クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[133: 匿名さん]

共益費や管理費が住戸の数に比例して安くなる（もとい高くはなり難い）のに、販売戸数に対する居住者の少ないって致命的では。
使い倒す人はいいけど、ほとんど使わない人はお金捨ててるようなもんでしょ。不安持ったまま住むのってどうなんだろ。

[134: 匿名さん]

>>133
実際に入戸した世帯数で共益費を分担するのではなく、未販売住戸分の共益費・管理費はゴールドクレスト負担なので、居住者の数と共益費の金額は関係無いですよ。

[135: 匿名さん]

>>133
そうなのですね。そうとは知らずに書き込んで申し訳ありません。
ということは、2500戸で賄う予定の共益費になっているはずなので、1戸あたりの共益費はかなり低いように思いますが実際いくらなのでしょうか？
2500戸完売するまでずっとゴクレが負担するのですか？契約書にそういった記載があるのでしょうか？
ゴクレ営業の口頭だけではないですよね？

[136: 匿名さん]

当然デベ負担なので、その点は心配無用です。
問題は想定外に売れ残った場合に、デベの体力がもつかどうかです。
万に一つが起こったとしても、普通は他のデベが買い取って再販するはずなので、管理費滞納はまず大丈夫ですが、本体価格は大幅改定でしょうね。

[137: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[138: 匿名さん]

>>136
ここのプロジェクトはざっくり言いますと7棟のマンションと2棟の共用棟です。もちろんそれが計画通りに行くことを望む一方で、2500戸も売れるのか？と言う疑念はあります。
136さんの仰るように体力が心配なので、ガラガラの状態で無謀に7棟全てを完成させようとするなら、むしろ3、4棟＋共用棟1棟で止めてもらった方が安心です。
仮に3、4棟で終わってもそこそこの規模ではあると思いますので。

[139: 匿名さん]

>>138
安くすれば全棟埋まるのでは？
未だ下げても利益は出るでしょう。

[140: 匿名さん]

>>139
仰る通り、安くすれば埋まると思います。
ただ、弐番街は確実に壱番街より安くなります。それは横須賀線があるからです。
弐番街は敷地の横須賀線側になります。二重サッシ等防音対策をしても、窓を開けたらうるさいという条件では値段を下げざるをえません。
モデルルームで何度も何度も話した営業リーダー曰く、土地代と建材費が同じでも弐番街は横須賀線があるので、壱番街よりその分を安くしないといけない。その分の売上を壱番街から取らないといけないので壱番街をあまり安くする事は出来ない。かといって、2500戸もの巨大プロジェクトなので、壱番街の最初につまづく訳にもいかない。そうした中で、値付けは非常に難しい。
小出し小出しの理由にはそういったものもあるかもしれません。
壱番街が多少割高であったとしても、割安な弐番街が埋まれば1000世帯弱のマンションになります。その後に3棟目が建つ頃にはクレストプラザも出来上がってます。何もない今の壱番街よりかは、その時の3棟目の方が高いかも知れない。
そんなあわよくばの期待はありますね。
ただ、いづれにせよ2500戸完売・完成しないと絶対嫌だと思う人には約束の材料より裏切られる材料の方が多いのは、ちゃんと購入しようと調べた人には明白です。
このマンションは2500戸なんて入ったら超ラッキー！3、4棟まで経ったら、良かった。価値に見合ったと思える価値観の人が向いてる気がします。

[141: 匿名さん]

あの広さの土地に7棟2500戸はかなりギュウギュウですよね。
むしろ3,4棟で終わってちょうどよいのではとも思います。

[142: 匿名さん]

>>141
3、4棟で終わるならスッキリして良いしそれでもそこそこの規模、7棟2500戸まで行ったら希少性から資産価値が少しは上がるかも知れない。
そのように考えられる方には、2500戸できるか問題はあまり重要ではなく、このマンション自体の価値や立地、住環境が金額に見合うものなのか？という考えになるかと思います。私はそのような考えと、他の同じような価格帯のマンションとの比較で購入に至りました。

