大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART7

[契約済みさん]

住めば良さが分かるひびき。
新町は学区も治安も利便性も高い良い地区です。

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。
いつも最後の方はグダグダになりますので、マンションの資産価値と防犯、管理に関しての情報を交換しましょう。


前スレッドPART6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577960/

(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/


所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発

[721: 匿名さん]

まともな資金運用もされてないのは、最初に決めないから

[722: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>686
植栽の件ですが、真夏の昼間に水遣りをしていたので枯れてしまったんだと思います…
植物を育てている人なら、真夏の真昼間の水遣りは、かけた水が土中で熱湯になり植物を傷めてしまうから絶対NGな事は常識ですよね。
残念です。
復活してくれると良いのですが…

[723: 匿名さん]

損害賠償請求した方がいいですね
やっぱり丸投げの知識のない会社はダメですね

[724: マンション住民さん]

>>723
損害賠償請求はありえますね。

ただ今の管理組合理事に賠償額の計算ができる人が居るのでしょうか？
エネルギー管理士ぐらいの技量がないとなかなか難しいと思います。
管理業者は賠償側なのでデータの提出は義務ですが、賠償額の計算はしないでしょうね。
してもかなり低く算出されると思います。

[725: マンション住民さん]

臨時総会の議案が増えています。
先月お知らせのあった３０階の水槽の直結工事の可否は引き続きします。
費用の出処は書いていませんが、貯水タンクはタンクとして使用するそうなので管理費から支出しそうですね。
そもそも設計時に２４ｔ/日使用すると思っていたのが１ｔ/日弱しか使わず２４倍以上の誤算があったのが原因なのに。
そのタンクから送水されているのはゲストルームの３部屋トイレ個室大便器３つパーティルームだけなのに１日に２４ｔ
使うと言う設計はどう考えても設計ミスとしか思えません。
月に７２０ｔ予測が３０ｔだったという７００ｔもの誤差があるわけです。

貯水槽は緊急時専用とするワケですが、容量は１２ｔです。
その１２ｔの水は飲むことが出来ません。洗濯等には使えます。

管理費を使って工事すると言うなら、工事なんてしない方が良いです。
もっと管理費を有効に使いましょう。

[726: マンション住民さん]

725続き
２バルコニーでの喫煙を禁止する。
放火さわぎがあったので仕方ないですね。
私は嫌煙家だから賛成しますが、
バルコニーを禁止にするなら代わりに喫煙ルームを設けるべきです。

３来客用駐車場の値上げ
近辺の水準に合わせるそうです。
駐車場のゲートはいつもしまっているのに止めている人はどうやって入ってきてるのでしょうね？
契約者ならキーは持っているでしょうけど、出ている時もあるでしょうし未契約の人もとめますよね。
いつも不思議に思ってます。
出て行く時も自由に出られないのではないですか？
近隣と同額だと入るのと出るのに不便だから誰も止めなくなるのでは？
少しでも管理費を増やそうとした値上げが結果的に総収入を減らす事にならない様にしてもらいたいものです。

４ゲストルームの予約方法の変更
噂では人気アイドルのチケットの様に発売と同時に売り切れみたいな？
抽選で予約にするみたいです。
抽選にしたって偏りが出るだろうし、よく当たる人は何かやってるんじゃないかと思われるだろうから、
特別な日じゃ無い日は過去の宿泊回数を少ない人順で優先順位を決めたほうが良いと思います。

[727: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

喫煙ルーム、作るなら予算は喫煙者から徴収してくださいね。

[728: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>727
なぜ喫煙者だけなのですか？

[729: 匿名]

喫煙は国民の義務ではなく、個人の嗜好だからです。
町内会の会費で公園に作るのが防犯上良いと思いますけどねー。

来客用駐車場は管理人にゲートを開けてもらいます。その際部屋番号を聞かれます。
前のマンションではどれくらい停める予定か大まかな停車時間を聞かれますが、こちらは部屋番号だけでOKです。

敷地内侵入は入庫しようとしてる車の後ろから付いて行くパターンも考えられます。他と同じにするという値上げは賛成したくはないですね。せめて30分100円かな。

[730: 契約済みさん]

>>724
難しいとか簡単とか関係なくそういうのはやらんと駄目でしょ。
理事が能力が無いとか仕事をさぼって管理費が減るのなら
住民にとって理事が管理費の一部を着服してるのと一緒です。

[731: マンション住民さん]

