エヌヴィ六甲曾和町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

エヌヴィ六甲曾和町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.n-vie.jp/rokko/

所在地：兵庫県神戸市灘区曾和町3丁目16番1　（地番）
交通：阪急神戸本線 「六甲」駅 徒歩4分
東海道本線（JR西日本） 「六甲道」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.20平米～100.47平米
売主・事業主：日昌
施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日昌

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2019．9．30　管理担当】

[1: 匿名さん]

総住戸が13戸しかないとは。
1住戸の間取りを広くして贅沢な作りにしたのでしょうか。
きっと、販売価格は高いのでしょうね。
住戸数が少ないと管理組合などのセッションが大変そう。
でも、理想は、これくらいの住戸数で住めたらいいです。

[2: 匿名さん]

総戸数が少ないとそれなりにデメリットはありますが、
プライバシーが守れてとてもゆったりとした暮らしはできると思います。
確かに管理組合は参加する回数も多くなるとは思いますがそれほど大変ではなさそうですね

[3: [ 30代]]

だいたいどれくらいの価格ですかね？

[4: 物件比較中さん]

今のご時世ならば一番小さい70m2で5000万円からとかじゃないのかな？

[5: 購入検討中さん]

そう思います。

[6: [ 30代]]

高いですねー！！(⊙︿⊙✿)みなさん検討されてますか？

[7: ご近所さん]

2年前に販売してた近所のマンションは、東向き70㎡が5000万円からでしたよ。

[8: 購入検討中さん]

屋内平面駐車場いいですね

[9: 購入検討中さん [男性 40代]]

気になってます。
以前何があった場所に建てられるのでしょうか？
最上階はもちろん億いきますよね…。

[10: [ 30代]]

カトリック教会の近くですね、前の道路は神大生が原チャリで行き交いますね

[11: 欲しい人]

欲しいなぁ、資産価値がありますかね。宝塚から引っ越そうかな。。。

[12: 匿名]

予想図の道路との位置関係から推測すると、全戸西向きですかね？

[13: 周辺住民さん [女性 30代]]

完成予想図を見ると、駐車場の出入り口があの道路に面してますね…出入り難しくなりそうですよね、人通りも交通量もありますし。北側にすればよかったのに。

元々大きな古いお屋敷があったところです。

[14: 欲しい人]

ご近所さん！！西向きですか、西日が暑そうですね！！お屋敷があったんですね、今度このへんにまた低層階マンションできる可能性ありますか？欲しいけどもう少し貯蓄してからかなぁ、その頃にはここはもう完売しているだろうし、、、

[15: 欲しい人]

今度ではありません、今後です。失礼致しました！

[16: 買い換え検討中]

ここのデベの情報を教えてください。

[17: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

日昌。神戸市の地場デベ。
ここ最近は東灘、灘中心に小規模物件を開発してます。もともとは和田興産出身の関係者が作った会社だったと思いますので、ワコーレの販売代理も請け負ってます。エヌビィシリーズは開発、販売、管理から一元化している珍しいデベです。
女性の営業マンも多く、対応も悪くないと思います(過去の経験談で)
管理会社としての評判は分かりませんが、開発実績は結構蓄積あるので、悪くはないと思います。
が、所詮は資本が少ない地場デベです。
そこをどう捉えるか。
情報はそれくらいしかありません。

[18: 興味はあるけど]

そうなんですねー！！なんで、和田興産の名前があるのか不思議でした。ほんと無名だし悩むかな。高そう、場所も土地と。仕様は高級感あるんですかね。

[19: 周辺住民さん [女性 30代]]

今後近場で新しいマンションが建ちそうな土地…道を少し上がった西側が駐車場だらけですけどね。

あと、この物件のすぐ北西向かいのK氏のお屋敷、夏に2日かけて引っ越ししていました。まさかあのお屋敷も無くなるのでしょうかね。

[20: 購入検討中さん [男性]]

周辺住民さんのご意見伺うと、焦って今高いマンション買うことないのかなと感じてしまいます。今後、少子化で地価も下がるだろうし、先日の報道にあったように、今近畿のマンションは高騰してるようですしね。
しばらく、貯蓄するのもいいのかもしれません。

[21: 匿名さん]

>>19さん
引っ越されたお屋敷の敷地面積はどれくらいですか？
ここがお屋敷を取り壊してマンションが建ったという事は、
ご指摘のお宅もそうなる可能性ありでしょうか。
お屋敷は老朽化につれ維持費も大変でしょうし、
売却してマンションでも買ってしまった方が楽なのでしょう。

