エヌヴィ六甲曾和町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

エヌヴィ六甲曾和町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.n-vie.jp/rokko/

所在地：兵庫県神戸市灘区曾和町3丁目16番1　（地番）
交通：阪急神戸本線 「六甲」駅 徒歩4分
東海道本線（JR西日本） 「六甲道」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.20平米～100.47平米
売主・事業主：日昌
施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日昌

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2019．9．30　管理担当】

[41: 匿名さん]

>>39
いくらですか？

[42: 興味はあるけど]

5200万から9000万代で一番多い価格が6200万くらいって書いてありました。

[43: 匿名さん]

阪急に近いのからかもしれないけど、
ちょっとその価格帯は高い気がしました。
一番多いのが6000万円台とは…驚きです。

[44: 購入経験者さん]

このエリアの相場ですよ。
他エリアが上昇してるので、ここも高くなるかと思ってましたが。次が控えてるのかな？
しかし、エヌヴィさんはいつも価格発表早いね。

[45: 興味はあるけど]

はやり閑静な住宅街なので曾和町は高いんですね！！ すぐ完売しますかね〜〜〜〜

[46: ご近所さん]

現地ではさっそく駐車場出入り口の歩道の辺りを工事していますが、
完成予想図にあるように、やはり大通り側に作るのですね。

近所に住んでいるからこそ断言させていただきますが、車の出入り、かなり大変ですよ。
以前あそこに建っていた古屋敷の駐車場は、北側からの出入りでした。
今回そうできなかったのは、裏のお宅などからの反対でもあったのでしょうか。


出庫：
学生の波が途切れるタイミングと、交差点の信号待ちの車が引くタイミングの両方が合わないと車出せません。
信号が赤の時は上の教会あたりまで車が並ぶ場所です。
急いでいる場合はストレスになりそうです。
早朝か夜ならOK。

入庫：
山から下りてくる時（北から帰宅）は学生の波が途切れたタイミングで入れそうだが、
そのタイミングを待っている時に、目の前の交差点の信号が青のうちに渡り切りたい後続車はかなりイライラすると。
一番懸念されれるのは東、西、南から帰宅する時。（このエリアに住んでいると、日常生活での帰宅経路のほとんどがそれらの方向からになるはずです。）
駐車場入り口が極めて交差点に近く、さらにその交差点は交通量が多いので、
対向車線に車が並んでいると入り口がブロックされる。
そこに入れてもらおうともたもたしていると、後続車が交差点で詰まり、確実にクラクション物。


坂をもうひと頑張り上がったサンクタス六甲VIEWSの駐車場出入り口もこの大通りに面していて、
学生が多い時間帯の車の出し入れがストレスになるので南側の外部の駐車場を借りている人もいます。
サンクタスは大きな交差点からは離れているのにも関わらず出入り口の作りが問題視されているということは、
エヌヴィは立地的に大問題になると思います。

もしまだ間に合うなら、ぜひ北側に駐車場の出入り口を作ってほしいですね。

[47: 検討中？]

御近所様
詳しく有難うございます！
車をよく使用するものとしては考えものですね。。。
よく考えないと‥‥

[48: 匿名さん]

実際に住んでおられないとわからない着眼点です。
本当にありがたいです。
車を使う者にとっては特に大切な情報だなぁと思います。
学生さんの通学時間帯にかち合ってしまうと難しい出庫となりそうな（笑）
なるべく早めに行動するなど必要かも。

[49: 周辺住民さん]

今日その駐車場入口を見てきましたよ。物件は交差点からの二軒目で、交差点寄りが出入口。今日赤信号で二台が信号待ちをしていましたが、2台目ですでに出入口がふさがれていましたよ…
これは入れないねー、と家族でビックリ。
大通り側ではないマンションエントランス側の道になぜ作れないのか…エントランスと駐車場入口を逆にすれば解決するはずですが。
施工者は何も考えてないのか…

[50: 匿名さん]

>>49 施工者は何も考えてないのか…

⇒施工者というより設計者でしょ、何にも考えていないのは。。
もっとも施工者は設計者の言い成りで作っているだけなので、何も考えていないとは思いますが。。

さて、このマンションの駐車場は「平面式」なので、一見使い勝手が良さそうに思えます。
しかし、図面を見る限り駐車をするには「相当高度な運転技術」が求められるでしょう。

その理由としては、次の通りです。

①>>46と>>49で指摘されている通り、交差点での渋滞巻き込まれてしまい、
　駐車場入口へ車首を向けることが極めて困難なこと。

②駐車場内の車路の幅が狭く、車の切り返しにストレスを感じさせる設計となっていること。
　車路幅が6メートル未満では、3ナンバー車や車高の高いSUVでは厳しいでしょう。

