ザ・パークハウス 中野タワー

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス中野タワーについて語りましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-nakanotower/

ザパークハウス中野タワー
所在地：東京都中野区中野５丁目194番1（地番）
交通：JR中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅（北口）徒歩6分
総戸数：178戸
間取り：1R～4LDK
専有面積：40.66m2～132.05m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　一般財団法人首都圏不燃建築公社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました　2015.9.2　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/8215/

[709: マンション検討中さん]

とにかく、エントランス左側の古着屋の建物が3階建で存在感あり。趣味で営んでいるのかな？

[710: 通りがかりさん]

リサイクルショップの2階は脱毛エステ。
3階は使用している気配無し。

[711: マンション検討中さん]

5月に現地確認した際は
リサイクル洋服店の2階はアイドルのCDやDVDを売るお店だったんですが
脱毛エステにテナントが変わったんですか？失礼しました
只、どちらも微妙な業種ですね

[712: 匿名さん]

近くに長く住んでるが、ここ車の出し入れ面倒だと思うよ。

[713: 通りがかりさん]

>>711 マンション検討中さん

最近、リサイクル洋服店の前を通った時はエステサロンでした。逆に5月の頃の状況を知らなかったので、こちらこそ失礼しました。ご指摘の通り、どちらも微妙な業種ですね。
将来、早稲田通りの整備後はリサイクル洋服店等は無くなるらしいですが、何年先になるか分かりません。その為、私は購入を悩んでます。せめて、早稲田通りの整備が確実に確定していれば良かったのですが。

[714: 匿名さん]

>>709 マンション検討中さん

趣味ではなさそう。リサイクル洋服店は沢山の支店があるようですね。http://www.re-abc.com/
リサイクル洋服店の入っているビルが建て替えになり5階建てぐらいになる可能性はあるのかな？

[715: ブロードウェイ住民]

>>712 匿名さん

同感です。早稲田通りの渋滞と通行人の量考えると大変だと思います。一時駐停車も多いですからね。

[716: ブロードウェイ住民]

>>713 通りがかりさん

東京都は五輪やサンプラザ再開発を睨んで早稲田通りの拡張を本気で検討に入るのではと思います。そんなに先のことではないのでは。

[717: 通りがかりさん]

早稲田通りの拡張を本当に早く実行して欲しいです。
おそらくですが、中野区が区画整理の為に土地を買い上げる事なるはずです。土地の所有者と価格の相談を行い、承諾を得るまでの要力と膨大税金を使うはずです。そのため、優先順位としては中野サンプラザの再開発やそのエリアに面した早稲田通り辺りに注視するはず。
中野区の将来を考えたら、土地の所有者は安めの価格で土地を手放すのが懸命ですが、少しでも高く売りたと思うのが人の常。
今後、早稲田通りの拡張で、ブロードウェイ前の土地を手放すことが出来たら、マンションの修繕や建て直しの資金になると良いですね。

[718: 匿名さん]

早稲田通りの拡張。
まあ2,30年はかかるでしょうね。
ビルも多いしこの辺りの地権者なんてゴネるに決まってる。
住宅地だと割と早いんですが。
他地区の道路拡張計画見ても明らかですね。
なかなか進みませんよ。。。

[719: 匿名さん]

＞７１１
アイドル商品ショップにせよ、エステサロンにせよ、いかにも中野らしさのあるお店ですよね～

[720: 匿名さん]

>>718 匿名さん

>>718 匿名さん
サンプラザ中野の再開発が終了した後に、早稲田通りの拡張工事を開始してくれたらなあ。これ以上は早くならないと思うし。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん
中野界隈にアイドルショップがあるのは中野らしい。でも、エントランス横の店舗2階にアイドルショップとは、、、。あと半年あります。今からでも事業協力者になって下さい。よろしくお願いします。

[722: 匿名さん]

中野に住むわけですから、アイドルショップやエステサロンと共存するのもいいじゃないですか。

それくらい受け入れられなきゃ、とても中野には住めません・・・

[723: 匿名さん]

坪300万円以下なら共存もいいと思いますけど･･･

[724: 匿名さん]

