしたいの？
皮肉ってことがわからない方ですか？

[1928: マンション検討中さん]

>>1927 通りがかりさん

今回の問題の本質は管理費がどうこうではなくて、もうすぐ入居が始まる物件なのに犬の糞が掃除されずにずっと放置されてることだと思います。論点をずらそうと必死なのはわかりますが、デベなり、管理会社が掃除をすればいいだけの話です。

[1929: 匿名さん]

>>1927
マンション掲示板さんなのか通りがかりさんなのかよくわかりませんが（名前を頻繁に変えている時点で荒らしでしょうが）
入居前に管理費は払っていないですがこれから入居予定の新築マンションが排泄物などで汚れていたら掃除をきちんとしてくれと思うのが普通ではないのですか？
あなたの中では引越後きちんと管理費を払いはじめるまではどんなに汚れていてもかまわないようですが（苦笑）

と、ここまで解説したらおわかりいただけました？

[1930: 検討板ユーザーさん]

>>1928 マンション検討中さん

きっと本当に問題なら契約者の人がMRに連絡入れますよ。問題として捉えたいのは外野の人間だけなんでは無いですか？
写真を撮った方が契約者なのでしたら、是非MRに大問題です！と報告されれば良いと思いますよ。
契約者じゃなくても、そこまで心配されるのなら、報告したら対応してくれるんじゃないですか？

[1931: 匿名さん]

>>1920 通りがかりさん

これですか？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594738/res/400-454/

>>1929

同じ苦笑いさん？

[1932: 匿名さん]

>>1920や>>1931みたいな人はマンションを検討しにここにきているのか、
掲示板に粘着しにきているのかどっちなんだろう。
相当病的に覗いているか、それとも同一人物なのかな。

[1933: マンション検討中さん]

管理会社　きちっと　清掃お願いしますね！！！

もうすぐ入居なのに！

お写真ありがとうございます。^^

[1934: 匿名さん]

糞の後始末をしない飼い主ばかりなんだね、大阪って。

[1935: 検討]

>>1934 匿名さん

デフォルトです！

[1936: 名無しさん]

もう糞の話題はいいでしょ
どれだけ引っ張るねん

[1937: 近所の住人]

野良猫も一匹住み着いてますよ。猫の糞か犬の糞かわかりませんね。

[1938: 匿名さん]

>>1932
中之島スレでも暴れてる奴と同じだと思う。

[1939: 匿名さん]

>>1935 検討さん

そんなわけないやろ

[1940: 周辺住民]

>>1939 匿名さん


地域性やろ

[1941: 通りがかりさん]

大阪という地域性だね。

[1942: マンション検討中さん]

何か重箱の隅をつついてる感じですね。

まぁそのマンション検討とピントがずれたところがこの板の面白いところですけどね。


うんこネタも飽きたので違うネタ出てこないかなぁ

[1943: 匿名さん【２月に入居】]

シティータワー梅田東の近くにスキューバダイビングの店を見つけました。

QUARA
北区本庄東1-19-9
TEL [phone]

今年3月からオーストラリアのヘイマン島とハミルトン島に行く前に練習できるのでラッキーです。
中崎町、天六も隠れた穴場です。
珍しい店があれば、教えて下さい。

[1944: 匿名さん]

まだ完売して無いですよね。

あとどれくらい残ってるんですか？

ご存知教えて下さい。

[1945: 匿名さん]

おそらくあと２～３年は売り切らないでしょう。
残りの物件は実物の部屋をみせてゆっくり値下げせずに
うっていくのが、すみふの売り方なので。

[1946: 検討板ユーザーさん]

>>1945 匿名さん

2〜3年もかけて売るんですか？

竣工後のマンションを長期間かけて販売する事は購入者にとってメリット、デメリットのどっちなんですか？

マンション購入後、中古で売りにくくなりませんか？

[1947: 匿名さん。]

>>1944 匿名さん

第5期発売が１月21日（土）から始まり、１６戸 販売価格 3790万〜1億1100万で完売すれば 370戸ぐらい。

残り 130戸ぐらいだと思いますよ。

[1948: 匿名さん。]

>>1946 検討板ユーザーさん

少なくても第1期〜第3期での購入者は
第5期以降に購入される方より、同じ広さで高層階で.(500〜1000）万は安く買えているので売却時に利益が出ます。

仕事の関係で数年で売却して引越しされる方もいると思いますが、利益がでる方が多いと思います。

[1949: 検討板ユーザーさん]

