ザ・パークハウス 中野タワー

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス中野タワーについて語りましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-nakanotower/

ザパークハウス中野タワー
所在地：東京都中野区中野５丁目194番1（地番）
交通：JR中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅（北口）徒歩6分
総戸数：178戸
間取り：1R～4LDK
専有面積：40.66m2～132.05m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　一般財団法人首都圏不燃建築公社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました　2015.9.2　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/8215/

[1101: 匿名さん]

残りも3LDK2戸だけになりましたしね。毎月1戸ずつ販売出来てるあたりなかなかです。

そろそろ引っ越し抽選結果も来ますし、入居までカウントダウン。色々準備しないといけないですねー。

[1102: 匿名さん]

10月ぐらいまでには完売して欲しいです。他の人もコメントしてますが、一階店舗の進捗状況はどんな感じなんですかね。

[1103: 匿名さん]

今週末の入居者説明会で説明ありそうですけどね＞1階店舗
もしなければ質問します。入居者として知るべき情報ですし、また知る権利もありますし。

外観だけだと…うーん何でもありそうですね。
スタバとかタリーズだと嬉しいですけど、頻繁に行っちゃいそうでそれはそれで困るかも笑

[1104: 入居予定]

入居説明会に行ってきました。
そこで、１階の店舗のことを聞きましたが、理髪店以外はまだ決まっていませんとのこと。このまま、引き渡しまで決まらない可能性もあります。

心配なので、引き渡し後、店舗について三菱地所さんはどうかかわるのか聞いてみたところ、
三菱地所は引き渡し後は一切関与せず、管理組合と店舗区分所有者との問題になり、管理会社はアドバイス程度しかできないとのことでした。

規約上では、禁止されている内容の店舗でも止める強制力がなく、あくまでも管理組合と店舗区分所有者との話し合いにて解決するしかないとのこと。

以上のことは、説明会で三菱地所レジデンスの方と三菱地所コミュニティの方と会話して確認した内容です。

衝撃でした。私は、店舗に関しては、三菱地所さんが責任をもって交渉するものと・・・。甘かったです。
ただ、このままではマンションの資産価値に不安を残すことになるので、なんからの対策が必要だと思います。

店舗については、管理組合、すなわち区分所有者みんなの問題です。引き渡しまで、あと２か月と少し。
みなさんの知恵と意見をどんどん三菱地所にぶつけていきましょう。

[1105: 匿名さん]

あらら。店が決まらないまま引き渡されるなんて聞いたことがない・・。大丈夫？？

[1106: 匿名さん]

この場所で店を出そうとする需要が乏しいんですね・・

この物件に商業店舗スペースなんていうものを作ったこと自体、失敗なんでしょう。

仮に新築当初だけ無理やり埋めたとしても、将来的に撤退されたらまたどうにかして埋めなきゃいけません。その時、埋めるのに苦労するのは住民なのですから。この先が思いやられます・・・

[1107: 匿名さん]

店舗の専有面積が小さいけど賃料は高そう。細い通りの向かいは大衆居酒屋が密集している。今後、どのよう業種が1階店舗に入るのかが想像出来ない。

「中野らしい」と言う、いつもの決め言葉で、アダルト/アイドルショップ、焼肉屋、居酒屋などが出店されても困る。

残念だが、竣工後は管理組合と区分所有者の話し合い。管理組合の役員が区分所有者だったら、管理規約を変える決議案を出す可能性もある。

理髪店以外にあと3店舗もある。
他の方々と同様にカフェだったら幸いだし、理髪店のようにオシャレな店構えにしてくれたら嬉しいが、ここは中野の商業地区。立地的にはある程度の覚悟が必要かもしれない。

区分所有者の方々には、マンションの資産性を配慮して、出店を考えてほしい。

[1108: 匿名さん]

購入者としては面倒なものを背負いこんじゃいましたね。まあ、それも含めてこの物件を選んだんだから仕方ないことなんでしょうが。。

[1109: 匿名さん]

何れにしても、将来は飲食店が入ると思うし、早稲田通りの古着屋が閉店したら、飲食店や怪しい店に変わる可能性がある。

[1110: 匿名さん]

>>1095
>>1096
目の前に電線、ウザいですね。無理でしょうけど、できることなら地中化してほしいところです・・・

[1111: 匿名さん]

>1109
盲点でした。コントロールきかないけど、周囲の店もリスクですね…

[1112: 匿名さん]

事業協力者店舗の地権者は、テナント料で安定収入を期待したんですかね。
事業計画段階で、売却した方が良かったと思いますが。

[1113: 匿名さん]