>>723 匿名さん

高額物件だから、同感です。

北側がメインエントランスだから気になります。

その他懸念として、
事業協力者の店舗もテナントで貸し出したり、店舗を売却した場合は、アイドルショップなどのオタク系ショップになる可能性があるはず。

規約には、事業協力者店舗にオタク系ショップ営業禁止の項目があるのでしょうか？

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん

そういうのが嫌ならブロードウェイ近くに住まなきゃよいのに

[726: 匿名さん]

坪単価が、75㎡で472万～、132㎡で595万なのに
エントランス両脇に理髪店と脱毛エステ店があるんですね
この場所に不釣合いな高額仕様企画のマンションですね

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん

個人的には販売価格を据え置き、
三菱地所さんが、設備仕様のグレードを上げ、共用スペースの種類を増やし我が道を突き進んでくれたら、マンションの魅力が増すはず。
そうしたら、アイドルショップや脱毛エステも我慢できます。

中野らしい環境を理解しているつもりですが、エントランス横の店舗や事業協力者店舗にアイドルショップが出来るのは避けたいですね。

[728: 匿名さん]

この物件には関係なく私の意見なのですが、共用施設はあまりいりません。
最初はうれしいのですがあまり使うこともなく、高い管理費を払い続ける。。。
逆に居座る人がいて占領されたり、不正使用されたり（パーティールームやゲストルーム）
今まであまり良かったことないです。

[729: 通りがかりさん]

北口の三階建ての茶色いビル(2Fがアイドルショップ)については、一階の洋服屋さんが地主で、まだここで商売していたいという理由で残っているそうです。
金額云々じゃなくて信念みたいなものなのですね。
ただ、ここにも書かれている通り早稲田通りの開発に組み込まれてる土地ではあるそうなので、それが始まってしまえば無くなるそうです。

横浜ラーメンが入っているビルについては、地主さんはこのマンション企画に参入したかったそうですが、中に入ってる横浜ラーメンの業者がOKを出さず参入できなかったそうです。可哀想に…
あの場所、儲かるんですかね。

以上、モデルルーム見学で聞いた情報でした。

[730: 匿名さん]

早稲田通り拡幅工事は昭和21年に事業決定し
現在までの事業進捗状況は全4.7kmの内の1.06kmしか完了してないようです
話題のリサイクル洋服店ビルが立ち退くまでは数十年単位の期間が掛かるかも

[731: 匿名さん]

これもまた中野の街の風景です。後から入ってきた者が、とやかく言うべき問題ではありません。気持ちよく受け入れましょう！！

[732: 匿名さん]

>>730 匿名さん

たぶんどかないですよ

[733: マンション検討中さん]

>>730 匿名さん

前向きに考えたいけど、あと15-20年待ちかな。

中野区としては、駅ビルやサンプラザ中野エリアを優先して開発を行うはず。

古着屋の入るビルのオーナーが世代交代したら、どうなるのかな。
建物解体して、コインパーキングにしてくれたら嬉しいけど、居酒屋などが入ったら悲しいね。

ネガ派は、喜んで小躍りしそうだけど。なんとか良い方向に進んで欲しいけどね。

[734: 匿名]

>>731 匿名さん

みんな、後から入ってきたんですよ。
後も先も、同じ中野区民です。
仲良くして上げて下さい。

マンションを購入する方々は、外見を気にするのは自然な事。人口が増え方が中野区にプラスですよ。どんなに騒いでも、リサイクル洋服店は今後も安泰ですし。

[735: 匿名さん]

購入者も後出しジャンケンされたわけじゃないんだし、騒ぐのは筋違いですからね。
のんびり待つしかないですよ。

[736: 評判気になるさん]

まとめると、

早稲田通りの拡幅は、当面予定無し。

地元民の意見は、
洋服屋、アイドルショップ、ラーメン屋は、中野らしいから、マンション購入者は黙って従え。

といった感じなんですね。

[737: 契約者]

>>735 匿名さん
騒いでいるのは、購入検討中の人達だと思います。
早稲田通りの件は、気長に待たせてもらいます。

[738: 契約者]

各階の天井高は250-270というのはわかったのですが、階高について資料で見つけられません。どなたかご存知でしょうか？

[739: 匿名さん]

早稲田通りの拡幅工事は昭和21年に事業決定して今まだこれだけということは、
前線繋がるのはすごく先ということ何じゃないでしょうか。
そこまで緊急性が高いというわけではないという行政判断なのでしょうか。
広くなると渋滞も置きにくくはなるけれども。

