大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART7

[契約済みさん]

住めば良さが分かるひびき。
新町は学区も治安も利便性も高い良い地区です。

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。
いつも最後の方はグダグダになりますので、マンションの資産価値と防犯、管理に関しての情報を交換しましょう。


前スレッドPART6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577960/

(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/


所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発

[721: 匿名さん]

まともな資金運用もされてないのは、最初に決めないから

[722: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>686
植栽の件ですが、真夏の昼間に水遣りをしていたので枯れてしまったんだと思います…
植物を育てている人なら、真夏の真昼間の水遣りは、かけた水が土中で熱湯になり植物を傷めてしまうから絶対NGな事は常識ですよね。
残念です。
復活してくれると良いのですが…

[723: 匿名さん]

損害賠償請求した方がいいですね
やっぱり丸投げの知識のない会社はダメですね

[724: マンション住民さん]

>>723
損害賠償請求はありえますね。

ただ今の管理組合理事に賠償額の計算ができる人が居るのでしょうか？
エネルギー管理士ぐらいの技量がないとなかなか難しいと思います。
管理業者は賠償側なのでデータの提出は義務ですが、賠償額の計算はしないでしょうね。
してもかなり低く算出されると思います。

[725: マンション住民さん]

臨時総会の議案が増えています。
先月お知らせのあった３０階の水槽の直結工事の可否は引き続きします。
費用の出処は書いていませんが、貯水タンクはタンクとして使用するそうなので管理費から支出しそうですね。
そもそも設計時に２４ｔ/日使用すると思っていたのが１ｔ/日弱しか使わず２４倍以上の誤算があったのが原因なのに。
そのタンクから送水されているのはゲストルームの３部屋トイレ個室大便器３つパーティルームだけなのに１日に２４ｔ
使うと言う設計はどう考えても設計ミスとしか思えません。
月に７２０ｔ予測が３０ｔだったという７００ｔもの誤差があるわけです。

貯水槽は緊急時専用とするワケですが、容量は１２ｔです。
その１２ｔの水は飲むことが出来ません。洗濯等には使えます。

管理費を使って工事すると言うなら、工事なんてしない方が良いです。
もっと管理費を有効に使いましょう。

[726: マンション住民さん]

725続き
２バルコニーでの喫煙を禁止する。
放火さわぎがあったので仕方ないですね。
私は嫌煙家だから賛成しますが、
バルコニーを禁止にするなら代わりに喫煙ルームを設けるべきです。

３来客用駐車場の値上げ
近辺の水準に合わせるそうです。
駐車場のゲートはいつもしまっているのに止めている人はどうやって入ってきてるのでしょうね？
契約者ならキーは持っているでしょうけど、出ている時もあるでしょうし未契約の人もとめますよね。
いつも不思議に思ってます。
出て行く時も自由に出られないのではないですか？
近隣と同額だと入るのと出るのに不便だから誰も止めなくなるのでは？
少しでも管理費を増やそうとした値上げが結果的に総収入を減らす事にならない様にしてもらいたいものです。

４ゲストルームの予約方法の変更
噂では人気アイドルのチケットの様に発売と同時に売り切れみたいな？
抽選で予約にするみたいです。
抽選にしたって偏りが出るだろうし、よく当たる人は何かやってるんじゃないかと思われるだろうから、
特別な日じゃ無い日は過去の宿泊回数を少ない人順で優先順位を決めたほうが良いと思います。

[727: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

喫煙ルーム、作るなら予算は喫煙者から徴収してくださいね。

[728: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>727
なぜ喫煙者だけなのですか？

[729: 匿名]

喫煙は国民の義務ではなく、個人の嗜好だからです。
町内会の会費で公園に作るのが防犯上良いと思いますけどねー。

来客用駐車場は管理人にゲートを開けてもらいます。その際部屋番号を聞かれます。
前のマンションではどれくらい停める予定か大まかな停車時間を聞かれますが、こちらは部屋番号だけでOKです。

敷地内侵入は入庫しようとしてる車の後ろから付いて行くパターンも考えられます。他と同じにするという値上げは賛成したくはないですね。せめて30分100円かな。

[730: 契約済みさん]

>>724
難しいとか簡単とか関係なくそういうのはやらんと駄目でしょ。
理事が能力が無いとか仕事をさぼって管理費が減るのなら
住民にとって理事が管理費の一部を着服してるのと一緒です。

[731: マンション住民さん]

>>729
なるほど、だから頻繁にゲート前でハザードだして停車している車が多かったんですね。
駐車場ゲート入口手前で停車して管理人に部屋番号を伝えに行っていたのか。
いつも邪魔だったんだよねぇ、やっと謎が解けたよ。

金額はほぼ近隣と同等で良いんじゃない？
あまりにも安いと住民じゃない人が住民のふりをして停めに来るでしょ。
適当に部屋版と適当に名前言ってたらいいんだし。

[732: 入居済みさん]

理事の方々、大変だとは思いますが頑張っていただきたいです。
他住民の代表として動いてくださるので、責任ももちろんですが、住人のサポートも必須かと思います。

[733: マンション住民さん]

>>732
理事の人って半数以上は立候補して意欲のある人ですが、
抽選で押し付けられた人も居て嫌々やっているつーか
全く仕事をやらずさぼっている人も少なからず居るでしょ。
サービス業なんて土日が繁盛期で働きに行ってるのに
理事会なんて出れね～つの。

[734: 契約済みさん]

