クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[441: 匿名さん]

特にここは機械式でメンテナンス代がハンパじゃない。

[442: 物件比較中さん]

駐車料金を調べていて、ちょっと不安になりました。
（料金9,000円～1万7,500円/月、アベニュー壱番街分334台/総台数2,004台予定）

ここはゴクレ自慢の駐車場1000円から物件（例：クレストレジデンス新川崎）ではないので、管理費の穴埋めとして期待しているようです。

①2500戸竣工後10年間の平均入居率が3割とした場合（当初630戸10年後850戸）
②2500戸竣工後10年間の平均入居率が5割とした場合（当初1130戸10年後1350戸）

駐車場平均12500円とした場合
①年間2.1億の管理費が赤字。（住民に将来負担がかかる可能性あり）
②年間1.5億の管理費が赤字。（住民に将来負担がかかる可能性あり）

本来の管理費修繕積立金が年間平均月25000円で年30万円。（物件売り上げに占める利益は1割と仮定）
①年間5.2億の赤字。（デベ負担）（1戸4000万で売って130戸分の売上[1300戸分の利益]が吹っ飛ぶ）
②年間3.7億の赤字。（デベ負担）（1戸4000万で売って90戸分の売上[900戸分の利益]が吹っ飛ぶ）

デベや住民に10年間でかかる赤字
①年間7.3億円×10年間＝73億円の赤字
②年間5.2億円×10年間＝52億円の赤字

この状況でゴクレの経営、豪華共用設備の維持や広い敷地・建物の管理ができるのだろうか。
2500戸の販売規模縮小と共用施設廃止しかない気がしますし、学校開設延期もその流れを受けてのものなのでしょうか。

[443: 株主さん]

>>442
ゴクレの経営に関しては問題無し。
その分は物件価格に乗せてますから。
ゴクレの効率的かつ高収益な経営は決算を見ても良く判る。

ゴクレは株を買うもの。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[444: 匿名さん]

>>443
ゴクレって増配しないんだよな～

[445: 購入検討中さん]

＞443
ゴクレの高収益モデルは土地が仕入れて、竣工後の物件を時間をかけて売る方法。
最近は過去に仕入れた土地も底をつき、新たな土地取得にかかる費用が膨らむのみならず建築費の高騰を価格に転嫁できず、おまけに在庫が増えている状況だから楽観視できない。
この物件だけでなく売れ残る物件が増えて管理費や修繕費の穴埋めが必要となると、減少した売上戸数からの利益が相殺される恐れもある。

[446: 物件比較中さん]

これだけ人気物件だから、今後値上げの可能性も有り？？？

川崎人気はしばらく続くの間違いないから。

早めに最上階を買うのが賢明ですかね。

[447: 購入検討中さん]

＞446
2500戸で一番売れる第1期1次が30戸なんですから、人気を背景に高く売るため小出しにしているのでしょう。

大規模で共用施設充実、向こう数十年、実際の部屋を見たうえで好きな部屋を選び放題ですから、当然人気でますよ。

5年後には買った時より2割上がったけど、まだ上がりそうだから売らないという人が続出で、新築価格も上昇でしょうね。

[448: 匿名さん]

>>446
近くに300戸超えのマンションがデキるけど客がそちらに流れて終わりじゃないの？

[449: 購入検討中さん]

緑が多くて良さそうなマンションですね。川崎にも近いから何でも揃うし、普段の生活はスーパーも近くて便利そうでした。エントランスも豪華で住んだらテンションがあがりそうです。

[450: 購入検討やめたさん]

>>449
高圧電線のセントラル　パーキングなのに。
緑が多い？
現地を見てるのかな？
隣接公園はふろょうのたまりばなのに。

[452: 匿名さん]

>>449
管理費も上がりそうでヒヤヒヤものですね。

[454: 周辺住民さん]

私も色々な方角から毎日確認していますが、10戸程度しかついてないんですよ・・明かりが。
ついてる住戸もいつも一緒だし。
前に「今住んでるのは学校の都合で早く越してきた一部の人で、これから多くの人が越してくる。」って言い訳があったけど、学校の都合なら3月の入居でしょ。
バラの花が200個ついてるなんて証拠写真もあったけど、その人たちはいったいどこへ？？？
営業さんもきっちり上司の確認受けてから書かないと、すぐにばれちゃいますよ。

[455: 匿名さん]

>>454
あのバラ信じるヒトいるの(^-^)

[456: 入居予定]

>>455
我が家はバラ付いているよ。今月中引っ越しする予定です。

[457: 契約済みさん]

>>453
私は11月に契約済みですが、入居は年明けを予定しています。ちなみに、契約した後にちゃんとバラがついてました。

[458: 購入検討中さん]

川崎市の再開発エリアなんですね。川崎市のページにものってました。土地があるのは大きいですね。

[459: 匿名さん]

それではあのバラは実際に売れた住戸？
だったらフライング販売じゃね。
100戸くらいしか販売してない訳だし。

いずれにしてもゴクレは適当だね。

[460: 匿名さん]

>>458
利用価値が無いので川崎市も困っていたところ、
ゴクレが安く買い叩きました。