クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[959: 匿名さん]

>>958
嘘は言わないでください

[960: 購入検討中さん]

別棟の共用施設がだいぶ出来てるんですね。想像を超える規模で、ちょっとやりすぎな感はあります笑。
共用施設も駐車場もこれからつくるマンションの分も先につくってるということでしょうか？
イメージCGみたいな共用施設がたくさんできるとすると、とても楽しみです。

[961: 匿名]

>>959
事実です。契約書にもそう書いてあります。売れるまではゴールドクレストが負担します。

[962: 匿名さん]

>>961
一般的なマンションでは、管理費と修繕積立金については売れるまで売主が負担しますが、ここは、駐車場料金も売主負担なんですね？
因みに売主負担分の計算式はどのようになっていますか？
マンションの販売と駐車場の賃貸契約は切り離されてるはずですし、駐車場収入70%とかで収支計算されるのが一般的です。70%に満たない部分について売主負担なのでしょうか？

[963: 匿名さん]

>>9622軒目3軒目の人なら皆さんご存知なのですがマンションの管理費って最初は余るぐらいなのがなんだかんだの老朽化や経年劣化、利用率の低下、物価上昇、未納者の出現などで足りなくなってくるんですよ。
なので完売までの初期の時期にデベさんが気前良く高目の費用設定をしてくれる物件なら先々安心なのですが初めからデベが長期戦覚悟の物件と言うのは管理組合の財務状況を確認させていただいてから購入することをお勧めします。
10年後には万年赤字なんて可能性もあります。
ただ、入居時期が思いっきりバラバラだと入れ替わり立ち替わり新しい入居者が現れることになるためそれなりに飽きるまで有料の共有施設を数年間づつ利用してくれるような気もします。

[964: 周辺住民さん]

となりのアクアグランデは管理費不足で値上げになりましたよね。

[965: 匿名さん]

>>964
それってやばくないですか？

[966: ご近所さん]

>>965
気にしない、気にしない

[967: ご近所の奥さま]

>>966
アクアグランデ入居者ですが、管理費上がってませんよ。
アクアグランデ検討してた時も近くで販売してるマンションの営業の人らしき人がわざと悪く思われる書き込みしてましたけど、、、

[968: 匿名さん]

>>967
それならいいですけど。
住民板で管理費値上げについて随分と議論されてましたよね。
値上げを回避出来る良い方法が見つかったのですか？
後学のため是非教えて下さい。

[969: 匿名]

出処もさだかではない情報で検討者の不安を煽っといて、それならいいですけど、じゃないわ（笑）
ネットで聞きかじった知識の人は黙ってて欲しいね(^^)

[970: 匿名さん]

>>968
まずごめんなさいですよね

[971: 匿名さん]

>>967
アクアグランデの入居者さんもこちらがきになるんですか？

[972: 匿名さん]

そもそも超都合のいいタイミングでアクアグランデの住民が来るのかって所をだな(笑)

管理費なんて5年ないし10年立てば上がるのはほぼ当たり前だろう。30年後にどかっといくか、じわじわいくかしかないかと。

[973: 匿名さん]

>>969
>>970
おいおい何で謝らなくちゃいけないんだよ。

964
965
966
は別人

[974: 匿名さん]

管理費…というか修繕費ですね。
徐々に上げていく形にしないと、２０年目・３０年目の大規模修繕に対応できないですから。
ここはうまくやっていかないと、
借り入れする形になるか、各々の世帯から一時金を徴収する形になってしまいますから。

[975: 匿名さん]

それがわかってるなら初めから2万ぐらい高めの設定にしとけばいいんだけどどこのデベさんもどう言うわけだか数千円からスタートなんだよね。

[976: 匿名さん]

2棟目って建設始まっているんですか？

[977: 匿名さん]

修繕費が最初から2万円の物件なんてあるの？？
いくつか見てるけど、オレが検討している70㎡くらいはみんな6千円～7千円くらい。
修繕費は少しずつ上がるって、確かここじゃなくて他のマンションで聞いた。
それが普通だと思ってたけど違うの？？

[978: 匿名さん]

>>977
修繕費が上がって行くのって健全じゃないからと、国が不動産会社に是正を指導してますよ。
最近では、野村不動産のオハナブランドが、修繕費を均等化して販売し高い評価を受けてますよ。

[979: 匿名さん]

本当にプロジェクトが最後までいくのかなぁ
予定が未定にならなければいいけど

[980: 匿名]

>>978
総額が変わらないなら先か後かの違いだけでしょ


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[981: 匿名さん]

