高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

[購入検討中さん [男性 30代]]

高輪グランドパームスについて語りましょう。


所在地：東京都港区高輪2丁目38番1（地番）
　　　　東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分、JR山手線「品川」駅徒歩12分
　　　東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
竣工時期：「既存建物」昭和46年3月
　　　　　「改修工事完了」平成27年11月
施工：「既存建物」三井建設株式会社
　　「改修工事」桂建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東京ソックス株式会社

【物件情報を追加しました 2017.4.25 管理担当】

[101: 匿名さん]

もう少し安ければ買うのにな〜。

[106: 匿名さん]

築45年ですからね･･･

[107: 匿名さん]

共用部の修繕に修繕積立金とは別途に数億円突っ込んでるから高くて当たり前
同じ築45年の隣のドルフ高輪なんてリノベ済坪235万でも誰にも見向きされてないね
それに比べてこっちは坪300万超えても成約してる
市場は単純な築年数で評価してないってことだよ

[108: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[109: 匿名さん]

成約価格知ってるけど、レインズに登録されてるのは安かったときだよね
今は全体的に相場上がってるからそんな価格じゃ売りに出ないよ

高輪グランドパームスはちゃんと成約してるんだから、古いのに高いって意見と違った見方してる人も多いってことが言いたいのね

[110: 匿名さん]

本当に成約してるのかね？笑
賃貸に沢山でてるけど。
投資家は古い上、利回りが回らないこの物件は極めてリスクが高くパスでしょう。
となると、元の売主が売れないので賃貸に出してると想定できます。
リニューウィングと新しい発想の物件だったので興味はありましたが、内容と値段は釣り合っていないと思いました。
天井の低さやサッシの低さなど、最近の物件と比べ劣る所はかなりあります。
ここを買うなら、同じ位の坪単価の御殿山ハウスを買った方がよっぽど良いと思います。
あちらは広い部屋が多いので価格帯がここより上ですが、坪単価が同じ位というのが信じられません。

[111: 匿名さん]

半分以上埋まってるし、賃貸に出てるのは分譲済の狭い部屋だね
ファミリー向けの部屋は実需で買われてる
嘘だと思うなら行ってみれば良いよ

新築と比べて劣るのは当たり前で、その分価格はだいぶ安い
むしろ中途半端な仕様で中途半端な価格なところがニーズに合致してるんでしょう
自分はそれで買ったから

あと個人的に品川区は対象外だなあ

[112: 匿名さん]

泉岳寺徒歩3分は魅力だなー。

[113: 匿名さん]

門からエントランスまでの石畳は、今後増える子供連れやベビーカー、女性のハイヒールの引っ掛かりを考慮しての張替えらしいです。販売会社も施工会社もその時の要望に良く応えて判断していると思いました。

夜間のライトアップの時間延長もしたみたいです。ここは広いのでライトアップしたら綺麗だし安心感ありますね。

殆どが新規分譲なので今後の管理は結局新規購入者次第ですね。
購入に至る人はこの土地を選び購入能力があって冷静に良く考えた上での人たちだから、期待できそう。

[114: 匿名さん]

ライトアップは何時まででしょうか？

[115: 匿名さん]

成約しているのは、業者向けレインズに出てくる月一件くらいのペースのやつなの？ 大分のんびりだけど。

[116: 匿名さん]

この土日に見たら先月から3件くらい申込み入ってたよ
相変わらずのんびりだけど、角部屋は9月までに埋まるかもね

[117: 匿名さん]

角住戸はやっぱり人気なんですね。リノベーションと言っても結構本格的な美フォーアフターのようですね、古いと耐震とか心配ですからその点はクリアされています　バルコニーの柵は気になりますが中も暗い時間は見えてしまうのでカーテン早めに閉めないとですね
新駅もできる話題性と便利さはとてもいいです

[118: 匿名さん]

近隣のいろんな中古マンション見て回ったけど、この建物の頑丈さは突出していた。自分は中古マンションを調べるとき、必ず非常階段を調べる。補修しても壁のヒビがあればわかるからである。もっと築年数が浅い物件でもヒビのある物件はよくあるが、このビルには一つもない。壁の厚さが半端なくあるし、築４５年とはいえ、当時の住友建設が威信をかけて作った感がある。コンクリートに使われている砂からして、塩分の少ない上質のものだそうだ。さらに鉄筋とセメントを流し込んで新耐震基準適合を得ている。古いマンションなのに住宅ローン控除がフルに使える。

