シティタワー梅田東part３

[匿名さん]

シティタワー梅田東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557145/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

所在地：大阪府大阪市北区本庄西一丁目12番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩13分
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.74平米～87.21平米
売主：住友不動産
売主：パナホーム
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1087: 匿名さん]

>>1086
意外と300も売れてるんですね。商品券配るっていうチラシを遠方まで配ってたから、かなり苦戦してると思ってました。

[1088: 匿名さん]

売れたのが2/5でしょ？

[1089: 匿名さん]

>>1087
苦戦する価格で売るのが住友商法ですから。
儲かりまっせ〜

[1090: 匿名さん]

扇町公園からザ北浜タワーやシティタワー大阪等の大阪を代表するタワーマンションが見えますが、ここは見え無いんですね。

[1091: 匿名さん]

公園からタワーマンションが見えるか見えないかに何かあるのかなぁ。
どっちでも良いかなと思うけど、
それより、住友商法ってそんなに儲かるの？
なんだか気になるなぁ～。住友商法とはどんな方法で、
どれだけの率で儲かるんでしょうね。

[1092: 匿名さん]

聞いてみたところ3/5みたいですね。意外に売れてて驚いた。

[1093: 匿名さん]

MRガラガラでした

[1094: 匿名さん]

>>1093
商品券もらえました？

[1095: 匿名さん]

商品券配るより物件の値下げのほうが嬉しいんだけどなあ

[1096: 匿名さん]

>>1089
苦戦する価格で売るから儲かるって、あなた商法の何を理解しているんですか？笑

>>1091
PJ単体でみれば良い利益率になるかもしれませんが、販売期間が長くなると営業利益の積み上げが遅れますので、年利が悪くなる傾向があります。
素人の方が、何年・何十年かけて利益がどうのこうのと仰る方がいらしてますが、当然 年利も経営の判断に必要ですよね。
長々と販売してPJ単体の利益率が高いから良いというのは馬鹿なご意見です。
それなら、株式投資や賃貸ビルの投資に専念した方が遥かに良いですね。
分譲事業は資金回収が早いところが利点のひとつですからね。
皆さんイメージのスミフで仰っていますが、スミフの利益率が高いのは決して分譲事業に頼っている訳ではありません。
分譲マンションなら他の財閥系も似たような資本コストでしょう。

単純なシミュレーションですが、
①一般デベ
1000万円の初期投資で1年後に110万円の住戸を10戸販売＝計1100万円が回収される(単体利益率10% ※年利10%)
②三○系財閥
1000万円の初期投資で1年後に115万円の住戸を10戸販売＝計1150万円が回収される(単体利益率15% ※年利15%)
③スミフ
1000万円の初期投資で1年後に120万円の住戸を5戸販売、2年後に120万円の住戸を5戸販売＝計1200万円が回収される(単体利益率20% ※年利10%)
③の場合は、プロジェクト単体でみると利益率が良いですが、年利は微妙ですね。さらに資金回収が遅れるほど、違うリスク(景気の変動・投機の損失)も生じます。

あえて、
スミフの欠点を申し上げると、恐らく見えない設備の部分を他の財閥に比べて少しケチっている感じですね。
ただ見えるところには他の財閥以上にお金をかけているので、全体的には似たり寄ったりの原価でしょうが。

ただいずれにせよ、
財閥系はそれぞれ事業規模・実績の通りノウハウも相当蓄積しており、アフターサービスも含めて、一般デベよりも優れているため、原価率が低いことを踏まえても納得できるコストパフォーマンスだと思いますがね。

[1097: 匿名さん]

