クレストプライムレジデンス Part2

[匿名さん]

前スレが1000超えたので、クレストプライムレジデンス　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548611/

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00107352

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉540-52、他（地番）
交通：南武線 「矢向」駅 徒歩8分
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
南武線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
京浜東北線 「川崎」駅 バス10分 「小倉下町」バス停から 徒歩1分
間取：3LDK
面積：65.00平米～80.49平米
売主・事業主：ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[433: 物件比較中さん]

＞ごく少ししか存在しないことから生ずるねうち。
戸数が多くても市場に出回る数が少なければ、希少価値や資産価値があるといえる。

三井のリハウスによると、新川崎ではサウザンドシティの戸数が1000戸でそれに応じた売却物件が持ち込まれるものの、順番待ちの人が複数いてすぐに購入してしまうので、表にでてくるのは常に1～2戸程度しかないとのこと。

この立地で2500戸となると、向こう10年から20年はまず完売する心配はなく、常に数百から2000戸程度が市場に出回っているといえ、焦らずともいつでも未入居住戸が買える。

逆に言うと一度購入してしまうと、100％未入居住戸以下、それもかなり値引きしないと売れない。

残念ながらこの物件には希少価値や資産価値はないよ。

[434: 匿名さん]

>>432
大規模だと、立地、建物、設備、その他の条件が同条件の物件が必然的に多くなるよね？
戸数の少なさは必要条件で充分条件ではないので、＝にはならないという理屈。

[435: 匿名さん]

住むのに良いのに価値がないという、固定資産の怪。

[436: 周辺住民さん]

山の中にポツンとある一軒家。
住んでる本人は大満足だが、誰も住みたいとは思わないので資産価値はゼロ。
主観と客観の違いだから不思議でも何でもない。
ここの問題は戸数が多すぎて、一度住むと売るのに困るということ。
数十数百万の買い物なら、使い潰すという発想はあるが、数千万おまけにローンで買う人が大半のマンションで転勤、家族構成の変化、相続とある中で、これは致命的な問題。

[437: 物件比較中さん]

矢向は売りにはならないし、新川崎20分も苦しい。
買う時は安くても、売る時に値下がりして、ローンを完済するのにお金をいれたら駅近マンションより高くついたなんてなったら、目も当てられない。

[438: 匿名さん]

既にアクアグランデの中古買い手なし

[439: 匿名さん]

駐車場収入少ないと管理費値上げとか大丈夫なんですか？

[440: 匿名さん]

未入居分の管理費は売り主が負担するのは当然として
駐車場代はどうなるのかね。
普通なら全台数分の7割くらい管理費に充当される。
当分駐車場は埋まりそうもないし。

[441: 匿名さん]

特にここは機械式でメンテナンス代がハンパじゃない。

[442: 物件比較中さん]

駐車料金を調べていて、ちょっと不安になりました。
（料金9,000円～1万7,500円/月、アベニュー壱番街分334台/総台数2,004台予定）

ここはゴクレ自慢の駐車場1000円から物件（例：クレストレジデンス新川崎）ではないので、管理費の穴埋めとして期待しているようです。

①2500戸竣工後10年間の平均入居率が3割とした場合（当初630戸10年後850戸）
②2500戸竣工後10年間の平均入居率が5割とした場合（当初1130戸10年後1350戸）

駐車場平均12500円とした場合
①年間2.1億の管理費が赤字。（住民に将来負担がかかる可能性あり）
②年間1.5億の管理費が赤字。（住民に将来負担がかかる可能性あり）

本来の管理費修繕積立金が年間平均月25000円で年30万円。（物件売り上げに占める利益は1割と仮定）
①年間5.2億の赤字。（デベ負担）（1戸4000万で売って130戸分の売上[1300戸分の利益]が吹っ飛ぶ）
②年間3.7億の赤字。（デベ負担）（1戸4000万で売って90戸分の売上[900戸分の利益]が吹っ飛ぶ）

デベや住民に10年間でかかる赤字
①年間7.3億円×10年間＝73億円の赤字
②年間5.2億円×10年間＝52億円の赤字

この状況でゴクレの経営、豪華共用設備の維持や広い敷地・建物の管理ができるのだろうか。
2500戸の販売規模縮小と共用施設廃止しかない気がしますし、学校開設延期もその流れを受けてのものなのでしょうか。

[443: 株主さん]

>>442
ゴクレの経営に関しては問題無し。
その分は物件価格に乗せてますから。
ゴクレの効率的かつ高収益な経営は決算を見ても良く判る。

ゴクレは株を買うもの。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[444: 匿名さん]

>>443
ゴクレって増配しないんだよな～

[445: 購入検討中さん]

＞443
ゴクレの高収益モデルは土地が仕入れて、竣工後の物件を時間をかけて売る方法。
最近は過去に仕入れた土地も底をつき、新たな土地取得にかかる費用が膨らむのみならず建築費の高騰を価格に転嫁できず、おまけに在庫が増えている状況だから楽観視できない。
この物件だけでなく売れ残る物件が増えて管理費や修繕費の穴埋めが必要となると、減少した売上戸数からの利益が相殺される恐れもある。

[446: 物件比較中さん]

これだけ人気物件だから、今後値上げの可能性も有り？？？

川崎人気はしばらく続くの間違いないから。

早めに最上階を買うのが賢明ですかね。

[447: 購入検討中さん]

＞446
2500戸で一番売れる第1期1次が30戸なんですから、人気を背景に高く売るため小出しにしているのでしょう。

大規模で共用施設充実、向こう数十年、実際の部屋を見たうえで好きな部屋を選び放題ですから、当然人気でますよ。

5年後には買った時より2割上がったけど、まだ上がりそうだから売らないという人が続出で、新築価格も上昇でしょうね。

[448: 匿名さん]

>>446
近くに300戸超えのマンションがデキるけど客がそちらに流れて終わりじゃないの？

[449: 購入検討中さん]

緑が多くて良さそうなマンションですね。川崎にも近いから何でも揃うし、普段の生活はスーパーも近くて便利そうでした。エントランスも豪華で住んだらテンションがあがりそうです。

[450: 購入検討やめたさん]

>>449
高圧電線のセントラル　パーキングなのに。
緑が多い？
現地を見てるのかな？
隣接公園はふろょうのたまりばなのに。

[452: 匿名さん]

>>449
管理費も上がりそうでヒヤヒヤものですね。

[454: 周辺住民さん]

私も色々な方角から毎日確認していますが、10戸程度しかついてないんですよ・・明かりが。
ついてる住戸もいつも一緒だし。
前に「今住んでるのは学校の都合で早く越してきた一部の人で、これから多くの人が越してくる。」って言い訳があったけど、学校の都合なら3月の入居でしょ。
バラの花が200個ついてるなんて証拠写真もあったけど、その人たちはいったいどこへ？？？
営業さんもきっちり上司の確認受けてから書かないと、すぐにばれちゃいますよ。