クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[851: 匿名さん]

>>850
予想もいいけど、ちゃんと現実も直視しようね（汗）

[852: 入居済み住民さん]

みなさんが色々おっしゃってますが、これだけの規模なので、毎日、エントランス、マンション内で時間を問わず、必ず何組かの人とすれ違います。
思ってたより、入居していると思います。
遮光カーテンなので、夜は気づきにくいですが、よーくみると結構住んでますよ。

また入居前に小学校入学アンケート(人口率を把握するための)を書きました。

[853: 匿名さん]

>>851
現実は、これ。ちゃんと勉強してね。
http://www.chu-kan.co.jp/network/yokohama/yokohama-news/615.html

[854: 匿名さん]

>>853
よくわかってないみたいだけど、、
現実（赤いバラの数と契約者の数の違い）を見ようってことを言ってるんですが。

川崎市の人口増なんか小学生でも調べりゃ1発でわかることをわざわざ載せなくていいですよ（汗）
肝心なのは、川崎市の人口増とこのマンションの契約者との相関。
小学校の建設が延期になっている現実と、よくわからない20年後の予測と、どっちを直視してマンションを選ぶか、かと。

[855: 匿名さん]

>>854
少子化のご時世でも、小学校新設はナンセンスではないと言いたいのですけど。このマンション住民でなくても、人口増えれば小学校いるでしょう。
少子化=マンション契約数と読み取れって？

[856: 匿名さん]

>>855
少子化とマンション契約数との相関関係が無いのに、下手に少子化なんて言うから、変な突っ込みが入ったのでしょう。

[857: 匿名さん]

>>855
少子化なのに小学校新設しないでしょ（汗）
とんでもない事言う人が出てきたなぁ笑
マンション契約数が増えれば、子供が増える可能性はあがるし、そうなれば小学校新設となってもごく自然な流れ。

どんどん話が飛躍していってるけど、あくまでクレストプライムレジデンスの話をしてるんですよ？
この周辺でこのマンション以外に人口大幅増となる要因がおありで？

[858: 匿名さん]

むしろ20年後の想定もせず目先の状況だけで選択するほうがないわ（笑）

[860: 匿名さん]

>>857ご存じないようなので書きますがこの空地の有効利用案としてゴクレさんが超大型分譲マンション企画をぶち上げてここを落札するに当たり地域のインフラ整備の一環で教育環境の混乱を防ぐ目的で新規の小学校が同時に企画されたのですね。

なのでマンションの入居りつが上がらなければいつまで待っても小学校はできない理屈なのですね。
それだけ官民あげての巨大プロジェクトなのですが、、、なのですよ。

[861: ご近所さん]

>>860
小学校の開校は、正式に延期になりましたね

[862: 匿名さん]

完成済みで完売できないということは、
分譲価格がマーケットアウトしていること以外に理由はない。

万が一、転勤や生活スタイルの変化で売却しなければならない状況におかれた場合、
同マンション内に新築後未入居の売り物があったら売れるだろうか。
最低２割は安くしないと売れないだろう。

購入するマンションに金額以上の価値を感じるのであれば何も言わない、
お金は大事と思うのであれば、完成後も売り切れないマンションは買うべきではないと思う。

一個人の意見です。

[863: 匿名さん]

小学校はできませんよ。いくら大規模マンションでも入居者のいないゴーストタウンなら、新設小学校は必要ない。税金の無駄遣いです。現に計画は先延ばし、もちろん着工もしてません。
仮に2500戸完売するとしても、10年以上かかるようであれば、入居者の年齢構成もバラバラになるでしょうから、周辺の小学校で対応できるでしょう。まぁ、このペースでは完売には30年くらい必要でしょうね。
ゴクレは保育園も誘致と言ってますが、これもあまり期待できませんね。駅前でもないですから、地域の需要もはたしてあるか？と。

[864: ご近所さん]

>>863
駅前ではないですが、遠くでもないです。
好みの問題ですね

[865: 匿名さん]

>>862マンションの価値は単純に価格だけでは判断できないと思いますけどね。あえて今すぐにここじゃなきゃいけない理由が見当たらないというのが本当のところでしょうね。

