大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART7

[契約済みさん]

住めば良さが分かるひびき。
新町は学区も治安も利便性も高い良い地区です。

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。
いつも最後の方はグダグダになりますので、マンションの資産価値と防犯、管理に関しての情報を交換しましょう。


前スレッドPART6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577960/

(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/


所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発

[751: 契約済みさん]

>>750さん

それは抽選で選ばれた理事さんも住まれていないのに重荷で迷惑だったでしょうね。
今すぐやる気のある住人に変わって頂くと良いでしょう。

[752: 契約済みさん]

>>743です。

訂正します。
東から西に流れる風…×
西から東に流れる風…◯

[753: 契約済みさん]

>>725さん
1tは水だと比重が1で1㎥で1000ℓ
1t/日は1000ℓ/日です。

ゲストルーム1浴槽満水量およそ400ℓ/一回 実用水量370ℓ
ゲストルーム2浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
ゲストルーム3浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
シャワー使用量が一般平均家庭量8.5ℓ/min×宿泊人数
30階のトイレ使用量 大洗浄4ℓ〜6ℓ/一回・小洗浄3.3ℓ〜5ℓ/一回


ゲストルーム1のシャワー使用時間を1人10分として、2人で170ℓ＋浴槽370ℓ＝540ℓ
ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
トイレ使用が1人大6ℓが一回、小5ℓが1回としましても11ℓ/半日×宿泊人数
ゲストルームのトイレ、2人平均使用量は22ℓ〜/半日

3部屋あるゲストルームの稼働率の割に宿泊者がお風呂に入られていない計算になります。
浴槽にお湯を溜めない文化風習の方が宿泊してるのでしょうか。

仮に2部屋がお風呂を使われた場合は、540ℓ＋410ℓ＝950ℓとなり
ゲストルームのトイレ2人使用量22ℓ/半日×3ゲストルーム＝66ℓ
それにしたって、宿泊施設を最低で見積もっても1016ℓ
ビューラウンジやスタディールームのトイレ稼働状況はどのような物でしょうか？
もし、住人が転換せず在席もせず、住人の使用率が悪ければ
常用してる方には使用を控えてもらう措置を取るべきです。

実質使用量 30t/月＝30000ℓ
予測使用量 720t/月＝720000ℓ
大林組の設計者の方にもどのような計算方式か説明を貰うべきでしょう。



>>748さん
お客様駐車場の料金の事は理事さんが決める事なので解りかねますが、
同意見です。

共用施設での稼働状況を調査して適切な対処方法を取るべきだと思います。

[754: 契約済みさん]

>>753ですが
訂正です。

ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ

です。すみません。

[755: マンション住民さん [女性 40代]]

説明が不十分ですみませんでした。
隣の方が室内で吸われている、たばこの煙が、窓も換気口も閉めきっている、こちらの部屋に入って来ます。
臭いがする場所はいつも決まっています。

同じようなお悩みの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

[756: 契約済みさん]

>>722さん
何故、設計段階でこのような自動水遣り機を付けなかったのでしょうね。

>>755さん
換気口閉めていても隙間から臭うのかな？
煙草の煙もキャッチする目の細かいフィルター使っていると全然違いますよ。

[757: マンション住民さん]

>>753
詳しい説明ありがとうございます。
ゲストルームは直前キャンセルで使用しない日も多かったと聞きますから、だいたい計算はあっていると思います。

実質使用量は管理業者に問合わせた訳じゃなく理事会だよりから予想した値です。
予測使用料はタンク容量の12tから設計は水槽が１日に２回転するのが理想なのでそういう設計に作ることから
24t/日としています。

ゲストルームが75部屋ぐらいあればちょうど良いかな。

瑕疵なので建設会社負担で修理が当然だと思います。

[758: 契約済みさん]