来客用駐車場を利用する場合
コーン等をおいて管理室に行き、部屋番号と契約者の名前、利用時間帯を報告する。プラカードを車中に入れて報告してることを示す。
部屋番号と契約者の名前が合わない場合は貸さない。

近隣と同額にして、駐車場に入らなければ、それこそ問題です。
ここの契約駐車場も相場から遥かに安いんですから、相応の対応した住民の車はこのままの金額か倍の金額で対応しても良いと思いますけどねー。

でも意欲のある方を選ばさなかった効果が見事に出てますね。意欲がある人も、途中で面倒くさがるように仕向けてるのでしょうか。
管理会社は何か見つけられたら嫌なことでもあるのかな？

[735: マンション住民さん]

>>734
その駐車場利用方法は現ルールですか？それとも要望ですか？
コーンって用意されてましたっけ？保管場所によっては邪魔になったり
気づかなかったりして利用されなかったりするでしょうね。
部屋番号と住民の名前は２階エントランスに入ればわかるでしょ。
適当なメールボックス開けて配達物の宛先の名前覚えれば良いだけですから。
メールボックスが誰でも開けられる状態にあるのは
利用者が暗証番号を忘れた時の保険の様な気がしますね。
号知らなくても１０秒ぐらいで開いてしまうのは暗証番号の意味がないでしょ。

[736: マンション住民さん]

>>734
９月の理事会の様子すこし覗いてみましたが１０人強の参加者がありましたよ。
理事１７名なので意欲のある立候補者だけが参加してたのかもしれませんね。
総会の時理事は出来ませんて言った人以外は参加するべきだとおもいます。
昔は住民でなければ理事にならなかったのに、今は誰でもなれます。
法だけに関して言うと、総会で全く関係ないオリックス劇場のスタッフが「立候補者が居ないのならじゃあわたしがが立候補します。」
って総会で可決されたら関係ない人がなってしまいます。
私としては意欲のある外部の人よりやる気の無い名義貸しの方がましだと思いますけどね。

[737: 契約済みさん]

>>736
響きを賃貸オーナーとされてる方を、住民では無く、外部の方と仰ってるのですね。
理事さんは住民の方の筈ですが、途中で賃貸に切り替えた方が仕切ってられているという事でしょうか？

[738: 契約済みさん]

オーナーの方が資産価値を気にすると思いますよ。

[739: マンション住民さん]

確かにゲストルームの予約は異常に早いですね。
平日でも午前０時と同時に瞬殺です。
そんなに利用者がいてるとは思えないんですが、そんなもんなんでしょうか。
どうせなら、抽選にしてもらった方が嬉しいです。
あと、キャンセル待ちも可能なら。

ゲスト用駐車場、外部の人が使ってるなんて思いませんでした。
フロントガラス内に許可証を置くような処置程度なら、やっていただきたいですね。

[740: 契約済みさん]

>>738
どんな風に？要望だけでしょ。

[741: 契約済みさん]

>>732
874戸、2000人からなる大規模で、住人のサポートは個別に対応出来かないでしょう。
しかし、西区の催し会場に意欲のある理事さんが点在してるのを見かけますから
気軽に声かけされると良いと思います。

[742: マンション住民さん [女性 40代]]

みなさんにお尋ね致します。
隣の方のたばこの煙が閉めきったこちたの部屋へ入って来て困っております。
どこから入って来ているのか分かりませんが、すごく匂う場所はいつも決まっております。

同じようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

[743: 契約済みさん]

>>742さん
①24時間換気が常時運転となる場合、吸気口側にタバコの煙が流れれば
例え窓を閉め切っていても、東から西に流れる風によって
ベランダ隣でタバコの煙で部屋の中まで煙たくなります。

[744: 契約済みさん]

② ①で吸気し洗面の給排気グリルに流れます。
此処から臭う方は

給排気グリルP-13GLF型のフィルターをタバコの煙の通さないものはあるかまずは相談してみてください。

三菱電気 お客様相談センター 電話 [phone]

[745: 契約済みさん]

③①で吸気し浴室の浴室暖房乾燥機に流れます。
此処から臭う方は

浴室乾燥機161-M530(3室常時換気タイプ)型のフィルターにタバコの煙を通さない物はあるかと相談してみてください。

大阪ガス お客様センター 0120-0-94817

[746: 契約済みさん]

④此方からも吸気していますが、

[747: 契約済みさん]

⑤樹脂型レジスターの機構部に風向きコントローラーが有るものも
有るようです。
相談してみて下さい。

株)ユニックス www.unix-coltd.co.jp
お客様フリーダイヤル 0120-700-203

[748: 匿名]

>>740さん
そりゃ、オーナーの方が色々な物件を持ってる場合が多いので、ひびきのここが変だなって思ったら、管理人室に言いますよ。
外部の人が駐車場を使ってるかは分かりませんが、普通の大規模マンションなら、来客用は無料だったりするので、他と金額を合わせるというのは、安易な考えすぎますね。
それよりも管理人とかがもっと管理をして、仕事をするべきだと思います。

[749: 契約済みさん]

>>742さん
⑥ ①〜⑤が細かな対処方法の相談窓口ですが、
ベランダからのタバコの煙がする時に、此方を閉め切るのが得策です。

[750: マンション住民さん]

>>737
ごめん、ひびきの事ではなく一般論で言っただけです。
外部の方の意味はオーナーでも住民でもなく新町公園を散歩する人とか全く関係ない人を指します。
ひびきの街に住所を置かないオーナーや借りてひびきに住んでいる住民は関係者です。