[22: 周辺住民さん [女性 30代]]

>>21
引っ越したかどうかは謎です。
ただ、2日連続でアー◯引っ越しセンターのトラックが荷物を運び出していました。

敷地面積もわかりませんが、このエヌヴィのマンションの敷地よりはかなり大きいです。グーグルで航空写真を是非ご覧ください。木々に囲まれた、素敵な洋館です。

[23: 匿名さん]

>>17
このマンションの売主である日昌という会社は、元々は、ワコーレ（和田興産）のマンションの販売を請け負っていた販売専門業者でした。
また、和田興産は社内に営業部隊を持たない会社（売主）なので、販売に関しては社外（外部の業者）へ委託するようです。
ちなみに聞いた話では、販売にかかる手数料は、売上の3％程度だそうです。
たとえば、販売業者が5000万円のマンションを1戸売った場合、売主（和田興産）から150万円（＝5000万円×3％）の手数料が貰えることになります。

あと、日昌と和田興産との間には、資本関係等の繋がりは無いようです。
全くの別の法人と考えるべきでしょう。

ところで、日昌のように、元々は手数料ビジネス1本でやってきた販売業者が、自らがマンションを開発し「売主 兼 販売業者」となるケースは珍しくありません。
マンションを建設する土地を仕入れて、建設を請け負う施工会社をなんとか手配できれば、誰でも売主になれます。

そもそも、他社のマンションをせっせと販売して、チマチマとした手数料を貰うビジネスをやるよりも、自らが売主になった方が遥かに儲かります。
前述のように販売手数料はたったの3％ですが、マンションの粗利益は（一概に言えませんが）25～35％もあるようです。

資金（土地購入費、建設費など）さえ調達できるのであれば、10倍近くも儲かるビジネスに眼を向けるのは当たり前でしょう。
しかし、中小零細のデベロッパーの場合、大抵が「事業資金の全て」を銀行融資で賄うことができません。

したがって、土地を仕入れた後、肝心のマンション建設代金に関しては、売主は施工会社に対して「長期の支払手形」を振り出すだけです（もっとも、施工会社が手形での支払い条件を受けた場合の話ですが…）。
すなわち、マンション建設費については、手元に「今すぐの現金」が無くてもなんとか回ります。
そして建物の竣工時に、マンション購入者から代金を回収できていれば、資金繰りはOKです。

余談ですが、中小零細デベロッパーの施工業者が無名業者ばかりである理由は、長期の支払手形でも仕事を請け負いたいという「懐が寂しい施工業者」しか居ないからです。
大手ゼネコンはいわんや中堅どころでも、中小零細デベロッパーの振り出した手形なんかで、仕事を請け負うことは100％ありません（当然、現金でしか仕事を請け負わないでしょう）。

リスクとしては、リーマンショック後のように、マンションが全く売れなくなってしまうことです。
こうなると、振り出した手形が「不渡り」になる等、中小零細デベロッパーの資金繰りは急激に悪化します。
実際、リーマン後には、手元資金が少ない中小のマンション業者は、バッタバッタと倒産してしまいました。

次回の中小デベロッパーの倒産ラッシュは、東京オリンピックの後に起こるかもしれません。

財閥系等大手不動産会社ではなく、中小の売主からマンションを購入する場合、その事業スキームとリスクを理解しておくべきでしょう。

[24: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

販売手数料は3%でも粗利は100%じゃないの？

[25: 匿名さん]

曾和町ってすごいイメージがよかったけど、辞書で調べると曾和とは崖という意味と知ってびっくりしました。

[26: 購入検討中さん [女性 30代]]

低層マンションですが、西側の道路からの廃棄ガスの影響ってどんなもんでしょうかね？

バス通りだし、原付もたくさん走ってるので少し気になります。

[27: 周辺住民さん]

>>26
あそこは廃棄ガス、気になりませんよ。
あと200mくらい上がると坂がきつくなるので廃棄ガス臭がしますが。

ただ、交差点で信号待ちの車が物件前まで並ぶことはあります。

[28: まんまるまる]

>>27
情報ありがとうございます。
あとあとのことを考えても良さそうなので更に
検討してみます。

[29: 周辺住民さん]

駅近な割には閑静ですし、スーパーもコンビニも近く、元町まで行ける2系統のバス停も、JR六甲道と阪神御影に行く36系統バス停も近いので良い場所だと思います。
隣の教会の鐘の音が12時と18時に響き渡るのが気にならないのならば（笑）