>>980みんながそう思うなら均等設定でいいはずじゃない？
後先考えてない人にも買いやすい設定なのですよ。
例えばマンションは10年で売り抜けましょうって人たちね。

[982: マンション検討中さん]

先週モデルルームを見学してきました。

現地も案内してもらいましたが、ツツジの花がとても綺麗でした。
建物もすごく立派で、私としてはすごく良いと思ったのですが、
初めて購入するので少し不安です。

どなたかこのマンションにお住まいの方がいらっしゃいましたら、
住み心地など教えて頂きたいです。

[983: 匿名さん]

駐車場がガラガラですけど、何世帯ぐらい入居されているのでしょうか？

[984: 引越前さん]

>>982
このゴールデンウィーク中に引っ越す予定です。
マンションにカーテンや新しい家具が届くので毎週末に行ってますが、住み心地はとても良さそうです。
しょっちゅう住人の方々とすれ違いますが、皆さんいいかたばかりですし。
コンシェルジュのかたが３名？いらっしゃるのですが、女性おふたりはとても優しいのですが、おじさんがちょっと怖く感じます。
おじさんが仕切ってるのかな？

[985: 匿名さん]

>>984
駐車場の稼働率はどのくらいでしょうか？是非教えて下さい！

[986: マンション検討中さん]

島忠スーパーがすぐそばだと車いらないですものね。
マンション全体計画の中で、駐車場設置台数を減らしたりと
柔軟な対応ができるのでしょうか？
若者だけでなくシニアの車離れも進んでるとニュースでやってましたが、
将来的に駐車場がそんなに多くなくてよくなりそうですよね。

[987: 引越前さん]

>>985
稼働率がどのくらいかはよくわかりません。
ただ、住民皆さんが車持ちとは思えないです。
歩いて出かける方を多く見かけます。

[988: 匿名さん]

>>984引っ越してからのコメントもぜひお願いしますね。ここのスレ、引越し予定の人しか書き込まないんですよ、なぜか、、、。

[989: 引越前さん]

>>988
そうですね！
住民版のほうにはコメント少ないですもんね。

[990: 匿名さん]

住民です。車は持っていませんが、バス停も近くにありますし駅までも歩いて行けるので便利ですよ！スーパーも近くてとても便利です！マンションの住み心地はとても良いです。駐輪場が抽選で希望していた場所でなかった所は残念です…

[991: 検討中]

>>986
まだ全てのマンションの分の駐車場を建ててないのでそのあたりは柔軟に対応できるよう駐車場部分は点線になっていてその後の利用者で増やせるようになっているようでした。

[992: 匿名さん]

なんでこちらの物件の住民板は閑散としているのでしょうか？

[993: 物件比較中さん]

>>992
引っ越ししたら、こういった掲示板はみない人が多いでしょう。

[994: 匿名さん]

>>992
多分、見なくなる人が殆どではないでしょうか。
まあ、見ても引っ越してから、ちょっと感想を述べて終了とか。

でもまだまだマンションは沢山建て続けられているから、
ここにもいろんな人がどんどん入って来るんじゃないの。

[995: 匿名さん]

ここって2棟目の建設始まっているんですか？

[996: 匿名さん]

小学校、保育園っていつできるのでしょうか？

[997: 匿名さん]

>>996
あくまで予定なのでできない可能性もあります

[998: 匿名さん]

マンションの新築・中古価格は高くなってきているから、
来年・再来年になったほうが高く販売できるという、ゴクレの建て渋りでしょ。
土地だけでも10年くらいほおっておいたみたいだから、
今更1年2年関係ないのかもね。

[999: 匿名さん]

>>998
確かに
前期のゴクレの業績には9年前に竣工したクレストプライムタワー芝の売上が大きく貢献したくらいですからね。ここは2500戸。完成し、ある程度入居が進むのは当分先。
まあ、孫がその保育園と小学校に入れるくらいに考えていた方が良さそうですよ。

[1000: 匿名さん]

>>998
オリンピックが終われば地価下落でしょうけどね。

[1001: 匿名さん]

>>999
でも郊外物件は苦戦してるみたいですね。ここと柏か？

[1002: 匿名さん]

昨年末に見学に行った時に、営業から年明けには値上がりすると聞きました。
買わせるために言ってるのかなくらいにしか思いませんでしたが、いつのまにか300万ほど上がっていました。売れるのでしょうかね。

[1003: 匿名さん]

>>1002
ムリだと思います。ファインシティが売り出し始めたら閑古鳥でしょうね。

[1004: マンション検討中さん]

>>1002
えっ、そんなことがあるんですか！
具体的にどのお部屋が300万上がっているんでしょうか？
私がこの前もらった価格表だと、
価格スレの金額（昨年掲載？）とほぼ変わらないようにみえるのですが。

