クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 物件比較中さん]

>>100
購入の決め手はなんだったのでしょうか。
かなり迷っております。
お教えいただければ幸いです。

[102: 物件比較中さん]

こちらよりもアクアグランデを売ってほしいんだが・・・
アクアグランデはもう売ってないのかしら？

[103: 匿名さん]

確か売ってるよね？

[104: 匿名さん]

アクアグランデって、築何年？

[105: 入居済み住民さん]

>>101

決め手は何かといわれると、最終的には最初に
ここに住みたいと直感的に思ったことかと思います。

その他決定までに現状の賃貸との比較、価格、月の負担額、税額軽減、周辺環境
通勤、土地勘と経験、営業担当、周辺の中古物件相場、設備、共用施設など
総合的に考える中で許容できない要素がなかったことで決定しました。
（個人的には問題なしですが優先順位は人それぞれなので無条件におすすめはしません。）

購入の過程で一番悩んだ要素はここの書き込みです。
書き込みにある中で不安に思った要素は実際に営業に聞いてつぶしていきました。

ウソか本当か営業担当は掲示板をしらないらしく
叩かれまくっていることを聞いてへこんでいましたが。

[106: 匿名さん]

>>105
ここ以外で迷った物件ってどこかありました？
矢向周辺で探されてたんですかね

[108: 匿名さん]

>>105
営業に聞いてつぶした！って一番失敗するパターンですよ。
営業に聞けば、世の中全ての物件が潰せます。
だって、営業ですから！
正しいのは、営業に聞いたとしても、それが真実かどうか、他と比較してどうかを自分自身で徹底的に調べて確認することです。
徹底的に潰したとこを聞きたいです。

[109: 素人]

>>108
「一番失敗するパターンですよ」と仰るからには、色々な失敗するパターン等をご存知なのですね。そんな経験豊富なあなたもこのスレにいるという事は、このマンションの購入を検討されているかと思いますが、御自身で徹底的に調べて確認した情報を教えていただけませんか？この掲示板で間接的に根掘り葉掘り質問する事が徹底的な調査や確認という訳ではないですよね。

[110: 購入検討中さん]

>>107を擁護するわけではないけど、>>105は営業にどう説明を受けたんですか？
事実、ガラガラな入居状況なわけですが、それなのに購入をしたからには、営業からよほど納得の行く説明を受けたものとお見受けします。

自身の入居するマンションに入居者が増えれば資産価値も上がります。
ここでその営業さんが話した内容を伝え、（私を含め）検討者の背中を押していただけると嬉しいです。

[111: 購入検討中さん]

同感です。

[112: 入居済み住民さん]

>>106
通勤圏から
武蔵小杉、矢向、菊名あたりのエリア、
東京では押上あたりを探しました。

ここによく出るミレナリーは値段も高く、
雰囲気が重苦しくて圧迫感があったので、
外観だけで却下しました。

予算的な問題もあり、中古物件を当初は見ていました。
新築の中で近辺で迷ったのはポレスター川崎でしょうか。

>>108
私は素人ですから
営業に直接聞いたことが間違いだといわれたならば、
どうすべきだったのかは正直分かりません。

私においては今さらそれが誤りだといわれても
後の祭りですが、検討されている皆様のためにも
疑問点や不安がある場合の客観的意見の取り方を
教えていただければ幸いです。

質問の際には実際契約する際の共益費、修繕等の
文面をいただき、それをもとに素人なりに勘案する形で進めました。
営業担当の口頭での説明としては全棟着工するまでは修繕積立をしない、
開発に当たって必ず2,500戸最後まで作る形で申請している
（自治体に対してだったでしょうか、記憶が定かではないです。）
という内容だったかと思います。

>>110
マンションの売り方からいきなり埋まることはないと思っていましたが、
ここまでガラガラというのは入居後、少し不安になっています。
現時点では10戸程度しか入っていない気がします。
購入者が引っ越していないだけなのか、
本当に売れていないのかはもう少し後にわかるのだろうと思っています。

