シティタワー梅田東part３

[匿名さん]

シティタワー梅田東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557145/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

所在地：大阪府大阪市北区本庄西一丁目12番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩13分
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.74平米～87.21平米
売主：住友不動産
売主：パナホーム
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1051: 匿名さん]

夜に女性の一人歩きって大丈夫でしょうか？
ぜひ夜にこの辺りの雰囲気を確認しておきたいです。

[1052: 匿名さん]

>>1051
ここ日本なんですけど（笑）
あなたがかよわそうで高級品を身につけた美女とかなら危ないかもしれませんね

普通に20時ぐらいに出歩くのに問題はないですよ
終電終わってからとかだとおすすめはしませんが、それはこの場所に限りませんし

[1053: 匿名さん]

1052さんってここのご契約者さんですか？
なんか嫌な感じ。

[1054: 匿名さん]

>>1053
場所柄が場所柄だから、
そこに住む人間も不親切なのかな？(苦笑)

[1055: 匿名]

1053さんと同意見です。

日本だから安心・安全なんでしょうか？
女性の一人歩きは気をつけないとだめですし、
やはりご本人が夜に確認される方が良いと思います。

[1056: 匿名さん]

現地見にいってないのにやんや言うのもねえ

[1057: 購入検討中さん]

>>1027
シティータワーがカッコよくて
購入もちょっと検討中です^o^
ちなみに子供がまだ小さいんですけど
治安や環境を教えてください⁈

[1058: 匿名さん]

天六からなら大通り沿いだから、夜でもさほどあぶなそうには見えないです。
中崎町からはどんな感じかわかりません、、、

[1059: 周辺住民さん]

ギリギリの北区。でも治安は梅田近郊ほど悪くないですよ。ま、それも人それぞれですけどね。

[1060: 契約済みさん [男性 60代]]

私生まれたのも大阪市ど真ん中で、生まれも育ちも大阪です。古から恐らく今も梅田で治安という意味で、暴力団関係も含めて
うーんといところは、阪急梅田商店街と梅田のまひがしの太融寺あたりそして神山町あたりです。従って、このマンションあたりは、本当は、梅田東ではなく梅田北東で、その筋の環境の悪さから離れていると思います。天六についていうとさらに橋を渡って野江千林と昔は船場から見たら田舎くさいところというイメージで悪いところではありません。天六はその中で大阪市内そのもののイメージです。

少し民団が近くにあるという言葉もでていましたが、鶴橋の方々は、昔は朝鮮総連系のかたが多かったのに比べて、ここの民団系は品が良くて、お金持ちも多かった記憶があります。差別感ではなく、昔から大阪に住んでいた実感として書きました。現在は日本の中では、朝鮮総連系も民団系もあまり関係なく仲良くされていると聞いています。

[1061: 物件比較中さん]

西区や中央区などの都心部主要地区と比べたら北区は平均的に治安や風紀は良いと思います。
西区の関西最大級の色街や中央区ミナミの風俗街など、ファミリー層が住むには？？っていうような風紀の乱れが酷い地域よりもビジネス街である中之島や北浜界隈に住む方が治安的にも良いと思います。本庄は下町ですがまだ治安的にはマシだと思います。

[1062: 匿名さん]

>>1051
マンションまでの道なんて、全く問題ないですよ。毎日のように通ってます。
ただほんとに人通りのない深夜とか、ひとけのない裏通りとかは、ここに限らず気をつけないといけないのは同じです。

[1063: 匿名さん]

今日チラシ入ってたんだけど、4/29-5/8で総合マンションギャラリーに来場すると1000円分の商品券が貰えるんだってよ。
興味なかったけど、梅田に行くことあれば寄ってみようかな。
上層階の共有スペースは屋外なんですね。ほぼ最上階っぽいし、この点は良いですね。

[1064: 匿名さん]

ゴールデンウィークは、人が集まりやすい時なので気合が入っているんでしょうね。
今出ている先着順の１８戸がある程度捌けないと次の販売期に行きにくいっていうのもあるんでしょう。

マンションのスペック的には
内廊下であったり２４時間有人管理であったりと良い部分は多いと思います。
その分きっちり値段に跳ね返っちゃっているので
高くなって締まってきているのだろうなぁと思いました。
その辺、納得できるかどうかがポイントかもわかりませんね。

[1065: 匿名さん]

>>1064
マジレスすれば、24時間有人管理は管理費の行くね。
あなたがそこを値段に反映されてると思ってたんなら、うまいこと騙されたか勝手に勘違いしたか。デベの利益になってるよ。

[1066: 匿名さん]

