大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART7

[契約済みさん]

住めば良さが分かるひびき。
新町は学区も治安も利便性も高い良い地区です。

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。
いつも最後の方はグダグダになりますので、マンションの資産価値と防犯、管理に関しての情報を交換しましょう。


前スレッドPART6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577960/

(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/


所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発

[792: 入居済みさん]

>>787

まさしくその通りです。
テロの危険性もあります。
昨日もNHKクローズアップ現代で取り上げられてました。

来月5日の本町で行われる臨時総会では、
れいのタンクの件だけの召集で、
民泊禁止については、ほったらかしですかね。

[793: 契約済みさん]

>>781さん
内装がめちゃくちゃって、「新町一丁目地区地区計画」の法の下
日照権などのオーナー側の仕方がない内装仕上げ感の事でしょうか。
私もそうですが、仰られる事よく解ります。

>>777さん
結局、理事会で規約が決まりますので、お互いの認識違いを是正し修正軌道して頂かないと、勘違いしたまま物事は進みますし、発言力あるほどスレの信用はなくなりますから必要です。

>>787さん
解りやすくまとめて指南くださり有難う御座います。
警戒しなければいけない事を補足します。

①パンデミック対策がなされておらず、マンション住人の子供に被害が出やすい。
http://www.forth.go.jp/

②海外渡航者の宿泊者の素性が確認出来ない、犯罪歴有りや、日本に居る4年以上のビザ切れの海外不法滞在者6万人の宿泊所にはうってつけ。

③ハーブなどの麻薬取引犯の中継地、違反ブランド品仕入れ中継地になってもセキュリティで警察も捜査しにくく、犯罪の温床地点になっても仕方がない。

④ホストと不動産所有者の喧嘩はよく見かけていたが、今回響きを所有してる不動産所有者はゲストを調査することが無い。

例え府議会で可決されようが、このマンションでは違反に賛成です。

住人の反対の無い空室の多い所でやれば良いし
住人の反対を尻目に、のうのうと皆の管理費で不特定多数に享受させてる
民泊営業ホストは撤退して頂きたいです。


>>792さん
私達一住人は、粛々と総会の日を待つしか有りません。

[794: 契約済みさん]

>>782さん
ひびの有ったお宅は大林組に対応して貰い納得されたのでは。
不安点は総会で質問すべきです。

>>788さん
管理組合や理事に疑問があるなら、総会で質疑されれば良いと思います。

[795: 契約済みさん]

794です。
失礼しました。
>>782さんでは無く>>786さんの間違いです。

[796: マンション住人さん]

>>788
今の理事会を悪く言うわけではないのですが、
一般的にいいなりの理事会だと、悪さしても調べません。
印刷も郵便も業者に発注してバックをもらってるんでしょう。誰がどう考えても投函で済むのにそうするのは訳があるのでしょう。

臨時総会をこの時期にやるなら、せめて４つほどの議案はそろえるでしょう。
bnbもそうですけど、他に何も提案しないつもりでしょうか。資金運用も、支出の見直しもあるんですがね。
担当のレベルが低いのか、会社のレベルが低いのか。
おそらく両方なのでしょう。
大規模マンションの解約が多いのも頷けます。

次回は立候補の方々にご参加いただくのがいいでしょうけど、とりあえず管理会社は監視しておかないといけませんね。

[797: 匿名さん]

>>736
理事会の出席が１０人程度。
立候補が多い今回の理事会でこれでは、管理会社のいいなりでも仕方ない。

[798: 契約済みさん]

>>797さん
とは言え、出席下さる理事さんには感謝です。
統率力無い理事が司会進行されていないか心配では有りますが

私でも夫婦喧嘩絶えないのに、理事になられる方には奥様のご理解や
協力が必要不可欠な訳で…。

奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく
発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

[799: 匿名さん]

立候補者に、社員とかがいるんじゃないんですか？

[800: 契約済みさん]

>>799さん
立候補理事さんに、大京やオリックスの社員さんが？
面白い発想ですが、そのような場合は理事を辞退して頂き願いたいですね。
当たり前ですが、理事の皆さんはボランティアです。
しかし理事さんの仕事上繋がりが有るかもしれませんし
DODAで転職されてれば無いとは言い切れません。

