シティタワー梅田東part３

[匿名さん]

シティタワー梅田東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557145/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

所在地：大阪府大阪市北区本庄西一丁目12番1（地番）
交通：阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩13分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩13分
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK
面積：60.74平米～87.21平米
売主：住友不動産
売主：パナホーム
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1977: 通りがかりさん]

>>1975 マンション比較中さん

ここは検討しましたが買ってません。
単純にスミフの物件が好きなので備後町待ちです。
スミフ買うなら一期で買いたいです。

ここも建物は魅力的なのでゆっくり売っていくのでは？

[1978: 匿名さん。]

>>1975 マンション比較中さん

あなたは頭が相当が悪そうですね。

売れてないのではなくて、どう考えてもわざとに売っていないと判断します。 【360戸 契約】

他のマンションを検討された方が良いと思いますよ。

[1979: マンション比較中さん]

>>1978 匿名さん
なるほど。
いいオカクさんなんだね〜笑

[1980: 通りがかりさん]

スミフの戦略の記事を見つけました。

他の会社とは全く異なった戦略ですね。

これを読んで販売戸数を見るとわかりやすいかも。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?ST=mobile&i_...

[1981: 通りがかりさん]

信者がいいお客さんみたいだね。^^;

[1982: 匿名さん。]

>>1980 通りがかりさん
大変参考になりました。

住友不動産は他社と異なり、第１期て即日完売すると普通なら営業所長は誉められるが、住友不動産では叱られる【昔しの話】

即売にのみ気を取られるのは意識としておかしいぞとの営業姿勢。

(青田売り➕完成売り）のスタイル

安易な値引きは一切しないようです。

[1983: 匿名さん]

>>1982 匿名さん。さん

建前はお客様の資産価値維持のため
本音は利益のため

ここが断トツで利益率高いってことは忘れないようにね〜。つまり、販売期間が長い分の人件費・経費もかかるはずなのに、それを補う以上に他よりぼったくってるってことね。それでも納得できるたら、買ってくださいね〜。

[1984: マンション比較中さん]

>>1980

なかなか興味深い取材記事。

２０１５年４月の取材でチョット古いですが、スミフの販売戦術が良く理解できます。
販売価格に関しては「価格を決めてから走る」ケースと「走りながら価格を決める」ケースがあるようです。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=1&ST=mobil...

興味津々で読ませていただきました。
巷では、スミフでは、物件が完成するまでに売り切ってしまうと「安く売り過ぎたんじゃないか！」と役員から叱責されるというようなことが言われていますが、この記事を読むとある意味真実なんですね。

細野透：分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）

「青田売り＋完成売り」の舞台裏について、住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏に聞いた。

「青田売り」に加えて「白田売り」、「黒田売り」なんて言葉があるなんて初めて知り、勉強になりました（笑）

また、記者の質問に対して、分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の「不動産は生もの」と言い切っているのが如何にも「スミフ」らしい！！！

●当時の住友不動産執行役員・マンション分譲事業本部長の青木斗益（あおき・ますみ）氏の回答

問　住宅ジャーナリストとして、住友不動産の「青田売り＋完成売り」という独特の販売手法に関心を抱いています。そして、御社のマンションを取材する度に販売所長に質問をぶつけてきたのですが、未だに仕組みがよく理解できません。私にとって、今では、分譲マンション七不思議の筆頭のような存在になっています。

問　再び総戸数５００戸くらいのメガ物件を例にとります。第１期で１００戸を販売する場合、条件がいい高額物件から販売するケースが多いと思います。その場合、全住戸の平均坪単価を決めてから、第１期の平均坪単価と価格を決めるのですか。それとも、全住戸の平均坪単価を決めないで、とりあえず第１期の平均坪単価と価格だけを決めるのですか。

答　ケースバイケースです。予算上はもちろん全体の平均坪単価を持っています。しかし、全体像を確定してから走るケースもありますし、１００戸だけを決めてスタートして走りながら考えるケースもあります。規模が大きくなればなるほど、５回か６回に分けて、値付けしていく例も出てきます。

答　不動産は生物（なまもの）です。時期によって価格が変わると思っています。

答　前にもお話ししましたが、不動産は生物（なまもの）です。時間とともに価格は変わっていきますので、第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。

売主のスミフにとっては「第１期と第２期の価格に余り意味はないのです。」かもしれませんが、購入する側にとっては「大きな意味」がありますね。
これで、スミフが分譲期間中に平気で「値上げ」するのが理解できますね。

スミフで、本当に気に入った物件がある場合はリスク覚悟で第一期に契約するのか、こちらも走りながら考えて、完成物件を確認してから契約を決断するのか、迷いは深まるばかりです。

[1985: 今月２月入居者]

>>1983 匿名さん
第１期の第1次分譲で購入しました。

[1986: 匿名さん]