>>1948 匿名さん

500〜1000万も違うんですかぁ。
それだけ違うと竣工後ゆっくり販売してくれる方が値崩れしづらくて良いですね。

スミフの物件は全部同じように値上げして、竣工後もゆっくり販売するんですか？

[1950: マンション検討中さん]

>>1949 検討板ユーザーさん

そーですよ、これは有名な話

[1951: マンション検討中さん]

>>1950 マンション検討中さん

スミフ有名な話ですが、ここに関しては嘘が混じってますね。
ここは一期〜二期で五百万〜一千万の値上げをしていて、それ以降は値上げしていませんよ。
それどころか、GWにはMR来場者に商品券を配るなど客寄せに必死なくらいです。
一期に購入した人以外は損をする物件だと念頭に置いておいたほうが良いでしょうね。

[1952: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1953: 検討板ユーザーさん]

スミフの物件では値上げが当たり前なんですね。

毎回フミフの物件が値上がりするならここは旨味が無いですね。
一期狙いで東梅田の物件かこれから販売が良さそうですね。

[1954: 匿名さん]

>>1953 検討板ユーザーさん
東梅田は梅田東の二期以降と同等になるだろ！？苦笑

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1955: 匿名さん]

>>1954 匿名さん

頭大丈夫？
そんなことしたらここ以上にうれなくなるだろ！？苦笑

[1956: 検討板ユーザー]

>>1955 匿名さん

頭大丈夫とは？

板の話ではスミフは2期以降値上げして竣工後にも販売するって方法をとってるんでしょ？
そこからの話です。おかしいですか？

今、東梅田パークフロントは一期＠250万/坪みたいなので今までの傾向であれば値上げの可能性が有るって事では？

今のタワマンの単価としても安いので値上げの可能性はあるのでは？

[1957: 匿名さん]

大阪にもFIX窓で完全アウトフレームのタワマンなんて存在するんだね。首都圏だけだと思ってた。

[1958: 通りがかりさん]

第5期は値上げが決まったみたいですね。

[1959: 検討板ユーザー]

>>1957 匿名さん

FIX窓？完全アウトフレーム？
CT梅田東に採用されてるんですか？

解説お願いします。

[1960: 検討板ユーザーさん]

>>1959 検討板ユーザーさん

取り敢えず、ここの概要くらい読もうや

[1961: 検討板ユーザー]

>>1958 通りがかりさん

値上げですかぁ。
中津と比べるとまだまだ安いですからね。

どれ位の単価になるんですかね。

[1962: 通りがかりさん]

いくらなんですか？

[1963: 匿名さん]

天六、中崎町エリアはマンションが多すぎるから、転売も難しそうです。
なのにさらに値上げ？？？

[1964: 匿名さん]

>>1961 検討板ユーザーさん

青森の物件に、「東京と比べたらまだまだ安いですからね。」って言っているようなもんやで。

[1965: 匿名さん。]

>>1963 匿名さん
中崎町、天六には40階を越えるタワーマンションは数個しか有りません。

中崎町はレトロな町で、撮影にも使われた事があるので、注目されるかもしれませんよ。

第5期の販売に注目しています。

[1966: 通りがかりさん]

話によると、ここの口コミとは反対に、売れ行き順調で値上げが決まったようです。

[1967: 匿名さん]

似たような喋り方する通りがかりさんて他の板ではマンションこきおろすけどここの板だけはアゲアゲなんですね。
契約者？

[1968: マンション検討中さん]

少し古い大阪市のホームページの資料ですが
http://www.city.osaka.lg.jp/shiseikaikakushitsu/cmsfiles/contents/0000...