>>757さん
753です。
24t/日は、24000ℓ

24000ℓ-1426ℓ＝22574ℓ

パーティールームとビューラウンジとスタディールームの使用者1人につき、
1時間で大洗浄一回と小洗浄一回したとしても22ℓ/hour

22574÷22=1026人/1日
パーティールームとビューラウンジとスタディールームの稼働が1026人

ありえへんありえへん。
本当に瑕疵です。有難うございました。
理事さん、どぞよろしくお願い致します。꒰◍'౪`◍꒱۶✧˖°

[759: 契約済みさん]

753です。

1日の予測稼働数ついでに1時間にどの位稼働予測していたのか
予想してみました。

1026人÷(9時から23時)14hour＝73人/hourですね。

理事さん、今は瑕疵と言ってられてますが、
響きは地震災害が起きた時、災害救助出来る西区で一番高い建物です。
30階に周辺住人や帰宅難民が避難なされて宿泊なされても
大丈夫な備えの貯水タンクを備えているのでは有りませんか？
しかし、水質の事を予測していなかったかもしれませんね。

[760: 契約済みさん]

>>759
水質検査で重要視されるのは重金属やら細菌類です。
それらは当然クリアしているでしょう。
残留塩素は0.1未満の所は沢山あります。

残留塩素が完全に０の場合は雑菌が増殖します。
最近ＴＶでペットボトルの口のみ後放置した後の菌の増殖をやってますが、
あれと同じでジュース等はそれらが栄養となって爆裂に増えますが水道水は僅かです。
水道管内に菌の混入も可能性が低く、飲まなければ健康被害も出ないし
沸騰させれば菌は死にますので0.1未満でも放置の所は多いのが現状です。
改修費用が無いから・改修費用を出すくらいなら、利用制限をして使っているのです。

[761: 契約済みさん]

>>760
解りやすく説明有難う御座います。
水質を考えた飲料水としては解らないですが、
南海トラフなどの地震災害時
ライフライン(ガス、電気、水道)が途絶えた時、
水道復旧(水道管破裂等)されるまでの30階から高層階の
生活雑排水(トイレ洗浄、掃除用、水シャワー用、食器洗浄用、洗濯用)として
各家庭に最低限必要だと思われますが

パーティールームにおけるキッチンでの水質を考えた飲料水とした時と
災害時の30階以上の居住区の雑排水として考えた時の
貯水タンクの今後の行方がどうお考えになられてるか、
居住者の皆さんの賛否両論が必要な訳ですね。

[762: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

〜〜〜〜終 了〜〜〜〜

[763: 契約済みさん]

761です。
生活雑排水…×
雑排水…×
生活用水…◯

ホント読みにくくてすいません。

災害時の断水された時の生活用水が居住者全てと共用施設に収容した避難者に、飲料以外の生活用水、傷の消毒用や赤ちゃんの身体拭きなどに確保されてるか
貯水タンクを変える必要があるか無いか議論されると思いますが

地震災害時、
30階より高層階の居住者が、生活用水の為の水ポリタンクを運ぶ為に
一階から階段を登る事は無いですよね。

災害時の生活用水
www.kkr.mlit.go.jp/plan/daishinsai/2.html

[764: 契約済みさん]

>>761
３０階には今問題になっているタンクの他に高層階用の大きなタンクもあります。
高層階の住民はそちらから送られるのでなんら影響がありません。

外出先なので詳しくはわかりませんが、
電力会社から電力の供給がなくなっても発電機がありますので
非常用エレベータ１台は動いています。
送水ポンプも動かすことは可能だと思いますが、実際はどうなのか出先なのでわかりません。
送水ポンプが動けば蛇口をひねると水が出ます。

避難場所は堀江小学校が指定されています。
非常食や水や薬をひびきの街は準備していますが、管理費で購入しており
それを外部の人の為に使うのは非常時とはいえ意見が分かれるでしょうね。
ゲストルームは近隣の人を泊めると言うのではなく、ゲストルームの利用者が
災害後も帰宅困難な場合引き続き使う可能性があるとして考えましょう。

[765: 契約済みさん]