>>1984 マンション比較中さん さん

どう考えてもスミフは一期購入が正解、それ以外は駄目。上下左右の似たような間取りで一千万も安く買われてるかもしれないんだよ（笑）。ここでは生物と言ってはいるけど、値下げは一切しないとも答えている（生物なら旬を過ぎたら値段下がりますよね。普通は。）。インタビューでは当たり障りの良いことばかり答えているんだから、それに合わせたら馬鹿見るだけだよ。

[1987: マンション比較中さん]

>>1986 匿名さん

そ、そうですよね！
確かに生物なら、普通は鮮度が落ちそうな時点で価格を下げますよね。
スミフは鮮度が落ちていても逆に値上げするんですからね。
まさに、記者が言う七不思議ですね。

[1988: マンション比較中さん]

>>1987 マンション比較中さん
不動産は生鮮品ではないからね。
70年以上（現代の建物は100年？）の耐久性の商品だし、その議論はあまり意味ないのでは。

[1989: 匿名さん]

>>1988 マンション比較中さん

なぜ大規模修繕が必要になるのかを考えると答えは出てくるかと。あと、方針にもよるけど、ほとんどのタワマンら修繕積立金はあとになる方がきつくなる。

[1990: 名無しさん]

信者さま達は長文で盛り上がってますね笑

[1991: 匿名さん]

でもいくらスミフが値上げしても、市場価格とかい離してたら誰も買わないんだし、結局それなりに納得感がある価格だということでしょう？
２期以降でも。
少なくとも天六エリアにはたくさんマンションがあるし、スミフこだわる必要ないですから。

[1992: 評判気になるさん]

ここは第1期から値上げって言われてるけど、単純に2年〜3年前から相場が上がっただけでは？
結果的に上がってますけど、購入が早ければ、入居までに価格下がるリスクもあるのでは？耐震のことも言われてましたし。
それでも本人が気に入れば買いじゃないんですかね。

他のマンションでも、2〜3年前の新築で築浅中古で売りに出てる価格が新築時価格より高くなってる感じがしますけど。

すでに大阪市内の不動産相場が上がってるし、他の不動産会社の物件もそれなりの価格に設定されているので、ここの第1期の価格帯では、他でももう買えないんじゃないかなと。
なので、第1期購入の差額がと言われても、これから検討するほうは、あまり参考にならないです。
ネガティヴ多いので、良い書き込みないんですかね。
それほど、悪い物件には見えないですけど。

永住を考えられている人も投資を考えられている人も条件は違うので、それぞれですが、ここはどうなんでしょう。

最近の新築だと、扇町の住友タワーも他不動産の中津付近も最低価格が高そうですし。

ここで、先に購入された方が先見の投資をされたと考えた方が、すっきりするんですけどね。
下の価格帯を考えて、この場所を気に入れば、検討先のひとつかなと思ってます。
契約手付け金額が10パーセントらしいので、それなりに頭金無いとダメですね。その意味では、買える人と気に入った人のみ選択できるマンションでは。

[1995: 匿名さん]

>>1992 評判気になるさん

>契約手付け金額が10パーセントらしい
ここに限らずどんな物件でもそうですよ。手付金（違約金の先払い）。常識的すぎる印象で、改めてそう書かれるとこちらが恥ずかしい感情すら湧きますね。

[1999: 今月２月入居者]

>>1995 匿名さん

お疲れ様です。
以前、検討したサンクタス(大阪市西区 オリックスが総力を挙げ販売し、完成前に完売。）

契約手付け金は20%、担当者が熱心で50階でも価格が手頃だったが、妻が西区を嫌い契約しませんでした。

物件としては破格の値段、約850戸ぐらいだったのがネックでした。

シティータワー梅田東を購入前に新築、中古を含め10物件ぐらい見ました。

頑張って下さいね。

[2002: 匿名さん]

>>1999 今月２月入居者さん

頑張って下さいね...とは？

高々手付金で10%払うことに関して、「それなりに頭金無いとダメですね。その意味では、買える人と気に入った人のみ選択できるマンションでは。 」とか言っちゃう恥ずかしい人がいたから恥ずかしいと書いただけですよ（笑）

[2004: 購入者]

>>2000 匿名さん


今の時期で梅田の周辺の新築タワーマンションは坪単価300万円前後の中、まだここは立地、仕様、価格のバランスは悪くない

だからゆっくりなスミフの販売手法でも売れてるんだろ

販売初期から完成時6割完売目標と聞いていたからね

今の時に坪単価200弱で売り出していたら、そら事業者としてはバカだわな

それは買い主も売り主もお互い様のビジネスライクなところ

事業者の値上げで
値上げ前に買うチャンスを逃した人が損した気分で後でワーワー言ってるがね

スミフは当初からそういう説明をしてる

これから市況が下がれば価格を下げるかもしれん
値下げするということは他社も中古市場も値下げしてる時

市況が下がり
周りが坪単価200万円の中、そりゃ坪単価300万の販売じゃ売れんだろ

値上げを語る前に、まず不動産市況を語れ


明らかに物件単体に故意的な悪意を持っている人間だね

[一部テキストを削除しました。管理担当]