>>729
なるほど、だから頻繁にゲート前でハザードだして停車している車が多かったんですね。
駐車場ゲート入口手前で停車して管理人に部屋番号を伝えに行っていたのか。
いつも邪魔だったんだよねぇ、やっと謎が解けたよ。

金額はほぼ近隣と同等で良いんじゃない？
あまりにも安いと住民じゃない人が住民のふりをして停めに来るでしょ。
適当に部屋版と適当に名前言ってたらいいんだし。

[732: 入居済みさん]

理事の方々、大変だとは思いますが頑張っていただきたいです。
他住民の代表として動いてくださるので、責任ももちろんですが、住人のサポートも必須かと思います。

[733: マンション住民さん]

>>732
理事の人って半数以上は立候補して意欲のある人ですが、
抽選で押し付けられた人も居て嫌々やっているつーか
全く仕事をやらずさぼっている人も少なからず居るでしょ。
サービス業なんて土日が繁盛期で働きに行ってるのに
理事会なんて出れね～つの。

[734: 契約済みさん]

来客用駐車場を利用する場合
コーン等をおいて管理室に行き、部屋番号と契約者の名前、利用時間帯を報告する。プラカードを車中に入れて報告してることを示す。
部屋番号と契約者の名前が合わない場合は貸さない。

近隣と同額にして、駐車場に入らなければ、それこそ問題です。
ここの契約駐車場も相場から遥かに安いんですから、相応の対応した住民の車はこのままの金額か倍の金額で対応しても良いと思いますけどねー。

でも意欲のある方を選ばさなかった効果が見事に出てますね。意欲がある人も、途中で面倒くさがるように仕向けてるのでしょうか。
管理会社は何か見つけられたら嫌なことでもあるのかな？

[735: マンション住民さん]

>>734
その駐車場利用方法は現ルールですか？それとも要望ですか？
コーンって用意されてましたっけ？保管場所によっては邪魔になったり
気づかなかったりして利用されなかったりするでしょうね。
部屋番号と住民の名前は２階エントランスに入ればわかるでしょ。
適当なメールボックス開けて配達物の宛先の名前覚えれば良いだけですから。
メールボックスが誰でも開けられる状態にあるのは
利用者が暗証番号を忘れた時の保険の様な気がしますね。
号知らなくても１０秒ぐらいで開いてしまうのは暗証番号の意味がないでしょ。

[736: マンション住民さん]

>>734
９月の理事会の様子すこし覗いてみましたが１０人強の参加者がありましたよ。
理事１７名なので意欲のある立候補者だけが参加してたのかもしれませんね。
総会の時理事は出来ませんて言った人以外は参加するべきだとおもいます。
昔は住民でなければ理事にならなかったのに、今は誰でもなれます。
法だけに関して言うと、総会で全く関係ないオリックス劇場のスタッフが「立候補者が居ないのならじゃあわたしがが立候補します。」
って総会で可決されたら関係ない人がなってしまいます。
私としては意欲のある外部の人よりやる気の無い名義貸しの方がましだと思いますけどね。

[737: 契約済みさん]

>>736
響きを賃貸オーナーとされてる方を、住民では無く、外部の方と仰ってるのですね。
理事さんは住民の方の筈ですが、途中で賃貸に切り替えた方が仕切ってられているという事でしょうか？

[738: 契約済みさん]

オーナーの方が資産価値を気にすると思いますよ。

[739: マンション住民さん]

確かにゲストルームの予約は異常に早いですね。
平日でも午前０時と同時に瞬殺です。
そんなに利用者がいてるとは思えないんですが、そんなもんなんでしょうか。
どうせなら、抽選にしてもらった方が嬉しいです。
あと、キャンセル待ちも可能なら。

ゲスト用駐車場、外部の人が使ってるなんて思いませんでした。
フロントガラス内に許可証を置くような処置程度なら、やっていただきたいですね。

[740: 契約済みさん]

>>738
どんな風に？要望だけでしょ。

[741: 契約済みさん]

>>732
874戸、2000人からなる大規模で、住人のサポートは個別に対応出来かないでしょう。
しかし、西区の催し会場に意欲のある理事さんが点在してるのを見かけますから
気軽に声かけされると良いと思います。

[742: マンション住民さん [女性 40代]]

みなさんにお尋ね致します。
隣の方のたばこの煙が閉めきったこちたの部屋へ入って来て困っております。
どこから入って来ているのか分かりませんが、すごく匂う場所はいつも決まっております。

同じようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

[743: 契約済みさん]

>>742さん
①24時間換気が常時運転となる場合、吸気口側にタバコの煙が流れれば
例え窓を閉め切っていても、東から西に流れる風によって
ベランダ隣でタバコの煙で部屋の中まで煙たくなります。