ひびきはの街は規約で理事や幹事になれるのは現に居住する組合員のうちと決まっているので、
このマンションに住所を置いているオーナーから選ばなければなりません。

６月の総会の時に抽選で選ばれた理事１名が「私はここに住んでいない。」と言った発言で
議長であるマンション管理主任技術者は別の人を再抽選すべきだったのをやらなかった事になりますね。

理事はいつでも自由にやめることができます。
ただし、代わりの理事が決まるまではやめても任務は残ります。

今回の場合は現に居住していないので元々資格が無いものがなっているので、代わりの知事が決まるまでの条項は無く
直ちに解任です。
管理組合法人では無いため厳しい事にはならないでしょうけど、早急に代わりの理事を決めるべきです。

理事会自体が規約違反をするのは大問題だからです。

[751: 契約済みさん]

>>750さん

それは抽選で選ばれた理事さんも住まれていないのに重荷で迷惑だったでしょうね。
今すぐやる気のある住人に変わって頂くと良いでしょう。

[752: 契約済みさん]

>>743です。

訂正します。
東から西に流れる風…×
西から東に流れる風…◯

[753: 契約済みさん]

>>725さん
1tは水だと比重が1で1㎥で1000ℓ
1t/日は1000ℓ/日です。

ゲストルーム1浴槽満水量およそ400ℓ/一回 実用水量370ℓ
ゲストルーム2浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
ゲストルーム3浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
シャワー使用量が一般平均家庭量8.5ℓ/min×宿泊人数
30階のトイレ使用量 大洗浄4ℓ〜6ℓ/一回・小洗浄3.3ℓ〜5ℓ/一回


ゲストルーム1のシャワー使用時間を1人10分として、2人で170ℓ＋浴槽370ℓ＝540ℓ
ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
トイレ使用が1人大6ℓが一回、小5ℓが1回としましても11ℓ/半日×宿泊人数
ゲストルームのトイレ、2人平均使用量は22ℓ〜/半日

3部屋あるゲストルームの稼働率の割に宿泊者がお風呂に入られていない計算になります。
浴槽にお湯を溜めない文化風習の方が宿泊してるのでしょうか。

仮に2部屋がお風呂を使われた場合は、540ℓ＋410ℓ＝950ℓとなり
ゲストルームのトイレ2人使用量22ℓ/半日×3ゲストルーム＝66ℓ
それにしたって、宿泊施設を最低で見積もっても1016ℓ
ビューラウンジやスタディールームのトイレ稼働状況はどのような物でしょうか？
もし、住人が転換せず在席もせず、住人の使用率が悪ければ
常用してる方には使用を控えてもらう措置を取るべきです。

実質使用量 30t/月＝30000ℓ
予測使用量 720t/月＝720000ℓ
大林組の設計者の方にもどのような計算方式か説明を貰うべきでしょう。



>>748さん
お客様駐車場の料金の事は理事さんが決める事なので解りかねますが、
同意見です。

共用施設での稼働状況を調査して適切な対処方法を取るべきだと思います。

[754: 契約済みさん]

>>753ですが
訂正です。

ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ

です。すみません。

[755: マンション住民さん [女性 40代]]

説明が不十分ですみませんでした。
隣の方が室内で吸われている、たばこの煙が、窓も換気口も閉めきっている、こちらの部屋に入って来ます。
臭いがする場所はいつも決まっています。

同じようなお悩みの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

[756: 契約済みさん]

>>722さん
何故、設計段階でこのような自動水遣り機を付けなかったのでしょうね。

>>755さん
換気口閉めていても隙間から臭うのかな？
煙草の煙もキャッチする目の細かいフィルター使っていると全然違いますよ。

[757: マンション住民さん]

>>753
詳しい説明ありがとうございます。
ゲストルームは直前キャンセルで使用しない日も多かったと聞きますから、だいたい計算はあっていると思います。

実質使用量は管理業者に問合わせた訳じゃなく理事会だよりから予想した値です。
予測使用料はタンク容量の12tから設計は水槽が１日に２回転するのが理想なのでそういう設計に作ることから
24t/日としています。

ゲストルームが75部屋ぐらいあればちょうど良いかな。

瑕疵なので建設会社負担で修理が当然だと思います。

[758: 契約済みさん]

>>757さん
753です。
24t/日は、24000ℓ

24000ℓ-1426ℓ＝22574ℓ

パーティールームとビューラウンジとスタディールームの使用者1人につき、
1時間で大洗浄一回と小洗浄一回したとしても22ℓ/hour

22574÷22=1026人/1日
パーティールームとビューラウンジとスタディールームの稼働が1026人

ありえへんありえへん。
本当に瑕疵です。有難うございました。
理事さん、どぞよろしくお願い致します。꒰◍'౪`◍꒱۶✧˖°

[759: 契約済みさん]

753です。

1日の予測稼働数ついでに1時間にどの位稼働予測していたのか
予想してみました。

1026人÷(9時から23時)14hour＝73人/hourですね。

理事さん、今は瑕疵と言ってられてますが、
響きは地震災害が起きた時、災害救助出来る西区で一番高い建物です。
30階に周辺住人や帰宅難民が避難なされて宿泊なされても
大丈夫な備えの貯水タンクを備えているのでは有りませんか？
しかし、水質の事を予測していなかったかもしれませんね。

[760: 契約済みさん]