>>1060
民団はともかく、朝鮮総連はいざという時には敵国だから、多少は気になるよね。
ここは民団だからまだマシかな。
まあ、そんな事がないようには未来永劫なって欲しいけど、昨今の流れはな。。

[1067: 匿名さん]

>>1061
わかってませんね。
北区であろうと西区であろうと場所によるんです。
ここの悪口を言いに来たのではありません。
例えば北区。兎我野町はホテル系の風俗多数。
扇町あたりはマンション系の風俗もどきが多数。　
堂山あたりは同性系の風俗多数。
東通商店街は風俗多数。
あと、天満駅周辺にも無許可系風俗などあります。
だからといって治安が特別悪いとかはないですよ。
逆に淀川沿いの本庄東の一部、豊崎の一部の方が夜は河川敷独特の真っ暗で怖いです。
ct梅田東は下町住宅街なので問題なし。

関西最大の花街、いわゆる女郎屋は西成区山王の飛田新地。ここは隔離されてるわけではないですが西区や新今里と違い独特の街です。さらに周辺はアイリン地区ですので言うまでもありません。
西区松島は住宅街に溶けこんでますし、治安が特別悪いとかはなくただの下町です。

中央区も同じですね。
ちなみに大阪市のホームページに区別犯罪件数が記載されたものがあります。
北区、中央区はダントツ高いですよ。　　
だから
区がどうのではなく、町でみないといけませんよ。
まあ、郊外に住まれてたらイメージしかわかないかもしれませんからそんな発想になるのもわかりますけど(笑)

[1068: 物件比較中さん]

ここって、公示価格みたら、北区でも最低ランクだったんですね。

[1069: 匿名さん]

>>1068
しかし北区で販売価格はトップクラスだよ。

[1070: 匿名さん]

安く仕入れて高く売る。基本でしょ。

[1071: 匿名さん]

>>1070
ごもっとも。
だから肥やしになってあげてくださいな。

[1072: 匿名さん]

売る残ってるってことは意外に消費者は冷静ってことですね。
早く二割減の適正価格（もしくはそれ以下）になることを期待しています。

[1073: 匿名さん]

>>1072
竣工後は値上げするよ。スミフだもん。

[1074: 物件比較中さん]

>>1073
売れないものが余計に売れなくなるだけ。

[1075: 匿名さん]

最後には全部売れて儲かってるみたいですよ。

すぐ安くなるところを検討されては？
近くのエスリード都島とかならいいんではないですか？

[1076: 匿名さん]

>>1075
ここは一期の値段から最大1000万値段が上がってるようですから、その部屋が一部屋、二部屋売れれば一年くらいの経費は値上げ分でトントンなわけですし。（初期投資を除いて人件費（二人程度）やMRの維持費など）
一期の値段の時点で粗利のせまくってること考えれば、残り250部屋売るのに200年かかっても利益がでそうな物件ですねw

[1077: 匿名さん]

>>1068
>>1071
不動産の素人方から悪意のあるコメントが目立つので、反論させていただきます。
公示地価が安いということは、固定資産税も安くなりますね。さらに公示地価とは地域の括りで決まるものではありませんが、何を基準に「最低ランク」なのでしょうか？
公示地価の算出方法を知っていますか？
公示地価で区分所有法に従う分譲マンションの価値を比較するのは、かなりナンセンスです。あなたが土地の不動産投資家なら別ですが。
強いて言えば、公示地価が高ければ、土地取得価額がデベの原価コストを圧迫するため、デベが建設費をケチる傾向になることでしょうか？
その逆で、土地取得価額が安ければ、デベは建設費を調整しやくすくなるため、結果的に我々にも有利(win-win)になり易いですよね。当然にデベの利益も上がります。
※売価はマーケット価格に大きく左右されます。(スミフもマーケット価格の動向を見ながら、慎重に適正価格を変動させています。スミフが値下げする時があれば、それは市場自体が値下がり傾向という事です。皆様が仰る本件の値上げは、市場価格の参考指標にもなる中古物件の価格が値上がり傾向であったためです。)
スミフは他のデベと比較しても、少し特殊で分譲価格をマーケット価格を参考にしながら細かく変動させながら、少しづつ供給しているので、他のデベの新築分譲マンションをご覧になられている方々からすると違和感があるかもしれません。
どちらかというと中古販売に近いような販売方法です。
ほとんどのデベは販売開始時点で原価をある程度固定するようマネジメントしながら、売上(≒売価)をある程度 固めているため、販売開始時点の価格から大きく変動はしませんが、これは一般的な新築分譲販売の傾向です。
中古の場合、実際とは少し違いますが、基本的な理論としては、時事刻々と価格が変動していきます。※株と同じ原理ですね。
スミフは上記の方法を必要としないのは、リスクを取る(マーケット傾向によって、粗利が大きく変動する・資金回収が遅れる)代わりに、上手くマネジメント(供給戸数の管理等)できると、大きな利益率を確保できるためです。(オフィスビルなどの優良固定資産を都内に複数所有していることも、上記の手段が取れる理由のひとつだと思います。)