個人的にはお隣のアクアグランデが水をコンセプトにして500戸じゃないですか、同じように500戸ぐらいずつ企画コンセプトを明確にして分譲して行けば売れると思うんですけどね、ドカンと2000戸はまずいと思いますよURが散々失敗してきたパターンですし磯子でもブリリアが価格設定で相当苦心してましたからね。

[866: 匿名さん]

>>860が何を言いたいのかさっぱりわからないんだが

[867: 物件比較中さん]

周辺の中古マンションを見学した時に、営業の方にこのマンションを見に行ったことを話したら、売れてないですね、って断言されましたf^_^;)
去年見学に行ったのですが、売れている感をすごく出されました。
買わなくて良かったです。

[868: 匿名さん]

>>866
小学校やらうっそうと生い茂った緑の森やらすべてが絵に描いた餅、現実を見ましょうと言ってるつもりです。
この企画に決定的に欠けているのは時間軸ですね。

[869: リーマン]

市内ですがチラシが入ってました。
月々七万から！今なら控除で三万戻ります！！
と書いてあるのを見て笑っちゃいました(笑)

[870: 匿名さん]

>>869笑っちゃダメですよ、結構重要な情報源です。売主がどのような方をターゲットにしているのかを推し量る上で貴重な資料です。
管理組合の会合などで自分だけ場違いになりたくなければそうした広告他の入居者を類推すれば良いです。

[871: 匿名さん]

>>870すみません、日本語が変ですね、そうした広告などで他の入居者を類推すれば良いです。でした、失礼しました。

[872: 物件比較中さん]

やっかみがすごいですねここ。。

[873: 購入検討中さん]

いろいろ書き込みありますが、販売開始から1年弱で残り数区画だからかなり優秀じゃね？
このエリアで独り勝ちといった方が状況を正確に把握しているということになるんじゃない？

現実、ほとんどの部屋にカーテンついてて灯りもともっているし・・・

管理サイドから聞いた話でも未入居はわずからしいですよ。

[874: 匿名さん]

>>873
あれ〜
まだ半分も売り出して無いはず。
陰で誰かに売っちゃったのかな？
だとしたらかなり怪しい会社だね、ゴクレって。

[875: 入居予定さん]

>>873
だいぶ入居者増えましたよね。
本契約の時もたくさんのご家族が来てました。
ゴールデンウィークに入居予定ですが、一斉入居なのでなかなか予約がとれず苦労しました。

[876: 物件比較中さん]

近く通るけど、アクアグランデ側の2階とかほとんど紙のカーテンだよ・・

[877: 匿名さん]

873／875はポジを装ってスレを荒らしたいようですね。

[878: 匿名さん]

>>873
営業さん、お疲れ様です。
ここは第一期がたったの30戸で、今度の2期7次が8戸です。途中で増えることはまずないので、最大でも30×7＋6で半分でしょう。実際は150前後では？

[879: ご近所さん]

明らかな、営業の宣伝広告活動がありますね。
相変わらず夜は、暗いマンションです

[880: 匿名さん]

新川崎付近のマンションは野村三菱はもちろん、ナイスやイニシアも完売。
ここの売れ行きが振るわないのは魅力がないからでしょうか。
永住目的とはいえ、将来、ライフスタイルの変化などで売ることもあるのでそこが気になりますね。
ホームページをみると同じ新川崎最寄りの物件のようですが何が問題なのでしょうか。

[881: 入居予定さん]

875です。
よそおうってどういうことですか？
事実を言ったまでです。
本契約時にはうち以外に10組くらいいましたし、引っ越し日もゴールデンウィーク前半は予約でいっぱいでとれませんでした。
今までのことはよく知りませんが、実際売れてきてるのではないですか？

[882: 入居済み]

実際に引っ越ししてくる方も多く、入居者はすごく増えてきてますよ。
住みやすいですし、とても満足してます。

[883: 匿名さん]

>>881
年末にも同じ話が執拗に書き込まれました。
あなたが同じ人物かどうかは不明ですがボードに薔薇の花をいっぱい付けて1月になったら大量に入居してくると大ボラ吹いてた方がまたゴールデンウイーク商戦で出現したのかな？と勘ぐっている人が多いんですよ。
ぜひあなたが状況を披露してネガティブな空気を払拭されてみてはいかがでしょうか？
まさか成約時の残り9組が全部サクラと言うことはないと思いますし引越しスケジュールを1日2組限定など思いっきり絞り込んでいるわけでもないと思いますので。