階高ってクオリティブックにも掲載されていないのですか？
どれくらいなんでしょうね。
そもそも天井高がそれだけあれば階高さもそれだけあります。

[740: 契約者]

階高の件、チェックアイズ冊子の、音環境の箇所で二重床で300mm、床スラブ厚300mm以上との記載がありました。天井高に600mm以上を加えたものが階高になるのかなと思いますが、間違えてたらすみません。
早稲田通りの拡充は10年そこらでは始まらないでしょうね

[741: 匿名さん]

早稲田通り拡張前に、駅南口、西口新改札、新井薬師前整備だろな。
路駐禁止、バス減便、車道に自転車専用路作ってなんとかするしかないな

[742: 匿名さん]

世の中の情勢も違うから単純比較しちゃいけないけど南口ツインタワー販売時に比べると随分単価上がりましたね。それでも堅調に売れるんだから不動産って不思議です。
ホームページが中国語対応なのも時代の流れを感じさせます。

建設地にあった昭和丸出しの横丁と八百屋が懐かしい。
南口の公社も再開発だし中野駅周辺の変化が目まぐるしいですね。

[743: 匿名さん]

地権者さんが羨ましいです。まあ、特権ですからね。
そして、八百屋もあったんですね。一階の店舗に、質の良いこだわりの野菜とフルーツを揃えたお店が出来たら嬉しいです。でも、このようなお店が出来たら、喜ばない人が多いのかな。

[744: 匿名さん]

同じ掲示板内のモデルルーム見学記からのコピペ。
規約違反だったら削除ください。

見学された人は「思っていた以上に安い」とコメントしてるけど、
この価格帯見たらツインマーク住人はガッツポーズだろうね。


今回、第三期二次以降の価格表を頂きましたが、思っていた以上に安いので、驚きました。

第三期二次以降↓
４０７号室　６３Ａ　２ＬＤＫ　６３．５７㎡　７，７９８万円　南東角　
４０８号室　５５Ｂ　２ＬＤＫ　５５．７㎡　６，６０８万円　東向き
５０５号室　５６Ｂ　２ＬＤＫ　５６．１９㎡　６，１６８万円　南向き
９０３号室　４１Ａ　１ＤＫ　４１．１３㎡　５，３７８万円　西向き
１６０３号室　５１Ａ　２ＤＫ　５１．９１㎡　７，１８８万円　西向き
２００２号室　７２Ｄ　３ＬＤＫ　７２．９８㎡　１０，５００万円　西向き

先着順↓
３０３号室　４０Ｃ　１ＤＫ　４０．８９㎡　５，０５８万円　西向き
４０６号室　５６Ｃ　２ＬＤＫ　５６．１９㎡　６，２０８万円　南向き
６０５号室　５６Ｂ　２ＬＤＫ　５６．１９㎡　６，２３８万円　南向き
１７０４号室　７５Ｃ　３ＬＤＫ　７５．８５㎡　１０，８５８万円　南西角
１９０３号室　４２Ｂ　１ＤＫ　４２．３㎡　５，９８８万円　西向き
２００７号室　７９Ａ　３ＬＤＫ　７９．０４㎡　１２，７００万円　東北角
２２０５号室　７５Ｂ　３ＬＤＫ　７５．０１㎡　１２，８００万円　東向き
２３０２号室　７５Ａ　３ＬＤＫ　７５．０１㎡　１１，９００万円　西向き
２４０１号室　１３２Ａ　３ＬＤＫ　１３２．０５㎡　２３，８００万円　南西北角

[745: 匿名さん]

今の売れ残り数って、第三期二次=6戸+先着順=9戸=15戸もあるってこと？
また、先着順のほとんどはキャンセル分でしょ、うーーーん

[746: 匿名さん]

>>744 匿名さん

まあでも確かに低層階は高いとは感じないかなぁ。ここは間取りが全体的に効率的でワイドスパンと言う点で優れてますし。
普通に売れそうな気がするけど売れてないなら他物件は厳しそう。
別にここの契約者でもなく通りすがりの感想です。

[747: マンション検討中さん]