素人が店舗運営なんて、極めてリスクが高いんだということを改めて突き付けられましたね。。。

[1114: 匿名さん]

私も説明会で店舗のことを確認し同様の回答を得ていたので、正直なところ三菱地所への信頼度が落ちました。管理費支払いをカード払いできるのは良い話かと思いましたが、結局関連会社カードのみしか使えなかったり、関連子会社で管理のほとんどを回そうとする姿勢に業界の厭らしさが垣間見えていい気分はしませんでした。他のマンションも同様かもしれませんが、いくつかの会社で競合させてほしかったです。
物件、部屋の作りが素晴らしいだけに残念です

[1115: 匿名さん]

>>1107
アダルトショップはダメだが、アイドル関係やアニメ関係なら怪しくなければ良いんじゃない。
選り好みしてたら埋まりませんよ。
居酒屋のような飲食店のほうがゴキブリやら何やら出そうで、衛生面で気になります。

[1116: 匿名さん]

1107さん。
　
　　〉残念だが、竣工後は管理組合と区分所有者の話し合い。管理組合の役員が区分所有者だったら、
　　〉管理規約を変える決議案を出す可能性もある。

管理組合とは、区分所有者全員で構成する組織です。
区分所有者以外はメンバーには入れない。（管理会社はサポートのみ）
なので、管理組合の役員には区分所有者以外はなれない。
管理規約の変更は、時別決議案となり、区分所有者の4分の3の賛成が必要な議案となります。

[1117: 匿名さん]

とにかく、飲食店は困ります。
喫茶店ぐらいは譲歩しますが。
きっと周りの居酒屋などは、ゴキブリだらけ。マンションの下が居酒屋だったら、あっという間にマンション内がゴキブリだらけ。せっかく内廊下が台無しです。内廊下を歩いていたら、ゴキブリに出くわすなんて。他のコメントにもあるようにアニメ系の店舗の方がましです。

[1118: 匿名さん]

180世帯の意向集約は相当難しそうだな・・・

[1119: 匿名さん]

原住民からしてみれば、よくあそこにタワーマンション作ったなって感じです。
サンモール等にすでに一通り店はあるので、どんな店でもいいですよ。

[1120: 入居予定]

1104です。
補足すると、店舗については管理組合の総会マターではなく、理事会マターとなるとのこと。ですので、理事10名で構成する理事会に、意識の高い方や弁護士さんなどが立候補してくれることを期待しています。

[1121: 匿名さん]

>>1106 匿名さん

同感。

新築時に良いお店がオープンしても、お店が閉店したら、その先はどうなるか分からない。ここのタワマンは地権者による地権者のための物件だと改めて痛感。

建物のデザインや間取りは最高だけど、なかなか難しいですね。

[1122: 評判気になるさん]

三菱地所からすれば、今、店舗を決める方がリスク。引き渡してしまえば、責任取らなくて良いからね。今のうちに、三菱地所には逃げられないように詰める作業が必要かも。

[1123: 評判気になるさん]

>>1121 匿名さん

新築時に良い店が入ることが一番大事。それが
基準になるので。地権者も資産価値を減らしたくないはず。一緒に良い方向に持って行きたいものです。

[1124: 入居予定者です。]

理事会が管理組合を代表して、店舗区分所有者との間に覚書を結べば良いのでは。三菱地所はその覚書の案を引き渡し前に提示することで一定の責任が果たせるのでは。

[1125: 入居予定者さん]

マンションの規約ってあまり拘束力ないってことなんですかね？努力目標とまでは行かないなしても、ある程度制約出来るものだと思ってましたが…。

火を使わないって規約で定めてるんで、居酒屋とかの飲食店は無理で、出来ても喫茶店くらいですよという営業さんの言葉を信用して購入した部分もあるんですが、このままだと説明内容に意図的ではないにせよ瑕疵があるような。

まぁさすがに規約違反の店舗入れるほど良識ない方々ではないと信じたいですが…。マンション住民に総スカンされるとテナント維持できませんし、そうなると困るのは地権者ですし。

[1126: 匿名さん]

１階店舗について、店舗部分の所有者は三菱地所ではなく地権者ですので、どのようなテナントを入居させるかを決める権限は、三菱地所ではなく所有する地権者にあります。

ですので、三菱地所に飲食店に課さないで欲しい等と要請した所でどうにもなりません。店舗の用途を制限したい場合は、管理組合発足後すぐに、管理会社の作成した管理規約や使用細則を確認して、店舗の用途に特に定めがないようなら、真っ先に規約・細則を改定・整備する必要があります。