>>1096
詳細にありがとうございます！

単純なシミュレーションでお書きの「120万」が他の「5万」、「10万」高いことが、苦戦する価格だってことだと思いますよ。
年利に関しても、プロジェクトが数本が重なるようにうまくプロジェクトを動した場合、平均すれば他のデベと比べて高い利率（全てが同じ単体利益率なら単体利益率に近い）になりますよね？
そう考えると超大手のスミフにとっては年利はほぼ関係ないとも考えられます。（最初の数年は低い数値になりますが、、、うまくやればそのタイミングだけです。）
そもそも、年利がどうのこうの以前に、消費者からすれば単純なシミュレーションでは、損をしていることになりますからね。

お書きの通りリスクはとっているのでしょうね。
実際マンション市場でデフレが始まれば売り抜けできていない分、損することは明らかですし、投資できないこともごもっともです。もっとも超大手（資金潤沢）で業界で最高の利益を叩き出しているスミフにとってそれがどれだけの痛手なのかはよく分かりませんが。

いずれにしても、モノ、土地、価値が測りにくいアフターサービスを含めてスミフ価格で買うのかどうかは、信者でもなければ疑問符が残ることは仕方がない気はしますね。
先にも書きましたが、単純なシミュレーションでも消費者は損をしてますから。

ちなみに、こちら掲示版を見返せば、一期から二期の時点で1,000万ほど値上がりしている部屋があるようですから、ちょっとの損では無いですよね。
一期の購入の直前で価格を100万、200万つり上げるようなことがあったというレスがありましたが...流石にそこまでアクドイことはしていない思いますからここでは割愛します。

期ごとの爆発的な値上げも含めて「スミフ商法」と揶揄される所以では無いでしょうか？
企業の利益を追求する姿勢は大いに理解できますが、自分が「肥やし」になろうとは到底思えないですね。

[1098: 匿名さん]

要するに苦戦する価格で売り続けるから、こんだけ利益率が高いんですね。

[1099: 購入検討中さん]

>>1097
「肥やし」になろうと思えないなら、どうぞ他のマンションを購入してください。
青田売りマンションは早く買った者が有利になるのは当然ですからね。
ここの1期の分譲価格は他の新築物件と比較しても明らかに安値でした。※坪単価は210万-220万程度
それに値上げするマンションは他にどこでもあります。
それを後から知って、損した気分になっているのは、自分勝手な妄想ですな。
需要と供給ですから、値上がりしているのは、マーケットプライスも上がっている証拠です。
完成後はさらに値上げするでしょうね。
今より安値で買いたいなら、とりあえずオリンピックがひとつの節目と言われているので、それまで指を咥えて待つしかないですね。(下がるか分かりませんが)
そもそも価格が高いと不満を仰る人がいますが、大阪の価格はまだまだ安いですからね。
これから大阪の都市圏の物件がさらに値上がりすることを期待します。
例え価格が上がっていようと、そこに投資する価値があるのであれば、買いです。

[1100: 匿名さん]

>>1099
此処は価格以上に場所が悪いから買わない。

[1101: 匿名さん]

>>1096の者です。

>>1098
単純なシミュレーションであることをよくご理解ください。
ちなみに他の財閥との比較ですが、
下記の方がより分かりやすいと思います。
※先ほどのシミュレーションは、あくまでも年利の考え方も必要であることを強調したかったためです。

④スミフ part.2
1000万円の初期投資で1年後に115万円の住戸を5戸販売、2年後に125万円(※見込み10万円up)の住戸を5戸販売＝計1200万円が回収される(単体利益率20% ※年利10%)

こちらの方がより近い表現になると思います。

要するに、財閥系の販売価格は比較してもそんなに変わりません。
建設費の原価管理も考慮すると、販売価格を値上げしても他のデベの商品と比較して消費者が不利になるとは言えません。むしろ建設費が値上がり傾向の場合、他のデベに企画勝ちしてしまいますよね。
最近のスミフは時間経過で値段を上げる想定収支になっていることは間違いありません。
これは、短・中期的には市場が値上がり傾向であることをスミフが判断している(リスク有)のだと思われます。
また、スミフはPJ利益率の判断指標が他の財閥デベと少し違うと思います。(ここの内容まではさすがに説明すると長くなるので割愛させていただきます)

