シティタワー梅田東part３

[匿名さん]

シティタワー梅田東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557145/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

所在地：大阪府大阪市北区本庄西一丁目12番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩13分
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.74平米～87.21平米
売主：住友不動産
売主：パナホーム
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1101: 匿名さん]

>>1096の者です。

>>1098
単純なシミュレーションであることをよくご理解ください。
ちなみに他の財閥との比較ですが、
下記の方がより分かりやすいと思います。
※先ほどのシミュレーションは、あくまでも年利の考え方も必要であることを強調したかったためです。

④スミフ part.2
1000万円の初期投資で1年後に115万円の住戸を5戸販売、2年後に125万円(※見込み10万円up)の住戸を5戸販売＝計1200万円が回収される(単体利益率20% ※年利10%)

こちらの方がより近い表現になると思います。

要するに、財閥系の販売価格は比較してもそんなに変わりません。
建設費の原価管理も考慮すると、販売価格を値上げしても他のデベの商品と比較して消費者が不利になるとは言えません。むしろ建設費が値上がり傾向の場合、他のデベに企画勝ちしてしまいますよね。
最近のスミフは時間経過で値段を上げる想定収支になっていることは間違いありません。
これは、短・中期的には市場が値上がり傾向であることをスミフが判断している(リスク有)のだと思われます。
また、スミフはPJ利益率の判断指標が他の財閥デベと少し違うと思います。(ここの内容まではさすがに説明すると長くなるので割愛させていただきます)

繰り返しになりますが、
"今今時点"では他の財閥と比較しても販売価格はさほど変わらないと思います。
スミフの物件ひとつで考えた時には損した気分になるかもしれませんが、他の商品と比較すると、損はないですよ。

ご参考になれば幸甚です。

[1102: 入居予定さん]

>>1099
なるほど！
負け惜しみで的外れな文句を言う人たちにうんざりしていたのでスッキリいたしました。
さすがです。

[1103: 匿名さん]

天六の駅近物件や梅田徒歩圏内の物件と比べて、今今価格が高くないと思わせる手法は、ネーミングも含めて流石としか言いようがないですね。
シミュレーションを書かれている方の意見のように、本当にスミフが他の物件価格をみて適正に価格を判断できているなら、ここまでの爆上げはないでしょう。

素人の私が考えるとこうなります。
一期…スミフが客観的に見て適正と考えた値段（多少の様子見もあったでしょう）。
二期…お客の動向（悪意のある言い方をすれば、騙せることが分かったの）で爆上げ。

そうでなければ、スミフは自分が作っているモノの価値判断も適切にできない、皆様が言う「素人」になりますからね。そんなことはないでしょう。

しかしながら、300/500売れているというので、上手い売り方なのは間違いないでしょう。
この後の動きは見ものです。

[1104: 匿名さん]

アンチが多いということは人が羨む良い物件ってことです。
一度きりの人生ですし、ポジティブにいきましょう！

[1105: 物件比較中さん]

>>1098
他にも………
・他を下げて自分を上げる営業トーク。わざわざ他物件周辺の地図まで用意して、いかにその物件が割高かを説明を受けました。自分を上げなくても相対的に価値が上がったように見せられるからコスト削減ですね。
・コストがかからない広告媒体の利用。CMなどの高価な広告媒体は使わず、他物件のMR前でネカフェを思わせるプラカードを持ちティッシュ配りを行う。物件を探してる人に必要最小限のコストでアピールできて素晴らしい戦略です。
・MR内のドリンクは紙コップ。これはわざわざ洗うの面倒ですし、仕方がないですかね？

こんなの数千万x数百戸のコストとしては微々たることでしょうが、ホンマに徹底しているので恐れ入ります。

[1106: 匿名さん]

>>1105
ビンボー臭いし、好感度も低い販売手法だなあ。
そのような価値観で集まるコミュニティも節約節約って住民達が騒ぎそうな感じがして、タワマン本来の豪華さや便利さなどが削られて、住み心地が良くなさそうな感じがしてしまうよ…。

[1107: 匿名さん]

>>1106
いやいや、コストがかかってないタワーマンションに必要以上の大金を出せる人達の集まりになるから節約とは無縁のコミュニティになりますよ（笑）

[1108: 匿名さん]

入居予定日、平成29年4月

それまでに売切れますかね？　

[1109: 物件比較中さん]

>>1108
此処は完成後に実物見てからでも遅くないようだから慌てる必要は無いよ。

同じ財閥系デベでも三井や三菱に関しては、良い部屋買うのは早い者勝ちだから決断力や資金力が必要かな。

[1110: 匿名さん]

>>1108
売り切らないよ。ここのデベはそういう方針。
ただし、基本的に竣工後は値上げするのも方針だから、資金が潤沢でないのなら、それも含めて検討した方が良いね。
あと、部屋も小出しの方針だから、気になる部屋が売りに出てるかどうかは定期的に確認したほうが良いかもよ？

[1111: 物件比較中さん]

>>1110
ただ此処は値上げして売れる程の人気物件ではないように思います。
梅田から離れ過ぎだものね、、、。

[1112: 匿名さん]

お二方、ご返答ありがとうございます
梅田近隣（ここは近隣とするにはちょっと微妙なラインですが）で検討しているのですが、
これから先に出てくる物件と比較したほうが良いかなと思って保留中です
資金面では特に問題ないのですが値段がころころ変わるのも嫌だなと思っています（MRに行ったら今この価格で買えるのはお得ですよ！と言われましたが/笑）
今すぐ引っ越さないといけないわけでもないので、ちょこちょこ売り出される間取りをみながら検討してみます

[1113: 匿名さん]