仮に3、4棟で計画が頓挫した場合、残りの土地はどうするのか？という問題がありますが、新川崎地区整備事業のF地区である事と、新設小学校に隣接する事から、日常生活を脅かすような施設ができるとも考えられません。川崎市としてもF地区として色々謳って事業化してる手前、メンツもあるでしょうから。

[143: 匿名さん]

ここの人はゴールドクレストという会社をあまり良くわかっていないようですね。

ゴールドクレストは必ず7棟2500戸は必ず建てますよ。例えそれらがガラガラのままだったとしても。
ここの会社の物件を調べてみればわかると思いますが、竣工後10年経ってもまだ新築マンションとして
販売しているマンションもあります。当然それだけの期間未入居の部屋があるということに。

つまり基本的に大風呂敷を広げてそれを元に中期計画を立てて株価を支える、という考え方なので
不況には強い会社ですが（粗利率が高いので少ししか売れなくても利益が出る）
好景気の時も同じように少しずつしか売れないので、好景気の時の方が同業他社よりは株価が伸び悩みますし
1番の問題は街作りをここに任すのは最悪の結果になりやすいということかと。

入居率よりも利益ということになるので値下げは絶対しませんし
全部埋まるのに10年以上経っても構わないという考え方なので。

[144: 匿名]

オールパークスはたしか2000戸くらいだったよね
値段全然違うけど　完売したし
都内に土地がなくなってきている状況考えると、年数はかかるけど完売するんじゃない？

まーゴクレのミレナリーは700戸のマンションで8年？たつけどまだ完売していないらしいからここは30年くらいかかるのでは？？

[145: 匿名さん]

>>143
ゴクレをどの程度知ってるのかは関心ないけど、>>137で「ガラガラだと年間5億円損失出る」って言ってるのに、長期放置で売るわけない（笑）規模考えたら、先行物件と同じ考えが成り立たないことくらい、普通にわかることだと思うけど。

竣工して数年経っても新築マンションとして売ってる物件があるのは事実だけど、それは部屋数が少数だから。
例えば全個数の4分の１以上空いてる物件なんて無いだろ？あるんならソース出してみて。

今回は2500戸という未曾有の大物件にも関わらず、立地や施設に魅力がないばかりか、スタートから全く売れずにガラガラという体たらく。この事実に目を向けずに2500戸を何の勝算もないまま建築するという判断を経営者がするとはとても思えない。

ここのマンション計画が危ないのは全くもって同意見だけども。

[146: 匿名さん]

>>144
ナイスは値引きするからね。
最終的には完売します。
ゴクレは値引きしませんよ。
購入者から1円でも多く高く買わせ、
収益を上げるのが会社の方針ですから。

[147: 匿名さん]

>>146
収益の意味を分かってるのでしょうか？あなたの言ってるのは、単に売上を上げるって話です。
収益を上げる方法は売上を上げるだけでなく、支出を下げる事も必要なのはお分かりですよね？
すでに出来上がってる物件の話ではなく、今後の建設についての話。マンションはタダでは建たないですよ？

[149: 匿名さん]

さすがに分かって言ってるのでしょう。
個人的な恨みか何かがあるのかも知れませんね。

[150: 匿名さん]

>>148
この前のリーマンは一応持ちこたえたけど結構やばかったようだから、この負債を抱えて次のリーマンの時がゴクレの運命の分かれ目ですね。

[151: 匿名さん]

>>145
クレストプライムタワー芝（通称：紙タワー）は1/4以上ずっと空いてましたよ
でも粘り強く10年以上ずっと売り続けた今、空きはほとんど無くなりましたし（完売はしてない）
たぶんゴクレはあの物件に関しても利益は出てると思いますよ

でも住民からしたら最終的に埋まったらそれでいい、という話ではないでしょうし
株主から考えるとリーマンショックで中小デベがバタバタ潰れたのを考えたら
少人数の従業員で割高価格で売り続けるゴクレのようなデベは、不況には強いとは言えますが
もっと人やお金をかけたらどこの物件もずっと売れ残り、ってことにはならないと思うので
賛否が分かれるデベだと思いますよ ゴクレは経営学的に反したやり方で成功した珍しいデベだから面白いのです

[153: 匿名さん]

>>151
心臓に毛が生えていると言われてますね。

[154: 匿名さん]

