大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART7

[契約済みさん]

住めば良さが分かるひびき。
新町は学区も治安も利便性も高い良い地区です。

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。
いつも最後の方はグダグダになりますので、マンションの資産価値と防犯、管理に関しての情報を交換しましょう。


前スレッドPART6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577960/

(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/


所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発

[772: マンション住民さん]

>>768
私は工事屋なんだが、担当者（仕事をくれる人）によって仕事の質を変えた事はないよ？
金額が高かろうが安かろうが関係なくどの仕事も質は変わらんよ。
一般的に見てそれは少数派って事かい？
技術者は担当を見てその都度、仕事の質を変えるのが一般的なん？
そうは思わないがねぇ。

[773: 入居済みさん]

>>772
そこでの担当者は仕事をする担当の者
てぐらい読解できないかね現場屋さん

[774: マンション住民さん]

>>773
なんだ、旭化成の作業者もしくは施工管理士の事か。

[775: 匿名さん]

民泊が大阪府議会で可決されましたね。
大阪市でも合法化されたら、Airbnb追い出しにくくなりそうだなー

[776: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>775
時代の流れで仕方がないですね。

[777: 入居済みさん]

>>769

個人的には、理事さん大歓迎やわ。

[778: 匿名]

2014年には住友不動産×熊谷組で問題があり、ここも建て替えですよ。万が一住民の部屋で壁のひび割れがあった場合は即刻理事会に報告した方が良いのではないのでしょうか。むしろ、コンクリートの量とかを全て確認するべきです。


※※※※※※※※
朝日新聞
住友不動産（東京都新宿区）が２００３年に販売した横浜市西区の１１階建てマンションで、建物を支える杭が規定に反して強固な地盤に到達しておらず、建物が傾いていることがわかった。同社は「安全だと言い切れない」と判断し、住民に仮住居への転居を要請。補強や建て替えの検討を始めた。

傾いたマンション、応急対策を　横浜市が施工業者指導へ
　問題になっているのは、同区宮ケ谷の「パークスクエア三ツ沢公園」。６棟約２６０戸のマンションで、熊谷組が施工し、住友不動産が販売した。

　住民で作る管理組合によると、６棟のうち２棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が見つかったが、住友側が当初は「問題ない」としたため、住民側が１級建築士に依頼。古い地形を調べて設計図と照合したところ、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだ。

　住民の要請で住友側はボーリング調査を実施。４月になって、約６０戸が入る１棟の杭の長さが不足し、強固な地盤部分まで到達していない可能性が高いと判明した。体感はできないが、この棟が部分的に沈下したり傾いたりしているという。

　建築基準法施行令はマンションなどの大きな建築物について、杭を「支持層」と呼ばれる強固な地盤まで打ち込んで固定するよう定めている。杭の長さが不足すると重みを支えられず、建物が傾いたり沈下したりする可能性があるほか、地震に対する安全性が低下する恐れがあるという。

　住友側は「安全と言い切れない」として、問題が発覚した棟の住民向けに仮の住居を無償で用意。６月から一部の住民が引っ越しを始めた。他の棟も問題がないか調査を進めるほか、横浜市も両社から報告を受けて調査を始めた。

　住友不動産は「売り主の責任を痛感している。修繕や建て替え、買い取りなどあらゆる手段を検討する」と説明。熊谷組は「コメントできない」としている。

※※※※※※※※


民泊OKだからといって、ここのマンションで認められてはないので、問題ない。
なんでも一緒と理解しないで下さい。

[779: 匿名]

上の建物の場合、建物が６センチ傾いていたみたいです。
昨日テレビでしてました。

[780: 住民さんＡ]

>>769　>>777
またって事はないでしょ。
またまたまたまたまた・・・・・・くらいじゃないかい？
理事が書いてはいけないルールなんてない。
マンションの理事たる者ならこういった掲示板に目を通しておくのは当然の行為です。
過去スレでの指摘により理事とは明記しないようにしてますが
名前欄に理事と入れようが実際に理事が書いているかは判らないですよ。

>>775
大阪府で認められているので、当マンションでも当然出来ると思って入ってくる人が出て来ることが予想されます。
売り主やオーナーにきっちり民泊は出来ないむねを購入者及び貸与者に伝えて貰い水際でせき止めて貰わなければいけません。