個人的にはマンションの資産価値は長い目で見れば
償却されていくもので、価値は下がるものだと考えています。
住宅ローン控除が終わる十年後にそのまま保持するか、
それとも売却かを判断するのであれば、近隣の中古物件の相場から
中古価格の下落を予想しても、現状の賃貸での家賃支払よりは
まだ有利だろうと踏みました。

将来的な資産価値の上昇を求めるならば、
都内のマンション（資産価値上昇の可能性）や
戸建（土地を中心とした資産形成）の方を検討した方がいい気がします。

聞いた内容は一つではないので、
気になる点をご教示いただき、それに対して私が営業へ質問していた場合には
回答の内容をお答えさせてもらえるとありがたいです。
素人なので漏れている質問も少なくないと思いますが。

[113: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[114: 匿名さん]

個別の内容の是非は置いといて、基本的に不動産屋の営業は、悪いことは言わずに隠します。嘘を着くこともしばしばで、嘘がバレると良くて謝りますが、開き直る方もいます。
これは、ゴールドクレストに限ったことではありません。

隠し事が無いように色々とご質問されたのは、素晴らしいと思います。保証と補償も聞いた方が良いでしょう。
後は、事故防衛として、会話を録音するか、証拠として紙にしてもらうことぐらいでしょうか。

[115: 匿名さん]

FPは、個人のライフプランに合わせた資金計画をアドバイスしてくれるのであって、マンション選びとは関係ないでしょう。
112さんは、検討中の人のために誠実に情報を提供してくれているのに、FPを利用しないのが浅はかだなんて失礼だと思います。
全ての条件を満たすマンションなのてないし、物件に対する評価は、その人が何を優先するかや、収入、年齢、家族構成、勤務地など様々な条件によって変わってくるので、リスクに対して許容できると判断して購入されたのだから、とやかく言う事ではないです。
マンション選びの素人ではないと思うのは勝手ですが、全てのリスクを排除することなんてできないし、後から欠陥が判明したり、火災や災害、周りに異常な住人がいるなど防ぎきれないリスクはあるので、正解なんてないですよ。

[116: 匿名さん]

>>113
例えが不適切。
この店美味しいかなんて聞くわけないし、このマンションがいいかどうかなんて主観的な質問するわけないと思うけど。
例えば地震や洪水への懸念を伝えたら、行政のハザードマップをもとに説明してくれたならそれは説得力があると言えるし、単に距離があるから大丈夫と言われただけなら、微妙だけど、それで納得するかは当事者次第。
客観的なデータを算出しにくいものもあるから最後は自分次第だし、その価値観を他人がとやかく言う意味はない。
相談スレじゃないんだから。
自分で調べて答えが見つかるならいいけど、見つかるとは限らないよ。

[117: 素人]

>>113
あなたは本当に購入する意思があるのですか？例えの件もそうですが、あなたの言葉には人を見下したネガティブな意思しか感じませんね。
客観的な意見としてFPの意見を上げられましたが、ではFPが「このマンションはお得です。」と言ったら購入するんですか？しないでしょう？「デベとつながってるFPを信用するなんてあさはか。」と言うのが目に見えます。
みなさんも言ってるようにマンションを買うのに全くリスクが無いなんて事はありません。
あなたはきっとちょっとのリスクも負うのが怖くて、誰かがネガティブな事を言ってくれるのを待っているのでしょう。「こんなリスクがあるから購入しないんだ」と言える正当な理由を求めてるだけなんでしょう？
ここはリスクを負っても購入しようとする意思のある人達の情報交換の場です。あなたのような購入する勇気もない素人以下の人が他人の言葉にとやかく言うのはご遠慮頂きたい。
あなたのような人がいると、せっかく112さんのように、わざわざ情報を提供してくれる人が何も言わなくなってしまいます。
根本的な事を考えた方が良いですんね。112さんにしろ、他に情報を提供してくれる人にしろ、別にあなたに情報を提供する義務がある訳じゃない。人に何かを教えてもらう時は礼儀をわきまえるべきです。

[118: 匿名さん]

113集中砲火ですね。
確かにきつい言い方ですが、ひどい悪意があるようには思えなかったので、私は納得しました。

[119: 匿名さん]