直結工事を行った後の貯水した水の使用方法ですが、工事の方法が
>地下の受水槽から直接各共用施設へ結水する。
これはどういう事かと言うと、12tのタンクの送水側の配管を切断します。
切断するのでタンクからゲストルーム等には構造的に送れなくなります。
タンクには蛇口がついていますのでタンクまで行ってポリ容器に移すことができます。

タンクの給水側は間接給水なら残すことができます。
タンク内給水管に防波筒が取り付けられているなら取り外し有効吐水空間を設けます。
そうすればタンク内で増殖した菌が配管内を伝い各部屋へ行くことはありません。

工事をした場合としなかった場合の違いは
・停電で給水ポンプが動かない場合でも工事をしなかった場合は蛇口から水が出る可能性があります。
・災害時のタンクの水が工事をすれば溜りっぱなしの古い水ですが、工事をしなければ比較的新鮮な水です。

[766: 契約済みさん]

>>764さん
とても解りやすく説明有難う御座います。
高層階用生活用水と今問題に上がってるタンクが別々な事が解り
ホッとしました。

災害時、オリックス劇場のお客様や公園で遊ばれてる方も居られると思うのですが
地震災害が起き避難に緊急を要する時、私なら津波が押し寄せてくるかもしれない時に住民と宿泊者と分け隔てず、
避難ビルとして共用施設は解放すべきだと思っています。
勿論反対意見もあるでしょう。
住人の備蓄分は各住戸で分ける事にし
災害救助の拠点の場所として支援物資をヘリから要請出来ないものかと
調べています。

今平穏無事で被害想定しにくいと思うので、YouTubeの
夢メッセみやぎの地震津波災害時700人避難で全員無事な模様を
見ていただければ、想定外に備えられると思います。

https://m.youtube.com/watch?v=PHvSVmZJ6OQ


>>765さん
詳しく説明誠に有難う御座います。
工事をしない方が利点が有るように感じています。
給水ポンプが動かなくても、30階まで降りて水ポリタンクを運ぶより、
蛇口をひねって居住区に水が出る可能性ある方が良いです。

[767: マンション住民さん]

ひびきの街の杭を打った下請け会社がどこか知っている人居ますか？
旭化成って三井だけの下請けをやっていた訳じゃ無いと思うんだよね。
元請がどこの建設会社だろうと実際に杭を打ったのが旭化成なら
マンションが傾く可能性があります。

住民を安心させるために掲示板で杭を施工した会社は○○ですよって知らせてくれても
良さそうだと思います。

[768: 入居済みさん]

別に旭化成であろうとなかろうとその時の担当によるよ
会社名で判断なんて無意味

そもそも旭化成だから三井不動産だからじゃなく
今まで書かれてたように宅建業なんてこんなものという再確認ができただけ

[769: 匿名さん]

やたらくわしい記述はまた理事さん

[770: 働くﾏﾏさん]

むしろ、旭化成や三井不動産だから仮に何かあっても保証してくれるからある意味安心なんでしょうね。
ここでなにあった場合、オリックスが三井不動産のように矢面にたってくれるのかな？

[771: 入居済みさん]

その通り。今回の横浜の件てかなり良心的な方だよ
証拠隠滅もせずどんなインチキしたか教えてくれてるんだから
宅建業者建築業界なんてこんな程度
管理屋になにか期待するのがおかしい

[772: マンション住民さん]

>>768
私は工事屋なんだが、担当者（仕事をくれる人）によって仕事の質を変えた事はないよ？
金額が高かろうが安かろうが関係なくどの仕事も質は変わらんよ。
一般的に見てそれは少数派って事かい？
技術者は担当を見てその都度、仕事の質を変えるのが一般的なん？
そうは思わないがねぇ。

[773: 入居済みさん]

>>772
そこでの担当者は仕事をする担当の者
てぐらい読解できないかね現場屋さん

[774: マンション住民さん]

>>773
なんだ、旭化成の作業者もしくは施工管理士の事か。

[775: 匿名さん]

