クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: 匿名さん]

あの広さの土地に7棟2500戸はかなりギュウギュウですよね。
むしろ3,4棟で終わってちょうどよいのではとも思います。

[142: 匿名さん]

>>141
3、4棟で終わるならスッキリして良いしそれでもそこそこの規模、7棟2500戸まで行ったら希少性から資産価値が少しは上がるかも知れない。
そのように考えられる方には、2500戸できるか問題はあまり重要ではなく、このマンション自体の価値や立地、住環境が金額に見合うものなのか？という考えになるかと思います。私はそのような考えと、他の同じような価格帯のマンションとの比較で購入に至りました。

仮に3、4棟で計画が頓挫した場合、残りの土地はどうするのか？という問題がありますが、新川崎地区整備事業のF地区である事と、新設小学校に隣接する事から、日常生活を脅かすような施設ができるとも考えられません。川崎市としてもF地区として色々謳って事業化してる手前、メンツもあるでしょうから。

[143: 匿名さん]

ここの人はゴールドクレストという会社をあまり良くわかっていないようですね。

ゴールドクレストは必ず7棟2500戸は必ず建てますよ。例えそれらがガラガラのままだったとしても。
ここの会社の物件を調べてみればわかると思いますが、竣工後10年経ってもまだ新築マンションとして
販売しているマンションもあります。当然それだけの期間未入居の部屋があるということに。

つまり基本的に大風呂敷を広げてそれを元に中期計画を立てて株価を支える、という考え方なので
不況には強い会社ですが（粗利率が高いので少ししか売れなくても利益が出る）
好景気の時も同じように少しずつしか売れないので、好景気の時の方が同業他社よりは株価が伸び悩みますし
1番の問題は街作りをここに任すのは最悪の結果になりやすいということかと。

入居率よりも利益ということになるので値下げは絶対しませんし
全部埋まるのに10年以上経っても構わないという考え方なので。

[144: 匿名]

オールパークスはたしか2000戸くらいだったよね
値段全然違うけど　完売したし
都内に土地がなくなってきている状況考えると、年数はかかるけど完売するんじゃない？

まーゴクレのミレナリーは700戸のマンションで8年？たつけどまだ完売していないらしいからここは30年くらいかかるのでは？？

[145: 匿名さん]

>>143
ゴクレをどの程度知ってるのかは関心ないけど、>>137で「ガラガラだと年間5億円損失出る」って言ってるのに、長期放置で売るわけない（笑）規模考えたら、先行物件と同じ考えが成り立たないことくらい、普通にわかることだと思うけど。

竣工して数年経っても新築マンションとして売ってる物件があるのは事実だけど、それは部屋数が少数だから。
例えば全個数の4分の１以上空いてる物件なんて無いだろ？あるんならソース出してみて。

今回は2500戸という未曾有の大物件にも関わらず、立地や施設に魅力がないばかりか、スタートから全く売れずにガラガラという体たらく。この事実に目を向けずに2500戸を何の勝算もないまま建築するという判断を経営者がするとはとても思えない。

ここのマンション計画が危ないのは全くもって同意見だけども。

[146: 匿名さん]

>>144
ナイスは値引きするからね。
最終的には完売します。
ゴクレは値引きしませんよ。
購入者から1円でも多く高く買わせ、
収益を上げるのが会社の方針ですから。

[147: 匿名さん]

>>146
収益の意味を分かってるのでしょうか？あなたの言ってるのは、単に売上を上げるって話です。
収益を上げる方法は売上を上げるだけでなく、支出を下げる事も必要なのはお分かりですよね？
すでに出来上がってる物件の話ではなく、今後の建設についての話。マンションはタダでは建たないですよ？

[149: 匿名さん]

さすがに分かって言ってるのでしょう。
個人的な恨みか何かがあるのかも知れませんね。

[150: 匿名さん]

>>148
この前のリーマンは一応持ちこたえたけど結構やばかったようだから、この負債を抱えて次のリーマンの時がゴクレの運命の分かれ目ですね。

[151: 匿名さん]

>>145
クレストプライムタワー芝（通称：紙タワー）は1/4以上ずっと空いてましたよ
でも粘り強く10年以上ずっと売り続けた今、空きはほとんど無くなりましたし（完売はしてない）
たぶんゴクレはあの物件に関しても利益は出てると思いますよ

でも住民からしたら最終的に埋まったらそれでいい、という話ではないでしょうし
株主から考えるとリーマンショックで中小デベがバタバタ潰れたのを考えたら
少人数の従業員で割高価格で売り続けるゴクレのようなデベは、不況には強いとは言えますが
もっと人やお金をかけたらどこの物件もずっと売れ残り、ってことにはならないと思うので
賛否が分かれるデベだと思いますよ ゴクレは経営学的に反したやり方で成功した珍しいデベだから面白いのです

[153: 匿名さん]

>>151
心臓に毛が生えていると言われてますね。

[154: 匿名さん]

>>144
ここの五倍の規模の街が選手村跡地にできるから、３０年かけようがどうみても需要が追い付かない。

[155: 匿名さん]

>>151
なんだか噛み合わない話ですね〜
「売れ残っている」という話と「売れ残ってるのに建て続ける」って話は根本的に違っていると思うんですが。

芝は入居状況を見ながら建てたんですか？
まず10階まで作って、入居者がさほど入っていないのに20階、30階と作って行ったんですか？
違いますよね？
実際の入居状況を確認する事などせず一気に39階まで作ったんじゃないですか？
(途中階まで作って、入居状況により何階までにするか決めるマンションがあったら是非教えて欲しい笑)

今回の2500戸の話は、まだ1棟しかできていません。だから、1棟目や2棟目の入居状況を見ながら、最終的な戸数をコントロールできるのでは？と言った話です。

あなたの視点はアベニュー壱番街には当てはまっても、全体計画にはあてはまらないですよ。

[157: ご近所さん [男性 40代]]

151さんが書かれていることは事実ですよ。
帳簿上は売れ残り在庫でななく減価償却が異様に遅い優良な資産として扱われているそうです。

値付けをして販売開始した部屋が売れ残って期をまたげば不良資産なんですけど、商談をほぼまとめた段階で販売確実な住戸だけ小出しで値付けしていけば良いわけです。

その他のたくさんある販売開始前の住戸は値付けがなされていませんから帳簿上は売れ残り物件にはなりません。

ついでに言うと値付け後の値引き処理は粗利から引かれるので値引販売しまくるような会社は会計上あまりよろしくない会社と評価されます。

簡単に言うと金融デベなんです。
築10年だろうが売り出してその期のうちに売り切れば優良企業として株価が維持でき銀行融資は受けられます。
デベってのは借りて→建てて→売り切るまで何年もかかるため構造的に自転車操業気味なのでこのようなちょろちょろ売りの方が不況には銀行から融資が受けられ安泰だったんです。

[158: 匿名さん]

>>157
デベの会計処理はよく知らないんだけど、つまり、
値付け後の住戸のみ販売用不動産ってことで流動資産になって、
値付け前は固定資産に計上されるってこと？

[160: 匿名さん]

>>158
固定資産売却益ばかりの会社になりますね（笑）