>>759
水質検査で重要視されるのは重金属やら細菌類です。
それらは当然クリアしているでしょう。
残留塩素は0.1未満の所は沢山あります。

残留塩素が完全に０の場合は雑菌が増殖します。
最近ＴＶでペットボトルの口のみ後放置した後の菌の増殖をやってますが、
あれと同じでジュース等はそれらが栄養となって爆裂に増えますが水道水は僅かです。
水道管内に菌の混入も可能性が低く、飲まなければ健康被害も出ないし
沸騰させれば菌は死にますので0.1未満でも放置の所は多いのが現状です。
改修費用が無いから・改修費用を出すくらいなら、利用制限をして使っているのです。

[761: 契約済みさん]

>>760
解りやすく説明有難う御座います。
水質を考えた飲料水としては解らないですが、
南海トラフなどの地震災害時
ライフライン(ガス、電気、水道)が途絶えた時、
水道復旧(水道管破裂等)されるまでの30階から高層階の
生活雑排水(トイレ洗浄、掃除用、水シャワー用、食器洗浄用、洗濯用)として
各家庭に最低限必要だと思われますが

パーティールームにおけるキッチンでの水質を考えた飲料水とした時と
災害時の30階以上の居住区の雑排水として考えた時の
貯水タンクの今後の行方がどうお考えになられてるか、
居住者の皆さんの賛否両論が必要な訳ですね。

[762: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

〜〜〜〜終 了〜〜〜〜

[763: 契約済みさん]

761です。
生活雑排水…×
雑排水…×
生活用水…◯

ホント読みにくくてすいません。

災害時の断水された時の生活用水が居住者全てと共用施設に収容した避難者に、飲料以外の生活用水、傷の消毒用や赤ちゃんの身体拭きなどに確保されてるか
貯水タンクを変える必要があるか無いか議論されると思いますが

地震災害時、
30階より高層階の居住者が、生活用水の為の水ポリタンクを運ぶ為に
一階から階段を登る事は無いですよね。

災害時の生活用水
www.kkr.mlit.go.jp/plan/daishinsai/2.html

[764: 契約済みさん]

>>761
３０階には今問題になっているタンクの他に高層階用の大きなタンクもあります。
高層階の住民はそちらから送られるのでなんら影響がありません。

外出先なので詳しくはわかりませんが、
電力会社から電力の供給がなくなっても発電機がありますので
非常用エレベータ１台は動いています。
送水ポンプも動かすことは可能だと思いますが、実際はどうなのか出先なのでわかりません。
送水ポンプが動けば蛇口をひねると水が出ます。

避難場所は堀江小学校が指定されています。
非常食や水や薬をひびきの街は準備していますが、管理費で購入しており
それを外部の人の為に使うのは非常時とはいえ意見が分かれるでしょうね。
ゲストルームは近隣の人を泊めると言うのではなく、ゲストルームの利用者が
災害後も帰宅困難な場合引き続き使う可能性があるとして考えましょう。

[765: 契約済みさん]

直結工事を行った後の貯水した水の使用方法ですが、工事の方法が
>地下の受水槽から直接各共用施設へ結水する。
これはどういう事かと言うと、12tのタンクの送水側の配管を切断します。
切断するのでタンクからゲストルーム等には構造的に送れなくなります。
タンクには蛇口がついていますのでタンクまで行ってポリ容器に移すことができます。

タンクの給水側は間接給水なら残すことができます。
タンク内給水管に防波筒が取り付けられているなら取り外し有効吐水空間を設けます。
そうすればタンク内で増殖した菌が配管内を伝い各部屋へ行くことはありません。

工事をした場合としなかった場合の違いは
・停電で給水ポンプが動かない場合でも工事をしなかった場合は蛇口から水が出る可能性があります。
・災害時のタンクの水が工事をすれば溜りっぱなしの古い水ですが、工事をしなければ比較的新鮮な水です。

[766: 契約済みさん]

>>764さん
とても解りやすく説明有難う御座います。
高層階用生活用水と今問題に上がってるタンクが別々な事が解り
ホッとしました。

災害時、オリックス劇場のお客様や公園で遊ばれてる方も居られると思うのですが
地震災害が起き避難に緊急を要する時、私なら津波が押し寄せてくるかもしれない時に住民と宿泊者と分け隔てず、
避難ビルとして共用施設は解放すべきだと思っています。
勿論反対意見もあるでしょう。
住人の備蓄分は各住戸で分ける事にし
災害救助の拠点の場所として支援物資をヘリから要請出来ないものかと
調べています。

今平穏無事で被害想定しにくいと思うので、YouTubeの
夢メッセみやぎの地震津波災害時700人避難で全員無事な模様を
見ていただければ、想定外に備えられると思います。

https://m.youtube.com/watch?v=PHvSVmZJ6OQ


>>765さん
詳しく説明誠に有難う御座います。
工事をしない方が利点が有るように感じています。
給水ポンプが動かなくても、30階まで降りて水ポリタンクを運ぶより、
蛇口をひねって居住区に水が出る可能性ある方が良いです。

[767: マンション住民さん]

ひびきの街の杭を打った下請け会社がどこか知っている人居ますか？
旭化成って三井だけの下請けをやっていた訳じゃ無いと思うんだよね。
元請がどこの建設会社だろうと実際に杭を打ったのが旭化成なら
マンションが傾く可能性があります。

住民を安心させるために掲示板で杭を施工した会社は○○ですよって知らせてくれても
良さそうだと思います。

[768: 入居済みさん]

別に旭化成であろうとなかろうとその時の担当によるよ
会社名で判断なんて無意味

そもそも旭化成だから三井不動産だからじゃなく
今まで書かれてたように宅建業なんてこんなものという再確認ができただけ

[769: 匿名さん]