>>776
そうですね。
法が施行されれば、規約で民泊を禁止していないマンションでは
どうどうと民泊営業をする事ができます。

>>778
マンション１階周り、駐輪場、バイク置き場、ベランダ等の共用部も含みます。
ベランダから覗きコンクリートのひびやタイルの剥がれ落ち等があれば、
理事へ報告して下さい。

[781: 契約済みさん]

ここのマンションは基礎工事に時間がかかったから、内装がめちゃくちゃな部屋も多くあったと思います。
※私の部屋は内覧の時に最低なクオリティでしたし、対応してくれた担当者もマンションってこんなものでしょ？みたいな感じで不誠実だった為、自分で相手に動かざるをえないように自分で動きました。
基礎工事が時間がかかったからといって丁寧にしたとは限りません。一番最後に手を抜く可能性もあります。
不安を煽るわけではなく、今住んでるマンションがパンフレット通りに行われてるかを確認する為にも、何か異変があれば理事会に情報を共有すべきです。私はオリックスさんを信じてます。

ドアの閉まりが悪い。
ヒビが入る。

床が傾く。・・・は、まだないでしょうね。

[782: マンション住民さん]

>>781
竣工前に工事中のマンションの中を見せるツアーが予定されていましたが、
突如中止になりましたよね？
その訳はもしや・・・・・！！　って気がしてきました。

[783: マンション住民さん]

年末のゲストルーム抽選の紙が１枚たいそうな封筒で郵送されてきたけど、
郵便代が勿体ないと思います。
ひびき以外に住んでいる人ならともかく、ポストにコピー用紙を１枚入れれば済む話で、
住民に郵送料払って送る必要ないんじゃない？
しかも大きい封筒を使って高そうです。
管理費を無駄に使われている気がしてならないです。

[784: 契約済みさん]

>>783
アフォを通りこしてますね。

[785: 契約済みさん]

経費削減に尽力努力してるものからすれば、馬鹿にしてるとしか思えませんね。

[786: 匿名さん]

>>781
３ヶ月点検の際に、壁にひび割れがあるという投稿がいくつかあったように記憶していますが、、、

[787: マンション住民さん]

濵門俊也様の弁護士ブログから転機させていただきます。

●民泊の必要性と危険性の止揚

民泊のニーズは確実にあります。近年増加の一途をたどる外国人観光客は，我々日本人の「日常」にこそ興味と関心を寄せています。それが地域の観光に資する，まさに「地域創生の目玉」となる可能性は極めて高そうです。
しかし，他方で，現在はどこで誰を泊めているのかまったく把握できない状況であり，かなり危険な面もあります。
たとえば，①感染症が起きても，その発生源を追跡できない。②不法滞在者が逃げ込む。③違法な営業活動の拠点となる。④ホストとゲスト間のトラブル，ホストと不動産所有者とのトラブルなどのリスクが考えられます。
-------
デング熱の持ち込みはアジアの旅行客が多いとのニュースもあります。
規約を無視してのairbnbは住民の迷惑。阻止したいですね。

[788: 契約済みさん]

>>782さん
たぶん、時間がかかって工期がタイト過ぎて、見学をさせる余裕がなかったんだとおもいます。それくらい基礎に時間がかかったのでしょう！

>>786さん
あれって恐らく中層階の方で、高層ビルだとどこかの階に歪が生じるという解釈じゃなかったですか？


それより、郵送でするってどうなの？って意見に賛成。その目的って賃貸に出してるオーナーに届くようにってことですかね？こうやって、あえて定形外郵便に出すってどうなのかしら。こうやって少しずつ変な支出をして、自分達が変な支出している辻褄を合わせたり、ごちゃごちゃさせてるのでしょうかね。予算は相手に主導権があるマンション組合ってどうなの？それを利用して、やりたい放題にする管理組合。そして、それを管理できない理事会。
今の理事会を選んだのは管理会社。やる気のない理事をなるべく選ぼうとしていた成果ですね。

[789: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さっき急に部屋のピンポンが鳴って、訪問販売が来て驚きました。
どうやってここまで来たのでしょうね？セキュリティって？？

[790: マンション住民さん]

>>789
何の訪問販売ですか？
一つ一つ潰していかないと何度も来ますよ。

[791: 契約済みさん]

>>789さん
訪問販売の会社と訪問された方のインターホンの画像を写メ撮って此方にあげた方が良いですよ。
うちには来てませんが、789さんの階と同窓階住民と思えませんし
図に乗らせない事です。