[884: ご近所さん]

アクア、ミレナリ、クレストみんな売れ残ていますね。
たまに、チラシが入りますから
営業の人が書き込んでいるのでしょう

[885: 匿名さん]

つうかステマなら相当下手くそですよ、商戦時期が来た時だけ申し込み殺到間もなく入居者で埋まるってワンパターンすぎます。
単純にモデルルームの販促手法に引っかかって間に受けてる人なのかもしれませんよね。

[886: 匿名さん]

ここはもう全て売り切れ？
なんだかステマとか書かれているけど、成約が全部サクラ要員？
そんなやり方なんてあるんですか？
マンションの売り込みでそんなサクラなんて、ラーメン屋じゃあるまいし。
まさか残り僅か作戦か。

[887: 匿名さん]

ポジに成りすました他者贔屓？

[888: 入居予定さん]

>>883
年末にはまだモデルルームにも行ってません。
状況を披露というのは何を言えばいいのでしょうか？
個人を特定できるようなことは当たり前ですが書きたくありません。
ちなみに、こちらは引っ越しは１日6組限定です。
取り仕切っている引っ越し業者はサカイです。

実際に契約したって言ってるのにここまで疑われると正直何も書きたくなくなりますね。
入居者さんの書きこみが少ないのもそのせいなのでしょうか。
ここのマンションは入居者さん限定のサイトもあるようですし、皆さんそちらに行かれてるのかもしれないですね。

[889: 入居済み住民さん]

普通の人なら検討してないマンションの掲示板にわざわざ来て悪口の書き込みはしないと思うんですが…。

[890: 匿名さん]

なぜか検討者の中には、ここが売れるのが気に入らない人がいます

[891: 匿名さん]

ある一定規模のマンションになると、検討してるとかもう関係なくなって、ただただ不幸であることを期待している卑しい人間が湧いてくるのです。これこそが日本人の心なのであります。

[892: 入居予定さん]

>>889
そうですよね！
やっぱり、他社の営業さんとかなのでしょうか。。

[893: 入居予定さん]

ここが売れるのが気に入らないとか、不幸であることを期待とか、本当最低ですね。
入居されてる方がこれを見てどんな気持ちになるか。
私も契約したのでここまでひどく書かれると辛いです。

[894: 匿名さん]

いやいやここは注目されるマンションですから、この辺でマンションを探している普通の人でもこのスレ見てますよ。
何せ竣工してから1年くらい経つのに半分くらいしか売り出して無いのですから。その後も2000戸も販売計画があるんでしょ。
そりゃ気になりますよ。

[895: 匿名さん]

>>893
気に入らない人はいないと思いますよ。
半分以上売れ残り、その後も2000戸も売らなくてはいけないこの計画が果たして実現するか興味津々なだけです。
そしてそんな状況で購入された方を少々心配してます。

[896: 購入検討中さん]

＞892
気になる方はいるでしょうが、売れないことを願うようなコメントは、
他社の営業さんとか、比較した結果、他のマンションを購入した方とかでしょうね。

[897: 匿名]

薔薇の数はなんだったのでしょうの書き込みはほぼ同一人物の書き込みですよ。
事実、883は検討もしてないのに年末から張り付いて書き込みしているようです。
購入者を心配してると書かれていますが、本当に心配してるならネガはかかないのでは？（笑）
余計なお世話が度を越して、営業妨害で訴えられないかを私は心配します。

[898: 匿名さん]

>>897
どうでしょうかね。
私は894を書き込みましたが、883は違う人ですよ。
また皆さん売れていない事実(そもそも売り出していない)
を書き込んでいるだけですよ。
どの辺がネガの書き込みなんでしょうか？

[899: 匿名さん]

むしろ近隣に住んでいてここのマンション群が建つことによって街の発展を期待していたのに
ゴクレ商法のあまりの酷さに、ここが何年経っても売りきれないのではと不安になっている人が多いのでは

ゴクレのマンションは竣工後10年ぐらい完売しないのがザラですから（横のミレナリータワーズもそう）
そういう売り方なんだと近隣住民に説明していく必要があるでしょうね 誤解を解くなら

[900: 物件比較中さん]

小杉のシティタワーと比べると半額だから、人気は確かだと思いますよ。
買えない人は他を探したら良いのでは？

[901: 匿名さん]