やたらくわしい記述はまた理事さん

[770: 働くﾏﾏさん]

むしろ、旭化成や三井不動産だから仮に何かあっても保証してくれるからある意味安心なんでしょうね。
ここでなにあった場合、オリックスが三井不動産のように矢面にたってくれるのかな？

[771: 入居済みさん]

その通り。今回の横浜の件てかなり良心的な方だよ
証拠隠滅もせずどんなインチキしたか教えてくれてるんだから
宅建業者建築業界なんてこんな程度
管理屋になにか期待するのがおかしい

[772: マンション住民さん]

>>768
私は工事屋なんだが、担当者（仕事をくれる人）によって仕事の質を変えた事はないよ？
金額が高かろうが安かろうが関係なくどの仕事も質は変わらんよ。
一般的に見てそれは少数派って事かい？
技術者は担当を見てその都度、仕事の質を変えるのが一般的なん？
そうは思わないがねぇ。

[773: 入居済みさん]

>>772
そこでの担当者は仕事をする担当の者
てぐらい読解できないかね現場屋さん

[774: マンション住民さん]

>>773
なんだ、旭化成の作業者もしくは施工管理士の事か。

[775: 匿名さん]

民泊が大阪府議会で可決されましたね。
大阪市でも合法化されたら、Airbnb追い出しにくくなりそうだなー

[776: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>775
時代の流れで仕方がないですね。

[777: 入居済みさん]

>>769

個人的には、理事さん大歓迎やわ。

[778: 匿名]

2014年には住友不動産×熊谷組で問題があり、ここも建て替えですよ。万が一住民の部屋で壁のひび割れがあった場合は即刻理事会に報告した方が良いのではないのでしょうか。むしろ、コンクリートの量とかを全て確認するべきです。


※※※※※※※※
朝日新聞
住友不動産（東京都新宿区）が２００３年に販売した横浜市西区の１１階建てマンションで、建物を支える杭が規定に反して強固な地盤に到達しておらず、建物が傾いていることがわかった。同社は「安全だと言い切れない」と判断し、住民に仮住居への転居を要請。補強や建て替えの検討を始めた。

傾いたマンション、応急対策を　横浜市が施工業者指導へ
　問題になっているのは、同区宮ケ谷の「パークスクエア三ツ沢公園」。６棟約２６０戸のマンションで、熊谷組が施工し、住友不動産が販売した。

　住民で作る管理組合によると、６棟のうち２棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が見つかったが、住友側が当初は「問題ない」としたため、住民側が１級建築士に依頼。古い地形を調べて設計図と照合したところ、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだ。

　住民の要請で住友側はボーリング調査を実施。４月になって、約６０戸が入る１棟の杭の長さが不足し、強固な地盤部分まで到達していない可能性が高いと判明した。体感はできないが、この棟が部分的に沈下したり傾いたりしているという。

　建築基準法施行令はマンションなどの大きな建築物について、杭を「支持層」と呼ばれる強固な地盤まで打ち込んで固定するよう定めている。杭の長さが不足すると重みを支えられず、建物が傾いたり沈下したりする可能性があるほか、地震に対する安全性が低下する恐れがあるという。

　住友側は「安全と言い切れない」として、問題が発覚した棟の住民向けに仮の住居を無償で用意。６月から一部の住民が引っ越しを始めた。他の棟も問題がないか調査を進めるほか、横浜市も両社から報告を受けて調査を始めた。

　住友不動産は「売り主の責任を痛感している。修繕や建て替え、買い取りなどあらゆる手段を検討する」と説明。熊谷組は「コメントできない」としている。

※※※※※※※※


民泊OKだからといって、ここのマンションで認められてはないので、問題ない。
なんでも一緒と理解しないで下さい。

[779: 匿名]

上の建物の場合、建物が６センチ傾いていたみたいです。
昨日テレビでしてました。

[780: 住民さんＡ]

>>769　>>777
またって事はないでしょ。
またまたまたまたまた・・・・・・くらいじゃないかい？
理事が書いてはいけないルールなんてない。
マンションの理事たる者ならこういった掲示板に目を通しておくのは当然の行為です。
過去スレでの指摘により理事とは明記しないようにしてますが
名前欄に理事と入れようが実際に理事が書いているかは判らないですよ。

>>775
大阪府で認められているので、当マンションでも当然出来ると思って入ってくる人が出て来ることが予想されます。
売り主やオーナーにきっちり民泊は出来ないむねを購入者及び貸与者に伝えて貰い水際でせき止めて貰わなければいけません。

>>776
そうですね。
法が施行されれば、規約で民泊を禁止していないマンションでは
どうどうと民泊営業をする事ができます。

>>778
マンション１階周り、駐輪場、バイク置き場、ベランダ等の共用部も含みます。
ベランダから覗きコンクリートのひびやタイルの剥がれ落ち等があれば、
理事へ報告して下さい。

[781: 契約済みさん]

ここのマンションは基礎工事に時間がかかったから、内装がめちゃくちゃな部屋も多くあったと思います。
※私の部屋は内覧の時に最低なクオリティでしたし、対応してくれた担当者もマンションってこんなものでしょ？みたいな感じで不誠実だった為、自分で相手に動かざるをえないように自分で動きました。
基礎工事が時間がかかったからといって丁寧にしたとは限りません。一番最後に手を抜く可能性もあります。
不安を煽るわけではなく、今住んでるマンションがパンフレット通りに行われてるかを確認する為にも、何か異変があれば理事会に情報を共有すべきです。私はオリックスさんを信じてます。