[792: 入居済みさん]

>>787

まさしくその通りです。
テロの危険性もあります。
昨日もNHKクローズアップ現代で取り上げられてました。

来月5日の本町で行われる臨時総会では、
れいのタンクの件だけの召集で、
民泊禁止については、ほったらかしですかね。

[793: 契約済みさん]

>>781さん
内装がめちゃくちゃって、「新町一丁目地区地区計画」の法の下
日照権などのオーナー側の仕方がない内装仕上げ感の事でしょうか。
私もそうですが、仰られる事よく解ります。

>>777さん
結局、理事会で規約が決まりますので、お互いの認識違いを是正し修正軌道して頂かないと、勘違いしたまま物事は進みますし、発言力あるほどスレの信用はなくなりますから必要です。

>>787さん
解りやすくまとめて指南くださり有難う御座います。
警戒しなければいけない事を補足します。

①パンデミック対策がなされておらず、マンション住人の子供に被害が出やすい。
http://www.forth.go.jp/

②海外渡航者の宿泊者の素性が確認出来ない、犯罪歴有りや、日本に居る4年以上のビザ切れの海外不法滞在者6万人の宿泊所にはうってつけ。

③ハーブなどの麻薬取引犯の中継地、違反ブランド品仕入れ中継地になってもセキュリティで警察も捜査しにくく、犯罪の温床地点になっても仕方がない。

④ホストと不動産所有者の喧嘩はよく見かけていたが、今回響きを所有してる不動産所有者はゲストを調査することが無い。

例え府議会で可決されようが、このマンションでは違反に賛成です。

住人の反対の無い空室の多い所でやれば良いし
住人の反対を尻目に、のうのうと皆の管理費で不特定多数に享受させてる
民泊営業ホストは撤退して頂きたいです。


>>792さん
私達一住人は、粛々と総会の日を待つしか有りません。

[794: 契約済みさん]

>>782さん
ひびの有ったお宅は大林組に対応して貰い納得されたのでは。
不安点は総会で質問すべきです。

>>788さん
管理組合や理事に疑問があるなら、総会で質疑されれば良いと思います。

[795: 契約済みさん]

794です。
失礼しました。
>>782さんでは無く>>786さんの間違いです。

[796: マンション住人さん]

>>788
今の理事会を悪く言うわけではないのですが、
一般的にいいなりの理事会だと、悪さしても調べません。
印刷も郵便も業者に発注してバックをもらってるんでしょう。誰がどう考えても投函で済むのにそうするのは訳があるのでしょう。

臨時総会をこの時期にやるなら、せめて４つほどの議案はそろえるでしょう。
bnbもそうですけど、他に何も提案しないつもりでしょうか。資金運用も、支出の見直しもあるんですがね。
担当のレベルが低いのか、会社のレベルが低いのか。
おそらく両方なのでしょう。
大規模マンションの解約が多いのも頷けます。

次回は立候補の方々にご参加いただくのがいいでしょうけど、とりあえず管理会社は監視しておかないといけませんね。

[797: 匿名さん]

>>736
理事会の出席が１０人程度。
立候補が多い今回の理事会でこれでは、管理会社のいいなりでも仕方ない。

[798: 契約済みさん]

>>797さん
とは言え、出席下さる理事さんには感謝です。
統率力無い理事が司会進行されていないか心配では有りますが

私でも夫婦喧嘩絶えないのに、理事になられる方には奥様のご理解や
協力が必要不可欠な訳で…。

奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく
発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

[799: 匿名さん]

立候補者に、社員とかがいるんじゃないんですか？

[800: 契約済みさん]

>>799さん
立候補理事さんに、大京やオリックスの社員さんが？
面白い発想ですが、そのような場合は理事を辞退して頂き願いたいですね。
当たり前ですが、理事の皆さんはボランティアです。
しかし理事さんの仕事上繋がりが有るかもしれませんし
DODAで転職されてれば無いとは言い切れません。

私も1スレカキコミに付き、投稿料貰えたら良いのですが。

[801: 匿名さん]

理事会で名刺交換をした方がいいでしょうね

bnbについては、まともな細則が管理会社から出てこないのですかね？
ゲストルームの使用禁止規定つくるのもあるでしょう。
ID控えるようにするのもあるでしょう
単独議案で臨時総会をするのは、わざと印刷会社に発注したいんでしょうね。

[802: 住民さんＡ]