>>112
自分はこのマンションではありませんが、やはり購入後にこの掲示板のスレを見て愕然としました。
実際はそんなに酷いことは無く、この掲示板はスレによって多少の差はあれ、2ちゃんねる以下だと思って流し見するに限ります。

[120: 匿名さん]

>>113
なんか感じ悪い方ですね。
なんだか邪まな気持ちが見えてきます。

[121: 匿名さん]

>>113は言うほどひどい？というか誰も黙ってて言わない正論を言ってくれてむしろ私は良いと思うけど。
ここを慣れ合いの場にしたければそれもいいと思うけど、客観的に現状を分析すれば、2500戸を完売させるのは至難の業だということは誰でもわかると思う。それに何も疑問を持たずに購入した人の意見は是非聞いてみたい。
今のところ「営業が2500戸の計画で申請している」という、よくわからない根拠しか今のところ出てない。2500戸の販売を撤回したら法的な云々かんぬんでゴクレに損害が出る、なんて話があれば見方も変わりますが。

検討スレなんで、既に買った人が斡旋して入居を募ることはプラスにはなっても、決してマイナスにはならないはずなのはすごく納得。
それを理路整然と語れないのであれば、それこそ自身の選択に後悔などがあったのかな？と勘ぐってしまいます。

このマンションの魅力はどこなのでしょう？
私は自転車通勤圏内であることと静かな町並み、近くにホームセンターやスーパーがあることが魅力なのですが、肝心のマンションそのものに魅力が今ひとつ納得しきれていないです。背中を押してほしいです。

[122: 匿名さん]

>>121
ただでさえマンション分譲では失敗が相次いでるのが新川崎なのに
その総決算となる新川崎F地区の土地を買ったのがゴクレだからね。

おそらくこのマンションは分譲マンションとして決してやってはならない、ことだらけだから
みんなこのマンションに違和感を感じてるんだと思う。ゴクレ以外のデベなら
大手はおろか中堅所ですら絶対に有り得ないようなことばかりやっているのがゴクレ。

ただ、おそらくこの土地の取得単価が相当に安いから、こんな売り方で
利益を出していけるとゴクレ側は踏んでいると思うのだけど。
数年に渡ってゴクレ全体のかなりの割合を占める予定なのがここのプロジェクト。

[123: 匿名さん]

背中を押すために何の情報を、購入した人から聞きたいのか分からないですが、デベが何と言おうと、2500戸完売できないリスクがあるのは確かなので、許容できないのであれば、購入をやめるとか、許容できる戸数が完売するまで待つしかないでしょう。

購入してしまった人に対して、購入プロセスをとやかく言っても、言われた方は困るだけで、意味はないと思います。

113さんを批判している人は、その事に違和感を感じているのだと思います。

この物件の最大のリスクは確かに、それほど販売力のないデベロッパーが、需要がそこまで見込めるか疑問のある場所に、2500戸という計画をしている所だと思うので、その事について情報を出し合うのは重要だと思いますが、購入した人を批判するのはやめましょう。

[124: 匿名さん [男性 30代]]

結局この掲示板でとやかくいう方は、自分で決められないまたは知識のない方なのかと推察します。
知識がどうとかはっきりいって無意味です。住みたい方は自分のタイミングか一番のタイミングなだけであり、物件価値云々もわかってりゃ投資しますよって話ですよ。
こういった掲示板で批判が多いのは批判して有意義に思う方ががんばってるからだと思います。

[125: 匿名さん]

能書きはいいからこのマンションの魅力について書けるなら書いてくれとい思う
そのほうが有意義だろ

[126: 匿名さん]

>>122
漠としたネガ。参考にならん。

[127: 匿名さん]

色々問題はありそうですが、二割り安ければ、きっとみんな納得できると思う。
逆に言うと、二割高くても買える人も納得できると思う。

[128: 匿名さん]

2500戸完売できるかが気になるところではありますが、仮に今建っている1棟で打ち切りになったとしたら、このマンションはやっぱり割り高なのでしょうか？矢向駅まで徒歩10分、川崎や元住吉までにバスの便も良さそうだし、周辺の新築マンションと比べても割安に思える部分もあるのですが。

[129: 匿名さん]