ドアの閉まりが悪い。
ヒビが入る。

床が傾く。・・・は、まだないでしょうね。

[782: マンション住民さん]

>>781
竣工前に工事中のマンションの中を見せるツアーが予定されていましたが、
突如中止になりましたよね？
その訳はもしや・・・・・！！　って気がしてきました。

[783: マンション住民さん]

年末のゲストルーム抽選の紙が１枚たいそうな封筒で郵送されてきたけど、
郵便代が勿体ないと思います。
ひびき以外に住んでいる人ならともかく、ポストにコピー用紙を１枚入れれば済む話で、
住民に郵送料払って送る必要ないんじゃない？
しかも大きい封筒を使って高そうです。
管理費を無駄に使われている気がしてならないです。

[784: 契約済みさん]

>>783
アフォを通りこしてますね。

[785: 契約済みさん]

経費削減に尽力努力してるものからすれば、馬鹿にしてるとしか思えませんね。

[786: 匿名さん]

>>781
３ヶ月点検の際に、壁にひび割れがあるという投稿がいくつかあったように記憶していますが、、、

[787: マンション住民さん]

濵門俊也様の弁護士ブログから転機させていただきます。

●民泊の必要性と危険性の止揚

民泊のニーズは確実にあります。近年増加の一途をたどる外国人観光客は，我々日本人の「日常」にこそ興味と関心を寄せています。それが地域の観光に資する，まさに「地域創生の目玉」となる可能性は極めて高そうです。
しかし，他方で，現在はどこで誰を泊めているのかまったく把握できない状況であり，かなり危険な面もあります。
たとえば，①感染症が起きても，その発生源を追跡できない。②不法滞在者が逃げ込む。③違法な営業活動の拠点となる。④ホストとゲスト間のトラブル，ホストと不動産所有者とのトラブルなどのリスクが考えられます。
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デング熱の持ち込みはアジアの旅行客が多いとのニュースもあります。
規約を無視してのairbnbは住民の迷惑。阻止したいですね。

[788: 契約済みさん]

>>782さん
たぶん、時間がかかって工期がタイト過ぎて、見学をさせる余裕がなかったんだとおもいます。それくらい基礎に時間がかかったのでしょう！

>>786さん
あれって恐らく中層階の方で、高層ビルだとどこかの階に歪が生じるという解釈じゃなかったですか？


それより、郵送でするってどうなの？って意見に賛成。その目的って賃貸に出してるオーナーに届くようにってことですかね？こうやって、あえて定形外郵便に出すってどうなのかしら。こうやって少しずつ変な支出をして、自分達が変な支出している辻褄を合わせたり、ごちゃごちゃさせてるのでしょうかね。予算は相手に主導権があるマンション組合ってどうなの？それを利用して、やりたい放題にする管理組合。そして、それを管理できない理事会。
今の理事会を選んだのは管理会社。やる気のない理事をなるべく選ぼうとしていた成果ですね。

[789: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さっき急に部屋のピンポンが鳴って、訪問販売が来て驚きました。
どうやってここまで来たのでしょうね？セキュリティって？？

[790: マンション住民さん]

>>789
何の訪問販売ですか？
一つ一つ潰していかないと何度も来ますよ。

[791: 契約済みさん]

>>789さん
訪問販売の会社と訪問された方のインターホンの画像を写メ撮って此方にあげた方が良いですよ。
うちには来てませんが、789さんの階と同窓階住民と思えませんし
図に乗らせない事です。

[792: 入居済みさん]

>>787

まさしくその通りです。
テロの危険性もあります。
昨日もNHKクローズアップ現代で取り上げられてました。

来月5日の本町で行われる臨時総会では、
れいのタンクの件だけの召集で、
民泊禁止については、ほったらかしですかね。

[793: 契約済みさん]

>>781さん
内装がめちゃくちゃって、「新町一丁目地区地区計画」の法の下
日照権などのオーナー側の仕方がない内装仕上げ感の事でしょうか。
私もそうですが、仰られる事よく解ります。

>>777さん
結局、理事会で規約が決まりますので、お互いの認識違いを是正し修正軌道して頂かないと、勘違いしたまま物事は進みますし、発言力あるほどスレの信用はなくなりますから必要です。

>>787さん
解りやすくまとめて指南くださり有難う御座います。
警戒しなければいけない事を補足します。

①パンデミック対策がなされておらず、マンション住人の子供に被害が出やすい。
http://www.forth.go.jp/

②海外渡航者の宿泊者の素性が確認出来ない、犯罪歴有りや、日本に居る4年以上のビザ切れの海外不法滞在者6万人の宿泊所にはうってつけ。

③ハーブなどの麻薬取引犯の中継地、違反ブランド品仕入れ中継地になってもセキュリティで警察も捜査しにくく、犯罪の温床地点になっても仕方がない。

④ホストと不動産所有者の喧嘩はよく見かけていたが、今回響きを所有してる不動産所有者はゲストを調査することが無い。

例え府議会で可決されようが、このマンションでは違反に賛成です。

住人の反対の無い空室の多い所でやれば良いし
住人の反対を尻目に、のうのうと皆の管理費で不特定多数に享受させてる
民泊営業ホストは撤退して頂きたいです。


>>792さん
私達一住人は、粛々と総会の日を待つしか有りません。

[794: 契約済みさん]