私も1スレカキコミに付き、投稿料貰えたら良いのですが。

[801: 匿名さん]

理事会で名刺交換をした方がいいでしょうね

bnbについては、まともな細則が管理会社から出てこないのですかね？
ゲストルームの使用禁止規定つくるのもあるでしょう。
ID控えるようにするのもあるでしょう
単独議案で臨時総会をするのは、わざと印刷会社に発注したいんでしょうね。

[802: 住民さんＡ]

>>794
総会を何だと思ってます？
総会はあらかじめ出された議題の可否を当場所です。
忙しい中大勢の肩たちが時間を割いて集まっています。
議決に関係の無い発言は慎むべきです。

１２月５日は３０階の共用受水槽の直結工事の可否と
ベランダでの喫煙の可否を問います。
するかしないかの２拓です。
総会で直結せずに一定時間ごとに自動で塩素を添加する装置で良いんじゃないか？
と意見を出してもその決議は出来ません。違い方法を提案するなら、直結工事を否決させてから次の総会で
塩素添加工事の可否を問うことになります。
たばこの件も一緒です。
１２時～１３時までの１時間だけと言うように時間を分ける案や代わりに喫煙ルームを作る等の決議は出来ません。

意見を言えるのは、議決に関係あることだけです。
工事の方法や、工事ははいくらかかってどこが費用を負担するのか？
工事したらどう変わるのか？等、その回答によって賛成に入れるか反対に入れるか変わるもののみ質問や意見を出せます。

たばこの方だと、規約が成立した場合、ペナルティはどうなのか？（既に規約に書いてます）とか
隣で吸っていたのを発見した場合どうしなければいけないか？とかです。

[803: マンション住民さん]

>>797　>>798
マンションのロビーで住民とすれ違って
その中に理事が居たとします。どの人が理事でどの人が違うか判る方は何名居ますか？
役員以外の住民は結局のところどんな人が理事なのかは判らないのが現状ですね。。

[804: マンション住民さん]

>>798
>理事になられる方には奥様のご理解や協力が必要不可欠な訳で…。
>奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

言いたいことがはっきりわからないのですが？
奥さんが私も総会に参加したいって言っているのか？
あんた家のこともしないで総会なんか参加してる場合じゃないでしょ？家族サービスしなさい。
って言っているのかどっち？


>>799　>>800
オリックスに問い合わせたら企業買いしている部屋は爽快に参加しないとのことでした。

[805: マンション住民さん]

>>801
名刺交換って万が一オリックス社員が入っていても名刺は出さないでしょ。
無職だって理事になれます。名刺持っていない社会人も多くいますし、費用をだせば作れます。

Airbnbに対する管理規約の条文なんて良いのはないんじゃないですか？
あなた思いつきますか？いままでさんざん言ってきたのに、
第○条
○○は△△・・・・・・・・・ならない。
って規約をって内容の発言は全くないですよ。
殆どの意見は今の規約で十分禁止できる規約と言う結論です。

ここでもそういう結論なので理事会としても同じ結論で規約の変更は議論されてないんじゃないかな？

[806: マンション住民さん]

>>805　最後訂正
理事会としても→理事会や管理会社としても

[807: マンション住民さん]

>>801
単独議案では無いですよ。
日付も１１月から１２月へ変更されているし、ベランダの喫煙禁止の議決も増えています。
まだ総会招集の通知が来ていないので、更に増える可能性はあります。
１１月中旬には届くでしょう。

[808: マンション住人さん]

bnbについては、商業としての利用を禁止しながら、bnbを明確に禁止する条文を追加すればいいですよ。
明確に禁止してないから、管理会社が対応しないわけですから、明確にしてしまえば、あちらの仕事にできますよね。
自分の部屋に誰を泊めるのも自由ですから、それ以外を禁止すればよろしいです。

そもそも、建物に問題があるなら瑕疵では？
契約書に記載されているわけでもないですから、自分達の設計ミスということで、なおせばいいですよ。

[809: 匿名さん]