[744: 契約済みさん]

② ①で吸気し洗面の給排気グリルに流れます。
此処から臭う方は

給排気グリルP-13GLF型のフィルターをタバコの煙の通さないものはあるかまずは相談してみてください。

三菱電気 お客様相談センター 電話 [phone]

[745: 契約済みさん]

③①で吸気し浴室の浴室暖房乾燥機に流れます。
此処から臭う方は

浴室乾燥機161-M530(3室常時換気タイプ)型のフィルターにタバコの煙を通さない物はあるかと相談してみてください。

大阪ガス お客様センター 0120-0-94817

[746: 契約済みさん]

④此方からも吸気していますが、

[747: 契約済みさん]

⑤樹脂型レジスターの機構部に風向きコントローラーが有るものも
有るようです。
相談してみて下さい。

株)ユニックス www.unix-coltd.co.jp
お客様フリーダイヤル 0120-700-203

[748: 匿名]

>>740さん
そりゃ、オーナーの方が色々な物件を持ってる場合が多いので、ひびきのここが変だなって思ったら、管理人室に言いますよ。
外部の人が駐車場を使ってるかは分かりませんが、普通の大規模マンションなら、来客用は無料だったりするので、他と金額を合わせるというのは、安易な考えすぎますね。
それよりも管理人とかがもっと管理をして、仕事をするべきだと思います。

[749: 契約済みさん]

>>742さん
⑥ ①〜⑤が細かな対処方法の相談窓口ですが、
ベランダからのタバコの煙がする時に、此方を閉め切るのが得策です。

[750: マンション住民さん]

>>737
ごめん、ひびきの事ではなく一般論で言っただけです。
外部の方の意味はオーナーでも住民でもなく新町公園を散歩する人とか全く関係ない人を指します。
ひびきの街に住所を置かないオーナーや借りてひびきに住んでいる住民は関係者です。


ひびきはの街は規約で理事や幹事になれるのは現に居住する組合員のうちと決まっているので、
このマンションに住所を置いているオーナーから選ばなければなりません。

６月の総会の時に抽選で選ばれた理事１名が「私はここに住んでいない。」と言った発言で
議長であるマンション管理主任技術者は別の人を再抽選すべきだったのをやらなかった事になりますね。

理事はいつでも自由にやめることができます。
ただし、代わりの理事が決まるまではやめても任務は残ります。

今回の場合は現に居住していないので元々資格が無いものがなっているので、代わりの知事が決まるまでの条項は無く
直ちに解任です。
管理組合法人では無いため厳しい事にはならないでしょうけど、早急に代わりの理事を決めるべきです。

理事会自体が規約違反をするのは大問題だからです。

[751: 契約済みさん]

>>750さん

それは抽選で選ばれた理事さんも住まれていないのに重荷で迷惑だったでしょうね。
今すぐやる気のある住人に変わって頂くと良いでしょう。

[752: 契約済みさん]

>>743です。

訂正します。
東から西に流れる風…×
西から東に流れる風…◯

[753: 契約済みさん]

>>725さん
1tは水だと比重が1で1㎥で1000ℓ
1t/日は1000ℓ/日です。

ゲストルーム1浴槽満水量およそ400ℓ/一回 実用水量370ℓ
ゲストルーム2浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
ゲストルーム3浴槽1600サイズ満水量300ℓ/一回 実用水量240ℓ
シャワー使用量が一般平均家庭量8.5ℓ/min×宿泊人数
30階のトイレ使用量 大洗浄4ℓ〜6ℓ/一回・小洗浄3.3ℓ〜5ℓ/一回


ゲストルーム1のシャワー使用時間を1人10分として、2人で170ℓ＋浴槽370ℓ＝540ℓ
ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽270ℓ＝410ℓ
トイレ使用が1人大6ℓが一回、小5ℓが1回としましても11ℓ/半日×宿泊人数
ゲストルームのトイレ、2人平均使用量は22ℓ〜/半日

3部屋あるゲストルームの稼働率の割に宿泊者がお風呂に入られていない計算になります。
浴槽にお湯を溜めない文化風習の方が宿泊してるのでしょうか。

仮に2部屋がお風呂を使われた場合は、540ℓ＋410ℓ＝950ℓとなり
ゲストルームのトイレ2人使用量22ℓ/半日×3ゲストルーム＝66ℓ
それにしたって、宿泊施設を最低で見積もっても1016ℓ
ビューラウンジやスタディールームのトイレ稼働状況はどのような物でしょうか？
もし、住人が転換せず在席もせず、住人の使用率が悪ければ
常用してる方には使用を控えてもらう措置を取るべきです。