>>782さん
ひびの有ったお宅は大林組に対応して貰い納得されたのでは。
不安点は総会で質問すべきです。

>>788さん
管理組合や理事に疑問があるなら、総会で質疑されれば良いと思います。

[795: 契約済みさん]

794です。
失礼しました。
>>782さんでは無く>>786さんの間違いです。

[796: マンション住人さん]

>>788
今の理事会を悪く言うわけではないのですが、
一般的にいいなりの理事会だと、悪さしても調べません。
印刷も郵便も業者に発注してバックをもらってるんでしょう。誰がどう考えても投函で済むのにそうするのは訳があるのでしょう。

臨時総会をこの時期にやるなら、せめて４つほどの議案はそろえるでしょう。
bnbもそうですけど、他に何も提案しないつもりでしょうか。資金運用も、支出の見直しもあるんですがね。
担当のレベルが低いのか、会社のレベルが低いのか。
おそらく両方なのでしょう。
大規模マンションの解約が多いのも頷けます。

次回は立候補の方々にご参加いただくのがいいでしょうけど、とりあえず管理会社は監視しておかないといけませんね。

[797: 匿名さん]

>>736
理事会の出席が１０人程度。
立候補が多い今回の理事会でこれでは、管理会社のいいなりでも仕方ない。

[798: 契約済みさん]

>>797さん
とは言え、出席下さる理事さんには感謝です。
統率力無い理事が司会進行されていないか心配では有りますが

私でも夫婦喧嘩絶えないのに、理事になられる方には奥様のご理解や
協力が必要不可欠な訳で…。

奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく
発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

[799: 匿名さん]

立候補者に、社員とかがいるんじゃないんですか？

[800: 契約済みさん]

>>799さん
立候補理事さんに、大京やオリックスの社員さんが？
面白い発想ですが、そのような場合は理事を辞退して頂き願いたいですね。
当たり前ですが、理事の皆さんはボランティアです。
しかし理事さんの仕事上繋がりが有るかもしれませんし
DODAで転職されてれば無いとは言い切れません。

私も1スレカキコミに付き、投稿料貰えたら良いのですが。

[801: 匿名さん]

理事会で名刺交換をした方がいいでしょうね

bnbについては、まともな細則が管理会社から出てこないのですかね？
ゲストルームの使用禁止規定つくるのもあるでしょう。
ID控えるようにするのもあるでしょう
単独議案で臨時総会をするのは、わざと印刷会社に発注したいんでしょうね。

[802: 住民さんＡ]

>>794
総会を何だと思ってます？
総会はあらかじめ出された議題の可否を当場所です。
忙しい中大勢の肩たちが時間を割いて集まっています。
議決に関係の無い発言は慎むべきです。

１２月５日は３０階の共用受水槽の直結工事の可否と
ベランダでの喫煙の可否を問います。
するかしないかの２拓です。
総会で直結せずに一定時間ごとに自動で塩素を添加する装置で良いんじゃないか？
と意見を出してもその決議は出来ません。違い方法を提案するなら、直結工事を否決させてから次の総会で
塩素添加工事の可否を問うことになります。
たばこの件も一緒です。
１２時～１３時までの１時間だけと言うように時間を分ける案や代わりに喫煙ルームを作る等の決議は出来ません。

意見を言えるのは、議決に関係あることだけです。
工事の方法や、工事ははいくらかかってどこが費用を負担するのか？
工事したらどう変わるのか？等、その回答によって賛成に入れるか反対に入れるか変わるもののみ質問や意見を出せます。

たばこの方だと、規約が成立した場合、ペナルティはどうなのか？（既に規約に書いてます）とか
隣で吸っていたのを発見した場合どうしなければいけないか？とかです。

[803: マンション住民さん]

>>797　>>798
マンションのロビーで住民とすれ違って
その中に理事が居たとします。どの人が理事でどの人が違うか判る方は何名居ますか？
役員以外の住民は結局のところどんな人が理事なのかは判らないのが現状ですね。。

[804: マンション住民さん]

>>798
>理事になられる方には奥様のご理解や協力が必要不可欠な訳で…。
>奥様に理解得られない場合は、1議決権代表だけでなく発言権は無いが見学可能にすれば良いのでは無いでしょうか？

言いたいことがはっきりわからないのですが？
奥さんが私も総会に参加したいって言っているのか？
あんた家のこともしないで総会なんか参加してる場合じゃないでしょ？家族サービスしなさい。
って言っているのかどっち？


>>799　>>800
オリックスに問い合わせたら企業買いしている部屋は爽快に参加しないとのことでした。

[805: マンション住民さん]

>>801
名刺交換って万が一オリックス社員が入っていても名刺は出さないでしょ。
無職だって理事になれます。名刺持っていない社会人も多くいますし、費用をだせば作れます。

Airbnbに対する管理規約の条文なんて良いのはないんじゃないですか？
あなた思いつきますか？いままでさんざん言ってきたのに、
第○条
○○は△△・・・・・・・・・ならない。
って規約をって内容の発言は全くないですよ。
殆どの意見は今の規約で十分禁止できる規約と言う結論です。

ここでもそういう結論なので理事会としても同じ結論で規約の変更は議論されてないんじゃないかな？

[806: マンション住民さん]

>>805　最後訂正
理事会としても→理事会や管理会社としても

[807: マンション住民さん]

>>801
単独議案では無いですよ。
日付も１１月から１２月へ変更されているし、ベランダの喫煙禁止の議決も増えています。
まだ総会招集の通知が来ていないので、更に増える可能性はあります。
１１月中旬には届くでしょう。