>>899
そうですね。
本当に2500戸建つかどうか。
このペースなら10年以上工事中もしくはゴーストタウンになりかねません。

[902: 匿名さん]

>>900
竣工してから1年近く経っているんですよ。
人気があるならもう売り切れてます。
それが売り出し自体が半分に満たないのですから。

[903: 匿名さん]

>>900
既にその、安くて条件のいい他のマンションが近くに建とうとしてるんですけど
大丈夫なんですかね？住友商法と違ってゴクレにはブランド力無いですし

中国の鬼城みたいにならないか近隣住民は皆心配していますよ
それだけじゃなくて、株主からも不安の声が大分上がっているようですが
この人達にも説明しなくていいのですかね ここのプロジェクトが
ここ数年のゴクレの売上の相当な割合を占めると言われているのに

[904: 匿名さん]

>>903
ゴクレには株主は関係ないです

[905: 匿名さん]

近くに住んでいると、気にはなりますよ
前を通るし

[906: 物件比較中さん]

順調に売れてるみたいですよ。
毎回即日完売！らしいです。
まだ2棟だから、ゆっくり販売中みたい。

[907: 匿名さん]

>>906
まあ7～8戸づつですからね。
そりゃ即日完売でしょ。

[910: 購入検討中さん]

今フラットの金利って凄いことになってるんですね

[911: 匿名さん]

>>906
ゆっくり売っていることは、事実ですね

[912: 匿名さん]

フラット金利なんですか。
そのフラット金利は何パーセントなんでしょうか。
今ならまだ買う人も多いのでしょうね。
マイナス金利になっているぐらいだから、フラットと言っても
金利はうんと低いんでしょ？
今が買いなのかどうかは分らないけど。

[913: 匿名さん]

>>906
先着順販売３戸になっていますが・・・
どこ情報ですか？
営業からだとするとかなりいい加減ですね。

[916: 匿名さん]

>>914
住民は専用サイトにいるよ。
プライベートなこともあるのに、こんなオープンなところに書くわけないですよ。

[917: 匿名さん]

>>913
僅か8戸の売り出しで売れ残ったって事？

ダメだこりゃ
完売まで何年かかるのやら…

[918: 匿名]

>>913
先着順ってどこに書いてある？

[919: 匿名]

>>918
物件概要

[920: 匿名]

ファインシティ横浜江ヶ崎に客が流れそうですね。

[921: 購入検討中さん]

>>920
あちらは駅から約15分と遠いので、こちらにしようと思います。

[922: 匿名さん]

申込証拠金10万って…
結婚式場の申込じゃないんだから。

[923: 匿名さん]

>>922
それはどこのデベロッパーでも一緒だよ
抽選だけしてとんずらする客を防止するためにやる

[924: 匿名さん]

いやいや申込金ではなく申込証拠金って呼称なの？
売り出し前の部屋に申込みする時にお金が必要ってことかな？

[925: 匿名さん]

＞＞923
先着順でもですか？
いくつかモデルルーム回ってますが、言われたことないですよ。

＞＞924
先着順の部屋に申込みをした際に支払うようです。

[926: 匿名]

>>925
先着順だからこそでしょ。よく考えようね

[927: 匿名さん]

>>926
へぇ、そうなんですか。
よく考えても理解し難いですが、そういうものなんですね。

[928: 匿名]

ゴクレの決算から
売り上げ高は前の期比52％増の300億円と、従来予想を50億円下回った。都心の物件が好調な一方、景気の先行きの不透明感から郊外物件が苦戦。500戸と見込んでいた販売戸数は300戸台にとどまった。木場、熱海、柏の大規模物件販売したのにね。ここの

[929: 匿名]

>>928
以前ここが200戸売れたとかあったけど、怪しいですね？

[930: 匿名さん]

ここのスレに時たま出てくる怪情報のでどころはどこの誰なんでしょうか？
デベのモデルルーム内での営業演出に口を出す気はありませんが喋った内容や掲示したボードなどの情報は外で共有されるので責任ある言動をお願いしますね。
新川崎や矢向エリアに対する世間の評価までが揺らぐようじゃ本当に困ります。ちゃんと売り切ってください！

[931: 匿名]

薔薇の数がインチキか、粉飾決算か？

[932: 匿名さん]