③上記②に加えて、致命的な設計と言えるのが、切り返しのスペースが車路の奥に設けられていないことです。
　車を出し入れする際には、切り返しスペースが不可欠です。
　少なくとも車路を4～5メートル程度延長（両端とも）するか、
　それが難しいのであれば、機械式のターンテーブルを設ける必要があります。

車路幅も狭く、切り返しスペースやターンテーブルすら無いというのは、使い勝手を全く考慮していないダメ設計です。
この駐車場設計に対して、仮に点数を付けるのならば「交差点近くに出入り口を設けたこと」まで含めると「零点」です。

この駐車場の「両端の区画」に一発で駐車するためには、
「交差点内から後進しながら、駐車場へ向かう」という「離れ業」をキメる必要がありそうです。

もう一つ付け加えると、この駐車場は前面道路より低くなっています。
大雨の際には、雨水が流れ込んで「冠水」する可能性が高いと思います。

駐車場一つとってもダメダメ設計ですが、
他の部分をチェックしてもダメダメな所は山ほどあります（敢えて書きませんが）。

まっ、典型的な「3流」マンションですね。

しかし、お値段だけは、1流や大手デベロッパー並みというか、それ以上ですが。。。
実に立派なお値段です。お値段だけで、中身は伴っていませんが。
手を出そうと考えている人は、先ず「モノの善し悪しを見抜く眼やセンス」を鍛えるべきです。

[51: ご近所さん]

駐車場は8台分しかないので、そもそも入居者の三分の一には関係のない話になるのでしょうが、
駐車や入出庫に手間取るのが気になる方は、近くに青空駐車場が沢山ありますよ。
マンション前で事故でもおきたら、マンション住民だけでなく近隣住民、通行者も困りますし。

駐車場の場所は、制約条件の多い低層地域の中で戸数を最大限とるのと、東隣の一戸建てとの協調を考えると、やむなしと感じます。
ただ、入出庫時には注意ランプでも点灯するようにして欲しいですね。

[53: 匿名さん]

一戸建てならいざ知らず、土地の広さや敷地条件を鑑みれば、いかに小規模とはいえマンションを建設すること自体に無理があるのではないでしょうか？
大手どころや一流の不動産会社では、こんな場所でマンション事業を行うことはないでしょう。
しかし、中小零細業者はマンション計画自体に無理難題があっても、目先の利益を追うことに必死になるあまり、後々のトラブル防止策にまで眼が行き届かないのでしょう。
また、資金力も決して楽ではない筈なので、逆に小規模マンションの方が何かとやり易いのかもしれません。
それにしてもお中小零細とはいえ、一丁前に欲の皮だけはビンビンに突っ張っているらしく、強気な価格設定をみれば、そんな姿勢を伺うことができます。

[55: 匿名さん]

>>50
詳しいですね。
六甲道の2件はどうですか？

[56: 匿名さん]

>>55
別に詳しいと言われる程でもありませんよ。。
このマンションについては許せない部分が多すぎたので、ついつい熱くなってしまいました。

私が行いたいのは、日本のマンション界に澱む悪の連鎖を白日の下に曝し、
3流や弱小零細デベロッパーを初めとする、歪んだ企業社会の暗部・陰部を克明にすることなのです。

また、六甲道の2件についても万が一にでも、業者が「3流の仕事」をしていたならば、
歯に衣着せぬ論調をもって、容赦なくブッタ斬るので「夜露死苦」！！！

[57: 購入検討中さん]

今後、このあたりで大手の大規模マンションが建つことは難しいでしょう。
どうしても小規模になってしまいますよ。
場所にあまり拘りがなく、大手の大規模が良ければ、だいぶ南へ下りますが神鋼寮跡地のマンションへどうぞ！

[58: 匿名さん]

>>56
よろしくお願いします。
仁川プラネはそうとう私も書きました。

ここは駐車場以外でどこがアレですか？
日当たりや眺望は見ればわかるんですけど。

[59: 匿名さん]

57さん、
西側のお屋敷はマンションになりませんかね？？そこがきになります。あと五、六年はまてます

[60: 57]

>>59
数年内にマンションが建つ可能性はありえますが、用途地域的に小規模しか建たないと思いますよ！
ちなみに、南北の道を挟んで学校区が変わります。

[61: 匿名さん]

59さん！！！ エヌヴィよりは大きいですよね？？？地図見ても！！どうですか？

[62: 匿名さん]