レトロな感じもよい。非常階段の手すり、窓枠の装飾フレーム、ベランダの鉄柵など。販売会社の三井住友によると、よい部屋はもうかなりが成約済みか交渉中で、今年中に販売センターを終了する可能性があるとのこと。なんでこんな古マンションが高額で売れているの？それは徒歩３分と見込まれる山手線新駅のこともあるだろうけど、モノがいいからだと思うよ、ここは。

[119: 匿名さん]

三井住友建設って最近問題が多いような･･･

[121: 匿名さん]

ここはワンフロア旧ソビエト連邦が所有していました。
ソ連崩壊後はロシアをはじめ複数の国での共同所有となっており所有権の移転が事実上不可能
ゆえに建て替えができずにリノベーションとなりました
重説にも書いてありますが、このあたりに地縁があるとか同じマンションをすでに所有しているとかならともかく
フリーハンドで選べるのにわざわざこんなめんどうな物件よく買うよね

[122: 匿名さん]

>ワンフロア旧ソビエト連邦が所有していました
そうだったんですか。リノベーションの理由がわかりました。

買った後も大変そうですか？所有者が手放したらいいのでしょうけれどね。
リノベーションじゃなくて「リニューイング」マンションと書いてあって、「どう違うの？」と思ったりしています。単なるリノベーションとは違いますか？

[123: 匿名さん]

あと何戸くらいあるのだろう。中古とはいえ、リフォームされた綺麗な部屋かつ、こんな素晴らしい立地にこの程度の金額で住めるというのはそれなりに需要があると思う。

[124: 匿名さん]

HPの「将来のためのマンション投資」というのをみた。
家賃約20万、ローン(管理費等込み)約17万で、月3万の収入　だそうだが、、、

まず、固定資産税が入ってない。将来にわたり家賃20万が維持できるとは思えない(リフォーム済とはいえ築45年、35年後は築80年！)。空室期間(賃料入らず)や修繕・リフォーム費用が考慮されていない。など、実際に賃貸運用している人間からみると「うーん」という内容。

[125: 匿名さん]

ワンフロア旧ソビエト連邦が所有しててロシアへの登記を認めてない。
取り壊しがそのせいで出来ずにりにゅーいんぐ。
もはや朽ちていくのを待つだけ？
かなりリスクがある気がするな。
ご購入のみなさん、気にならないのかな。

[126: 匿名さん]

気にならない人が買ったんだろうね。
ただ、市況も翳ってきたし、ここの価格が適正かどうかはますます微妙になってきた感はあるかな。

[127: 匿名さん]

なんで気にならないんだっけ？将来的に売れないかも知れないのに。
10年後、築55年…。新駅も出来て近辺に新しい物件だらけ。
でも登記出来ずに築60年も超えてく。。。
理屈を教えてください

[128: マンション掲示板さん]

>>127 匿名さん
でも周りにあるもっと古いマンションよりマシでは？耐震適合証明書も取れますから…
新駅再開発に建つマンションと比べるのはお門違い
かと、また近辺に建て替えできるマンションはあまりありませんよ。

[129: 匿名さん]

10年後には建て替え物件は沢山出てくると思うよ。

[130: マンション掲示板さん]

>>129 匿名さん
10年後に建て替えの話が出てそこからまた何年もかかりますからねぇ
しかも容積率の緩和がされない限り建て替えの話が出ない…
まぁ建て替えを考えて購入検討する物件ではないことは確かですな

[131: 匿名さん]

>>127
この金額でしか買えない、手が出ないという人は本来港区高輪なんかに住む人種じゃないですよ
本来住む人種じゃなない人が住むにはいろいろ無理が必要なのです
気にならないというか目をつぶっているという感じではないでしょうか

[132: 匿名さん]

若い人が都心の古いマンションを安く買って自分好みにリフォームというのがけっこう流行りだと聞くが、そういう流れの一環かもしれないね。購入者の年齢層はどうなんだろう。

[133: 匿名さん]

新駅期待！

[134: 匿名さん]