>>805
今の規約では穴があるし、怪しくても立入検査等の強い対応ができないですよね。
相手がしらばっくれれば何もできない。
ブリ大根辺りで、今のままではダメだと重ねて議論したと思いますが。
記憶にないですか？

[810: 匿名さん]

>>804
投資目的で買ったオーナーは、不動産会社に管理を丸投げで任せていて、そういったオーナーは委任状に目暗判を押すだけで総会には出席しない、ということですよね。

他の方が心配しているのは、
そういった儲け以外で響きに興味のないオーナーから、オリックスが委任状を受けて、そのオーナーの代理でオリックス社員を理事に立候補させたり、
個人で響きを購入したオリックス社員に理事に立候補させたりすることで、
理事会の方向性をオリックスに都合のいいように操作する危険性がある、ということだと思います。
でも、これを防ぐのは難しいです。
理事さん同士で、月１回の理事会以外でも交流や情報交換をして、信用できるコミュニティを構築してもらうしかないのでは。

[811: 匿名さん]

規約に明確に記載すればいいだけのことを、シンプルに記載するだけですよ。
案を提案するのは管理会社です。
理事会には案を止めるメリットはないので、通常は議案として出てきます。

危惧するところは、これだけの良いマンションなので当然オリックスも大京の社員も購入されているでしょう。
それに利用して、役員になり、わざと話を止めている動きをしようとしていないかです。
大京のマンションでは聞く話ですから。

[812: 匿名さん]

名刺交換は冗談ですが、たまたま同じマンションで出会ったことで、ビジネスが生まれればよりよいですね。
まずはプライベートが重要ですけど。

[813: 契約済みさん]

>>802さん
総会は議決と関係無くとも、住人の質疑を受ける場所では無いのですか？
私はそのように解釈してます。

>>804さん
例え夫婦であろうと、認識相違は有ります。
互いの情報伝達過不足を防ぐには、理事会に同出席が一番では無いでしょうか？
以前の分譲マンションでは夫婦参加可能で欠席者無しでした。
此方は1議決代表だけ出席なので、相互理解を深めるに理事会以外の家庭の時間を割くのは大変だろうと案じました。
子供さん居られる方は、参加だったり不参加だったりでしたが、
片方は必ず参加してました。

[814: マンション住民さん]

>>810
委任状を出したり、事前に賛成・反対の意見を出すことは参加しているとみなします。
そこで問題となるのは総会の成立です。
８７６戸のうち半数もしくは７５％の人が参加しないと総会は流れます。
４３８もしくは６５７の参加が無いと成立しないので、
最初っから参加しないと決まっている企業所有の部屋を引くと総会成立が６０％とか８０％とか厳しくなります。
成立しない時だけ、無効投票し参加するなら、
過半数で可決するはずが６０％とか可決馬難しくなります。

規約にもかいてある通り、住民でない者は理事にはなれません。
オリックス社員や大京社員が個人的に部屋を買って理事に立候補する事は可能です。
それは仕方ないですね。
そういえばコミュニティ理事って居ましたけど、マンション内でコミュニティを図るために
行楽地へ出かけたりイベントの催しとかないのですかね？

[815: マンション住民さん]

>>811
案は住民からも出せますよ。既に出ているのでは？
管理会社はAirbnbを排除する規約を作るメリットよりもデメリットの法が大きいので出てこないと思いますよ？

>役員になり、わざと話を止めている動きをしようとしていないか
あるかもしれませんが、あからさまな議題が出てきたら誰が建設会社よりなのかわかるでしょう。
今回の受水槽工事で管理費から出すべきだ。と言うならその人が怪しいですね。

[816: 住民さんＡ]

>>813
２階エントランスに理事会への要望書・意見書があります。
そちらに書きましょう。
緊急や込み入った話なら担当理事に話しても良いんじゃないですか？
部屋番氏名は理事会だよりに書いてました。
要望書・意見書は管理会社が内容を確認しています。
不適格な内容は事前廃棄してるかどうかは判りません。

[817: 入居済みさん]