>>794
総会を何だと思ってます？
総会はあらかじめ出された議題の可否を当場所です。
忙しい中大勢の肩たちが時間を割いて集まっています。
議決に関係の無い発言は慎むべきです。

１２月５日は３０階の共用受水槽の直結工事の可否と
ベランダでの喫煙の可否を問います。
するかしないかの２拓です。
総会で直結せずに一定時間ごとに自動で塩素を添加する装置で良いんじゃないか？
と意見を出してもその決議は出来ません。違い方法を提案するなら、直結工事を否決させてから次の総会で
塩素添加工事の可否を問うことになります。
たばこの件も一緒です。
１２時～１３時までの１時間だけと言うように時間を分ける案や代わりに喫煙ルームを作る等の決議は出来ません。

意見を言えるのは、議決に関係あることだけです。
工事の方法や、工事ははいくらかかってどこが費用を負担するのか？
工事したらどう変わるのか？等、その回答によって賛成に入れるか反対に入れるか変わるもののみ質問や意見を出せます。

たばこの方だと、規約が成立した場合、ペナルティはどうなのか？（既に規約に書いてます）とか
隣で吸っていたのを発見した場合どうしなければいけないか？とかです。

[803: マンション住民さん]

>>797　>>798
マンションのロビーで住民とすれ違って
その中に理事が居たとします。どの人が理事でどの人が違うか判る方は何名居ますか？
役員以外の住民は結局のところどんな人が理事なのかは判らないのが現状ですね。。

[804: マンション住民さん]

>>798
>理事になられる方には奥様のご理解や協力が必要不可欠な訳で…。
>奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

言いたいことがはっきりわからないのですが？
奥さんが私も総会に参加したいって言っているのか？
あんた家のこともしないで総会なんか参加してる場合じゃないでしょ？家族サービスしなさい。
って言っているのかどっち？


>>799　>>800
オリックスに問い合わせたら企業買いしている部屋は爽快に参加しないとのことでした。

[805: マンション住民さん]

>>801
名刺交換って万が一オリックス社員が入っていても名刺は出さないでしょ。
無職だって理事になれます。名刺持っていない社会人も多くいますし、費用をだせば作れます。

Airbnbに対する管理規約の条文なんて良いのはないんじゃないですか？
あなた思いつきますか？いままでさんざん言ってきたのに、
第○条
○○は△△・・・・・・・・・ならない。
って規約をって内容の発言は全くないですよ。
殆どの意見は今の規約で十分禁止できる規約と言う結論です。

ここでもそういう結論なので理事会としても同じ結論で規約の変更は議論されてないんじゃないかな？

[806: マンション住民さん]

>>805　最後訂正
理事会としても→理事会や管理会社としても

[807: マンション住民さん]

>>801
単独議案では無いですよ。
日付も１１月から１２月へ変更されているし、ベランダの喫煙禁止の議決も増えています。
まだ総会招集の通知が来ていないので、更に増える可能性はあります。
１１月中旬には届くでしょう。

[808: マンション住人さん]

bnbについては、商業としての利用を禁止しながら、bnbを明確に禁止する条文を追加すればいいですよ。
明確に禁止してないから、管理会社が対応しないわけですから、明確にしてしまえば、あちらの仕事にできますよね。
自分の部屋に誰を泊めるのも自由ですから、それ以外を禁止すればよろしいです。

そもそも、建物に問題があるなら瑕疵では？
契約書に記載されているわけでもないですから、自分達の設計ミスということで、なおせばいいですよ。

[809: 匿名さん]

>>805
今の規約では穴があるし、怪しくても立入検査等の強い対応ができないですよね。
相手がしらばっくれれば何もできない。
ブリ大根辺りで、今のままではダメだと重ねて議論したと思いますが。
記憶にないですか？

[810: 匿名さん]

>>804
投資目的で買ったオーナーは、不動産会社に管理を丸投げで任せていて、そういったオーナーは委任状に目暗判を押すだけで総会には出席しない、ということですよね。

他の方が心配しているのは、
そういった儲け以外で響きに興味のないオーナーから、オリックスが委任状を受けて、そのオーナーの代理でオリックス社員を理事に立候補させたり、
個人で響きを購入したオリックス社員に理事に立候補させたりすることで、
理事会の方向性をオリックスに都合のいいように操作する危険性がある、ということだと思います。
でも、これを防ぐのは難しいです。
理事さん同士で、月１回の理事会以外でも交流や情報交換をして、信用できるコミュニティを構築してもらうしかないのでは。