我が家はもう少し山手ですが、鐘の音は窓を閉めていても聞こえます。
赤ちゃんの昼寝など、神経質な方には少しうるさく感じるかも知れませんね。

あとは救急車などの緊急車両が必ず上がる道なので、音が気になることが多々あります。

[30: 購入検討中さん]

気になって、資料とりよせてみました。
分譲駐車場になるんですね。しっかりした規約とかがないと住民でつくる管理組合とか大変そう。
分譲駐車場は、他のマンションでは裁判になったりで最近は無くなってたのでは？

[31: 匿名さん]

坂の途中にあるのでしょうか、
駅までは近いですがフラットなのかな
エントランス前の道路は交通量が多そうということですから、出入りの際には気を付けないとですね。
車や自転車は出入りしやすいのかしら。

[32: 興味はあるけど]

例のお屋敷のあとマンション建設されるのかな。。。かなり気になります。。。もし建設されるなら何年後とかかな

[33: 物件比較中さん]

弱点は西向きなのと隣の道路の騒音、排ガスですね。曾和町は灘区でかなり上位に入る地価の高さなので高額になるとおもいますが。。。

[34: 匿名さん]

駅までほぼ坂道ですが十分歩けます。
懸念は排気ガスと音でしょうか。
神大、松蔭女子大の通学路でもありますから。
下りの信号待ちをする36系統バスの乗客の目の高さも気になります。
低層階を検討される方は確認されたほうがいいかと思います。

[35: 匿名さん]

３４様、坂道ってどれくらいの坂道でしょうか。
毎日歩いても、疲れないくらいの坂道だと良いですが。
排気ガスも気になりますが、日々の電車通勤が疲れないと良いなと思います。

[36: 匿名さん]

34です。
坂が多い所に住んでいるとこれくらい全然平気ですね！ただフラットな道に慣れている方は少しきついと感じるかもしれません。個人差があると思います。
阪急六甲駅から5分くらい、横断歩道以外
は全部坂道です。傾斜はゆるくなく普通で
す。
ただ阪急以北で徒歩圏内って貴重だと思いますね。
西側は灘区一の高級住宅街の篠原北町があり坂道も含めて山手に住んでることが実感できると思います。
皆さんおっしゃっていますがこのマンションは駅からの上り坂より西側の道路がネックかな…。

[37: 興味はあるけど]

低層なのと戸数が少ないので、修繕費がネックです。西側のお屋敷の、マンションが建設されるまで待つことにしました！！

[38: 匿名さん]

３６さま、詳しい情報をありがとうございます。
たかだか５分くらいならという気持ちもありますが
ずっと坂道となるとわからないので、実際に歩いてみて体験してみます。

[39: 興味はあるけど]

た、た、たかっ！！！！！

[40: 匿名さん]

ホームページ更新されてるね。

バルコニーが西向き道路前ってのをひっくり返す魅力はないかなあ。

実質西側しか採光がない中住戸は厳しいな。
寝室側はもろに廊下に面してて、そこからの採光は期待できない。

買うなら北側か南側かしかないけど、高そう。

数少ない南側に接してる住戸も窓は小さめ。おそらく1,2Fは隣とこんにちは状態。
3F以上も南は交差点のビルに眺めがぶつかって、景色は見えない気がします。
山の手のマンションで南の眺望が全く期待できないのは微妙。


設備は洗面までフィオレストーンをつかったりとゴージャス目ですね。

[41: 匿名さん]

>>39
いくらですか？

[42: 興味はあるけど]

5200万から9000万代で一番多い価格が6200万くらいって書いてありました。

[43: 匿名さん]

阪急に近いのからかもしれないけど、
ちょっとその価格帯は高い気がしました。
一番多いのが6000万円台とは…驚きです。

[44: 購入経験者さん]

このエリアの相場ですよ。
他エリアが上昇してるので、ここも高くなるかと思ってましたが。次が控えてるのかな？
しかし、エヌヴィさんはいつも価格発表早いね。

[45: 興味はあるけど]

はやり閑静な住宅街なので曾和町は高いんですね！！ すぐ完売しますかね〜〜〜〜

[46: ご近所さん]

現地ではさっそく駐車場出入り口の歩道の辺りを工事していますが、
完成予想図にあるように、やはり大通り側に作るのですね。

近所に住んでいるからこそ断言させていただきますが、車の出入り、かなり大変ですよ。
以前あそこに建っていた古屋敷の駐車場は、北側からの出入りでした。
今回そうできなかったのは、裏のお宅などからの反対でもあったのでしょうか。