目の前の道路を片側二車線にする計画であれば，シティタワーと反対側も電線を地中化する予定があるのでしょうかね．
ちょくちょく今の道でほぼ完成と耳にしていたので，もしも北野今市線が電線地中化された綺麗な道になれば嬉しいで．

[1969: マンション検討中さん]

西行きも二車線を実現しようとするならば，ガードレールで囲われた電柱を地中化しないと二車線化は厳しいかなと思い書き込みました．
現状のままでも二車線はいけるか，，，

[1970: マンション検討中さん]

>>1967 匿名さん

デベでしょ

[1971: 匿名さん。]

あなたは現実を直視できないかわいそうな人でしょう。

他のマンションを検討された方が良いと思いますよ。

第5期販売 16戸
販売価格 3790万〜１億1100万
残り 130戸ぐらいだと思います。

[1972: 匿名さん]

残り130？
その倍以上残ってなかったか？

[1973: マンション検討中さん]

昨日のプレスリリースでは今まで売り出した分が390戸ほどで、現在360戸ほど売れたと出てましたので，間違ってないと思いますよ．

[1974: 通りがかりさん]

こんなん見つけました。

http://www.panahome.jp/company/news/release/2017/0120.html

確かに392戸、発売でうち360戸契約。

売れてないんじやなくて売ってない？
スミフは面白い販売方法ですね

[1975: マンション比較中さん]

>>1974 通りがかりさん
ここ買ったからスミフの肩を持ちたいのは解るけど単に不人気なだけだよ。

[1976: マンション検討中さん]

この文章をどう読んだらそうなるんでしょうか。これがスミフの売り方だと思うけど

[1977: 通りがかりさん]

>>1975 マンション比較中さん

ここは検討しましたが買ってません。
単純にスミフの物件が好きなので備後町待ちです。
スミフ買うなら一期で買いたいです。

ここも建物は魅力的なのでゆっくり売っていくのでは？

[1978: 匿名さん。]

>>1975 マンション比較中さん

あなたは頭が相当が悪そうですね。

売れてないのではなくて、どう考えてもわざとに売っていないと判断します。 【360戸 契約】

他のマンションを検討された方が良いと思いますよ。

[1979: マンション比較中さん]

>>1978 匿名さん
なるほど。
いいオカクさんなんだね〜笑

[1980: 通りがかりさん]

スミフの戦略の記事を見つけました。

他の会社とは全く異なった戦略ですね。

これを読んで販売戸数を見るとわかりやすいかも。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?ST=mobile&i_...

[1981: 通りがかりさん]

信者がいいお客さんみたいだね。^^;

[1982: 匿名さん。]

>>1980 通りがかりさん
大変参考になりました。

住友不動産は他社と異なり、第１期て即日完売すると普通なら営業所長は誉められるが、住友不動産では叱られる【昔しの話】

即売にのみ気を取られるのは意識としておかしいぞとの営業姿勢。

(青田売り➕完成売り）のスタイル

安易な値引きは一切しないようです。

[1983: 匿名さん]

>>1982 匿名さん。さん

建前はお客様の資産価値維持のため
本音は利益のため

ここが断トツで利益率高いってことは忘れないようにね〜。つまり、販売期間が長い分の人件費・経費もかかるはずなのに、それを補う以上に他よりぼったくってるってことね。それでも納得できるたら、買ってくださいね〜。

[1984: マンション比較中さん]

>>1980

なかなか興味深い取材記事。

２０１５年４月の取材でチョット古いですが、スミフの販売戦術が良く理解できます。
販売価格に関しては「価格を決めてから走る」ケースと「走りながら価格を決める」ケースがあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1&ST=mobil...

興味津々で読ませていただきました。
巷では、スミフでは、物件が完成するまでに売り切ってしまうと「安く売り過ぎたんじゃないか！」と役員から叱責されるというようなことが言われていますが、この記事を読むとある意味真実なんですね。

細野透：分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）

「青田売り＋完成売り」の舞台裏について、住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏に聞いた。

「青田売り」に加えて「白田売り」、「黒田売り」なんて言葉があるなんて初めて知り、勉強になりました（笑）

また、記者の質問に対して、分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の「不動産は生もの」と言い切っているのが如何にも「スミフ」らしい！！！

●当時の住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の回答

問　住宅ジャーナリストとして、住友不動産の「青田売り＋完成売り」という独特の販売手法に関心を抱いています。そして、御社のマンションを取材する度に販売所長に質問をぶつけてきたのですが、未だに仕組みがよく理解できません。私にとって、今では、分譲マンション七不思議の筆頭のような存在になっています。

問　再び総戸数５００戸くらいのメガ物件を例にとります。第１期で１００戸を販売する場合、条件がいい高額物件から販売するケースが多いと思います。その場合、全住戸の平均坪単価を決めてから、第１期の平均坪単価と価格を決めるのですか。それとも、全住戸の平均坪単価を決めないで、とりあえず第１期の平均坪単価と価格だけを決めるのですか。