店舗の用途を規約・細則で限定することに対して、店舗部分の所有者が抵抗する可能性が考えられますが、マンションの将来を考えたら軋轢は避け難いと思います。管理組合単独で規約・細則の制定が難しい場合は、外部から専門家を招請して制定するのも一考です。

管理規約や使用細則の制定後も、店舗所有者が規約や細則に違反しないかよくチェックする必要があります。用途外のテナントを入居させた場合、所有者に是正を求める必要がありますが、組合側の是正勧告に従わない場合は最悪裁判まで行くケースもあり得ると思います。

志ある方は誰かがやってくれるなんて思わずに、自分から組合役員に立候補することが必要だと思います。でないと、誰も何もしてくれないままが過ぎていく結果に終わる可能性が高いばかりか、その間に望ましくないテナントに貸し出されて…なんてことにもなりかねません。区分所有者がマンション管理に無知・無関心・無責任だと、マンションは荒れていく一方です。管理会社は管理委託契約の内容を実行するのみで、あまり当てになりません。皆様のご健闘を祈ります。

[1127: 匿名さん]

知り合いの方からお聞きしたんですが
民泊と言うんでしょうか中国とかの富裕層に長期で部屋を貸し出す業界の方が購入されてるみたいなんですが
その手の人を追い出せないんでしょうか？
ここに来て心配な出来事が出来てしまい迷っています

[1128: 匿名さん]

>>1127 匿名さん

以前、住んでいたマンションにも同じような部屋のオーナーさんがいました。

中華系のお友達らしき人達が入れ替わり立ち替わりの宿泊してました。
結果、スカイラウンジやプールなどの共用施設はいつも占拠され、こちらが気を遣って使用する情況でした。
決して、彼らに悪気がある訳では無いのですが、文化の違いのためか、設備を雑に扱うし、騒がしので、とてもストレスを感じてました。

中野のであれば、大丈夫かなと思い、当物件を購入したので、また同じような経験をするのは避けたいです。

スカイスイートがある以上、誰かが民泊を斡旋する事を懸念してましたが、購入した部屋も民泊代りにされたら残念ですね。

一階の店舗の問題もあるし、いろいろありますね。

[1129: 入居予定者です。]

>>1126 匿名さん
管理会社の方のような書きぶりですね。
三菱地所には責任がないように書かれていますが、重要事項で説明されたことが、引き渡し後、反故にされる可能性が有ることを契約者に伝えていないことが問題だとは思わないのでしょうか。そして、その責任は問われるべきと考えます。

[1130: 匿名さん]

民泊 禁止されていないのでしょうか？

[1131: 入居予定者さん]

>>1130 匿名さん
民泊は重説でも言われましたけど規約で禁止されてますよ。事務所利用も禁止なので基本的に事業的利用不可になってます。

なので上で問題になってた飲食店テナントが入ったケースと同様に規約違反として勧告対象ですかね。法整備の動きもありますし、成立したら法令違反で通報対象(民泊利用としての許可下りない前程)にもなるので過度な心配はいらないかと。

[1132: 匿名さん]

>>1129 入居予定者です。さん

売主にそこまでの説明義務はないでしょ。
管理規約で禁止されてます以上のことを言う必要はないよね。
管理規約が法的にどの程度の強制力を持つか説明義務はないよ。

[1133: 入居予定者です。]

>>1132 匿名さん
法的にはそうかもしれませんね。
ただ、道義的にはどうでしょうか。
聞かれてないことには答えない、は許されても
免責範囲がどこまでか、を事前に説明する義務は有るかと。道義的にはですが。
私はそこを詰めておきたい。現実的には引き渡しまでにこの状況がわかったのだから可能な限り適切な規約改正案や店舗区分所有者との握りを売主と一緒に決める必要があるのでは、と考えます。

[1134: 匿名さん]

丸井の本社の近くの屋上に大旗を振って鳩を操って鳩を操る住人がいて鳩屋敷に相当数の鳩がいると聞いたのですが
近隣で糞害とかどうなのかご存知の方いらっしゃいますか？

[1135: ???]

残り、１戸になりましたね。

[1136: 匿名さん]

>>1133 入居予定者です。さん

売主は売ったあとはあくまで店舗と住民を仲介するだけだと思うけど。一般的にやっていることをやらないならまだしも、それが不通の対応ではないと思うから。

なので、利害関係者である住民の中の弁護士やこの手に詳しい方を巻き込んで詰めるのが妥当かと。売主責めるなではなくて、売主の責任だと丸投げして何も決まらずズルズルいくのが最悪のパターンだからね。

[1137: 入居予定の者です。]

>>1136 匿名さん
売手関係の方でしょうか？関係ない方なら混乱するので口出すべきではないかと考えます。売手に丸投げされている、というのはちょっと違うと思いますけどね。