出庫：
学生の波が途切れるタイミングと、交差点の信号待ちの車が引くタイミングの両方が合わないと車出せません。
信号が赤の時は上の教会あたりまで車が並ぶ場所です。
急いでいる場合はストレスになりそうです。
早朝か夜ならOK。

入庫：
山から下りてくる時（北から帰宅）は学生の波が途切れたタイミングで入れそうだが、
そのタイミングを待っている時に、目の前の交差点の信号が青のうちに渡り切りたい後続車はかなりイライラすると。
一番懸念されれるのは東、西、南から帰宅する時。（このエリアに住んでいると、日常生活での帰宅経路のほとんどがそれらの方向からになるはずです。）
駐車場入り口が極めて交差点に近く、さらにその交差点は交通量が多いので、
対向車線に車が並んでいると入り口がブロックされる。
そこに入れてもらおうともたもたしていると、後続車が交差点で詰まり、確実にクラクション物。


坂をもうひと頑張り上がったサンクタス六甲VIEWSの駐車場出入り口もこの大通りに面していて、
学生が多い時間帯の車の出し入れがストレスになるので南側の外部の駐車場を借りている人もいます。
サンクタスは大きな交差点からは離れているのにも関わらず出入り口の作りが問題視されているということは、
エヌヴィは立地的に大問題になると思います。

もしまだ間に合うなら、ぜひ北側に駐車場の出入り口を作ってほしいですね。

[47: 検討中？]

御近所様
詳しく有難うございます！
車をよく使用するものとしては考えものですね。。。
よく考えないと‥‥

[48: 匿名さん]

実際に住んでおられないとわからない着眼点です。
本当にありがたいです。
車を使う者にとっては特に大切な情報だなぁと思います。
学生さんの通学時間帯にかち合ってしまうと難しい出庫となりそうな（笑）
なるべく早めに行動するなど必要かも。

[49: 周辺住民さん]

今日その駐車場入口を見てきましたよ。物件は交差点からの二軒目で、交差点寄りが出入口。今日赤信号で二台が信号待ちをしていましたが、2台目ですでに出入口がふさがれていましたよ…
これは入れないねー、と家族でビックリ。
大通り側ではないマンションエントランス側の道になぜ作れないのか…エントランスと駐車場入口を逆にすれば解決するはずですが。
施工者は何も考えてないのか…

[50: 匿名さん]

>>49 施工者は何も考えてないのか…

⇒施工者というより設計者でしょ、何にも考えていないのは。。
もっとも施工者は設計者の言い成りで作っているだけなので、何も考えていないとは思いますが。。

さて、このマンションの駐車場は「平面式」なので、一見使い勝手が良さそうに思えます。
しかし、図面を見る限り駐車をするには「相当高度な運転技術」が求められるでしょう。

その理由としては、次の通りです。

①>>46と>>49で指摘されている通り、交差点での渋滞巻き込まれてしまい、
　駐車場入口へ車首を向けることが極めて困難なこと。

②駐車場内の車路の幅が狭く、車の切り返しにストレスを感じさせる設計となっていること。
　車路幅が6メートル未満では、3ナンバー車や車高の高いSUVでは厳しいでしょう。

③上記②に加えて、致命的な設計と言えるのが、切り返しのスペースが車路の奥に設けられていないことです。
　車を出し入れする際には、切り返しスペースが不可欠です。
　少なくとも車路を4～5メートル程度延長（両端とも）するか、
　それが難しいのであれば、機械式のターンテーブルを設ける必要があります。

車路幅も狭く、切り返しスペースやターンテーブルすら無いというのは、使い勝手を全く考慮していないダメ設計です。
この駐車場設計に対して、仮に点数を付けるのならば「交差点近くに出入り口を設けたこと」まで含めると「零点」です。

この駐車場の「両端の区画」に一発で駐車するためには、
「交差点内から後進しながら、駐車場へ向かう」という「離れ業」をキメる必要がありそうです。

もう一つ付け加えると、この駐車場は前面道路より低くなっています。
大雨の際には、雨水が流れ込んで「冠水」する可能性が高いと思います。

駐車場一つとってもダメダメ設計ですが、
他の部分をチェックしてもダメダメな所は山ほどあります（敢えて書きませんが）。

まっ、典型的な「3流」マンションですね。

しかし、お値段だけは、1流や大手デベロッパー並みというか、それ以上ですが。。。
実に立派なお値段です。お値段だけで、中身は伴っていませんが。
手を出そうと考えている人は、先ず「モノの善し悪しを見抜く眼やセンス」を鍛えるべきです。