>>794さん786さん。

３ヶ月点検のときに、投稿した者です。
壁に「ひび」ではなく、その反対の、盛り上がりです。
大動脈のような。

クロスを剥がして、やり直してもらいました。

[818: 匿名さん]

>>815
デメリットっなんですか？

[819: 匿名さん]

>>815
Airbnbを規制する規約の追加に、どんなデメリットがあるのですか？

[820: 契約済みさん]

>>802さん
総会はあらかじめ出された議題の可否を問う場所です。
って、誰が決めたのよ。
住人の質疑を控えてくださいって…
議題以外の質疑出来なくて、忙しい中、時間を割いて集まれ？
>>816
質疑が有れば要望書に書いてください？

取り敢えず貴方を信用出来ないから、要望書は書きません。
私は大京という管理会社の体制そのものが関わった人生上の汚点だと
思ってますので、管理会社の変更の議題で可決が必要なら、真っ先に駆けつけます。

[821: 契約済みさん]

>>810さん
オリックスの部分を大京に当てはめれば、合点が付きます。

>>811さん
御意見参考にさせて頂きます。
今の理事さんに大京の方やオリックスの方がいるかは解りませんが
匿名さんが危惧される意見は、培った経験上で無いと出てこないと思います。

[822: 契約済みさん]

>>815さん
あからさまな議題で建設会社よりてのは、修繕担当理事が突っ込むのでしょう。
受水槽工事をするかしないかなので、
瑕疵自体が管理費で支払うなど誰も微塵も思ってませんよ。
そういった疑心暗鬼、辞めましょう。

>>815さんには>>814のように住人の皆様に解りやすく伝える事が
最大の利点なのですから、
良い部分を引き出し、行楽シーズンを楽しみましょう。

[823: 匿名さん]

>>821
住民の個人情報は、書類で提出しているので把握できるでしょう。
理事会のメンバーの勤務先が、管理会社の関係先かどうかを理事長が確認することは可能ではないですか。
管理会社は住民の個人情報を随時確認できるのに、理事会は確認できないなんて笑えますね。
管理会社に管理されてる理事会ですか。

[824: 住民さんＡ]

>>820
誰が決めたんでしょうねぇ＾＾；
あなたが総会で何を相談？意見？を出そうとしているかは知りませんが、
恐らく発言は１度きりなのでまとめてから簡潔に言う事お勧めします。

議案に関係ない発言は議会の妨害行為とみなされひどい場合には退場命令が議長から下されます。
まぁ普通は挙手しても無視されるだけで退場する事はありません。
最初の１回は普通に発言できますので、その時がチャンスですよ。
しかし、その効果は要望書に記入となんら変わらないと思いますけど？
違いといえば、他の参加者にあなたの意見が直接耳に入ることかな？

集会の時間には限りがあります。今４案件ですがまだ増える可能性はあるでしょ。
集会に質問をもって参加する人は大勢居るでしょう。時間が来れば議長は質問を打ち切ります。
６月の総会でも質問できなかった人が居ました。

私を信用しないのは正解だと思います。
それと要望書を書かないのとは関係ないと思いますが？

[825: 匿名さん]

質問を受け付けない総会を、管理会社が誘導することはあります。
わざと時間制限のある総会の場を設定したり、無理に質問を遮ったりすることで実施できます。

管理組合は住民が一年に一度だけ集まる場です。
その場での質疑を打ち切るのならば、代わりに理事会の日時を公開してオープンにすべきでしょう。
総会はあくまで決定する場ですが、理事会運営と総会を円滑に進めるには広く意見を受け付ける必要がありますからね。

管理会社がまともならば、質問を受けて返せますが
何も考えていなければ、どうせ答えられませんから、逃げた方が良くなります。
大きなマンションほど、理事会は日時を公開してオープンにします。
不透明な理事会運営をさせることは、管理会社としてやってはならないことです。

それこそ、無理に居住者と理事会との溝を作っているのではないでしょうか。

Airbnbの話も、今のままでは何もしていないことになってしまいます。
問題になっているのですから、できる対策は打つべきでしょう。
その上で、理事会の負担にならないよう、リスクを避ければいいだけです。


