クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[664: 購入検討中さん]

夜に明かりが、ついていないのは事実ですが、
直ぐに1000万円も価値が下がるものですかね？

[665: 匿名さん]

矢向駅徒歩10分圏内だと競合するのはむしろ都内の北部、東部のマイナー駅あるいは京急沿線の各駅停車駅、大師線、羽田空港線、あとはもちろん尻手ですよね。
徒歩5分ぐらいだと川崎駅周辺よりむしろ安全で住環境に優れた穴場ですよと断言できるんですけどね。
まあ駅が小さいので改札から乗車までに時間がかからないってメリットはありますから川崎駅徒歩15分なんて物件よりは良いですね。

[666: 匿名さん]

>>664別人ですが購入諸費用や売買手数料を計算すればそれぐらいのロスになると思います。少なくとも500万とかいうレベルでは買い手ははつかないです。
何しろまっさらの新品がこれから2000戸出て来ますからね。

[667: 購入検討中さん]

最近探し始めて情報収集してます。大きな開発なので将来性に期待で検討中です。662さんのような他社営業さんではなく本当の検討者さんと意見交換したいです。公園向きの棟を考えているのですが子供の声とかってうるさいでしょうか？どう思いますか？

[668: 匿名さん]

この物件の場合、買った瞬間に5000万円の物件で1000万の値下がりは十分あります。

新築購入時には、購入価格に物件の価値とは関係ない売り手の「利益」が含まれていて、その分に該当する10～15％程度は買った瞬間に値下がりします。
中古の買い手は3％の仲介手数料を払う必要があります。ここは同じ物件で2000戸の新築があり、比較されると手数料分の3％は最低下げないと検討の対象にもなりません。
あとは新築プレミア分です。入居した時点で10％、あとは毎年1%～2％は下がっていきます。中古でもほとんど下がらない物件もありますが、ここは供給量が多く希少性が全くないのが痛いです。

他物件のみならず同物件の新築と競争になるので中古価格は維持できず下がる一方となるでしょう。

[669: 匿名さん]

まぁこの周辺が気に入っている人で１番賢いのは、このマンションの周辺の戸建て買うか、パークタワー新川崎を買うかだろうね。人口が増えるところは、周辺にお店や街の発展（再開発）が望めるから。ここが栄えるかどうかはわからないけど、どちらに転んでもこのマンションを購入した層は「未入居率が多かった場合の>>668のようなリスク」が必ずつきまとう。

年明け契約→入居を進められた人もいるくらいらしいから、営業の悪質さが際立っている（コレは入居者が理解してそうしたならいいけど、恐らく理解していない）。さらにバラの数と明かりの数の隔たりが大きすぎる。

何の期待もできないマンションのような気がする。
と、このマンションを検討していてあきらめた者の考えでです。

[670: 匿名さん]

>>662
保険屋かw
どんなリスクを取るかは人それぞれでしょ。

あなたはマンションの資産価値に詳しいのかもしれないが結婚相手がこの先浮気をしないと言い切れますか？あなたに嘘をついてないと言い切れますか？そうと気づかず10年も一緒に過ごした日にはもう若くない、不良物件ですよ。離婚したら慰謝料、養育費、取り戻せいない時間は1000万では済まないでしょう。
車には乗りますか？消して低くはない可能性で死ぬ、または誰かを死なせることがあるのになぜ乗るんですか？
贅沢はしますか？健康リスクが高まるのに？

マンションは違いますか？少しでも資産価値リスクは減らしたほうがいい。確かにそうですよね。
では今時資産価値が落ちにくいと言い切れる物件って？都内の駅近？いくらで買えるのでしょう。住み心地は自分とマッチしてるのでしょうか。
資産価値だけを考え物件を選ぶことにリスクはないんでしょうか。

どんな選択肢にもリスクはあり、庶民だろうとなかろうとそれは1000万じゃすみませんよ。それを人生設計は資産価値で決まるかのように言うのは不動産業者だけ。

[671: 匿名さん]