少し話が逸れましたが、
スミフの販売方法の良し悪しはあると思いますが、
全体として、取得時において価値が成熟している土地よりも、"ポテンシャルの高い"土地(取得時の土地代が安い・生活としての周辺環境良いor良くなる兆候がある・設計 建設条件が良い)の場合が、商品そのものも良くなりやすいです。
公示地価でもバカ高い立地に、下手に分譲マンション用地を抑えると思っていますか？
デベはそんなことしません。(※特に関西の場合)

[1078: 匿名さん]

>>1077
おっしゃりたいことはわかります。

自分もこちらの物件の購入を最初は考えていてモデルルームに行きましたが、他の物件の酷評はもちろん、対応もあまり良くなく、スミフの他の物件を見に行った際も他のデベの物件の悪口が酷かったですよ。
なのでそういったことを合わせて叩かれているのてばないですか。

[1079: 匿名さん]

とりあえず言える事は
ここは間違いなく北区ですが下町。
大阪のおばちゃん、に会える商店街、天六商店街がある街。下町だけど便利な街です

[1080: 匿名さん]

雰囲気重視の自分には本庄って魅力に欠けるかな。
此処だったら難波や天王寺辺りと余り雰囲気が変わらないからなあ…

[1081: 匿名さん]

「お客様の資産を守るため」なのか「中古市場の価格に合わせている」のか「利益のため」なのか、本音は分からないですが、業界トップの非常に高い利益率を維持しているのであれば‘’企業‘’としては大成功ですね！
誰がその分損しているかは明らかですが。

[1082: 匿名さん]

>>1081
損してるかどうかは人それぞれ価値観が違いますから、満足したならそれでいいんだと思いますよ。
その販売手法が何年も通用してる（企業として成功してる）と言うことはその商品の価値は市場に受け入れられてるとも言えるのでしょう。

[1083: 匿名さん]

金ない人は物件選び大変だよな

[1084: 匿名さん]

残り3/5（でしたっけ？）いつ売り切るのか見ものですね！！

[1085: 匿名さん]

>>1084
他のスミフ物件から考えたら、オリンピック終わってからぐらいじゃないかな？？

その頃ならスミフも市場価格に合わせて下げてるはず。笑

[1086: 匿名さん]

>>1084
確か2/5だったと思います。

[1087: 匿名さん]

>>1086
意外と300も売れてるんですね。商品券配るっていうチラシを遠方まで配ってたから、かなり苦戦してると思ってました。

[1088: 匿名さん]

売れたのが2/5でしょ？

[1089: 匿名さん]

>>1087
苦戦する価格で売るのが住友商法ですから。
儲かりまっせ〜

[1090: 匿名さん]

扇町公園からザ北浜タワーやシティタワー大阪等の大阪を代表するタワーマンションが見えますが、ここは見え無いんですね。

[1091: 匿名さん]

公園からタワーマンションが見えるか見えないかに何かあるのかなぁ。
どっちでも良いかなと思うけど、
それより、住友商法ってそんなに儲かるの？
なんだか気になるなぁ～。住友商法とはどんな方法で、
どれだけの率で儲かるんでしょうね。

[1092: 匿名さん]

聞いてみたところ3/5みたいですね。意外に売れてて驚いた。

[1093: 匿名さん]

MRガラガラでした

[1094: 匿名さん]

>>1093
商品券もらえました？

[1095: 匿名さん]

商品券配るより物件の値下げのほうが嬉しいんだけどなあ

[1096: 匿名さん]

>>1089
苦戦する価格で売るから儲かるって、あなた商法の何を理解しているんですか？笑

>>1091
PJ単体でみれば良い利益率になるかもしれませんが、販売期間が長くなると営業利益の積み上げが遅れますので、年利が悪くなる傾向があります。
素人の方が、何年・何十年かけて利益がどうのこうのと仰る方がいらしてますが、当然 年利も経営の判断に必要ですよね。
長々と販売してPJ単体の利益率が高いから良いというのは馬鹿なご意見です。
それなら、株式投資や賃貸ビルの投資に専念した方が遥かに良いですね。
分譲事業は資金回収が早いところが利点のひとつですからね。
皆さんイメージのスミフで仰っていますが、スミフの利益率が高いのは決して分譲事業に頼っている訳ではありません。
分譲マンションなら他の財閥系も似たような資本コストでしょう。