[808: マンション住人さん]

bnbについては、商業としての利用を禁止しながら、bnbを明確に禁止する条文を追加すればいいですよ。
明確に禁止してないから、管理会社が対応しないわけですから、明確にしてしまえば、あちらの仕事にできますよね。
自分の部屋に誰を泊めるのも自由ですから、それ以外を禁止すればよろしいです。

そもそも、建物に問題があるなら瑕疵では？
契約書に記載されているわけでもないですから、自分達の設計ミスということで、なおせばいいですよ。

[809: 匿名さん]

>>805
今の規約では穴があるし、怪しくても立入検査等の強い対応ができないですよね。
相手がしらばっくれれば何もできない。
ブリ大根辺りで、今のままではダメだと重ねて議論したと思いますが。
記憶にないですか？

[810: 匿名さん]

>>804
投資目的で買ったオーナーは、不動産会社に管理を丸投げで任せていて、そういったオーナーは委任状に目暗判を押すだけで総会には出席しない、ということですよね。

他の方が心配しているのは、
そういった儲け以外で響きに興味のないオーナーから、オリックスが委任状を受けて、そのオーナーの代理でオリックス社員を理事に立候補させたり、
個人で響きを購入したオリックス社員に理事に立候補させたりすることで、
理事会の方向性をオリックスに都合のいいように操作する危険性がある、ということだと思います。
でも、これを防ぐのは難しいです。
理事さん同士で、月１回の理事会以外でも交流や情報交換をして、信用できるコミュニティを構築してもらうしかないのでは。

[811: 匿名さん]

規約に明確に記載すればいいだけのことを、シンプルに記載するだけですよ。
案を提案するのは管理会社です。
理事会には案を止めるメリットはないので、通常は議案として出てきます。

危惧するところは、これだけの良いマンションなので当然オリックスも大京の社員も購入されているでしょう。
それに利用して、役員になり、わざと話を止めている動きをしようとしていないかです。
大京のマンションでは聞く話ですから。

[812: 匿名さん]

名刺交換は冗談ですが、たまたま同じマンションで出会ったことで、ビジネスが生まれればよりよいですね。
まずはプライベートが重要ですけど。

[813: 契約済みさん]

>>802さん
総会は議決と関係無くとも、住人の質疑を受ける場所では無いのですか？
私はそのように解釈してます。

>>804さん
例え夫婦であろうと、認識相違は有ります。
互いの情報伝達過不足を防ぐには、理事会に同出席が一番では無いでしょうか？
以前の分譲マンションでは夫婦参加可能で欠席者無しでした。
此方は1議決代表だけ出席なので、相互理解を深めるに理事会以外の家庭の時間を割くのは大変だろうと案じました。
子供さん居られる方は、参加だったり不参加だったりでしたが、
片方は必ず参加してました。

[814: マンション住民さん]

>>810
委任状を出したり、事前に賛成・反対の意見を出すことは参加しているとみなします。
そこで問題となるのは総会の成立です。
８７６戸のうち半数もしくは７５％の人が参加しないと総会は流れます。
４３８もしくは６５７の参加が無いと成立しないので、
最初っから参加しないと決まっている企業所有の部屋を引くと総会成立が６０％とか８０％とか厳しくなります。
成立しない時だけ、無効投票し参加するなら、
過半数で可決するはずが６０％とか可決馬難しくなります。

規約にもかいてある通り、住民でない者は理事にはなれません。
オリックス社員や大京社員が個人的に部屋を買って理事に立候補する事は可能です。
それは仕方ないですね。
そういえばコミュニティ理事って居ましたけど、マンション内でコミュニティを図るために
行楽地へ出かけたりイベントの催しとかないのですかね？

[815: マンション住民さん]

>>811
案は住民からも出せますよ。既に出ているのでは？
管理会社はAirbnbを排除する規約を作るメリットよりもデメリットの法が大きいので出てこないと思いますよ？

>役員になり、わざと話を止めている動きをしようとしていないか
あるかもしれませんが、あからさまな議題が出てきたら誰が建設会社よりなのかわかるでしょう。
今回の受水槽工事で管理費から出すべきだ。と言うならその人が怪しいですね。

[816: 住民さんＡ]

>>813
２階エントランスに理事会への要望書・意見書があります。
そちらに書きましょう。
緊急や込み入った話なら担当理事に話しても良いんじゃないですか？
部屋番氏名は理事会だよりに書いてました。
要望書・意見書は管理会社が内容を確認しています。
不適格な内容は事前廃棄してるかどうかは判りません。

[817: 入居済みさん]

>>794さん786さん。

３ヶ月点検のときに、投稿した者です。
壁に「ひび」ではなく、その反対の、盛り上がりです。
大動脈のような。

クロスを剥がして、やり直してもらいました。

[818: 匿名さん]

>>815
デメリットっなんですか？

[819: 匿名さん]

>>815
Airbnbを規制する規約の追加に、どんなデメリットがあるのですか？

[820: 契約済みさん]

>>802さん
総会はあらかじめ出された議題の可否を問う場所です。
って、誰が決めたのよ。
住人の質疑を控えてくださいって…
議題以外の質疑出来なくて、忙しい中、時間を割いて集まれ？
>>816
質疑が有れば要望書に書いてください？

取り敢えず貴方を信用出来ないから、要望書は書きません。
私は大京という管理会社の体制そのものが関わった人生上の汚点だと
思ってますので、管理会社の変更の議題で可決が必要なら、真っ先に駆けつけます。