[1005: 購入検討中さん]

ここの会社、住友と同じく時価販売だから、
価格表なんてあってないようなもの。

[1006: 匿名さん]

5/3付日経新聞朝刊に野村不動産や東京建物などが新宿に3200戸の国内最大級のマンションを建設すると出ていました。そこに大型マンションの主な開発事例がありましたがここ出ていなかったですね。やはりゴクレは注目されていないみたいですね。

[1007: マンション検討中さん]

>>1003
ファインシティはバスでないと毎日の生活ができないから、
あまり比較にならない気がします。
たとえば年間300日バス往復して1年で12万。30年で360万。
家族4人で1440万！
実際はもっと長い期間生活するものですし、
はじめの価格差は吹き飛んでしまいそう。

[1008: ご近所さん]

>>1007
別に歩いて駅まで行けますよ！

[1011: 匿名さん]

＞1007
子どもは0歳からバスには乗らんだろうから私立に通う12歳と15歳の子ども二人として、30年後の42・45歳まで独身で同居する設定とは斬新な発想ですね

夫婦二人が年間300日もバスに乗るなら当然仕事に行くのでしょうから、子どもの年齢から推測すると40代の夫婦が70台まで共働きの設定とはこれも厳しい発想です。

30年で家族4人でバス代1440万って（笑）、こんな雑な試算で家探しする消費者はいないだろうから・・・色々と大変ですね。

雑な攻撃を受けるファインシティに俄然興味がわいてきました　笑

[1013: 匿名さん]

>>1007
通勤で使うならバス代は無料ですよ。会社から定期代が出ますからね。
通勤以外なら、毎日は使わないでしょう。通学だとしても学割が使えますし、自転車圏内の学校に通えば、バス代は必要ありません。
必死すぎます（笑）。

[1014: 匿名さん]

パークタワーすごい人気みたいですね。売れ残ってたプラウド、パークハウスとはえらい違い。各マンション評論家も納得の価格。プラウドのリセールはお察しだしあっちにしとけばよかったのにね。

[1015: 匿名さん]

>>1006
ゴクレが協同4社に入ってないんだから、当たり前ですよ。あなたズレてますよ。

[1016: 匿名さん]

>>1015
大型マンションの主な開発事例
ザ・トーキョー・タワーズ約2800戸
ワールドシティタワーズ約2100戸
アーバンドックパークシティ豊洲約1500戸
ドゥ・トゥールキャナル＆スパ約1500戸
サンマークスだいにち約1200戸
日経に載っているのは以上の物件。こちらは2500戸以上なのに、取り上げられませんでしたね。実現性がないからかな（笑）

[1024: 匿名さん]

ここは売れていないけどもっと遠くて安いライバル物件は買いだとかいった無理矢理なコメントは驚天動地ですね。

仲良く矢向エリアを盛り上げてくださいまし。

[1025: 匿名さん]

ゴールデンウイークも終盤ですがお引越しの入居状況はいかがですか？クリスマスツリーのように灯りが鈴なりに点灯していたりしますか？

[1030: マンション比較中さん]

横須賀線から毎日見えますが、とても素敵なマンションですね！
今は荒野のようですが、全部完成したら綺麗な１つの町となるのでしょう。
その頃には、価格もＵｐしているだろうから、早めの購入が賢いような気もします。
今販売中のシティタワー小杉が駅直結のパークやエクラスよりも１．５倍近くなっている状況と同じ。
安い時に３戸位押さえてもいいのかも！？

[1032: 匿名さん]

最近、JR武蔵小杉駅にクレストプライムの巨大広告が出現してるのを発見した。。。
いつ出来たかは不明。
改札付近の床に描かれているんで、ほとんどの人は気がついてないもよう。。。

[1035: マンション検討中さん]

結局、線路沿い物件。朝から深夜までうるさい毎日。

[1037: 入居済み住民さん]

二重窓なので全然うるさくないですよ！

[1038: 入居済みさん]

ブライトレジデンス側は線路沿いではないのでうるさくないですよ！

[1039: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [女性]]

でも少し気になります。

[1040: 匿名さん]

確かに線路からは距離があるため騒音や振動は気にならないでしょうね、むしろ賑わいがもう少しあればと思います。
夜間のエントランス棟から先は寂しくないですか？

[1041: 入居済みさん]

>>1035
線路側に面してる棟に住んでいますが、うるさくないですよ。人によって気になる程度は異なると思いますが、窓を閉めていれば全く平気です。私は窓を開けていても、気にならないので、この点は大丈夫だと思います。

[1042: 入居済み住民さん]