>>144
ここの五倍の規模の街が選手村跡地にできるから、３０年かけようがどうみても需要が追い付かない。

[155: 匿名さん]

>>151
なんだか噛み合わない話ですね〜
「売れ残っている」という話と「売れ残ってるのに建て続ける」って話は根本的に違っていると思うんですが。

芝は入居状況を見ながら建てたんですか？
まず10階まで作って、入居者がさほど入っていないのに20階、30階と作って行ったんですか？
違いますよね？
実際の入居状況を確認する事などせず一気に39階まで作ったんじゃないですか？
(途中階まで作って、入居状況により何階までにするか決めるマンションがあったら是非教えて欲しい笑)

今回の2500戸の話は、まだ1棟しかできていません。だから、1棟目や2棟目の入居状況を見ながら、最終的な戸数をコントロールできるのでは？と言った話です。

あなたの視点はアベニュー壱番街には当てはまっても、全体計画にはあてはまらないですよ。

[157: ご近所さん [男性 40代]]

151さんが書かれていることは事実ですよ。
帳簿上は売れ残り在庫でななく減価償却が異様に遅い優良な資産として扱われているそうです。

値付けをして販売開始した部屋が売れ残って期をまたげば不良資産なんですけど、商談をほぼまとめた段階で販売確実な住戸だけ小出しで値付けしていけば良いわけです。

その他のたくさんある販売開始前の住戸は値付けがなされていませんから帳簿上は売れ残り物件にはなりません。

ついでに言うと値付け後の値引き処理は粗利から引かれるので値引販売しまくるような会社は会計上あまりよろしくない会社と評価されます。

簡単に言うと金融デベなんです。
築10年だろうが売り出してその期のうちに売り切れば優良企業として株価が維持でき銀行融資は受けられます。
デベってのは借りて→建てて→売り切るまで何年もかかるため構造的に自転車操業気味なのでこのようなちょろちょろ売りの方が不況には銀行から融資が受けられ安泰だったんです。

[158: 匿名さん]

>>157
デベの会計処理はよく知らないんだけど、つまり、
値付け後の住戸のみ販売用不動産ってことで流動資産になって、
値付け前は固定資産に計上されるってこと？

[160: 匿名さん]

>>158
固定資産売却益ばかりの会社になりますね（笑）

[161: 匿名さん]

>>157
矛盾だらけの会計処理ですね。

[162: 匿名さん]

40代で >>157のような事を真面目に言う時代か・・・こりゃ不景気まっしぐらだな

[163: 匿名さん]

>>157
会計について無知なのは仕方ないけど、なんで知ったように言うんだろう？ここでは匿名で通るから良いけど、友人とかにそんな事言わない方が良いですよ。心の中で笑われるよ笑
マンションの値付けがなくても、部材は仕入れる訳でしょ？それはどこに行っちゃう訳？
デベが鉄骨売る為に鉄骨仕入れる訳じゃ無いから、それ自体が在庫もしくは建設仮勘定じゃん。
すぐに現金化出来ない流動性の低い資産積んで、どこの銀行が評価するんだよ。
キャッシュフローの概念も欠落してる。
痛すぎ笑

[165: 匿名]

>>163そう、自分で答えを書き込んでいるね。利益率が高いから原材料の仕入れ分は全戸売り切らなくても回収できる。で、次の物件。
出来上がった箱を分譲しようが賃貸運用しようがデベの自由だから用途未定のコンクリートの箱なんだよ。

[166: 匿名さん]

>>164
ゴクレで2500戸は過去にはない。想定外の冒険で破綻。
株主もガッカリ。しかし2500戸に異議を唱えない株主も同罪。

[169: 匿名さん]

あんたらより投資家の方がよく知ってるよ。

土地を安く仕入れて、安普請のマンションを建て
たっぷり利益の乗った割高のマンションを
安易に値引きせず、少人数の社員でじっくり販売する。

それが出来るのが強固な財務。

まあそれでもここは結構チャレンジングな物件だと思うがね。

[170: 匿名さん]

>>167
10年かけても2000戸も売れないだろ。
数年後、選手村跡地12000戸は都も威信をかけてバックアップするから、安くもできるし地下鉄新線の将来感もある。
それでも12000戸は余ると思われているのに。
ここは、オリンピック前に売り切らないと勝ち目無い。