オリックスは、もうこのマンションは売却しましたから、事業としては終わっています。
管理組合上、ろくな運営も行われないマンションである方が、オリックスの名に傷がつくでしょう。


>>823
ボランティアで参加していただいている理事に、失礼な言動は控えた方がいいと思います。
少数で行なっているわけですから、アドバイスがなければ足りない部分は出てきます。

でも、理事会は諮問機関を作ることができますから、様々な問題に対して、委員会を作り募集をかければいいでしょう。
そうすれば、立候補を断られた方々も参加できますし、理事会も時間を使わなくて済みます。
その中で、管理会社を見定めるなどしていけばいいのではないのでしょうか？
管理会社の見直し、見定めをする機関を作るというのは、さほど珍しくはないことだと思います。



匿名さんは複数いますのでわかりませんが
社員が参加する事例は、経験上あります

[826: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>825
これだけの文章を書く時間よくありますね

[827: 契約済みさん [男性]]

>>797さん
一番歯痒いのは、立候補してやる気のある理事さんですよね。
１０名の方は日程を無理をしてでも参加して下さるのでしょう。

外部オーナーですが、年末年始のゲストハウスの案内が届きましたｗｗｗｗｗ

速攻破り捨てましたが、本来これは住民に届けるものでしょう？ｗｗｗｗｗ
賃貸で借りている人が主な利用者なのに、どこに気を使ってるんだか。

ポスト投函で良いじゃないですか。

これが実績のある管理組合なんて、頭が下がります。

総会では、杭の調査を含め二年目の瑕疵担保について、深い議論をして頂きたいですね。
敢えてスケジュールがタイトな会場を借りて、大切なマンションの今後の深い議論になる前に
「時間が迫ってきていますので、質問はあと１つで」って　１　つ　目　の質問で言われるんでしょうか。

外部オーナーは総会に行けるんですか？
資料が届いていない気がします。

[828: 契約済みさん]

>>824さん
① 議長になる人が、管理会社から賄賂貰っている
② 言ってる事が周りの事を考えていなくて、自分の意見を押し通すだけ
なら、そうですね。

[829: 契約済みさん [男性]]

第一回の総会の時は、過半数に達していないので、参加できない方は賛否のはがきを出して下さいって通知がしつこかったように思えましたが、今回は全く音沙汰ないですよね。
はなからお流れにするつもりですか？外部オーナーが参加できるなら、当然参加しますが、日程が分かりません。
住民の方に通知が行っていて、その方が行ってくれるならいいのですが。

[830: 匿名さん]

>>826
３分ぐらいで書きましたが・・・

[831: 住民さんＡ]

>>824
議長は理事長です。そんな事するわけありません。
そう言う事は実際に５日に２～３人しか質疑が出来なかったり同じ人ばかり発言してた時に言ってください。

理事会の日時は非公開ではないですよ。隠す理由もないでしょ。

[832: 住民さんＡ]

>>827
私も速攻ゲストハウスのは破り捨てましたｗ
それはそうと、年末年始や花火大会等の抽選の場合はオーナー優先なのか住居者優先なのかはっきりさせないと
もめる原因ですよね。恐らく居住者には抽選申し込み用紙は届いてないとは思いますが、827さんの様に居住者に権利を
あげて欲しいと思う人も少なくないでしょう。
そういう人は予め管理組合か管理会社に申し出てないと総会の案内などの送り先を決めていただいてる住所へ送る事になります。

杭の調査は今問題になっている三井住友や旭化成の二次受け三次受け四次受けの会社から末端の作業員がひとつでも同じ所を使っていなければ調査はやる意味がわかりません。

外部オーナーで議決権行使者ならば総会に参加できます。
案内は送られないので届いてなくて当然です。１１月２１日までに届きますのでお待ち下さい。
この掲示板に書かれている総会についての情報の一部は理事会便りが２階に張ってあるのでその情報です。

[833: 住民さんＡ]

>>828
①なぜそうなります＾＾；?
②言ってしまえば議長次第です。

しかし総会で発言しなければならないようなすっごい案件をお持ちなのですね？
総会議事録に載るくらいのすっごいのを期待しています。
頑張って、すっごいの期待してるよ。