>>128
矢向徒歩8分物件と考えれば割高とは感じません。
ただ、ある程度売れなければ、共用施設の利用やリセールのしやすさと言ったマンションのメリットを手放してしまうため、とりあえず様子みようという判断が働くのかと思います。

[130: 匿名さん]

なるほど。2500世帯と言うのはちょっと大きすぎて想像できないのですが、共用施設はかなり充実してそうなので、入居が少なくて実現しないとなったら価値に大きな差が生まれそうですね。緑の共用棟という2つ目の共用棟の計画にも影響を及ぼしそうですね。

[131: 匿名さん]

>>129
う～ん。私は共用施設は最小限が好きな派なので、割高に感じてしまう。人それぞれですね。

[132: 匿名さん]

>>131
全ての共用施設を使い倒す人なら、魅力的かも。
あれば使うという人は大概使わなくなるので、無いと困る位でないと管理費を不満に感じることになる。
世の中にはまず無い、ここにしかない共用施設があれば、ニッチなプレミアで更に魅力倍増。

[133: 匿名さん]

共益費や管理費が住戸の数に比例して安くなる（もとい高くはなり難い）のに、販売戸数に対する居住者の少ないって致命的では。
使い倒す人はいいけど、ほとんど使わない人はお金捨ててるようなもんでしょ。不安持ったまま住むのってどうなんだろ。

[134: 匿名さん]

>>133
実際に入戸した世帯数で共益費を分担するのではなく、未販売住戸分の共益費・管理費はゴールドクレスト負担なので、居住者の数と共益費の金額は関係無いですよ。

[135: 匿名さん]

>>133
そうなのですね。そうとは知らずに書き込んで申し訳ありません。
ということは、2500戸で賄う予定の共益費になっているはずなので、1戸あたりの共益費はかなり低いように思いますが実際いくらなのでしょうか？
2500戸完売するまでずっとゴクレが負担するのですか？契約書にそういった記載があるのでしょうか？
ゴクレ営業の口頭だけではないですよね？

[136: 匿名さん]

当然デベ負担なので、その点は心配無用です。
問題は想定外に売れ残った場合に、デベの体力がもつかどうかです。
万に一つが起こったとしても、普通は他のデベが買い取って再販するはずなので、管理費滞納はまず大丈夫ですが、本体価格は大幅改定でしょうね。

[137: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[138: 匿名さん]

>>136
ここのプロジェクトはざっくり言いますと7棟のマンションと2棟の共用棟です。もちろんそれが計画通りに行くことを望む一方で、2500戸も売れるのか？と言う疑念はあります。
136さんの仰るように体力が心配なので、ガラガラの状態で無謀に7棟全てを完成させようとするなら、むしろ3、4棟＋共用棟1棟で止めてもらった方が安心です。
仮に3、4棟で終わってもそこそこの規模ではあると思いますので。

[139: 匿名さん]

>>138
安くすれば全棟埋まるのでは？
未だ下げても利益は出るでしょう。

[140: 匿名さん]

>>139
仰る通り、安くすれば埋まると思います。
ただ、弐番街は確実に壱番街より安くなります。それは横須賀線があるからです。
弐番街は敷地の横須賀線側になります。二重サッシ等防音対策をしても、窓を開けたらうるさいという条件では値段を下げざるをえません。
モデルルームで何度も何度も話した営業リーダー曰く、土地代と建材費が同じでも弐番街は横須賀線があるので、壱番街よりその分を安くしないといけない。その分の売上を壱番街から取らないといけないので壱番街をあまり安くする事は出来ない。かといって、2500戸もの巨大プロジェクトなので、壱番街の最初につまづく訳にもいかない。そうした中で、値付けは非常に難しい。
小出し小出しの理由にはそういったものもあるかもしれません。
壱番街が多少割高であったとしても、割安な弐番街が埋まれば1000世帯弱のマンションになります。その後に3棟目が建つ頃にはクレストプラザも出来上がってます。何もない今の壱番街よりかは、その時の3棟目の方が高いかも知れない。
そんなあわよくばの期待はありますね。
ただ、いづれにせよ2500戸完売・完成しないと絶対嫌だと思う人には約束の材料より裏切られる材料の方が多いのは、ちゃんと購入しようと調べた人には明白です。
このマンションは2500戸なんて入ったら超ラッキー！3、4棟まで経ったら、良かった。価値に見合ったと思える価値観の人が向いてる気がします。