繰り返しになりますが、
"今今時点"では他の財閥と比較しても販売価格はさほど変わらないと思います。
スミフの物件ひとつで考えた時には損した気分になるかもしれませんが、他の商品と比較すると、損はないですよ。

ご参考になれば幸甚です。

[1102: 入居予定さん]

>>1099
なるほど！
負け惜しみで的外れな文句を言う人たちにうんざりしていたのでスッキリいたしました。
さすがです。

[1103: 匿名さん]

天六の駅近物件や梅田徒歩圏内の物件と比べて、今今価格が高くないと思わせる手法は、ネーミングも含めて流石としか言いようがないですね。
シミュレーションを書かれている方の意見のように、本当にスミフが他の物件価格をみて適正に価格を判断できているなら、ここまでの爆上げはないでしょう。

素人の私が考えるとこうなります。
一期…スミフが客観的に見て適正と考えた値段（多少の様子見もあったでしょう）。
二期…お客の動向（悪意のある言い方をすれば、騙せることが分かったの）で爆上げ。

そうでなければ、スミフは自分が作っているモノの価値判断も適切にできない、皆様が言う「素人」になりますからね。そんなことはないでしょう。

しかしながら、300/500売れているというので、上手い売り方なのは間違いないでしょう。
この後の動きは見ものです。

[1104: 匿名さん]

アンチが多いということは人が羨む良い物件ってことです。
一度きりの人生ですし、ポジティブにいきましょう！

[1105: 物件比較中さん]

>>1098
他にも………
・他を下げて自分を上げる営業トーク。わざわざ他物件周辺の地図まで用意して、いかにその物件が割高かを説明を受けました。自分を上げなくても相対的に価値が上がったように見せられるからコスト削減ですね。
・コストがかからない広告媒体の利用。CMなどの高価な広告媒体は使わず、他物件のMR前でネカフェを思わせるプラカードを持ちティッシュ配りを行う。物件を探してる人に必要最小限のコストでアピールできて素晴らしい戦略です。
・MR内のドリンクは紙コップ。これはわざわざ洗うの面倒ですし、仕方がないですかね？

こんなの数千万x数百戸のコストとしては微々たることでしょうが、ホンマに徹底しているので恐れ入ります。

[1106: 匿名さん]

>>1105
ビンボー臭いし、好感度も低い販売手法だなあ。
そのような価値観で集まるコミュニティも節約節約って住民達が騒ぎそうな感じがして、タワマン本来の豪華さや便利さなどが削られて、住み心地が良くなさそうな感じがしてしまうよ…。

[1107: 匿名さん]

>>1106
いやいや、コストがかかってないタワーマンションに必要以上の大金を出せる人達の集まりになるから節約とは無縁のコミュニティになりますよ（笑）

[1108: 匿名さん]

入居予定日、平成29年4月

それまでに売切れますかね？　

[1109: 物件比較中さん]

>>1108
此処は完成後に実物見てからでも遅くないようだから慌てる必要は無いよ。

同じ財閥系デベでも三井や三菱に関しては、良い部屋買うのは早い者勝ちだから決断力や資金力が必要かな。

[1110: 匿名さん]

>>1108
売り切らないよ。ここのデベはそういう方針。
ただし、基本的に竣工後は値上げするのも方針だから、資金が潤沢でないのなら、それも含めて検討した方が良いね。
あと、部屋も小出しの方針だから、気になる部屋が売りに出てるかどうかは定期的に確認したほうが良いかもよ？

[1111: 物件比較中さん]

>>1110
ただ此処は値上げして売れる程の人気物件ではないように思います。
梅田から離れ過ぎだものね、、、。

[1112: 匿名さん]