単純なシミュレーションですが、
①一般デベ
1000万円の初期投資で1年後に110万円の住戸を10戸販売＝計1100万円が回収される(単体利益率10% ※年利10%)
②三○系財閥
1000万円の初期投資で1年後に115万円の住戸を10戸販売＝計1150万円が回収される(単体利益率15% ※年利15%)
③スミフ
1000万円の初期投資で1年後に120万円の住戸を5戸販売、2年後に120万円の住戸を5戸販売＝計1200万円が回収される(単体利益率20% ※年利10%)
③の場合は、プロジェクト単体でみると利益率が良いですが、年利は微妙ですね。さらに資金回収が遅れるほど、違うリスク(景気の変動・投機の損失)も生じます。

あえて、
スミフの欠点を申し上げると、恐らく見えない設備の部分を他の財閥に比べて少しケチっている感じですね。
ただ見えるところには他の財閥以上にお金をかけているので、全体的には似たり寄ったりの原価でしょうが。

ただいずれにせよ、
財閥系はそれぞれ事業規模・実績の通りノウハウも相当蓄積しており、アフターサービスも含めて、一般デベよりも優れているため、原価率が低いことを踏まえても納得できるコストパフォーマンスだと思いますがね。

[1097: 匿名さん]

>>1096
詳細にありがとうございます！

単純なシミュレーションでお書きの「120万」が他の「5万」、「10万」高いことが、苦戦する価格だってことだと思いますよ。
年利に関しても、プロジェクトが数本が重なるようにうまくプロジェクトを動した場合、平均すれば他のデベと比べて高い利率（全てが同じ単体利益率なら単体利益率に近い）になりますよね？
そう考えると超大手のスミフにとっては年利はほぼ関係ないとも考えられます。（最初の数年は低い数値になりますが、、、うまくやればそのタイミングだけです。）
そもそも、年利がどうのこうの以前に、消費者からすれば単純なシミュレーションでは、損をしていることになりますからね。

お書きの通りリスクはとっているのでしょうね。
実際マンション市場でデフレが始まれば売り抜けできていない分、損することは明らかですし、投資できないこともごもっともです。もっとも超大手（資金潤沢）で業界で最高の利益を叩き出しているスミフにとってそれがどれだけの痛手なのかはよく分かりませんが。

いずれにしても、モノ、土地、価値が測りにくいアフターサービスを含めてスミフ価格で買うのかどうかは、信者でもなければ疑問符が残ることは仕方がない気はしますね。
先にも書きましたが、単純なシミュレーションでも消費者は損をしてますから。

ちなみに、こちら掲示版を見返せば、一期から二期の時点で1,000万ほど値上がりしている部屋があるようですから、ちょっとの損では無いですよね。
一期の購入の直前で価格を100万、200万つり上げるようなことがあったというレスがありましたが...流石にそこまでアクドイことはしていない思いますからここでは割愛します。

期ごとの爆発的な値上げも含めて「スミフ商法」と揶揄される所以では無いでしょうか？
企業の利益を追求する姿勢は大いに理解できますが、自分が「肥やし」になろうとは到底思えないですね。

[1098: 匿名さん]

要するに苦戦する価格で売り続けるから、こんだけ利益率が高いんですね。

[1099: 購入検討中さん]

>>1097
「肥やし」になろうと思えないなら、どうぞ他のマンションを購入してください。
青田売りマンションは早く買った者が有利になるのは当然ですからね。
ここの1期の分譲価格は他の新築物件と比較しても明らかに安値でした。※坪単価は210万-220万程度
それに値上げするマンションは他にどこでもあります。
それを後から知って、損した気分になっているのは、自分勝手な妄想ですな。
需要と供給ですから、値上がりしているのは、マーケットプライスも上がっている証拠です。
完成後はさらに値上げするでしょうね。
今より安値で買いたいなら、とりあえずオリンピックがひとつの節目と言われているので、それまで指を咥えて待つしかないですね。(下がるか分かりませんが)
そもそも価格が高いと不満を仰る人がいますが、大阪の価格はまだまだ安いですからね。
これから大阪の都市圏の物件がさらに値上がりすることを期待します。
例え価格が上がっていようと、そこに投資する価値があるのであれば、買いです。

[1100: 匿名さん]

>>1099
此処は価格以上に場所が悪いから買わない。