上のレスは57様に向けてです。

[63: 57]

>>61さん
もちろん、エヌヴィの土地よりは広いですが、中/大規模マンションの建つ広さではないと思います。低層地域ですし。

近くのプラウド六甲赤松町は、地図で見る限りお屋敷と同等かやや広めですが、36戸の小規模ですね。

[64: 匿名さん]

57さん！ありがとうございます。プラウドくらいですね。近くのパークハウス六甲曾和町なども同じくらいの規模ですね！！お屋敷のマンションを待つことにしました！！

[65: 匿名]

>>64
お屋敷の土地が売りに出されたか確かではありませんから、登記など確認されてみてはいかがですか？

[66: 匿名さん]

ここのマンション検討中です。子供なしの夫婦です。この辺りは大変人気で資産価値も高いと聞きました。が、実際に現場を見に行き、駐車場は出入り厳しそう、交差点で車が多い（休日の昼間でしたが）。平日は学生の通行が、との情報をきき、歩道からすぐのベランダ越しのリビングでゆっくり休めるか不安になりました。それでもここは資産価値としてはある方なのでしょうか？教えてください。

[67: 購入検討中さん]

>>66
阪急六甲駅から北へ徒歩四分で
小中学校の校区も良いので、資産価値としては高いのでは。

通行人や信号待ちのバス、車からの視線は、一階の北側の部屋＆その隣はそれなりに気になるかもしれません。そのかわり、広さの割りにお手頃な価格設定です。
気にされる方は二階以上が良いでしょう。

車の入出庫や人通りを気になさる方もいらっしゃいますが、
逆に私は、人通り、車通りがある程度ある方が、子供の登下校や自分自身の帰宅も安心です。

[68: 匿名さん]

>66 この辺りは大変人気で資産価値も高いと聞きました。

⇒誰がそんな事を言ったのかは知りませんが、仮にそれを言ったのが、
このマンションの販売員であるならば、それは単なるセールス・トークです。
「この辺りは大して人気ありませんし資産価値も高くはありません。
でも私たちが販売するマンションを買ってください。」というアホな営業マンは居ません。

また、このマンション業者とは無関係の近隣の不動産屋が、そのように言ったのであれば、
それも又その不動産屋が仲介する物件を貴方に売りつけて、手数料を稼ぐためのセールス・トークです。

不動産素人の貴方が「お買い得物件」を掘り当てることは、100％無理と言い切れます。
なぜなら「お買い得物件」は一般市場に出回るまえに、不動産業者間で取引されてしまい、
不動産素人へ売り渡す時点では、業者の利益がたんまり上乗せされており、最早お買い得では無くなっているからです。

不動産素人が物件選びにおいてできる唯一の策は、「カス物件」を掴まないことだけです。
最近、横浜の傾斜マンションが話題になっていますが、これもある意味では「カス物件」です。

横浜の傾斜マンションは「カス物件」ではあるものの、売主が住人に対して買取保証or全戸建替え等、
誠意ある対応方針を示しているのは「救い」です。
しかし、このような対応は「資金力が高い大手デベロッパーならではのモノ」です。
同じような事態が中小零細デベロッパーの物件で発生した場合、同じ対応を望むのは100％無理でしょう。

横浜の「傾斜カス物件」においては、売主が大手デベロッパーであったので、
住民は「命拾い」したと言えるかもしれません。
これが中小零細の売主だったら、一体どうなっていたのでしょうか？

貴方が資産価値を優先するならば、物件に不測の事態（瑕疵・欠陥）が発生した場合でも、
逃げずに対応できる高資金力の大手デベロッパーの物件を選ぶべきです。
「メジャーセブン」と呼ばれている不動産業者の中で、上位デベロッパーの物件を選ぶべきです。

ようやく本題に入りますが、貴方が言うところの「この辺り」を「阪急六甲界隈」だとするならば、
マクロ的には人気があるエリアだと思います。
しかし、資産価値が高いかどうかは、一概には言えません。
というのは不動産の資産価値（土地）は「マクロ立地」だけではなく、接道条件等、
様々な「ミクロ立地」の差異によって大きく変わるからです。

「駐車場は出入り厳しそう、交差点で車が多い（休日の昼間でしたが）。
平日は学生の通行が、との情報をきき、歩道からすぐのベランダ越しのリビングでゆっくり休めるか不安」

これは「ミクロ立地」に対する、貴方の評価です。
将来、この物件が中古で販売される際には、貴方と同様の心配をされる方はきっと居ることでしょう。
それをネックと考える検討者が多ければ多いほど、資産価値は高まりづらいということになります。