個人的な見解でいうと、ここは2500戸として考えず、街区毎に入居率も資産価値も変わると見る。
今後できる棟は線路にあまりに近い、または駅からの距離が離れるという理由で壱番街よりも条件が悪くなる一方、ゴクレは壱番街と変わらない価格をつけてくるだろう。
そうなると3,400万も落とせば壱番街かその隣の街区に集中してくる。

10年、20年後のマンション事情を考えると、人口減少が進む一方都内の人気は増すため不動産価値は2極化の方向に向かう。
また両親世代が戸建てを売り子供に近くに越してくる。バリアフリーを考えると都内近郊マンションを選ぶ可能性が高い。
価格の落ちない都内のマンションを買えない層からの、都内へのアクセスへ利便性の高い川崎の需要は高まると見てる。まあ築年数で落ちても500万から600万でリセールは可能かな。

[672: 匿名さん]

10年後に500万円減程度で売れるかな？そのくらいなら許容範囲。

[673: 匿名さん]

671
このくらい見ての甘い人がここを買うのですね。
もしくはできの悪いセールストークですね。

[674: 匿名さん]

数年後のここの状況は
アクアグランデの今の状況を比較すると参考になると思います。

[675: 匿名さん]

>>673
見ての辛い人の意見もお願いします

[676: 購入検討中さん]

アクアグランデはどのような状況なのですか？

[677: 購入検討中さん]

10年後に500万円では、話になりません。
そこまでこのマンションを、見下すのはやめましょう。

[678: 匿名さん]

＞10年後に500万円では、話になりません。
確かに馬鹿にしすぎです。
2500戸を売るのに20年かかるとして、10年後に5000万円で買ったのを2500万程度では売れるでしょう。
なので最初に諸費用と3割程度の頭金が用意できれば破産する心配もないと思います。

[679: 匿名さん]

１０年後は半額の価値になるの？
ん～、１０年は、意外と早く経つんですよね。
長い様で意外と短いんですよ。
でも１０年も経てばいろいろと老朽化してくる場所もあるのでしょう。
まぁ、直す程のことも無いでしょうけど。

[680: 匿名]

>>670
例えがめちゃくちゃ過ぎて意味が分かりません。
どんな事象にもリスクがあるから、諦めてこのマンションを買いなさいってことですか？
資産価値がない事は認めるってことですかね？
資産価値以上のこの物件の魅力は何でしょう？
駅も少し遠く、小学校建設も保育園開設も再開発の全容も入居率も未確定な不安だらけですけど。
>>671
マンションの二極化は始まっていますよね。都心でも川崎でも優良物件は早期完売してますね。ここはどうでしたっけ？

[681: 匿名さん]

>>680
このマンションを買えってどこかに書いてる？（笑）それこそ資産価値以外のこの物件の魅力は人それぞれなんだから価値を感じないなら他いけばいいでしょ。
顔真っ赤にして薔薇の話する理由はなんでしょう？（笑）資産価値がないと認めてほしいだけ？

[682: 匿名さん]

こわ〜い不動産の話という本に首都圏中古マンション騰落率のデータのってます。幸区は2004年に新築だったマンションの価格が、2014年にはプラス4%というデータありました。2004年に新築5000万円だったマンションが2014年には5000万円プラス4%で中古マンションか流通しているとしうこと。2004年は激安だったという事情ありますが興味深いと思います。ちなみに、柏市とか佐倉市とかマイナス22%,マイナス28%となっていて郊外は買ってはいけないと再認識。

[683: 購入検討中]

>>680
ゴクレのマンションはどこもそんなもん。売れてないのは物件が優良かどうかではなくゴクレだから。すみふが捌いてたら八割は売れてるんじゃない？

[684: 匿名さん]

>>683
すみふの営業さん？笑
そしたら平間と小杉のタワーはとっくに完売してますね。笑

[685: 住人]