[834: 住民さんＡ]

>>829
総会の通知受領場所届けを出してもらったと思います。
その住所に郵送します。

未居住のオーナーは理事にはなれませんが、議決権を有していますので総会には参加できます。
賃貸している住民も理事にはなれません、総会に参加するには委任状が必要です。

居住者オーナーにも案内はまだなので１１月２１日までには届きます。

[835: 契約済みさん]

本文：
>>833さん
①誰が決めたのでしょうねって…、大京の司会進行役みたいな事を書いてるが、総会とは、住民が発言出来る唯一の場所です。

②言ってしまえば議長次第です、などと議長を矢面にしながら、>>820で、大京の総会のタイムスケジュール的な司会進行をしやすい流れをズラズラと平気で勝手話す住民Aさんが
そもそも大京の社員で住民ってだけで、
大京の社員で住民だから、総会の方向性を仕切る権利など更々有りません。

何故、大京理事住民Aに閲覧可能な形で要望書書くように促されてるのか
意味不明だし

真面目に資産価値高めたい住民にいけずが起きる大京の管理体制と司会進行で、ただの住民の私に発言を煽られても御期待には沿えません。
管理会社変更時は、貴方のご期待に添えますよ。

はい、流会〜꒰◍'౪`◍꒱۶✧˖°

[836: 契約済みさん]

>>823さん
匿名なのに俯瞰的に此方を心配くださり誠に有難う御座います。
>>825さんが仰る通りです。

大京の社員住民に気をつけたいと思います。
大概の嫌がらせはそこから発生してると解りましたので。
どうりで住み心地悪い訳だ。

[837: 契約済みさん]

>>835です。
訂正します。大京理事住民Aでは無く、大京社員より住民Aさんです。

理事か役員かは解りかねますが、大京社員よりだけあって響き事情に詳しく
案内がいつ届くなど、コンシェルジュとも、コンシェルジュが働く以前から親しいはず。

一連の流れの采配加減は、大京社員より住民Aさんに左右されるでしょう。

今後の展開は慎重に見定めて行かねばならないので、
要望書を提出して会社経由で書類で掌握されていないか不安になりました。

[838: 匿名さん]

>>836
大京社員からの嫌がらせ？
その被害者妄想 大丈夫？ｗ

[839: 契約済みさん]

>>838さんが>>823さんと同じ人かは解らないけど
>>823で管理会社は手元で職場が解るて書いてあるじゃない。

管理会社の大京社員じゃなくて、響きに住まれる大京社員住民ね。
大京社員が投資で多く買って貸してるか住んでるって事でしょ。
オリックスとは別の話。
そこんとこ宜しく。

[840: 匿名さん]

>>839
そんなことわかってるｗ
あんた大京社員の住民から個人的な嫌がらせを受けてる？
皆が言っているのは、理事会に大京社員がいるならマンションの管理体制に問題があるということ。
あんたは個人的に嫌がらせを受けてるとか、気持ち悪いほどの被害者妄想。
どこの誰か知らないけど、誰もあんたに興味ないって。

[841: 住民さんＡ]

>>835
誰が決めたかなんて興味ないので調べもしなかったですよ。
議案に関係無い事を発言出来るか出来ないかは解釈次第です。
わたしの解釈では議案に関係無いと判断しましたので出来ないとさせて頂きました。
「総会はあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。」
議案に関係無い意見を発言してはならないのは禁止はされていませんが、
優先すべき事は決まっています。
限られた時間は２時間です。
全て議決を取り終わった後で時間が余ればそういう時間も取るでしょう。
６月は大京が議長を務めましたが、今後の議長は理事長もしくは組合員です。
大京はあくまでもお手伝いです。

要望書は一つの案です。
直接理事長や理事に申し出るのも一つの手です。
防災センターやコンシェルジュへ言うのも一つの手です。
総会で発言するのも一つの手と言えます。
あえて周りを巻き込む総会での発言の手法を取るからには内容が気になるじゃないですか。