実質使用量 30t/月＝30000ℓ
予測使用量 720t/月＝720000ℓ
大林組の設計者の方にもどのような計算方式か説明を貰うべきでしょう。



>>748さん
お客様駐車場の料金の事は理事さんが決める事なので解りかねますが、
同意見です。

共用施設での稼働状況を調査して適切な対処方法を取るべきだと思います。

[754: 契約済みさん]

>>753ですが
訂正です。

ゲストルーム2で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ
ゲストルーム3で170ℓ＋浴槽240ℓ＝410ℓ

です。すみません。

[755: マンション住民さん [女性 40代]]

説明が不十分ですみませんでした。
隣の方が室内で吸われている、たばこの煙が、窓も換気口も閉めきっている、こちらの部屋に入って来ます。
臭いがする場所はいつも決まっています。

同じようなお悩みの方はいらっしゃいますか？

よろしくお願い致します。

[756: 契約済みさん]

>>722さん
何故、設計段階でこのような自動水遣り機を付けなかったのでしょうね。

>>755さん
換気口閉めていても隙間から臭うのかな？
煙草の煙もキャッチする目の細かいフィルター使っていると全然違いますよ。

[757: マンション住民さん]

>>753
詳しい説明ありがとうございます。
ゲストルームは直前キャンセルで使用しない日も多かったと聞きますから、だいたい計算はあっていると思います。

実質使用量は管理業者に問合わせた訳じゃなく理事会だよりから予想した値です。
予測使用料はタンク容量の12tから設計は水槽が１日に２回転するのが理想なのでそういう設計に作ることから
24t/日としています。

ゲストルームが75部屋ぐらいあればちょうど良いかな。

瑕疵なので建設会社負担で修理が当然だと思います。

[758: 契約済みさん]

>>757さん
753です。
24t/日は、24000ℓ

24000ℓ-1426ℓ＝22574ℓ

パーティールームとビューラウンジとスタディールームの使用者1人につき、
1時間で大洗浄一回と小洗浄一回したとしても22ℓ/hour

22574÷22=1026人/1日
パーティールームとビューラウンジとスタディールームの稼働が1026人

ありえへんありえへん。
本当に瑕疵です。有難うございました。
理事さん、どぞよろしくお願い致します。꒰◍'౪`◍꒱۶✧˖°

[759: 契約済みさん]

753です。

1日の予測稼働数ついでに1時間にどの位稼働予測していたのか
予想してみました。

1026人÷(9時から23時)14hour＝73人/hourですね。

理事さん、今は瑕疵と言ってられてますが、
響きは地震災害が起きた時、災害救助出来る西区で一番高い建物です。
30階に周辺住人や帰宅難民が避難なされて宿泊なされても
大丈夫な備えの貯水タンクを備えているのでは有りませんか？
しかし、水質の事を予測していなかったかもしれませんね。

[760: 契約済みさん]

>>759
水質検査で重要視されるのは重金属やら細菌類です。
それらは当然クリアしているでしょう。
残留塩素は0.1未満の所は沢山あります。

残留塩素が完全に０の場合は雑菌が増殖します。
最近ＴＶでペットボトルの口のみ後放置した後の菌の増殖をやってますが、
あれと同じでジュース等はそれらが栄養となって爆裂に増えますが水道水は僅かです。
水道管内に菌の混入も可能性が低く、飲まなければ健康被害も出ないし
沸騰させれば菌は死にますので0.1未満でも放置の所は多いのが現状です。
改修費用が無いから・改修費用を出すくらいなら、利用制限をして使っているのです。

[761: 契約済みさん]

>>760
解りやすく説明有難う御座います。
水質を考えた飲料水としては解らないですが、
南海トラフなどの地震災害時
ライフライン(ガス、電気、水道)が途絶えた時、
水道復旧(水道管破裂等)されるまでの30階から高層階の
生活雑排水(トイレ洗浄、掃除用、水シャワー用、食器洗浄用、洗濯用)として
各家庭に最低限必要だと思われますが

パーティールームにおけるキッチンでの水質を考えた飲料水とした時と
災害時の30階以上の居住区の雑排水として考えた時の
貯水タンクの今後の行方がどうお考えになられてるか、
居住者の皆さんの賛否両論が必要な訳ですね。

[762: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

〜〜〜〜終 了〜〜〜〜

[763: 契約済みさん]