入居して3ヶ月経ちましたがとても住みやすいです。矢向に向かう途中の踏切から先に歩道ができるとの話ですがいつから工事するのでしょうか。

>>667
公園は良くも悪くも賑やかではないので音は気にならないですよ。上層なら夜景も綺麗だとおもいます

[686: 匿名さん]

>>678
このエリアでマンションを真剣に検討しており、不安になって調べてみましたが、この近くのエリアで築10年で3LDK2500万円なんて中古物件は存在しなかった。
築30年近くで適当に作ったであろうアパートみたいなのはありましたが、、、
ここで騒いでる過激論者がいかに根拠の無いデタラメを唱えているかがわかったら、ちょっとスッキリしました。
冷静になって考えたらそれは10年で半額ってあり得ないですよね。
真に受けてしまった自分が恥ずかしい。

[687: 匿名さん]

今の築10年とは2005か2006年築ですよね。その頃はマンション価格安かったんだよ。だから今と単純比較してはだめ。今はマンション価格高騰してるから。

[688: 匿名さん]

ちなみに1994年築、新築時4000万円の物件を2007年に1000万円で買った。ここと近いエリアです。

[689: 匿名さん]

>>688
それはとてもラッキーでしたね。おめでとうございます。
そしたらそれを2500万で売ってポルシェでも買うことをオススメします！！
あなたのように資産価値に取り憑かれてる方が4分の1に資産価値が下がってしまった物件を購入されるなんて、、、笑
矛盾にも程がある。笑わせないでくれ。

[690: 匿名さん]

>>689客観的に見て矛盾に満ちているのはあなたの方かな。
せっかくのアドバイスを強引に潰して何のメリットがあるの？

他人をあざ笑ってるつもりかもしれないが笑われているのはあなたの方です。

[691: 匿名]

>>689
まあ、ここで資産価値云々を語る人たちは単にネットや雑誌でみた受け売りの知識をひけらかしたいだけだから気にしないほうがいいよ。

[692: 匿名さん]

ひねくれてるね。素直になったほうがいいよ。

[693: 匿名]

>>690
アドバイス（笑）ネットの掲示版でどこの誰ぞともわからない人にアドバイスとは、それこそあなたになんのメリットが？
まあ、ここで書いたことが将来どうなろうとあなたには関係ないから無責任に何でも言えますわな。

[694: 匿名さん]

>>686無理があると言うか何というか、一番の心配な点はまだまだ2000戸が控えているというのに一棟目で完成後いまだに灯りすらまばらという事実。

今、4500万で販売している物件がいつまでも売れなければ中古品はそれより安くしないと売れないでしょ？あなたの一家がトイレとか毎日使ってるんだから。
10年どころか築2,3年で売るにしたって3980万とかそれぐらいの数値が容易にイメージできるでしょ？
新築購入時にはさらにローンの保証会社やら保険やら積立金の一括やらかかり、売る時には成約手数料を支払うのね。
トータルで1000万近くロスになっちゃいます。

[695: 匿名さん]

>>693もしかして検討板の意味をまったく理解されてらっしゃらない？
ここはデベ営業の発展場ではなく検討者が情報交換する場なので様々な情報は玉石混交で財産なんですよ。

自分の資産をすり減らさないためのね。

[696: 匿名]

>>695
ん？検討してるの？だったら不安材料ばかりなのだから早く他いけばと。検討板は検討してる人が書き込むところだと認識してるけど違うのかなー。
玉石混交で財産（笑）あなたは自分の資産にしか興味なさそうだけど。

[697: 匿名さん]

どうでもいいけど、あのバラの数は場合によっては虚偽の記載または誇大広告になるのでは？
真実は定かではないけど、入居は訴えればそれなりの対応があるかもね。

[698: 匿名さん]

＞697
確かに消費者に対して、優れている（売れている）と誤認させる広告ですよね。

せめてバラが「契約済み」「申し込み済」「検討中」のいずれなのか明示すべきでしょう。

[699: 匿名さん]