こちらの物件は間取りなどとても良い点が多いのですが、幾つかの問題点
が、、、。

少し価格が高いです。値付けが強気過ぎましたね。最高価格帯は2億以下に設定し、それに見合う間取りを用意し、億ションの戸数を減らすべきです。その代わりに6000〜8000万円台の価格帯の戸数を増やす事で総戸数を増やし、管理費や修繕費を全体で分担した方が良いと思います。そうしたら、上層階にスカイラウンジ又はライブラリスペースが作れたと思います。このぐらい価格帯の他のタワマンだったら、通常はスカイラウンジやライブラリスペースがあるので。あと、エレベーターがもう1基あると良心的でしたね。

他には、別の検討者さんは、理容室や古着屋に不満があるようですが、個人的な意見としては、1階の理容室は、事業協力者の権利なので良い雰囲気の理容室が出来ればと思います。そして、ラーメン屋と古着屋は以前から住んでいる方々の権利がありますから尊重します。

以上、私的なつぶやきでした。

[748: 匿名さん]

戸数を増やす事で住人の金銭的負担が減り、かつ便利な共用施設が作られるなら
それに越したことはないと思います。
売主側も単純に部屋数を増やした方が利益が出るんじゃないかと思いますが、
そうではないんですか？
テナントについてはコンビニ・飲食店でなければ許容範囲です。

[749: 周辺住民さん]

近隣の新たな情報として
北東の地権者店舗BCDの3区画は1個の店舗がまとめて借りて営業するらしいです
業種は飲食系とのこと

[750: 匿名さん]

価格表を見る限りは、立地条件に比べやすいような印象を受けますね。
だからといってさらっと決められるわけではありませんがとても参考になりました。

上層階となるとやはり価格は張りますが、
個人的に上の階であるこだわりはありませんので、
低層の安めのお部屋がいいかもと思っています。

[751: 匿名さん]

時代の違いでしょうが南口のタワーは総じてここの1割ぐらい安かったですね。周辺環境もここに比べればあっちの方がまだまし。ラーメン屋は向こうもありますけど。

[752: 匿名さん]

駅から遠いのに高すぎでしょ、ここ。
ブロードウェイや周辺商店の執着心も引き続き強く
本当の意味でも周辺区画整理はまだまだ先だなと感じました。

[753: 通りがかりさん]

価格高くするなら
当物件のネガティヴ要素を払拭する為に
付加価値を上げるべきでしたね

例えば
設備仕様なら
2LDK以上の間取りは標準で
リビングはカセット式エアコン
廊下から洗面所まではタイル張り
浴室もタイル仕様

共用施設は
予約無しで使用可能なスカイラウンジ
やスタディルームの設置など

もうひと工夫して欲しかったな

[754: マンション検討中さん]

賛同します。
あとカップボードと洗濯機上の吊り戸棚と玄関前にモニター用カメラかな。
中野に愛着がないと、この価格帯は購入するか否か迷いますね。駅ビルと中野サンプラザの再開発がオリンピック前に終わるなら良かったんだけどな。

[755: 匿名さん]

皆さんおっしゃるように値付けが強気過ぎましたね。
ワイドスパンは評価出来ますが、南にマンション、東もマンションが建つ可能性大。西のブロードウェイは権利が入り組んでるから話は中々進まないと販売の方は言ってましたが、もう築50年ですから、近い将来絶対に建て替えが必要。利権云々ではなくて建て替えしなければ危ないと言う時期が必ず来ます。その時は壮大な高層ビルが出来ることでしょう。
あとは将来、羽田空港への飛行機が上を通る可能性。
坪350位であればこれだけネガティヴ要素があっても買う人もいるでしょうがね......。

[756: 匿名さん]

とりあえず、10年は大丈夫だと思います。15年後には東側にマンションが
建っているかも。でも地権者をまとめるのに相当な時間とお金を要しますしね。
そして、早稲田通りの整備もあるし、先の事はよくわからないですね。

[757: 匿名さん]

そもそも駅まで徒歩6分ということですから、それだけでも資産価値的には大きいのではないかなと思われます…。
周りの環境は特に駅に近いエリアですので変化は多くあると踏まえている人も多いのではないでしょうか。
マンションができるかもしれないし、できないで別のものになるのかもしれないし…そのあたりは流動的ではあると思いますけれどね。

[758: 匿名さん]

徒歩6分は資産価値的に強みではありません。
まずそこを再確認する必要があると思います。
https://www.sumu-log.com/archives/4598/