不動産の資産価値を見極めるには「ミクロ立地」の評価だけでは「片手落ち」です。
常に「マクロとミクロの両輪」で価値を「総合的に判断」すべきなのです。
加えて、上物（建物）の設計者や施工者の技量も重要ポイントになります。

個人的には、このエリア（阪急六甲北側の徒歩圏）はまずまずだと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[69: 匿名さん]

零細デベはやめよう
人気地区だが立地が微妙なのでやめよう

2行で済む話をドヤるなよw

[70: ご近所さん]

あんな事件で、零細デベはとばっちりですね。しっかり仕事してるとこもあるだろうに。

ところで売れ行きは順調のようですね。
人によって評価する点、評価しない点が違うところも、はたから見ていて興味深いです。

[71: [ 20代]]

もうすべて売れたのかしら、、、

[72: 匿名さん]

>>68
中身のないことを、ながすぎるわ。
恥ずかしいわ。

[73: 匿名希望]

>>68
あなたの文章は誰もちゃんと読みません。暇人ですか？
人様が検討、購入しているマンションをよくもまあ長々と要点ない文章で書けましたね。

どうせここに住むほどの器もない、、もしくは住みたくても住めない方なんでしょう。

[75: 匿名さん]

恥ずかしいこと書いてしまったのに、他人のふりしてごまかそうとしている68はいじり甲斐があるな

[76: [ 20代]]

もう全部売れちゃったのかな、、、欲しかったな、、、隣のお屋敷狙います。。。

[77: 購入検討中]

>>76
HPに完売御礼と出てないので、まだあるかと。
二週間前は半分弱残っていましたよ！

隣のお屋敷、マンションになるなのは確定なんですか？
どうやら引越したらしいというのは以前の書き込みでありましたが。
ただ改築するために一時的に引越したとかありえるのでは？

[78: いつか買いたいさん]

たしか、2週間前に発売されたばかりのマンションだと思いますが…

[79: ご近所さん]

発売数日で半分ということですね。

[80: (*･ω･)]

めっちゃ人気ですね。。仕事の事情があってあと数年後にしか灘にもどってこれないんです。。
エヌヴィは諦めるか。
お屋敷は売りに出された情報がないので、残念です。

[81: ご近所さん]

ホームページの間取りを見たら、いくつか消えていました！売れたんですね。

[82: いつか買いたいさん]

9280万円がホームページから無くなってますね。
さすが阪急六甲。いつかこの辺りに住みたいものです。

[83: 匿名さん]

私もいつか、買いたいです！一番最上階が、売れたんですね！！！すごいなぁ〜

[84: 購入検討中さん]

あの駐車場出入り口の位置はもう確定ですか？
交通量の多い交差点の停止線の真ん前ですよ。
物件のイメージが悪くなります。

[85: 匿名さん]

西向き、バス道り前、超小戸数、南眺望なしの零細デベの物件でも、それなりに売れるんですね。
色々言われてますし、私も買わないですが、これをみると市場ってのはわからないなと感じます。
中古でもそれなりにすぐに売れるのでしょうね。
そういう意味ではリセールの視点では多くの人が良いと思うところを買うべしと思ってはいても、結局は自分視点で見てるのだなと反省します。
まあ、それで買っても自分が気に入らなければ毎日なんのために住んでるかわかりませんが、

市場が正しいとは思いますが、あえて市場を批判的に見るなら、物件の良しあしというより、駅近と地域ブランドで市場価格が決まりすぎではないかと感じます。
住宅性能評価は実需面の価値を高める取り組みだと思いますが、それがリセールに関係するかというとしないのでしょうね。

[86: 購入検討中さん]

同じ灘区の大手デベの大規模物件、南の眺望あるだろうし、新駅もできるし、いいんじゃないですか？そこなら、何のために住んでいるかわかるのでは？

オススメです！

[87: 匿名さん]

>>86
まやの営業さん？

JR線路前のような劣悪な環境に住むのはありないです。道路前どころか新快速から貨物まで夜中中走りますし。

物件ホームページの安っぽさが低所得層向けというぐらいちゃちいので、きつそうです。

[88: 購入検討中さん]

>>87
営業さんではないでしょ。
あなたはここにでも住んだらって嫌味で言っているのではないでしょうか...

[89: 匿名さん]

>>88
しらんがな。検討中のおまえが買えや

[90: 匿名さん]

傾斜地に建てられたマンションのようですが、基礎構造は
どのようになっているのでしょう？
マンションのHPに構造の解説もあり、建物の床天井壁サッシに
ついては書かれていますが地盤や地下杭などが抜けています。