私も少し気になります。寝室側は線路に近いので…
　リビング側は前が道路だから気になりませんが。。

[1043: 入居済み住民さん]

>>1040
8月にプラザができれば賑わってくるのではないでしょうか。
夜間は静かな方がいいので私はちょうどいいです。

[1044: 入居済み住民さん]

>>1042
私も少しだけ...
遮音性のあるカーテンをつけると少しは違うのかな。

[1045: 匿名さん]

そうですね、全貌がわかって適度に賑わって住民層が固まって、、、それから買っても全くもって遅くはない。
貯金は無駄という人もいるけど結局は竣工日から耐久消費材は古くなっていくのだから焦って丸々ローン組んで後から後悔するよりマシだわ。

[1046: 匿名さん]

今週末の見学会もかなり混み合うみたいですね。

[1047: 匿名さん]

入居済み住人が増えてきたみたいに見えますねご苦労さまです。
早くモデルルームにかつて存在した薔薇の花が山のように貼り付けられたボードのような賑やかさになるといいですね、これからも有益な情報をよろしくお願いします。

[1048: 匿名さん]

昨日の決算見るかぎり、ここは意外にも順調に売れているらしいですね。
契約されたけどまだ引き渡されていない部屋が、200部屋以上あるようです。
今後の見通しもいいようで株価が＋25％の大幅高に。

あとは競合物件が出てきたことによる影響がどうなるか、でしょうか。

[1049: 匿名さん]

引き渡されていないのは期末時点なので、その後に引渡しになった可能性があるのと
ここ以外も含む可能性（クレストレジデンス新川崎、アクアグランデ、ミレナリータワーズ等）
がありますが、少なくともここのマンションの部屋で売れてはいるけどまだ引き渡されていなかったのが
かなりあったのは間違い無さそうです。かなりの不振と見られていただけに意外でしたね。

[1050: 匿名さん]

煽ってたひとはごめんなさいですよね

[1051: 匿名さん]

>>1050
むしろここのデベロッパーは本当に売れているのなら、もっと積極的に情報公開をした方がいいでしょうね。
ここの販売姿勢に対する株主からの不信感は相当なものがあるでしょうから。

まあともかく、今回はいい情報が出たようでこの地区の発展には良かったですね。

[1052: 匿名さん]

流動資産のうち販売用不動産(在庫)は増え、営業キャッシュフローもマイナス(16億円→-19億円)になっていますが、このくらいは問題はないでしょう。まだ減ったとはいえキャッシュを300億円近く持ってますからね。
またここ最近は投資(事業用地の取得)はほとんど行なってないように見えますね。非常に手堅い経営です。安い時期に仕入れた土地に安普請？のマンションを建て、時間がかかってもいいから、値引きせず1円でも高くお客さんに売りつける。マンションはともかく経営は評価していいと思います。

[1053: 匿名さん]

4月20日の修正の分も含めて決算を要約してまとめると
16/3期に売り上げ計上するはずだった時期にはあまり売れなかったようですが
その後に売れ行きが良くなってきて次期に計上＆引渡しする分が多くあるようですね

GWの様子も含めて考えると4-5月で50世帯ぐらいは入居したのかな

[1054: 匿名さん]

>>1053
前期の分がスライドしただけで特に何も増えているようには思えないけど。
200は嘘でしょ(笑)

[1055: 匿名さん]

>>1048おいおい契約されたけど入居していない人が200戸以上？いくらなんでも竣工後にそんな余裕ブッコンでる人ばかりなわけ家賃いくらかかると思ってるの？ないでしょう。

つまり業販でバルク売りしてしまい一般顧客向けには次の棟を作り始めたいのでは？

[1056: 匿名さん]

>>1048
>>1055
引き渡しの残数はほとんど木場の物件では？
あそこは順調に売れているが、入居はこの夏。

それにバルク売りなんて利益率が下がること絶対にしませんよ。
いくら時間がかかっても1円でも高く売る。これがゴクレの営業方針。
今頃になって芝のタワーマンションの売り上げが利益に貢献してるくらいですから。

[1057: 匿名さん]

>>1056
結局ここって正確にはどれくらい売れてるのかな？
もし本当にここが順調に売れるぐらいの状況なら、ゴクレの株価はまだまだ期待できそうだけど
それが出来るぐらいなら今まであんな株価低迷や販売不振じゃないよな、と思う部分も大きいし

決算で計上してる売上が主に木場の分なら、ここの不振が続いている以上本筋は変わらないことになる

[1058: 入居済み住民さん]

>>1057
4月、5月と引っ越しや見学の人がすごいですよ。
今日も朝から引っ越しが続いてます。