[1138: 名無しさん]

今日から現地でモデルルーム開放されてるのですか？

[1139: 入居予定者です。]

>>1136 匿名さん
仲介してくれるんならいいんですよ。
引き渡し後は仲介しないと言ってるから、詰めないといけないと。住居予定の方に弁護士さんがいるといいんですけどね。

[1140: 匿名さん]

所有者の方々が管理組合をしっかり機能させて、店舗所有者の方々に規約違反のテナント契約をしないよう、日頃からしっかりコミュニケーションを取っておくことが必要だと思います。店舗所有者の方が変わった時は要注意で、しっかり顔つなぎしておく必要があるでしょう。裁判まで行くことなどないように。

[1141: 通りがかりさん]

いよいよ、明日から内覧会。
警備員の態度が高圧的で少し気になりました。

[1142: 入居予定者さん]

内覧会行って来ました！変な人が入り込まないように警備員はあれくらいの態度というか素っ気なさでいいと思いましたよ。

さて、今まで図面だけでしたけど、実際中を見るとかなり良い印象を受けました。エントランスから奥のラウンジまでのシャンデリアや重厚感ある装いはさすがでした。

居室内も思ってた以上の仕上がりで、多少の細かい剥がれなどの指摘事項はありましたが、目立ったものはなく、素晴らしい出来栄えでした。販売・施工ご担当の方共々真摯に対応して頂けて満足です。

また21階のゲストルームも綺麗でしたね。ゲストを宿泊させるにも十分な環境でしたし、眺望もかなり良さげ。しばらくは抽選必至でしょうね…

入居までのあと2ヶ月余りが待ち遠しいです。

[1143: 匿名さん]

>>1142 入居予定者さん

目の前のアイドルショップはどうしでした？気にならない？

[1144: 入居予定者さん]

>>1143 匿名さん
隣の茶色いビルですか？
一階の洋服店はまぁやってるんだなとは思いますけど、上の階は気になりませんよ。そもそも何入ってるのかすら知りません。笑

というのも、ブロードウェイ側から来ればエントランス脇の植栽なとで茶色ビルに意識は向きませんし、サブエントランスは全く違う方向ですし、生活動線外なんで視界に入って来ませんね。

[1145: 匿名さん]

ブロードウェイ側からだと、車の出入りが気になりました。

正直、危ないです。

[1146: 匿名さん]

内覧会に行って来ました。
同じく、販売、施工担当者や設備仕様の説明を担当された方々は、とても丁寧に対応して頂きました。感謝しております。

個人的な意見ですが、専有部と共用部のクオリティは並みでした。
もう少し、高級感が出ていたら良かったですね。

1階の店舗エリアの出来は良いと思います。あとは、どのような業態の店舗が入るかによって、全体のイメージが変わってきますね。

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん
そのための停止線新設ですし、ちゃんとピロピロ鳴る警報灯もありましたし、通常程度の危険性しか個人的には感じませんでしたよ。

早稲田通りに出るので、そもそも車自体スピードも出せませんし。

[1148: 匿名さん]

まず、いたって庶民的な雰囲気の中野駅周辺の物件を高級仕様にした所で、高級感のない立地や周辺環境と不釣り合いな感じになってしまいます。

以前よりも購入価格が高く割高感があるのは土地の仕入れが高いからであって、建物のグレードを上げたからでないことは今更言うまでもないでしょう。

ただでさえ土地が高騰している中、建物のグレードを上げたら更に高価格となってしまい、デべとしては更に購入対象者が限られてしまうのは避けたいところでしょう。

この立地でここのグレードに不満があって、かつ予算を上げられないなら、ここで我慢するか、立地を譲るか、価格がこなれている中古マンションをも検討対象とするか、今時期の購入は見合わせ相場が下がるのを待つしかないでしょう。

[1149: 匿名さん]

完売まで残り1戸のマンションスレにそんな当たり前のこと書かれても…。

また、地域性を考えるにしても新築マンション、さらに言うとタワマンの供給頻度を考慮しないといけないですし、相場が下がるまでの賃貸家賃キャッシュアウトって考えないといけなくないですか？

マンション価格の下落額＜賃貸家賃総額がそれなりの説得力がある説明が出来ればいいですけど…土地の仕入額ってそうそう下がるもんですかね？また、昨今のマンション価格上昇って資材費労務費の上昇影響も多分にあるので、例えオリンピック後に下がるとしても、日銀がインフレ誘導政策、政府の賃金上昇政策がある中で期待するほどの価格下落は起きにくいんじゃないかと個人的に思ってるところです。

[1150: 匿名さん]

1148は1146へのレスでは？