民泊が大阪府議会で可決されましたね。
大阪市でも合法化されたら、Airbnb追い出しにくくなりそうだなー

[776: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>775
時代の流れで仕方がないですね。

[777: 入居済みさん]

>>769

個人的には、理事さん大歓迎やわ。

[778: 匿名]

2014年には住友不動産×熊谷組で問題があり、ここも建て替えですよ。万が一住民の部屋で壁のひび割れがあった場合は即刻理事会に報告した方が良いのではないのでしょうか。むしろ、コンクリートの量とかを全て確認するべきです。


※※※※※※※※
朝日新聞
住友不動産（東京都新宿区）が２００３年に販売した横浜市西区の１１階建てマンションで、建物を支える杭が規定に反して強固な地盤に到達しておらず、建物が傾いていることがわかった。同社は「安全だと言い切れない」と判断し、住民に仮住居への転居を要請。補強や建て替えの検討を始めた。

傾いたマンション、応急対策を　横浜市が施工業者指導へ
　問題になっているのは、同区宮ケ谷の「パークスクエア三ツ沢公園」。６棟約２６０戸のマンションで、熊谷組が施工し、住友不動産が販売した。

　住民で作る管理組合によると、６棟のうち２棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が見つかったが、住友側が当初は「問題ない」としたため、住民側が１級建築士に依頼。古い地形を調べて設計図と照合したところ、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだ。

　住民の要請で住友側はボーリング調査を実施。４月になって、約６０戸が入る１棟の杭の長さが不足し、強固な地盤部分まで到達していない可能性が高いと判明した。体感はできないが、この棟が部分的に沈下したり傾いたりしているという。

　建築基準法施行令はマンションなどの大きな建築物について、杭を「支持層」と呼ばれる強固な地盤まで打ち込んで固定するよう定めている。杭の長さが不足すると重みを支えられず、建物が傾いたり沈下したりする可能性があるほか、地震に対する安全性が低下する恐れがあるという。

　住友側は「安全と言い切れない」として、問題が発覚した棟の住民向けに仮の住居を無償で用意。６月から一部の住民が引っ越しを始めた。他の棟も問題がないか調査を進めるほか、横浜市も両社から報告を受けて調査を始めた。

　住友不動産は「売り主の責任を痛感している。修繕や建て替え、買い取りなどあらゆる手段を検討する」と説明。熊谷組は「コメントできない」としている。

※※※※※※※※


民泊OKだからといって、ここのマンションで認められてはないので、問題ない。
なんでも一緒と理解しないで下さい。

[779: 匿名]

上の建物の場合、建物が６センチ傾いていたみたいです。
昨日テレビでしてました。

[780: 住民さんＡ]

>>769　>>777
またって事はないでしょ。
またまたまたまたまた・・・・・・くらいじゃないかい？
理事が書いてはいけないルールなんてない。
マンションの理事たる者ならこういった掲示板に目を通しておくのは当然の行為です。
過去スレでの指摘により理事とは明記しないようにしてますが
名前欄に理事と入れようが実際に理事が書いているかは判らないですよ。

>>775
大阪府で認められているので、当マンションでも当然出来ると思って入ってくる人が出て来ることが予想されます。
売り主やオーナーにきっちり民泊は出来ないむねを購入者及び貸与者に伝えて貰い水際でせき止めて貰わなければいけません。

>>776
そうですね。
法が施行されれば、規約で民泊を禁止していないマンションでは
どうどうと民泊営業をする事ができます。

>>778
マンション１階周り、駐輪場、バイク置き場、ベランダ等の共用部も含みます。
ベランダから覗きコンクリートのひびやタイルの剥がれ落ち等があれば、
理事へ報告して下さい。

[781: 契約済みさん]