>>698
きっと、検討中だったのでしょう。
ゴクレに確かめるまでもない。

[700: 匿名さん]

>>688
この近くは値下がりが激しいエリアなのですね。
参考になります。

[702: 購入検討中さん]

アクアグランデの状況とは？

[703: 匿名さん]

ミレナリーもまだ販売中だから、そのうち売り出すんじゃないの？

[704: 匿名]

>>703
仮に5年後にこの新築が売れてないとして、買いたい客がきたらゴクレは何割引きで売るかね。
デベが手放す可能性がある価格より低い価格じゃないと中古として売れない。
今売れていないということは、そういった大きなリスクを抱えることになる。
売れ行きを知るのはとても大事なことだと思う。ましてや7棟中1棟目。その辺を消費者に見透かされてるからゴクレの営業は辛いよね。

[705: 匿名さん]

近隣に長谷工の339戸が2年後にできるから、そちらに流れるでしょうね。

[706: 匿名さん]

三井のリハウスにアクアグランデの中古が出ているが、価格下げてないか？

[707: 匿名さん]

アクアグランデの中古、66平米で3500万円だって。新築のときいくらだったの？

[708: 匿名さん]

>>707
今見てみましたが、マジですね。
これなら同じぐらいか、値が上がっていますよ。

[709: 匿名さん]

70.56平米で3780万もありますよ。ここの新築より随分安いですね。

[710: 匿名さん]

ここもすぐにそれぐらいになるな。

[711: 匿名さん]

買うなら安いに超したことはないですが、安いからと言って決めてしまうのもなんだね。
中古ならまあ、相場なんだろうけど、マンションの出来が良いのかどうかですよね。
まさか手抜きは無いと思いますが、やっぱり、どれだけ評価の良いマンションなんだろうということでしょ。

[712: 匿名さん]

ゴクレの売り方のマンションって管理組合はどうなってるの？
重要裁決とか、全体の3/4が入居するまでってことは、事実上不可能？？
それまではゴクレが決めた管理会社（当然、子会社）に、殆ど意見も言えずにお布施を払い続ける運命？
そう思うと、それを許せる購入者って信者みたいで気持ち悪いな

[713: 匿名さん]

ここは、アクアグランデより2、3割高く販売してるからね。もうじきすれば適正な価格に戻るだろう。

[714: 匿名さん]

>>713
どういう意味？2,3割販売価格が下がるということ？

[715: 住民でない人さん]

矢向駅はやはりマイナーな駅ですね。
川崎乗り換えが、必要です。川崎駅の南武線フォーム
は混んでイライラします。

[716: 匿名さん]

>>712管理組合もさることながら駐車場や緑地、公園などの維持費用は本当に大丈夫なのか？大規模修繕積立金の試算や値上げの設定は本当に現実的なのか？
など、住民になる以上はデベにお任せではなく自分自身でしっかり調べておかないと将来的にのっぴきならないことになります。
デベは基本的に売りやすや第一なのですべては販売に最善な設定になっているはずです。
早く完売させて欲しいという意味での利害関係は一致するんでしょうが住む身としては完売でおしまいじゃないのでキチンと考えなきゃいけません。

[717: 匿名さん]

>>714
同じデベの同等物件と判定できるのであれば価格も同等とじゃなきゃ売れないわけで。
(実際に同等かは意見が別れるところ)

[718: 匿名さん]

>>717同等ではないですがエレベーターの設置方法など双子のように似てますね。
違いがあるとすればアクアは水がテーマでこちらは木がテーマですね。

あと一番の違いはアクアグランデって横浜市アドレスです。
さすがあちらは3000万円代の物件だけあって大幅に条件が違いますね。と言い切れるものが欲しいですね。

[719: 匿名さん]

中古で買うと仲介手数料やローン手数料で5％～7％くらいかかります。
アクアの中古が3800万円で、4000万で手数料が200万～300万なら、新築が当分残るここは買ってすぐに4000万円程度に下落しそうです。
条件が悪い部屋で我慢する又は値引き交渉するなりして出来るだけ安く買うのがポイントかもしれませんね。