登記が出来ないために建て替えが出来ない可能性は否めない
マーケット環境が厳しくなる、ピークかと言われているなか、更にこの問題を抱えなくても良いような

[135: 匿名さん]

確かに高値ではあるが新築マンションと比べたらそこまでリスクはない。
新駅徒歩３分圏内の期待と建替えできない可能性を天秤にかけて判断するしかないな

[136: 匿名さん]

登記ができない以前に、既存不適格だから建て替えたら延べ床面積が減るのでメリットがないよ
第一京浜挟んだこっち側は軒並み古いマンションでライバルになりそうな物件はない
再開発エリアにできるマンションとは購買層が違うのでうまく棲み分けができるだろう
まあ売り抜けるなら再開発が終わりに近づく10年後だね
その後は古くなる一方だから

[137: 匿名さん]

ちなみに管理体制は良好
必要な修繕は直ぐに行うし、居住者の提案は直ぐに理事会で取り上げてくれる
長期修繕計画もあるし、朽ちていくだけの管理されてないマンションと一緒にしないで

[138: 匿名さん]

リニアが開通したあたりで売るなら良さそうなマンションだね

[139: 匿名さん]

そういうリセールのニーズって今現在であったりするものなんでしょうか。
今の物件価格が前よりは少しだけ下げているとはいえ、まだまだ高い状況が続いているものですから、今後リニアのおかげで値上がるという可能性は難しくなってしまうのではないかなと素人考えて思ってしまいまして。上がれば儲けモンですよねぇ。

[140: 匿名さん]

>139
確かに可能性は難しいと判断される方も多いかとは思いますが、現状でどこが一番値が上がるかを考えれば品川泉岳寺エリアが最良でしょう。リセール狙いで豊洲や二子玉川の物件買いますか？

新駅ができる前は予想ですが、できた後に現物を見て欲しくなる人は多いと思いますよ。特に街全体が変わりますからね

[141: 匿名さん]

10年後は築55年。
その時購入する人は当然「将来売る場合どの程度の価値か」を推し量って検討する。のでどう考えてもさほどの高値で売れるとは思えない。
品川TR、あるいはPC高輪あたりの中古を買っといたほうがリスクが少ないような気がする。

[142: マンション検討中さん]

駅徒歩3分、JR新駅、高輪台小学校、高松中学校地区、、
素直に住んでみたいと思います。

[143: 匿名さん]

品川TRもPC高輪も高くないですか？リスクは低いかもしれないけど単価が高いからグランドパームスと比較にならないかと、買えるならそっちの方が絶対良いですよね。
あとはグランドパームスは横の門出て左見るとすぐに新駅なので、横断歩道ができると３分くらいかな？
そこは期待できますね

[144: 匿名さん]

きれいにリノベーション済とは言え、昭和46年建築のマンションであれば現在は築45年ということですよね。
建築基準法で決められていると思いますが、建替え時期は何年後になるのでしょう？
今のマンションはコンクリート製であれば100年持つと言われているようですが資産価値は維持できるのでしょうか。

[145: マンションさん]

建替え時期って建築基準法で決められているんですか？

[146: 匿名さん]

本郷の築88年の「求道学舎」をリノベして分譲したという例もある。
あれは住んでみたかった。しっかりメンテナンスをしてさらに50年、100年と住み続けるのではないだろうか。

ここがそうできるかどうかはわからないが。

[147: 匿名さん]

マンションが増えてきて一度に老朽化する時期も重なるでしょう、リノベーションの技術も今後確実に上がるのでは、、、住みなれた場所から動きたくない人もいると思います
工事中の期間仮のマンションのサービスも広がれば入居者の建て替え・リノベーション賛成も増えると思います、丁寧なメンテナンスも必要ですし、新しい技術でますます住みよくなるという建て替えも今後どんどん求められるのでは

[148: マンション検討中さん]

旧ソ連の名義人がいないからロシアに名義変更できないだけで、これは日本とロシアが平和条約を
結べば解決できるはず、そういった意味だと麻布台のあたりも同じ理由。

近隣のマンションを、ロシアの方が立退料込で一棟買いしたいらしいけど、どうなの？

[149: 匿名]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[150: マンション検討中さん]

ホームページの更新予定日が2/6となっているのに、まだ更新されてない。もう売れちゃったのかしら。。