答　ケースバイケースです。予算上はもちろん全体の平均坪単価を持っています。しかし、全体像を確定してから走るケースもありますし、１００戸だけを決めてスタートして走りながら考えるケースもあります。規模が大きくなればなるほど、５回か６回に分けて、値付けしていく例も出てきます。

答　不動産は生物（なまもの）です。時期によって価格が変わると思っています。

答　前にもお話ししましたが、不動産は生物（なまもの）です。時間とともに価格は変わっていきますので、第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。

売主のスミフにとっては「第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。」かもしれませんが、購入する側にとっては「大きな意味」がありますね。
これで、スミフが分譲期間中に平気で「値上げ」するのが理解できますね。

スミフで、本当に気に入った物件がある場合はリスク覚悟で第一期に契約するのか、こちらも走りながら考えて、完成物件を確認してから契約を決断するのか、迷いは深まるばかりです。

[1985: 今月２月入居者]

>>1983 匿名さん
第１期の第1次分譲で購入しました。

[1986: 匿名さん]

>>1984 マンション比較中さん さん

どう考えてもスミフは一期購入が正解、それ以外は駄目。上下左右の似たような間取りで一千万も安く買われてるかもしれないんだよ（笑）。ここでは生物と言ってはいるけど、値下げは一切しないとも答えている（生物なら旬を過ぎたら値段下がりますよね。普通は。）。インタビューでは当たり障りの良いことばかり答えているんだから、それに合わせたら馬鹿見るだけだよ。

[1987: マンション比較中さん]

>>1986 匿名さん

そ、そうですよね！
確かに生物なら、普通は鮮度が落ちそうな時点で価格を下げますよね。
スミフは鮮度が落ちていても逆に値上げするんですからね。
まさに、記者が言う七不思議ですね。

[1988: マンション比較中さん]

>>1987 マンション比較中さん
不動産は生鮮品ではないからね。
70年以上（現代の建物は100年？）の耐久性の商品だし、その議論はあまり意味ないのでは。

[1989: 匿名さん]

>>1988 マンション比較中さん

なぜ大規模修繕が必要になるのかを考えると答えは出てくるかと。あと、方針にもよるけど、ほとんどのタワマンら修繕積立金はあとになる方がきつくなる。

[1990: 名無しさん]

信者さま達は長文で盛り上がってますね笑

[1991: 匿名さん]

でもいくらスミフが値上げしても、市場価格とかい離してたら誰も買わないんだし、結局それなりに納得感がある価格だということでしょう？
２期以降でも。
少なくとも天六エリアにはたくさんマンションがあるし、スミフこだわる必要ないですから。

[1992: 評判気になるさん]

ここは第1期から値上げって言われてるけど、単純に2年〜3年前から相場が上がっただけでは？
結果的に上がってますけど、購入が早ければ、入居までに価格下がるリスクもあるのでは？耐震のことも言われてましたし。
それでも本人が気に入れば買いじゃないんですかね。

他のマンションでも、2〜3年前の新築で築浅中古で売りに出てる価格が新築時価格より高くなってる感じがしますけど。

すでに大阪市内の不動産相場が上がってるし、他の不動産会社の物件もそれなりの価格に設定されているので、ここの第1期の価格帯では、他でももう買えないんじゃないかなと。
なので、第1期購入の差額がと言われても、これから検討するほうは、あまり参考にならないです。
ネガティヴ多いので、良い書き込みないんですかね。
それほど、悪い物件には見えないですけど。

永住を考えられている人も投資を考えられている人も条件は違うので、それぞれですが、ここはどうなんでしょう。

最近の新築だと、扇町の住友タワーも他不動産の中津付近も最低価格が高そうですし。

ここで、先に購入された方が先見の投資をされたと考えた方が、すっきりするんですけどね。
下の価格帯を考えて、この場所を気に入れば、検討先のひとつかなと思ってます。
契約手付け金額が10パーセントらしいので、それなりに頭金無いとダメですね。その意味では、買える人と気に入った人のみ選択できるマンションでは。

[1995: 匿名さん]

>>1992 評判気になるさん

>契約手付け金額が10パーセントらしい
ここに限らずどんな物件でもそうですよ。手付金（違約金の先払い）。常識的すぎる印象で、改めてそう書かれるとこちらが恥ずかしい感情すら湧きますね。