[721: 匿名さん]

広告と同じくらいに植樹が繁ると良いのでしょうがそうなると維持費が大変なのでしょうね。

[722: 匿名さん]

>>719そんなややこしい話ではなく本当に正しい買い時は相場が安い時ですよ。
ゴクレさんもそうやってデフレ期に土地を手中に収めた超優良企業、その経営手法が一発屋だったのか継続性があるものなのかこれから真価を問われる時期に入ります。

ところでマイナス金利だからと高値で物件を購入すると金利が上がり出した時に売れず貸せず返済できずの三重苦になる可能性があることは北欧ですでにゼロ金利政策を導入した国で実証済みですから今度は金融機関の貸し渋りが心配ですね。

そうなると相場はどう動くのかな？更に上がるなら売れなくなるよね？

[723: 匿名]

ここ他社の不動産業者の書き込みがやたらと多いな。
ネガレスは、売れ残りの周辺他社営業マンだろうな（笑）
相場の話うんぬんよりファミリータイプマンションなんだから住みたいかどうかじゃないの？

[724: 匿名さん]

周辺はアクア、ミレナリー、クレスト新川崎など同じ会社の
マンションだらかののですが？

[725: 匿名さん]

>>724
携帯からですか？

[726: 匿名]

アクアグランデとの違いは駐車場大きい。アクアグランデは自走式で月額500〜4000円、プライムは機械式で9000〜17500円。
車持ってる人やこれから持つ予定の人はランニングコスト考えて自走式がおすすめ。機械式は修繕費も高くなるし。

[727: 匿名さん]

アクアグランデがいいと言ってる？

[728: 匿名さん]

アクアグランデで多用されている水関連設備は維持費がかかるので要注意です。まあ空堀にしてしまえば掃除も楽ですがね。
樹木は樹木でイメージ映像のように生い茂ってからほったらかせば雑木林になって収拾がつかなくなりますけど現状のような苗木のままであればそんな維持費も高騰しないでしょうね。

どっちも公営施設の借景が一番なんですけどね。

[729: 匿名さん]

>>723
たぶん業者じゃないですよ、一生ここに住み続ける覚悟をもって検討する人のほうが稀でしょう。転勤だってあるでしょうし先のことを何も考えないで多額のローンを組める人にほうが心配だと思いませんか？

実際に検討する人の立場に立てばわかることですよ。

[730: 匿名さん]

そういうこと全部考えた上である程度買うと決めてモデルルームに来ているからデベ営業から見て上客ほどグダグダ営業マンに言わないんですよ、逆に腹を固めずにモデルルームで質問すれば良いやって考えの人ほどなかなか決まらずデベ営業を手こずらせる、つまり自分でしっかり調べてない人。

そこわかってない営業マンが多すぎる。

[731: 匿名さん]

営業マン要らない。直にAIがとって代わる。

[732: 匿名さん]

>>730
デベ営業からみた客の良し悪しなんてどうでもいいし。
営業にとっての良い客なんてカモられてるだけ。

[733: 住民でない人さん [ 40代]]

1月に入居される方が多いと、先月書き込みが多かったのですが
結局どうなのでしょうか？

[734: 匿名さん]

もう入居されたんでしょうかね。

入居されたら、ここにはもう用はないかな。(^^;
住み心地はどうなんだろうか、聞いてみたいです。

こちらもまだ何件かの物件は残っているんですよね。
あと何件の物件が残っていますでしょうか。

[735: 周辺住民さん]

このマンション、あまり電気がついていなけど、
入居は？

[736: 匿名]

>>735
聞いてどうすんの？誰に聞いてるの？営業か住民に直接聞けば？
住民でも営業でもなんでもないがこういう不毛な質問する意味が理解できない。

[737: 匿名さん]