761です。
生活雑排水…×
雑排水…×
生活用水…◯

ホント読みにくくてすいません。

災害時の断水された時の生活用水が居住者全てと共用施設に収容した避難者に、飲料以外の生活用水、傷の消毒用や赤ちゃんの身体拭きなどに確保されてるか
貯水タンクを変える必要があるか無いか議論されると思いますが

地震災害時、
30階より高層階の居住者が、生活用水の為の水ポリタンクを運ぶ為に
一階から階段を登る事は無いですよね。

災害時の生活用水
www.kkr.mlit.go.jp/plan/daishinsai/2.html

[764: 契約済みさん]

>>761
３０階には今問題になっているタンクの他に高層階用の大きなタンクもあります。
高層階の住民はそちらから送られるのでなんら影響がありません。

外出先なので詳しくはわかりませんが、
電力会社から電力の供給がなくなっても発電機がありますので
非常用エレベータ１台は動いています。
送水ポンプも動かすことは可能だと思いますが、実際はどうなのか出先なのでわかりません。
送水ポンプが動けば蛇口をひねると水が出ます。

避難場所は堀江小学校が指定されています。
非常食や水や薬をひびきの街は準備していますが、管理費で購入しており
それを外部の人の為に使うのは非常時とはいえ意見が分かれるでしょうね。
ゲストルームは近隣の人を泊めると言うのではなく、ゲストルームの利用者が
災害後も帰宅困難な場合引き続き使う可能性があるとして考えましょう。

[765: 契約済みさん]

直結工事を行った後の貯水した水の使用方法ですが、工事の方法が
>地下の受水槽から直接各共用施設へ結水する。
これはどういう事かと言うと、12tのタンクの送水側の配管を切断します。
切断するのでタンクからゲストルーム等には構造的に送れなくなります。
タンクには蛇口がついていますのでタンクまで行ってポリ容器に移すことができます。

タンクの給水側は間接給水なら残すことができます。
タンク内給水管に防波筒が取り付けられているなら取り外し有効吐水空間を設けます。
そうすればタンク内で増殖した菌が配管内を伝い各部屋へ行くことはありません。

工事をした場合としなかった場合の違いは
・停電で給水ポンプが動かない場合でも工事をしなかった場合は蛇口から水が出る可能性があります。
・災害時のタンクの水が工事をすれば溜りっぱなしの古い水ですが、工事をしなければ比較的新鮮な水です。

[766: 契約済みさん]

>>764さん
とても解りやすく説明有難う御座います。
高層階用生活用水と今問題に上がってるタンクが別々な事が解り
ホッとしました。

災害時、オリックス劇場のお客様や公園で遊ばれてる方も居られると思うのですが
地震災害が起き避難に緊急を要する時、私なら津波が押し寄せてくるかもしれない時に住民と宿泊者と分け隔てず、
避難ビルとして共用施設は解放すべきだと思っています。
勿論反対意見もあるでしょう。
住人の備蓄分は各住戸で分ける事にし
災害救助の拠点の場所として支援物資をヘリから要請出来ないものかと
調べています。

今平穏無事で被害想定しにくいと思うので、YouTubeの
夢メッセみやぎの地震津波災害時700人避難で全員無事な模様を
見ていただければ、想定外に備えられると思います。

https://m.youtube.com/watch?v=PHvSVmZJ6OQ


>>765さん
詳しく説明誠に有難う御座います。
工事をしない方が利点が有るように感じています。
給水ポンプが動かなくても、30階まで降りて水ポリタンクを運ぶより、
蛇口をひねって居住区に水が出る可能性ある方が良いです。

[767: マンション住民さん]

ひびきの街の杭を打った下請け会社がどこか知っている人居ますか？
旭化成って三井だけの下請けをやっていた訳じゃ無いと思うんだよね。
元請がどこの建設会社だろうと実際に杭を打ったのが旭化成なら
マンションが傾く可能性があります。

住民を安心させるために掲示板で杭を施工した会社は○○ですよって知らせてくれても
良さそうだと思います。

[768: 入居済みさん]

別に旭化成であろうとなかろうとその時の担当によるよ
会社名で判断なんて無意味

そもそも旭化成だから三井不動産だからじゃなく
今まで書かれてたように宅建業なんてこんなものという再確認ができただけ

[769: 匿名さん]

やたらくわしい記述はまた理事さん

[770: 働くﾏﾏさん]

むしろ、旭化成や三井不動産だから仮に何かあっても保証してくれるからある意味安心なんでしょうね。
ここでなにあった場合、オリックスが三井不動産のように矢面にたってくれるのかな？