[141: 匿名さん]

あの広さの土地に7棟2500戸はかなりギュウギュウですよね。
むしろ3,4棟で終わってちょうどよいのではとも思います。

[142: 匿名さん]

>>141
3、4棟で終わるならスッキリして良いしそれでもそこそこの規模、7棟2500戸まで行ったら希少性から資産価値が少しは上がるかも知れない。
そのように考えられる方には、2500戸できるか問題はあまり重要ではなく、このマンション自体の価値や立地、住環境が金額に見合うものなのか？という考えになるかと思います。私はそのような考えと、他の同じような価格帯のマンションとの比較で購入に至りました。

仮に3、4棟で計画が頓挫した場合、残りの土地はどうするのか？という問題がありますが、新川崎地区整備事業のF地区である事と、新設小学校に隣接する事から、日常生活を脅かすような施設ができるとも考えられません。川崎市としてもF地区として色々謳って事業化してる手前、メンツもあるでしょうから。

[143: 匿名さん]

ここの人はゴールドクレストという会社をあまり良くわかっていないようですね。

ゴールドクレストは必ず7棟2500戸は必ず建てますよ。例えそれらがガラガラのままだったとしても。
ここの会社の物件を調べてみればわかると思いますが、竣工後10年経ってもまだ新築マンションとして
販売しているマンションもあります。当然それだけの期間未入居の部屋があるということに。

つまり基本的に大風呂敷を広げてそれを元に中期計画を立てて株価を支える、という考え方なので
不況には強い会社ですが（粗利率が高いので少ししか売れなくても利益が出る）
好景気の時も同じように少しずつしか売れないので、好景気の時の方が同業他社よりは株価が伸び悩みますし
1番の問題は街作りをここに任すのは最悪の結果になりやすいということかと。

入居率よりも利益ということになるので値下げは絶対しませんし
全部埋まるのに10年以上経っても構わないという考え方なので。

[144: 匿名]

オールパークスはたしか2000戸くらいだったよね
値段全然違うけど　完売したし
都内に土地がなくなってきている状況考えると、年数はかかるけど完売するんじゃない？

まーゴクレのミレナリーは700戸のマンションで8年？たつけどまだ完売していないらしいからここは30年くらいかかるのでは？？

[145: 匿名さん]

>>143
ゴクレをどの程度知ってるのかは関心ないけど、>>137で「ガラガラだと年間5億円損失出る」って言ってるのに、長期放置で売るわけない（笑）規模考えたら、先行物件と同じ考えが成り立たないことくらい、普通にわかることだと思うけど。

竣工して数年経っても新築マンションとして売ってる物件があるのは事実だけど、それは部屋数が少数だから。
例えば全個数の4分の１以上空いてる物件なんて無いだろ？あるんならソース出してみて。

今回は2500戸という未曾有の大物件にも関わらず、立地や施設に魅力がないばかりか、スタートから全く売れずにガラガラという体たらく。この事実に目を向けずに2500戸を何の勝算もないまま建築するという判断を経営者がするとはとても思えない。

ここのマンション計画が危ないのは全くもって同意見だけども。

[146: 匿名さん]

>>144
ナイスは値引きするからね。
最終的には完売します。
ゴクレは値引きしませんよ。
購入者から1円でも多く高く買わせ、
収益を上げるのが会社の方針ですから。

[147: 匿名さん]

>>146
収益の意味を分かってるのでしょうか？あなたの言ってるのは、単に売上を上げるって話です。
収益を上げる方法は売上を上げるだけでなく、支出を下げる事も必要なのはお分かりですよね？
すでに出来上がってる物件の話ではなく、今後の建設についての話。マンションはタダでは建たないですよ？

[149: 匿名さん]

さすがに分かって言ってるのでしょう。
個人的な恨みか何かがあるのかも知れませんね。

[150: 匿名さん]

>>148
この前のリーマンは一応持ちこたえたけど結構やばかったようだから、この負債を抱えて次のリーマンの時がゴクレの運命の分かれ目ですね。