>>736
営業は嘘をつく。住民は見かけない。
故にここで確認する。では？

[738: 匿名]

>>737
え？ここで聞くと営業でも住民でもない誰が答えてくれるの？そもそも営業がなりすます可能性もあるのに（笑）なにが故になんだか

[739: 匿名さん]

>>738
見かけないけど、住民は誰かはいるでしょ？
成り済ましか分からんが、書き込みあったし。

[741: 匿名]

ここの営業かなり紳士的でよかったよ。
知識も豊富だったし、売りつける風でもなく。
いくつかモデルルーム言った中では一番良かった。
まあ、最終的には人によったり、愛称もあるんでしょうけどね。
でも親切に対応してくれると思うので、よくきいてみたらいいかもよ。

[743: 匿名]

>>736
こういう事言う頭悪い奴がいるから話が進まない。
実際にこういう場で入居者の意見を聞きたい。
なりすましかどうかは、文面から自己責任で判断する。

[744: 匿名さん]

引っ越したら、もうここには用はないでしょう。
新生活始まるわけだし。

[745: 匿名]

>>743
あー、俺は見る目があるから大丈夫系の人か！文面で判断できるなんて相当頭がいい人なんですね。でもよく考えみて？住民板ですらレスがないのになぜここならまともなレスがあると思えるのでしょう。ちょっと考えればわかることだけど、あんまり考えるのが得意じゃないのかな。

[746: 匿名さん]

>>745
まともなレスもない掲示板を豆にチェックしているのは何故？

[747: 匿名]

>>746
住民に質問しに来てるわけじゃないからね（笑）

[748: 匿名さん]

>>747
で、目的は？

[749: 匿名]

>>748
マンションの情報収集以外になにが？

[750: 匿名さん]

>>749
住民でない人の成り済ましかもしれないテキトーな情報を収集？

[751: 匿名]

>>750
テキトーかどうかは調べればわかるでしょ。文面だけではわからないけどね！（笑）

[752: 匿名さん]

で、あれだけ大量の花飾りがついたボードが飾ってあったのに、1月になれば入居者で埋まる、と言われていたのに一向に明かりが増えない。

この理由についてデベ営業さんからコメントは出たのでしょうか？
信じて買った人、怒ってませんか？

[754: 匿名さん]

>>751
ここを見ないで、他を調べるのが手っ取り早いですよ。

[755: 匿名さん]

>>753
他に薔薇偽装を常套にしているデベを見たことないけど。
何処を調べて分かったか教えて。

[756: 匿名さん]

>>755
マンション契約 薔薇で検索してみては。いくらでもこの事実を示唆する情報はでてきますよ。分かったうえでそのデベをどう判断するかは自由ですがこんなところで訴えてたところでただの情弱自慢でしかないわけです。

[758: 匿名さん]

>>753は居住者なんだから、みんな許してあげて。
そりゃあ、誰だって自分の家が人気無いって認めたくないよ。

私が入居者だったら入居者数＝資産価値に直結するから、バラの数がどういう意味だったのか聞くけどね。
むしろ、入居者の方がそれを聞かないことが信じられない。。騙されてたってことに目を向けたくないのか、それとも本当にどうでもよいのか・・・。

私ならこんな疑問だらけで不誠実なところに何千万も支払う気持ちにはなれないな。
こう思うのって私だけ？ならどうでもよいのですが。

[759: 匿名さん]

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol13.html

まぁみなさん、ダミー住戸のバラに騙されたということです。
見抜く力と、情報収集能力は非常に大切ということがよくわかりますね。

これにて、バラのお話は終了。

[761: 匿名さん]

まぁ、ゴクレに限らず、デベ営業を信じてはいけないと言うことですね。

[762: 匿名さん]

騙された方が悪いみたいな言い分はおかしいですよ。
もし本当に偽装していたなら、嘘の情報を元に契約させられたと、売主都合のキャンセルを要求をしても良くないですか？
本当のことを言うとは思えないですが、まずは営業に問合せですね。