>>928
本当だ。
売上は下方修正ですね。
でも利益はむしろアップ。
予定よりは売れなかったけど、
皆さん高く買ってくれてありがとうってとこですかね？

ここの購入者は充分にゴクレの利益に貢献出来ましたよ。

[933: 匿名さん]

>>932
アクアグランデよりも2割高ですから。

[934: ご近所さん]

機械式駐車場の稼働率は見た感じ10％ぐらいですかね。

[935: 匿名さん]

>>934
10%以上20%以下くらいですかね

[936: 匿名さん]

>>932利益率が上がったってこと？デベが利益率を上げるためには支出を減らすか利益を上乗せさせるか？
でも土地の仕込みははるか以前にたっぷり完了しているもんね？
更に人件費などの固定費は初めからミニマムの会社。
それがあれだけあちこちに広告を打ってて長期で同じMRを使っていてどうやって利益率を上げたの？

[937: 匿名さん]

>>936
東京都港区の39階建ての大規模物件「クレストプライムタワー芝」の販売が好調だった。平均坪単価は400万円台半ばと、同社の平均的な物件より100万円以上高い水準。高単価物件が伸びた結果、全体の利益率が改善した。

だそうです。
クレストプライムタワー芝って何年前の物件だっけ？
ゴクレ商法ココに有りって感じですよね。

ここも10年くらいは売り続けるのかなw

[938: 匿名さん]

何だか一生懸命になって、ゴールドクレスト社のことを批判してる方って、購入検討者の方じゃないですよね。そもそも良いと思ってないなら、興味ないはずですし。そう考えると、競合他社の方にみえてしまいます。

[940: 匿名さん]

なんだ、検討さえしてないんだ。
読むだけにして、もう書かないでよ。

[941: 匿名さん]

>>932
引き渡し前は売り上げにも利益にもなりません

[942: 匿名さん]

>>941つまり既成の物件が売れてないから新規に販売開始した物件の価格設定を高めにして利益を維持した。だから利益率が上がった？
500戸→300戸で利益を維持すると言うことはそう言うことですか？

それとも長らく販売している芝の物件を値上げしたがそれでも売れまくったから他の物件の販売開始を見合わせた？

[943: 匿名さん]

でもどう考えてもおかしいよね？それだと売れてなかった間ずっと芝の物件の塩漬け在庫は帳簿上の損益から消えてたことに。

[944: 匿名さん]

>>937そうなんですねありがとうございます。
ここは初めから10年以上かけるつもりなので売り出し中物件の販売がある程度目処が着いたら次に着工すると言うことですね。
逆に言うと売れなきゃ次は作れない。販売スピードより供給スピードを上げたらゼネコンへの支払いで逆ザヤになりますもんね。

[945: 匿名さん]

>943
はあ～？損益には出るわけないじゃん。
売れてないんだから。

もちろん賃借対照表には販売用不動産として流動資産で計上されている。

[946: 匿名さん]

普通こんな商売が出来るのは財務基盤が強固な財閥系（すみふとか）、
他に収益が得られる電鉄やメーカーの兼業デベしか考えられないのだが。

なぜか新興専業デベなのにゴクレはとても財務が良好。
（デフレ時に安値で土地を仕入れられたのかな？）
だから売り急がず、確実に利益を得る高収益経営が可能

それにしても在庫が積みすぎだと個人的に思うが。

[947: 匿名さん]

>>946
その売れない在庫を資産にカウントしてるんですから実態はかなりヤバいと思います。

[948: 匿名さん]

>>947
現在のキャッシュフローを見てるとまだまだ余裕が有りそう。
ただ前期の営業キャッシュフローはどうなっただろうね。
普通、在庫を抱えると減少するからね。
決算を注目したいね。

[949: 物件比較中さん]

ファインシティ江ヶ崎とは確かに駅からの距離が違うけど、それで価格が1000万も違うならファインシティ江ヶ崎の方に人が流れてもおかしくはないね。
まぁ毎日通勤や通学する人にとっては、その何分かが重要なのかもしれないけど。

[950: 物件比較中さん]

>>949
ファインシティ江ヶ崎は正直、駅から遠い。やっぱり毎日15分は大変だし、駅からバス使うのも面倒だし。こっちは最初のエントランスまで、矢向から歩いてみたら6分弱で着いたので、便利そうでした。