>>1111
実際に一期から二期の時点で値上げし過ぎてますからね。
その点でスミフの中でも例外物件になるのではないかと勝手に予想しているので、大幅な値下げもあり得るとは思い様子見してましたが、思っていたよりは売れ行きは順調のようなのでポリシー通り値上げするかもしれないし...。
内部の人でもない限り、実際にその時にならないと分からないです。

[1114: 匿名さん]

購入予定の人は会社の評判なども気にしたほうが良さそうね。

住友不動産ってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47887/

[1115: 匿名さん]

結局ここは人気なのか不人気なのかわかり辛い
値段の変動の可能性が高いから様子見の人が大多数？でいいのかな

[1116: 匿名さん]

本庄なんかより新町だよ。
今が旬だからね！

[1117: 契約済みさん]

>>1114
ご丁寧にありがとうございます。
勿論そのスレ見て購入してますよ。

検討中のかた、どこの企業でもここのデベであってもその会社について個人の評価はいろいろあると思うので、偏らずよく読んで検討していただければと思います。

[1118: 購入検討中さん]

こちらのマンションはどの向きが一番いいんですかね。
高層階なら北西ぽいですが、普通に南向きですか？

[1119: 匿名さん]

>>1118
新町の方が環境が良いよ。

[1121: 匿名さん]

>>1119
新町のスレにお帰りください。

[1122: 匿名さん]

>>1119
ここを検討する人は他の北区や中央区のマンションは検討するにしても、
新町なぞ見向きもしません
お引き取りください

[1123: 匿名さん]

>>1118
ここは南西は梅田の夜景が綺麗で、北西は淀川花火大会や淀川が綺麗で人気だと思いますよ。
ただし高層階だと夏は西日が暑いかもです笑。

[1124: 購入検討中さん]

>>1123
ありがとうございます。確かに北西がやたら高かった覚えがあります。

[1125: 購入検討中さん]

>>1119
聞いてねえよ

[1126: 匿名さん]

>>1119
西大橋信者コト迷い人は西区スレにおかえりくださいませ！！

[1127: 物件比較中さん]

立地で西区新町と此方とを比較検討してましたが、アウトフレームではない新町のタワーは専有空間がとても狭く感じてしまい間取りも悪いのでやめました。
価格も西区なのに此方と変わらないのにはびっくりでした。

[1128: 匿名さん]

>>1127
ダイキン凸凹タワーだから、しょうがない笑

[1129: 購入経験者さん]

中崎町に近いのでB問題がちょっと・・・と思う。
気にしない人はいいのかもしれないが。

[1130: 匿名さん]

>>1129
B問題って？
料理組合みたいなもの？
下町なんだから仕方ないのでは？

[1131: 周辺住民さん]

>>1129
あ、そういう人は大阪に向いてないわ。
さよなら。

[1132: 匿名さん]

>>1129
確かに大阪は、粉もん好きだからブタが多い。

[1133: 匿名さん]

>>1132
ブタのBですかあ。
ぷっ、ウケる！笑
金融投資家は確かに問題人物だね。苦笑

[1135: 匿名さん]

梅田ってあまり住むっていうイメージがある街ではなかったんですが、こちらの口コミを見たり、
現地を違った視点から見て行ったりすると意外と住みやすそうには思いました。

近所に交番があるのですね～。
それならば安心かも。
わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょうが。

[1136: 周辺住民さん]

>>1135
近所に５年ほど住んでいますが、梅田に住んでいる感覚はありません。多少歩きますし。
ただ住環境としては優秀だと思います。
ここは今の家が手狭なので、検討しています。

[1137: 匿名さん]

そもそも梅田じゃないもの、、、

[1138: ご近所さん]

本庄西ですね、、
梅田の東に位置するマンション⇒梅田東。。便利な言葉、、梅田

[1139: 匿名さん]

価格結構下がってる部屋タイプがあるね。

[1140: 匿名さん]

>>1135
>近所に交番があるのですね～。
>それならば安心かも。
>わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょうが。
ヒッタクリの多い地域ですよ。
住まわれたらご注意ください。

[1141: マンション比較中さん]

>>1140 匿名さん
犯罪マップ見ると、昨年はひったくりはなさそうだけどソースは？

[1142: 匿名さん]

ここって外壁は今のままですか？
遠くから見ると気付きませんが、近くで見る傷があったり汚れていたり目立ちます。

[1143: 匿名さん]

天六(本庄)の地価。
http://www.tochidai.info/area/tenjinbashisuji/

[1144: マンション検討中さん]

本庄って北区では地価の評価低いのに此処のマンションは高過ぎない？

[1145: 匿名さん]

だから何？
もう地価の議論は終了しましたよ。

[1146: 匿名さん]

>>1145
此処は躯体や仕様はいいが立地がダメ。
価格も天六相場なのに高すぎるよ、、、。

[1147: 入居予定さん]

地下鉄と阪急の2路線あってまあまあ便利。
難波、心斎橋も出やすい。
わたしはいいと思いますね。
梅田にもまあまあすぐ出れて、梅田ほど人がごった返しておらず、わたしはいいと思いますね。
躯体や仕様を含めての価格だと思いますね。
4期の販売も始まりましたし、まあまあ売れてるん違いますかね。
お金なければ買えないでしょうけどね。

[1148: 坪単価比較中さん]

この辺りは下町風情が色濃いよね。
もっと洗練されたエリアのタワーがいいかな、、、。

[1149: 匿名さん]

>>1148
一戸ぐらい買ってから発言するもんだよ、そういうのは

[1150: マンション検討中さん]

洗練されたエリアなら中之島へどうぞ
そもそも洗練されたエリアって何ですかね？
大阪の場合、あまりない気もしますが
見てくれの雰囲気と実際の生活利便性は両立していませんからね