[171: 購入検討中さん]

ミレナリーすら完売できてませんからね。
2500戸の完売はここの会社には無理でしょ。

[172: 匿名さん]

>>171
だから完売しなくてもいいんですよ。

[173: 匿名さん]

在庫が積み上がって行くと資金繰りに窮するのが一般的だけど、
財務的には、バランスシート上では自己資本比率が56%と優秀。
負債も借入金は非常に少なく、大半は社債で賄っている。
営業キャッシュフローもここのところ黒字。
財務諸表を見た限りでは、特に問題があるようには見えない。
ただ、この物件の投資額は全て合わせると1000億円規模。
総資産1500億円程度の会社としては、「社運を賭けた」プロジェクト
と言える。

[174: 購入検討中さん]

完売しなくていい、なんてのは投資家や株屋の言い分だよ。
自分が新築で買ったマンションがいつまでも売れ残ってたら気分悪いし、
万一、売却する時に未入居があったら価格勝負するしかないからね。

[175: 匿名さん]

>>167
選手村供給無くても、日本の大多数の人が不動産価格はどんなに長くてもオリンピックまでで、それ以降は下がると見ているのに、10年かける計画を株主が信じているなんてあり得るか？

ゴクレだってそこまでバカじゃないでしょ？

[178: 匿名さん]

さっきマンション近く通ったけど、明かりがほんと少ししかついてなかったけど大丈夫？
何戸売れてるの？

[179: 匿名さん]

電気のついてる部屋数で西向きは20～30戸くらい入居済みかな？
南と南東は見なかったけど。

[180: 入居済み住民さん]

112です。相変わらず叩かれまくっていて傷ついています。
113のコメントを見る前に削除されていたのはきっと幸運なのでしょう。

基本的に転売による売却益を目的にせず、
ここの居住を目的を考える人にとって完売しているか否かが
良否の見極めポイントとするのは正直疑問なので、
今の議論に意義があるかはよくわからないのですが、
とりあえず浅い知識で答えられることは答えるべく頑張ります。

このままでは購入を検討するスレではなく購入者をバカにするスレに
なってしまいますから。

答えた結果購入した私がバカだったとなればその時は
もう諦めるしかないですが、それなら検討する人のためにはなるわけですし。

さて、一番疑問視されているこのプロジェクトが最後まで
遂行されるかどうかについてですが、営業の言葉は、
重要事項説明書をみる限り、一連の建物が一団地認定を受けていることに
よるものと思われます。詳細は詳しい方教えて下さい。

安普請等の批判については住宅性能評価や附属設備内容を見ればいいのでしょうか？
とりあえず、駐車場は立体駐車場で屋根なし、エントランスから30秒ほど空の下を歩きます。
車は所有していませんが、将来的な修繕の面でも個人的にはいかがなものかと思います。

[181: 購入検討中さん]

>>180さんの真摯なやり取りに感服します。素晴らしいです。
ちなみに、何故アクアグランデを選ばずに、プライムレジデンスを選んだのですか？自走式駐車場や入居率から見ても、同じ条件であればアクアグランデにメリットが立ちそうに素人的には思ってしまいました。

１番の論点は仰る通り２５００戸の計画ですが、営業にそのまま聞いてみていただけないでしょうか（入居者からの質問であれば、検討者よりも的確に答えてくれる気がしますので）。

　・２５００戸を建てない、という可能性もあるのか？あれば、どういう状況でその判断がなされるのか？
　・２５００戸建てるとして、売れなかった場合の共益費は、永遠にゴクレが補填するのか？打ち切りの条件は無いのか？

なお、隣接する小学校への入校は、プライムレジデンスの居住者が優先され、受け入れ人数に余裕があれば周辺住民（学区として割り当てられる所）からも募集するといった感じなのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ございません。私も真剣に検討しておりますので、ご教示いただけると大変光栄です。

[182: 小学校教員]

>>181
隣接する小学校は公立です。そのような選別はありえません。他と同じく学区で決まります。
敷地内の保育園も認可を誘致するようなので、マンション住人優先はありえません。