ここのマンションは基礎工事に時間がかかったから、内装がめちゃくちゃな部屋も多くあったと思います。
※私の部屋は内覧の時に最低なクオリティでしたし、対応してくれた担当者もマンションってこんなものでしょ？みたいな感じで不誠実だった為、自分で相手に動かざるをえないように自分で動きました。
基礎工事が時間がかかったからといって丁寧にしたとは限りません。一番最後に手を抜く可能性もあります。
不安を煽るわけではなく、今住んでるマンションがパンフレット通りに行われてるかを確認する為にも、何か異変があれば理事会に情報を共有すべきです。私はオリックスさんを信じてます。

ドアの閉まりが悪い。
ヒビが入る。

床が傾く。・・・は、まだないでしょうね。

[782: マンション住民さん]

>>781
竣工前に工事中のマンションの中を見せるツアーが予定されていましたが、
突如中止になりましたよね？
その訳はもしや・・・・・！！　って気がしてきました。

[783: マンション住民さん]

年末のゲストルーム抽選の紙が１枚たいそうな封筒で郵送されてきたけど、
郵便代が勿体ないと思います。
ひびき以外に住んでいる人ならともかく、ポストにコピー用紙を１枚入れれば済む話で、
住民に郵送料払って送る必要ないんじゃない？
しかも大きい封筒を使って高そうです。
管理費を無駄に使われている気がしてならないです。

[784: 契約済みさん]

>>783
アフォを通りこしてますね。

[785: 契約済みさん]

経費削減に尽力努力してるものからすれば、馬鹿にしてるとしか思えませんね。

[786: 匿名さん]

>>781
３ヶ月点検の際に、壁にひび割れがあるという投稿がいくつかあったように記憶していますが、、、

[787: マンション住民さん]

濵門俊也様の弁護士ブログから転機させていただきます。

●民泊の必要性と危険性の止揚

民泊のニーズは確実にあります。近年増加の一途をたどる外国人観光客は，我々日本人の「日常」にこそ興味と関心を寄せています。それが地域の観光に資する，まさに「地域創生の目玉」となる可能性は極めて高そうです。
しかし，他方で，現在はどこで誰を泊めているのかまったく把握できない状況であり，かなり危険な面もあります。
たとえば，①感染症が起きても，その発生源を追跡できない。②不法滞在者が逃げ込む。③違法な営業活動の拠点となる。④ホストとゲスト間のトラブル，ホストと不動産所有者とのトラブルなどのリスクが考えられます。
-------
デング熱の持ち込みはアジアの旅行客が多いとのニュースもあります。
規約を無視してのairbnbは住民の迷惑。阻止したいですね。

[788: 契約済みさん]

>>782さん
たぶん、時間がかかって工期がタイト過ぎて、見学をさせる余裕がなかったんだとおもいます。それくらい基礎に時間がかかったのでしょう！

>>786さん
あれって恐らく中層階の方で、高層ビルだとどこかの階に歪が生じるという解釈じゃなかったですか？


それより、郵送でするってどうなの？って意見に賛成。その目的って賃貸に出してるオーナーに届くようにってことですかね？こうやって、あえて定形外郵便に出すってどうなのかしら。こうやって少しずつ変な支出をして、自分達が変な支出している辻褄を合わせたり、ごちゃごちゃさせてるのでしょうかね。予算は相手に主導権があるマンション組合ってどうなの？それを利用して、やりたい放題にする管理組合。そして、それを管理できない理事会。
今の理事会を選んだのは管理会社。やる気のない理事をなるべく選ぼうとしていた成果ですね。

[789: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さっき急に部屋のピンポンが鳴って、訪問販売が来て驚きました。
どうやってここまで来たのでしょうね？セキュリティって？？

[790: マンション住民さん]

>>789
何の訪問販売ですか？
一つ一つ潰していかないと何度も来ますよ。

[791: 契約済みさん]

>>789さん
訪問販売の会社と訪問された方のインターホンの画像を写メ撮って此方にあげた方が良いですよ。
うちには来てませんが、789さんの階と同窓階住民と思えませんし
図に乗らせない事です。

[792: 入居済みさん]