[811: 匿名さん]

規約に明確に記載すればいいだけのことを、シンプルに記載するだけですよ。
案を提案するのは管理会社です。
理事会には案を止めるメリットはないので、通常は議案として出てきます。

危惧するところは、これだけの良いマンションなので当然オリックスも大京の社員も購入されているでしょう。
それに利用して、役員になり、わざと話を止めている動きをしようとしていないかです。
大京のマンションでは聞く話ですから。

[812: 匿名さん]

名刺交換は冗談ですが、たまたま同じマンションで出会ったことで、ビジネスが生まれればよりよいですね。
まずはプライベートが重要ですけど。

[813: 契約済みさん]

>>802さん
総会は議決と関係無くとも、住人の質疑を受ける場所では無いのですか？
私はそのように解釈してます。

>>804さん
例え夫婦であろうと、認識相違は有ります。
互いの情報伝達過不足を防ぐには、理事会に同出席が一番では無いでしょうか？
以前の分譲マンションでは夫婦参加可能で欠席者無しでした。
此方は1議決代表だけ出席なので、相互理解を深めるに理事会以外の家庭の時間を割くのは大変だろうと案じました。
子供さん居られる方は、参加だったり不参加だったりでしたが、
片方は必ず参加してました。

[814: マンション住民さん]

>>810
委任状を出したり、事前に賛成・反対の意見を出すことは参加しているとみなします。
そこで問題となるのは総会の成立です。
８７６戸のうち半数もしくは７５％の人が参加しないと総会は流れます。
４３８もしくは６５７の参加が無いと成立しないので、
最初っから参加しないと決まっている企業所有の部屋を引くと総会成立が６０％とか８０％とか厳しくなります。
成立しない時だけ、無効投票し参加するなら、
過半数で可決するはずが６０％とか可決馬難しくなります。

規約にもかいてある通り、住民でない者は理事にはなれません。
オリックス社員や大京社員が個人的に部屋を買って理事に立候補する事は可能です。
それは仕方ないですね。
そういえばコミュニティ理事って居ましたけど、マンション内でコミュニティを図るために
行楽地へ出かけたりイベントの催しとかないのですかね？

[815: マンション住民さん]

>>811
案は住民からも出せますよ。既に出ているのでは？
管理会社はAirbnbを排除する規約を作るメリットよりもデメリットの法が大きいので出てこないと思いますよ？

>役員になり、わざと話を止めている動きをしようとしていないか
あるかもしれませんが、あからさまな議題が出てきたら誰が建設会社よりなのかわかるでしょう。
今回の受水槽工事で管理費から出すべきだ。と言うならその人が怪しいですね。

[816: 住民さんＡ]

>>813
２階エントランスに理事会への要望書・意見書があります。
そちらに書きましょう。
緊急や込み入った話なら担当理事に話しても良いんじゃないですか？
部屋番氏名は理事会だよりに書いてました。
要望書・意見書は管理会社が内容を確認しています。
不適格な内容は事前廃棄してるかどうかは判りません。

[817: 入居済みさん]

>>794さん786さん。

３ヶ月点検のときに、投稿した者です。
壁に「ひび」ではなく、その反対の、盛り上がりです。
大動脈のような。

クロスを剥がして、やり直してもらいました。

[818: 匿名さん]

>>815
デメリットっなんですか？

[819: 匿名さん]

>>815
Airbnbを規制する規約の追加に、どんなデメリットがあるのですか？

[820: 契約済みさん]

>>802さん
総会はあらかじめ出された議題の可否を問う場所です。
って、誰が決めたのよ。
住人の質疑を控えてくださいって…
議題以外の質疑出来なくて、忙しい中、時間を割いて集まれ？
>>816
質疑が有れば要望書に書いてください？

取り敢えず貴方を信用出来ないから、要望書は書きません。
私は大京という管理会社の体制そのものが関わった人生上の汚点だと
思ってますので、管理会社の変更の議題で可決が必要なら、真っ先に駆けつけます。

[821: 契約済みさん]

>>810さん
オリックスの部分を大京に当てはめれば、合点が付きます。

>>811さん
御意見参考にさせて頂きます。
今の理事さんに大京の方やオリックスの方がいるかは解りませんが
匿名さんが危惧される意見は、培った経験上で無いと出てこないと思います。