お二方、ご返答ありがとうございます
梅田近隣（ここは近隣とするにはちょっと微妙なラインですが）で検討しているのですが、
これから先に出てくる物件と比較したほうが良いかなと思って保留中です
資金面では特に問題ないのですが値段がころころ変わるのも嫌だなと思っています（MRに行ったら今この価格で買えるのはお得ですよ！と言われましたが/笑）
今すぐ引っ越さないといけないわけでもないので、ちょこちょこ売り出される間取りをみながら検討してみます

[1113: 匿名さん]

>>1111
実際に一期から二期の時点で値上げし過ぎてますからね。
その点でスミフの中でも例外物件になるのではないかと勝手に予想しているので、大幅な値下げもあり得るとは思い様子見してましたが、思っていたよりは売れ行きは順調のようなのでポリシー通り値上げするかもしれないし...。
内部の人でもない限り、実際にその時にならないと分からないです。

[1114: 匿名さん]

購入予定の人は会社の評判なども気にしたほうが良さそうね。

住友不動産ってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47887/

[1115: 匿名さん]

結局ここは人気なのか不人気なのかわかり辛い
値段の変動の可能性が高いから様子見の人が大多数？でいいのかな

[1116: 匿名さん]

本庄なんかより新町だよ。
今が旬だからね！

[1117: 契約済みさん]

>>1114
ご丁寧にありがとうございます。
勿論そのスレ見て購入してますよ。

検討中のかた、どこの企業でもここのデベであってもその会社について個人の評価はいろいろあると思うので、偏らずよく読んで検討していただければと思います。

[1118: 購入検討中さん]

こちらのマンションはどの向きが一番いいんですかね。
高層階なら北西ぽいですが、普通に南向きですか？

[1119: 匿名さん]

>>1118
新町の方が環境が良いよ。

[1121: 匿名さん]

>>1119
新町のスレにお帰りください。

[1122: 匿名さん]

>>1119
ここを検討する人は他の北区や中央区のマンションは検討するにしても、
新町なぞ見向きもしません
お引き取りください

[1123: 匿名さん]

>>1118
ここは南西は梅田の夜景が綺麗で、北西は淀川花火大会や淀川が綺麗で人気だと思いますよ。
ただし高層階だと夏は西日が暑いかもです笑。

[1124: 購入検討中さん]

>>1123
ありがとうございます。確かに北西がやたら高かった覚えがあります。

[1125: 購入検討中さん]

>>1119
聞いてねえよ

[1126: 匿名さん]

>>1119
西大橋信者コト迷い人は西区スレにおかえりくださいませ！！

[1127: 物件比較中さん]

立地で西区新町と此方とを比較検討してましたが、アウトフレームではない新町のタワーは専有空間がとても狭く感じてしまい間取りも悪いのでやめました。
価格も西区なのに此方と変わらないのにはびっくりでした。

[1128: 匿名さん]

>>1127
ダイキン凸凹タワーだから、しょうがない笑

[1129: 購入経験者さん]

中崎町に近いのでB問題がちょっと・・・と思う。
気にしない人はいいのかもしれないが。

[1130: 匿名さん]

>>1129
B問題って？
料理組合みたいなもの？
下町なんだから仕方ないのでは？

[1131: 周辺住民さん]

>>1129
あ、そういう人は大阪に向いてないわ。
さよなら。

[1132: 匿名さん]

>>1129
確かに大阪は、粉もん好きだからブタが多い。

[1133: 匿名さん]

>>1132
ブタのBですかあ。
ぷっ、ウケる！笑
金融投資家は確かに問題人物だね。苦笑

[1135: 匿名さん]

梅田ってあまり住むっていうイメージがある街ではなかったんですが、こちらの口コミを見たり、
現地を違った視点から見て行ったりすると意外と住みやすそうには思いました。

近所に交番があるのですね～。
それならば安心かも。
わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょうが。

[1136: 周辺住民さん]

>>1135
近所に５年ほど住んでいますが、梅田に住んでいる感覚はありません。多少歩きますし。
ただ住環境としては優秀だと思います。
ここは今の家が手狭なので、検討しています。