>>787

まさしくその通りです。
テロの危険性もあります。
昨日もNHKクローズアップ現代で取り上げられてました。

来月5日の本町で行われる臨時総会では、
れいのタンクの件だけの召集で、
民泊禁止については、ほったらかしですかね。

[793: 契約済みさん]

>>781さん
内装がめちゃくちゃって、「新町一丁目地区地区計画」の法の下
日照権などのオーナー側の仕方がない内装仕上げ感の事でしょうか。
私もそうですが、仰られる事よく解ります。

>>777さん
結局、理事会で規約が決まりますので、お互いの認識違いを是正し修正軌道して頂かないと、勘違いしたまま物事は進みますし、発言力あるほどスレの信用はなくなりますから必要です。

>>787さん
解りやすくまとめて指南くださり有難う御座います。
警戒しなければいけない事を補足します。

①パンデミック対策がなされておらず、マンション住人の子供に被害が出やすい。
http://www.forth.go.jp/

②海外渡航者の宿泊者の素性が確認出来ない、犯罪歴有りや、日本に居る4年以上のビザ切れの海外不法滞在者6万人の宿泊所にはうってつけ。

③ハーブなどの麻薬取引犯の中継地、違反ブランド品仕入れ中継地になってもセキュリティで警察も捜査しにくく、犯罪の温床地点になっても仕方がない。

④ホストと不動産所有者の喧嘩はよく見かけていたが、今回響きを所有してる不動産所有者はゲストを調査することが無い。

例え府議会で可決されようが、このマンションでは違反に賛成です。

住人の反対の無い空室の多い所でやれば良いし
住人の反対を尻目に、のうのうと皆の管理費で不特定多数に享受させてる
民泊営業ホストは撤退して頂きたいです。


>>792さん
私達一住人は、粛々と総会の日を待つしか有りません。

[794: 契約済みさん]

>>782さん
ひびの有ったお宅は大林組に対応して貰い納得されたのでは。
不安点は総会で質問すべきです。

>>788さん
管理組合や理事に疑問があるなら、総会で質疑されれば良いと思います。

[795: 契約済みさん]

794です。
失礼しました。
>>782さんでは無く>>786さんの間違いです。

[796: マンション住人さん]

>>788
今の理事会を悪く言うわけではないのですが、
一般的にいいなりの理事会だと、悪さしても調べません。
印刷も郵便も業者に発注してバックをもらってるんでしょう。誰がどう考えても投函で済むのにそうするのは訳があるのでしょう。

臨時総会をこの時期にやるなら、せめて４つほどの議案はそろえるでしょう。
bnbもそうですけど、他に何も提案しないつもりでしょうか。資金運用も、支出の見直しもあるんですがね。
担当のレベルが低いのか、会社のレベルが低いのか。
おそらく両方なのでしょう。
大規模マンションの解約が多いのも頷けます。

次回は立候補の方々にご参加いただくのがいいでしょうけど、とりあえず管理会社は監視しておかないといけませんね。

[797: 匿名さん]

>>736
理事会の出席が１０人程度。
立候補が多い今回の理事会でこれでは、管理会社のいいなりでも仕方ない。

[798: 契約済みさん]

>>797さん
とは言え、出席下さる理事さんには感謝です。
統率力無い理事が司会進行されていないか心配では有りますが

私でも夫婦喧嘩絶えないのに、理事になられる方には奥様のご理解や
協力が必要不可欠な訳で…。

奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく
発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

[799: 匿名さん]

立候補者に、社員とかがいるんじゃないんですか？

[800: 契約済みさん]

>>799さん
立候補理事さんに、大京やオリックスの社員さんが？
面白い発想ですが、そのような場合は理事を辞退して頂き願いたいですね。
当たり前ですが、理事の皆さんはボランティアです。
しかし理事さんの仕事上繋がりが有るかもしれませんし
DODAで転職されてれば無いとは言い切れません。

私も1スレカキコミに付き、投稿料貰えたら良いのですが。